Обеспечительный платеж в договоре аренды квартиры

Обеспечительный платеж в договоре аренды — это сумма, которую прописывают в соглашении и вносят в качестве гарантии исполнения обязательств.

Что это за платеж

В Гражданском кодексе указано, что такое обеспечительный платеж по договору аренды: это определенная сумма, которую арендатор вносит в пользу арендодателя вместе с арендной платой. Такой взнос является дополнительной гарантией к исполнению обязательств по соглашению аренды (ч. 1 ст. 329, ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Для чего его обговаривают

Дополнительная гарантия в соглашении о найме необходима для возмещения возможных убытков. Условие о дополнительном обеспечении включают в договоры:

• об аренде дорогого имущества;
• о найме жилого и нежилого помещения как гарантию оплаты ежемесячной аренды;
• с долгосрочным периодом действия.

Цель обеспечительного платежа — материальная компенсация ущерба, который может возникнуть в ходе исполнения договора аренды. В условиях соглашения оговаривают порядок использования гарантии:

• при порче или потере имущества;
• при неуплате ежемесячного арендного взноса;
• при нарушении иных существенных условий договора аренды.

Если включаете в договор пункт об обеспечительном платеже, обязательно укажите его назначение, сумму, порядок внесения, использования и возврата такого обеспечения.

Как его используют

Гарантию обычно вносят в виде денежных средств. Используют ее только в обстоятельствах, наступление которых предусмотрено арендным договором. Если арендатор нарушает условия найма, обеспечение засчитывается как исполнение конкретных договорных обязательств (ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Для соглашения о найме такими обстоятельствами выступают:

1. Причинение ущерба арендодателю. Варианты нанесения ущерба отдельно прописываются в контракте. Обеспечительный платеж используют в качестве покрытия материальных и нематериальных потерь.
2. Нарушение сроков внесения арендной платы. Обеспечение покрывает сумму, которую несвоевременно внес или не заплатил арендодатель.

Если плательщик нарушил условия арендного контракта, арендодатель уведомляет его об использовании обеспечения. В официальном уведомлении надлежит указать причину использования гарантии, ее размер и подтвердить операцию документами.

В некоторых случаях взнос используют как арендную плату за последние месяцы аренды. Такую возможность необходимо предусмотреть условиями договора об аренде.

Порядок возврата

Правила возврата денег необходимо отдельно прописать в соглашении. Если при исполнении условия не нарушались, то обеспечительный платеж при расторжении договора аренды или окончании срока его действия возвращается арендатору (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Порядок возврата прописывают следующим образом:

• гарантию используют для погашения завершающих периодов найма (как оплату за последние месяцы);
• арендатору возвращают гарантию в полном объеме в установленный срок.

Если в контракте не установлен срок возврата, арендодатель обязан вернуть обеспечение в течение 7 дней с того момента, как арендатор запросил такой возврат (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).

Пример

Вот вариант, как прописать условие договора об обеспечительном платеже при аренде нежилого помещения:

Помимо арендной платы Арендатор в момент первого платежа вносит также обеспечительный платеж в размере ________ не позднее __________.

За счет обеспечительного платежа Арендодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Арендатора, а именно: ______________.

При прекращении настоящего Договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в следующем порядке: ______________.

А это — пример для найма жилого помещения:

Бухгалтерский и налоговый учет

Обеспечительный платеж отражается в бухучете обеих сторон, если они ведут учетные операции. До использования или возврата обеспечение фиксируется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» как дебиторская задолженность у арендатора и кредиторская — у арендодателя.

Обеспечительный платеж отражают и на забалансе. Арендатор задействует счет 009 «Обеспечения выданные», а арендодатель — 008 «Обеспечения полученные». Вот как оформить гарантию по соглашению аренды в бухгалтерском учете:

Арендодатель получил гарантийную сумму

Арендодатель вернул деньги арендатору

Арендодатель удержал средства в качестве покрытия ущерба

Возврат не предусматривает возникновение налоговых обязательств ни для арендодателя, ни для арендатора. Если же владелец имущества использует обеспечение как компенсацию ущерба или арендную плату, он учитывает поступление денег в качестве дохода и уплачивает все положенные налоги (п. 1.1 ст. 346.15, пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Гарантийные средства признаются доходом у собственника и расходом у арендатора (пп. 2 п. 1 ст. 251, п. 32 ст. 270 НК РФ). Если в соглашении найма прописано условие о зачете гарантии в счет арендной платы, стороны подписывают специальный акт. Владелец имущества отражает средства, полученные в качестве дохода, в день оформления этого акта.

Если собственник имущества — юридическое лицо, он платит с дохода налог на прибыль (письма Минфина №03-03-06/2/63360 от 03.11.2015, №03-03-06/1/8968 от 18.02.2016, №03-03-06/1/31325 от 31.05.2016). Налогом на добавленную стоимость обеспечение облагается только при зачете денег в качестве арендной платы (п. 1 ст.

381.1 НК РФ). Если средства используются в качестве штрафа за нарушение условий контракта, НДС не выделяют и не уплачивают.

