Ст 154 жилищного кодекса рф

Комментарий к статье 154 ЖК РФ

1 — 2. В комментируемой статье раскрывается содержание платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно ей оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья и платы за ремонт жилья, а для нанимателя жилого помещения также внесение платы за наем жилого помещения.

Отдельно должны оплачиваться коммунальные услуги, которые должны оплачиваться как нанимателями, так и собственниками.

В свою очередь, собственники жилых помещений должны вносить плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, и отдельно взнос на капитальный ремонт. На основании ч. 2 статьи взнос на капитальный ремонт для собственника помещения в МКД включается в плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Существует два варианта уплаты взноса на капитальный ремонт:

1) единый платежный документ за все жилищно-коммунальные услуги.

В соответствии с подп. «б» п. 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 19 сентября 2011 года N 454 «Об утверждении примерной формы платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг и методических рекомендаций по ее заполнению» утверждена примерная форма платежного документа.

В единый платежный документ по поручению регионального оператора лицу, осуществляющему формирование такого единого платежного документа, может включаться и взнос на капитальный ремонт;

2) отдельный платежный документ, выставляемый региональным оператором или, по его поручению, иным лицом.

Как отмечено в письме Минстроя России от 7 июля 2014 г. N 12315-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (вместе с «Информацией по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов»), собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, самостоятельно выбирают способ уплаты взноса на капитальный ремонт и несут расходы на выпуск платежных документов. При этом нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть установлена обязанность регионального оператора, являющегося владельцем специального счета, по выпуску платежных документов.

В этом случае должны быть определены источники финансирования соответствующих затрат регионального оператора.

3. Основанием предоставления коммунальных услуг всегда являются возмездные договоры. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (п.

6 Правил предоставления коммунальных услуг).

Согласно ч. 3 комментируемой статьи договоры могут также заключаться в том числе в электронной форме с использованием информационной системы ЖКХ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

4. В ч. 4 комментируемой статьи раскрывается содержание коммунальных услуг.

Более подробно об этом говорится в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Особенностью коммунальных услуг является непрерывный характер их предоставления независимо от того, потребляются ли они реально (исключение составляют услуги по отоплению, которые предоставляются в течение отопительного периода). Кроме того, предоставление коммунальных услуг осуществляется в необходимых потребителю объемах в пределах технической возможности внутридомовых инженерных систем, с использованием которых осуществляется предоставление коммунальных услуг.

В п. 4 указанных Правил предоставления коммунальных услуг конкретизирован перечень коммунальных услуг, которые могут быть предоставлены потребителю:

а) холодное водоснабжение, то есть снабжение холодной питьевой водой, подаваемой по централизованным сетям холодного водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в случаях, установленных настоящими Правилами, — в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также до водоразборной колонки в случае, когда многоквартирный дом или жилой дом (домовладение) не оборудован внутридомовыми инженерными системами холодного водоснабжения;

б) горячее водоснабжение, то есть снабжение горячей водой, подаваемой по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в случаях, установленных настоящими Правилами, — в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме. При отсутствии централизованного горячего водоснабжения снабжение горячей водой потребителей в многоквартирном доме осуществляется исполнителем путем производства и предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению с использованием внутридомовых инженерных систем, включающих оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии такого оборудования);

в) водоотведение, то есть отведение сточных вод из жилого дома (домовладения), из жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также в случаях, установленных настоящими Правилами, из помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, — по централизованным сетям водоотведения и внутридомовым инженерным системам;

г) электроснабжение, то есть снабжение электрической энергией, подаваемой по централизованным сетям электроснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в случаях, установленных настоящими Правилами, — в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме;

д) газоснабжение, то есть снабжение газом, подаваемым по централизованным сетям газоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также продажа бытового газа в баллонах;

е) отопление, то есть подача по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, температуры воздуха, указанной в п. 15 приложения N 1 к настоящим Правилам, а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления;

ж) обращение с твердыми коммунальными отходами, то есть сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов, образующихся в многоквартирных домах и жилых домах.

Таким образом, согласно ч. 4 ст. 155 ЖК РФ обращение с твердыми коммунальными отходами относится к числу коммунальных услуг.

Между тем сам термин «твердые коммунальные отходы» (ТКО) в различных правовых актах определяется по-разному. Кроме того, в некоторых нормативно-правовых актах используются также термины «твердые бытовые отходы» и «отходы производства и потребления».

Как следует из ст. 1 Федерального закона от 24 июня 1998 г. N 89-ФЗ (ред.

от 31.12.2017) «Об отходах производства и потребления», отходы производства и потребления — вещества или предметы, которые образованы в процессе производства, выполнения работ, оказания услуг или в процессе потребления, которые удаляются, предназначены для удаления или подлежат удалению в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Тогда как твердые коммунальные отходы (ТКО) — отходы, образующиеся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами, а также товары, утратившие свои потребительские свойства в процессе их использования физическими лицами в жилых помещениях в целях удовлетворения личных и бытовых нужд. К твердым коммунальным отходам также относятся отходы, образующиеся в процессе деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и подобные по составу отходам, образующимся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами. Таким образом, это более узкое понятие, чем отходы производства и потребления.

Что касается бытовых отходов, их надо рассматривать как синоним твердых коммунальных отходов. Так, в Комплексной стратегии обращения с твердыми коммунальными (бытовыми) отходами в РФ, утвержденной Приказом Минприроды России от 14 августа 2013 г. N 298, под твердыми коммунальными (бытовыми) отходами понимаются отходы, входящие в состав отходов потребления и образующиеся в многоквартирных и жилых домах в результате потребления товаров (продукции) гражданами, а также товары (продукция), использованные ими в указанных домах в целях удовлетворения личных потребностей и утратившие свои потребительские свойства.

Установив конкретный перечень коммунальных услуг, предоставляемых нанимателям и собственникам помещений и жилых домов, законодатель положил конец ранее существовавшим спорам о том, относится ли вывоз мусора к коммунальным услугам. Причем обязанность по внесению платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами наступает при наличии заключенного соглашения между органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами и утвержденного единого тарифа на услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, но не позднее 1 января 2019 года (ч. 20 ст.

12 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Следует учитывать, что ч. 4 комментируемой статьи распространяется на отношения, возникшие после 1 января 2016 г. Об особенностях ее применения к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до указанной даты на срок более 10 лет, см.

ФЗ от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об отходах производства и потребления», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

Следует отметить, что на практике в платежных документах, получаемых собственниками и нанимателями жилых помещений, указывают вместе и коммунальные услуги (за исключением электрической энергии, которая оплачивается по отдельному платежному документу), и услуги по содержанию жилого помещения, которые охватывают остальные виды услуг.

5. В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г.

N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» было отмечено, что «в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, а также в случаях, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, плата за коммунальные услуги включает в себя в том числе плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 5 статьи 154 ЖК РФ)».

За что платит наниматель жилища?

Наниматель по договору соцнайма или найма жилья из муниципального или государственного фонда обязан уплачивать финансовые средства согласно ч.1 ст.154 ЖК РФ за следующее:

1. За пользование жилищем или плату за наём.
2. За содержание его жилища, которое состоит из таких услуг, как осуществление управленческих услуг в отношении многоэтажки, в которой он проживает, содержание общего имущества, а также его ремонт, водоснабжение как горячее, так и холодное, и обеспечение электричеством в целях содержания имущества, находящегося в общей собственности у жильцов многоэтажки, выведение канализационных стоков для целей содержания имущества, находящегося в общей собственности у жильцов многоэтажки. При этом обратите внимание, что наниматели не должны оплачивать капремонт, который осуществляется собственником и за его деньги.
3. За коммуналку, т.е. личное потребление газа, воды и т.д.

В пункте втором ч.1 статьи сто пятьдесят четыре Жилищного кодекса указано, что как с нанимателей, так и с собственников должны взиматься финансовые средства как за ремонт, так и за содержание жилых помещений. Что под этим понимают юристы? Обратимся к разъяснениям авторов юридических комментариев по соответствующей статье Жилищного кодекса.