В 2009 году закончила бакалавриат экономического факультета ЮФУ по специальности экономическая теория. В 2011 — магистратуру по направлению «Экономическая теория», защитила магистерскую диссертацию.

Страховой депозит при аренде квартиры

Аренда квартиры традиционно связана с определёнными рисками. Они бывают разными, но большая часть их относится к взаимоотношениям с арендаторам.

Риски могут быть следующими:

• жильцы могут съехать, не оплатив долги за коммунальные услуги. Нередко это довольно крупные суммы, учитывая, что никаких ограничений на использование коммунальных услуг чаще всего не бывает;
• причинён вред имуществу. Обычно это относится к мебели, бытовой технике или ремонту. Арендаторы способны в нарушении договорённости курить внутри помещений или же небрежно относиться к мебели и технике;
• арендаторы съезжают раньше времени без предупреждений. Такое решение со стороны жильцов также означает для владельца финансовые потери. Квартиру не будут снимать, при этом собственнику нужно оперативно начинать искать новых арендаторов;
• при выезде из квартиры арендаторы забрали с собой часть техники или мебели. По факту, речь идёт о воровстве. Однако доказать его часто бывает проблематично, если отсутствует акт передачи помещения;
• арендаторы без согласования с владельцем выбросили из квартиры часть имущества, потому что оно мешало размещать собственные вещи или по другим причинам. Отнести это к воровству нельзя, но ущерб всё равно причиняется;
• арендаторы залили расположенных под ними соседей. В данном случае ущерб причинён не только квартире (может пострадать пол, например), но ещё и третьим лицам. А у них могут возникнуть финансовые претензии к владельцу квартиры. То есть ситуация складывается неоднозначная и неприятная;
• арендаторы использовали квартиру с нарушением договорённостей, из-за чего увеличился износ имущества. Допустим, в договоре указывается, что проживать будет два человека. Вместо этого арендаторы начинают постоянно приглашать гостей, друзей, знакомых. Некоторые могут заняться субарендой, то есть сдавать комнаты посуточно. Всё это нарушает права владельца;
• арендаторы повредили общедомовое имущество. Ущерб может носить разный характер, начиная от рисунков в подъезде и заканчивая сломанным лифтом. Привлечение к ответственности происходит, как правило, когда речь идёт или о порче в крупных размерах, или о целенаправленном характере такого повреждения имущества. А вот если жильцы просто пользовались лифтом, и он сломался, разумеется, никто привлекать их к ответственности не будет, и страхового залога такая ситуация касаться в принципе не может;
• арендаторы нарушили общественный порядок, спровоцировали конфликт с соседями. Это довольно спорный пункт, потому что многое зависит от того, кто на самом деле был инициатором, с чем связаны разногласия. Тем не менее внести такой пункт в договор по соглашению сторон можно.

По факту, арендаторы способны причинить ущерб имуществу в том или ином виде, повлиять на возможность получения стабильного дохода или создать проблемы с соседями. Все эти риски можно уменьшить, частично перекрыв убытки страховым залогом.

В нашей практике в данном жилом комплексе страховой депозит использовался два раза. У депозита две основные задачи — страховка на случай неожиданного разрыва договорных отношений и обеспечение сохранности оставленного в квартире имущества.

Что такое страховой депозит?

Для начала стоит разобраться с самим понятием. Нужно отметить, что в российском законодательстве нет термина “страховой депозит”. Он возник на практике.

И если опираться именно на практику, то таким понятием обозначается сумма, которой арендодатель сможет возместить возможный ущерб в случае возникновения проблем с арендаторами. А оно определяется по перечисленным выше пунктам.

На практике это означает, что арендаторы при заключении договора передают в распоряжение собственника определенную сумму. И если с ними не возникает никаких проблем, владелец при расторжении договора обязан эти деньги вернуть.

Стоит отметить, что ближе всего к данному понятию в законодательстве обеспечительный платёж. Он существует с 1994 года и направлен именно на обеспечение выполнения одной из сторон взятых на себя обязательств. Учтите, что обеспечительный платёж отличается от страхового депозита.

Депозит вносится для того, что в данном случае арендаторы будут добросовестно пользоваться недвижимостью и заботиться о её сохранности. То есть эти деньги нельзя потратить.

Депозит выдаётся в счёт будущего исполнения обязательств по оплате аренды квартиры. К примеру, можно договориться о том, что в счёт депозита арендаторы будут жить последний месяц. Обеспечительный платёж для этих целей нельзя использовать.

Соответствующие средства возвращаются арендатору только после того, как владелец примет жильё и убедится в том, что всё находится в полной сохранности. Но на практике часто данный платеж может быть засчитан в счет аренды, если стороны договорятся об этом.

Удержание обеспечительного платёжа на законных основаниях

Обеспечительный платёж обычно равен стоимости аренды в течение одного месяца. Но в некоторых случаях, по договорённости сторон, такая сумма может быть увеличена. Например, если арендаторы находятся в группе риска — с маленькими детьми или с животными.