Понятие оплата услуг по ремонту и содержанию жилых помещений из новой редакции статьи сто пятьдесят четыре Жилищного кодекса подразделяется юристами на две группы:

• Внесение платы за ремонт или содержание имущества, находящегося в общей собственности у всех жильцов многоэтажки. Смысл взимания денег за это заключается в том, что необходимо покрывать расходы, которые возникают во время эксплуатации дома и имущества, находящегося в общей собственности у жильцов, и своевременно ремонтировать его, чтобы не допустить ухудшения жилищных условий для людей либо возникновения ситуации, когда услуги коммунального характера не будут предоставляться или предоставляться с перебоями. Понятие ремонт включает в себя как текущий ремонт, так и капитальный ремонт. Согласно статье сто пятьдесят четвёртой Жилищного кодекса наниматели жилища по договору соцнайма и найму жилья из муниципального или государственного фонда не платят за капремонт. В то же время собственники квартир в многоэтажках и собственники частных домов несут полную ответственность как за финансирование капитального ремонта, так и за оплату текущего ремонта.
• Перечисление оплаты в качестве компенсации за работы либо услуги в сфере управления многоэтажкой. Иными словами, это платежи в пользу управляющей организации любой разновидности, например, ТСЖ, жилкооператива или управляющей компании за такие услуги, как вывоз мусора, поддержание лифта в работоспособном состоянии, поддержание в надлежащем санитарном состоянии территории рядом с многоэтажкой, поддержание работоспособности приборов учёта общедомовых и т.д. Причём совсем необязательно, чтобы именно управляющая организация занималась решением этих вопросов сама. Она может договориться с другими субъектами и привлечь их на вышеуказанные работы, однако деньги на это, как правило, собираются из карманов жильцов.

За что платит наниматель жилища из фонда для социального использования

Законодатель в части 1.1 статьи сто пятьдесят четыре Жилищного кодекса России ввёл новые специальные правила, касающиеся платы за жильё, вносимой нанимателями социального жилья. Эти люди платят за:

1. Наём жилых помещений.
2. Коммуналку.

За что платит собственник квартиры в многоэтажке

Как указано в части второй статьи сто пятьдесят четыре Жилищного кодекса в новой редакции в структуру квартплаты у владельцев квартир входят:

1. Плата в целях содержания имущества, находящегося в общей собственности всех жителей многоквартирного дома, а также его ремонта.
2. Взимание финансовых средств на капремонт.
3. Плата за коммуналку.

ОТВЕТЫ ЮРИСТА

Можно ли отменить договор мены аварийного жилья

Мы с мужем живем в двухкомнатной квартире. Дом наш аварийным признан. Нам предложили жилье взамен – однокомнатную квартиру с доплатой. Мы согласились, подписали договор. .

Запрет на продажу квартиры в аварийном здании

В моей собственности находится квартира, расположенная в признанном аварийным доме, которого ожидает последующий снос. Мне предложили власти вместо нее другую жилплощадь, .

Судебный иск о нарушении срока переселения жильцов из аварийного здания

Стояли в очередь на расселение ветхого дома с 2014 года. И вот уже получили извещение о том, что планируется переезд. Но внезапно вместо нашего дома провели расселение др .

Срок предоставления квартиры вместо аварийной

Наш дом попал в число аварийных еще в конце 2011 года. Уже шесть лет не могут организовать расселение. Родители мои проживают в другой области, рассказали, что в их город .

Переселение из дома, представляющего опасность для жильцов

Нашу пятиэтажку признали официально аварийной, ожидающей сноса. Но городская власть сообщила, что в ближайшие пару лет нам не стоит ожидать переезда, поскольку масштабы ж .

ПОЛЕЗНЫЕ СТАТЬИ

Закон о «резиновых» квартирах – поправки в законодательство приняты!

3 января 2014 года вступил в силу ФЗ № 376 от 21.12.2013 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Спорный закон, обсуждающийся год в Государственной Думе был принят в канун новогодних праздников и внёс существенные изменения в Закон ’93 года № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», УК РФ и КоАП РФ.