Таким образом, иногда речь может заходить о довольно крупной сумме. И между сторонами по поводу этих средств возникают споры. Владельцы нередко полагают, что имеют право на выплату, обнаружив даже несколько царапин на мебели. Вместе с тем арендаторы могут отказаться признавать свою долю ответственности и за довольно серьёзный ущерб имуществу.

Оценка состояния квартиры — вопрос субъективный. Особенно, когда недвижимостью пользовались в течение нескольких лет. Понятно, что существует естественный износ ремонта помещения и мебели в ней.

Платить за него арендаторы не обязаны: за то, что они пользуются недвижимостью, собственнику регулярно поступает арендная плата. Поэтому во избежание проблем необходимо при сдаче квартиры составить опись недвижимости, а при принятии недвижимости — акт сдачи-приёмки.

В таком случае при возникновении претензий будут официальные документы, в которых состояние квартиры, мебели и техники на момент сдачи в аренду и на момент расторжения договора фиксируется. Если разбирательства дойдут до суда, такие документы могут значительно упростить принятие решения и ускорить весь процесс.

Как составить опись имущества?

И опись имущества, и акт сдачи-приёма оформляются в виде отдельных документов, которые идут в качестве приложений к договору. Они заполняются в свободной форме. Однако в такой документации состояние квартиры должно быть чётко зафиксировано.

Желательно провести фото и видеосъёмку с однозначным указанием даты (например, можно продемонстрировать дату на смартфоне или просто озвучить время описи).

Опись квартиры при сдаче недвижимости в аренду составляет сам владелец. Но этим по договорённости может заняться и агент. В целом в законодательстве нет запрета на составление такой описи кому-то самостоятельно.

Но если вы хотите, чтобы суд серьёзно отнёсся к такому документу, желательно подготовить его заранее в двойном экземпляре, чтобы по одному было и у арендатора, и у владельца. При этом в документации необходимо перечислить следующее:

• дорогостоящую технику. Должно быть написано наименование, серийный номер, год выпуска, год покупки и начала эксплуатации. Если у техники на момент составления описи есть какие-то повреждения или функциональные недостатки, об этом нужно указать. Например, у холодильника может быть поцарапана крышка и не загораться лампочка при открытии дверцы;
• всю мебель, чьё состояние и наличие для владельца имеет значение. Поскольку серийного номера в этом случае нет, стоит уделить особое внимание отличительным особенностями. Например, если какой-то шкаф сделан вручную, это обязательно нужно указать. Аналогично в отношении антиквариата и не только;
• электронику. Любые системы, которые установлены в доме и функционируют, надо внести в опись;
• сантехническое оборудование. Если у вас в квартире — итальянские краны от конкретного бренда, зафиксируйте это;
• посуду, предметы интерьера и прочее. В таком документе нужно указывать всё, что имеет ценность по мнению собственника. Обозначать надо название, количество единиц, состояние.

Важно: опись нельзя просто составлять. Арендатор принимает у владельца квартиру. Поэтому он должен включить каждый бытовой прибор и убедиться в его функциональности. Также ему надо осмотреть каждый предмет, чтобы проверить на предмет скрытых дефектов. Опись необходимо подписать и арендатору, и владельцу.

Как оформить передаточный акт квартиры?

При расторжении договора между сторонами необходимо составить акт передаточный акт квартиры. Некоторые собственники ограничиваются беглым осмотром квартиры. Они убеждаются в том, что серьёзный ущерб не причинён, после чего отказываются от дальнейших претензий.

Но если собственник предлагает арендатору просто не тратить время на оформление такого документа, хотя опись при въезде в квартиру была проведена, это может оказаться ошибкой. Некоторые владельцы в состоянии потом передумать и подать на бывших жильцов в суд. Поэтому документы во избежание проблем лучше правильно оформить.

Чтобы такие приложения к договору были приняты при разбирательствах, опись надо проводить в присутствии свидетелей. Желательно — двух. Разумеется, это должны быть совершеннолетние и дееспособные лица.

Когда владелец квартиры не может претендовать на обеспечительный платёж?

Многие собственники жилья нередко полагают, что самого факта причинения недвижимости ущерба во время сдачи в аренду достаточно, чтобы удержать обеспечительный платёж. Но это далеко не так. Важно, чтобы ущерб был причинён по вине арендатора.

В частности, если какой-то электрический прибор вышел из строя из-за того, что во всём доме не по вине арендатора случился скачок напряжения, ни о какой компенсации и речи идти не может.

Как уже говорилось, жильцы не обязаны покрывать естественный износ. То есть старый бытовой прибор может перестать работать из-за того, что истёрлась какая-то прокладка, произошло что-то ещё. Аналогично в отношении кранов и прочего.

Поэтому если при выявлении таких поломок собственник попытается удержать у себя обеспечительную сумму, он может столкнуться с обжалованием своих действий в суде. Причём вполне правомерным.

Чтобы установить, по чьей конкретно вине случилась та или иная поломка, нередко приходится проводить экспертизу. Её может организовать арендатор. И в таком случае изначально он будет всё оплачивать.

Однако если арендатор через суд докажет, что его вины в поломке нет, все издержки лягут на плечи владельца как проигравшей стороны. И это также касается расходов на экспертизу.