Реконструкция квартиры в многоквартирном доме с увеличением площади

Самовольная реконструкция жилого дома может быть узаконена в судебном порядке.
Собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку (реконструкцию) или снос. Эти права реализуются при условии соблюдения, в частности, градостроительных и строительных норм и правил (п.

1 ст. 263 ГК РФ; пп. 2 п.

1 ст. 40 ЗК РФ).

Справка. Реконструкция жилого дома
Под реконструкцией жилого дома понимается изменение параметров дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст.

1 ГрК РФ).

В настоящем материале рассмотрим самовольную реконструкцию жилого дома, в результате которой изменились его параметры.

Законная реконструкция жилого дома
Для признания реконструкции жилого дома законной необходимо соблюсти ряд административных процедур.
По общему правилу собственник жилого дома должен направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, например отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации (далее — уполномоченный орган), уведомление о планируемой реконструкции с приложением необходимых документов (ч. 1, 3 ст.

51.1 ГрК РФ; ч. 5 ст. 16 Закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Получение уведомления о соответствии планируемой реконструкции установленным параметрам либо ненаправление уполномоченным органом в установленный законом срок (по общему правилу — семь рабочих дней) уведомления о таком несоответствии считается согласованием реконструкции и дает право на проведение необходимых работ (ч. 7, 13 ст. 51.1 ГрК РФ).

Уведомление об окончании реконструкции в случае ее соответствия требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а также технический план жилого дома будут являться основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, прилагаемыми к соответствующему заявлению (ч. 16, 19 ст. 55 ГрК РФ; п.

1.2 ст. 19, ч. 11.1 ст.

24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
До 01.03.2026 допускается государственный кадастровый учет и регистрация прав на жилые дома, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, без вышеуказанных уведомлений, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.
При этом жилой дом должен соответствовать, в частности, установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др.

Право выбора порядка оформления такого объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (п. 39 ст. 1 ГрК РФ; ч.

12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 24.12.2019 N ОГ-Д23-11504; Письма Росреестра от 19.01.2021 N 13-00021/21, от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21, от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).
Также не требуется направлять уведомление в отношении жилого дома, созданного на садовом земельном участке либо земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, кадастровый учет которого осуществлен до 04.08.2018 (ч.

22 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; ч. 6.1 ст.

16, ст. 17 Закона N 340-ФЗ).

Самовольная реконструкция жилого дома и ее узаконение
Реконструкция жилого дома, произведенная без осуществления всех необходимых процедур по ее согласованию с уполномоченным органом, считается самовольной.
Если в результате самовольной реконструкции возник новый объект, он будет рассматриваться как самовольная постройка. Под созданием нового объекта следует понимать в том числе изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т.п.) (п.

28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6).
Самовольная постройка, в свою очередь, подлежит сносу или приведению (путем реконструкции) в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (абз. 3 ст.

12, п. 2 ст. 222 ГК РФ; ч.

10 ст. 55.32 ГрК РФ).
При этом снос самовольной постройки может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения самовольной реконструкции (п.

28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Таким образом, лицо, которое осуществило самовольно реконструкцию жилого дома, вправе привести дом в состояние, соответствующее действующим нормативным требованиям, или в предыдущее состояние (до реконструкции) в случае, если это не противоречит действующим нормативам.
Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении жилого дома принимается судом (п.

п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ).

В свою очередь, право собственности на самовольно реконструированный жилой дом может быть признано в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 08.11.2018 по делу N 33-48573/2018, от 20.02.2020 по делу N 33-8048/2020).

В этом случае в исковом заявлении в зависимости от конкретных обстоятельств могут быть изложены, в частности, требования о сохранении дома в реконструированном виде. В иске рекомендуем также отметить, что при реконструкции дома не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, а также не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 1 ст.

11, ст. 12 ГК РФ; ч. 1 ст.

3, ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).

К исковому заявлению могут быть приложены в том числе документы, подтверждающие попытки лица, осуществившего самовольную реконструкцию, принять меры к ее легализации (например, уведомление об окончании реконструкции и уведомление уполномоченного органа о несоответствии реконструированного жилого дома требованиям законодательства) (ч. 16, 19, 20 ст. 55 ГрК РФ; п.

4 ст. 132 ГПК РФ).
При рассмотрении дела судом может быть назначена строительно-техническая экспертиза (ч.

1 ст. 79 ГПК РФ; Перечень, утв. Приказом Минюста России от 27.12.2012 N 237).

Исковые требования могут быть удовлетворены судом при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае удовлетворения судом требований лица решение суда будет являться основанием для осуществления Росреестром соответствующих регистрационных действий. Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (п. 5 ч.

2 ст. 14, ч. 1 ст.

28, ч. 1 ст. 58, ч.

6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
При этом представление технического плана не потребуется, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда, которое содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, соответствующие установленным методам их определения (ч.

4 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание! Нормы законодательства о самовольных постройках не распространяются на реконструкцию жилого дома, связанную с заменой и (или) восстановлением несущих строительных конструкций, в результате которой не возникло нового объекта недвижимости (п. 14 ст. 1 ГрК РФ; п. п. 28, 29 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Изменения в законе о перепланировке в 2022 году

Значительные изменения пространства квартиры считаются капитальным ремонтом. В быту чаще всего используется термин «перепланировка». Для жильцов/собственников ее проведение во все времена являлось проблемой – требуется провести немало согласований, чтобы впоследствии избежать возможных неприятностей.

Между тем новые правила перепланировки появляются буквально ежегодно. Как правило, они носят не кардинальный, а «бюрократический» характер – меняются виды работ, требующих согласования и инстанции, в которые следует обращаться.

Давайте разберемся, что принес нам наступивший год. Какие правила переустройства и перепланировки претерпели изменения, много ли среди них существенных. И о чем необходимо помнить в этом году тем, кто запланировал застеклить балкон, разделить/объединить комнаты, переставить сантехнику и прочее.

Перепланировка квартиры: правила нормы

Для начала вспомним законодательную базу. Основным правовым актом в данной области был и остается Жилищный кодекс РФ. Статей, регламентирующих масштабные ремонтно-строительные работы в многоквартирных дома, в нем несколько. В основном они содержатся в статьях от № 25 до № 29.

Недавно (в конце 2018) вышедший закон ФЗ № 558, вносящий изменения в некоторые статьи ЖК РФ, более «специализирован».

Он регулирует именно новые правила перепланировки. То есть изменения в конфигурации помещения, либо расположении инженерных сетей, которые требуют внесения в техпаспорт. То есть предварительного согласования с районной (городской) Жилищной инспекцией.

А также работы, которые можно производить вообще без согласования, или без предварительного согласования с БТИ, постфактум поставив бюро в известность, что они были произведены. И, разумеется, существует четкий список «перестроек», которые производить нельзя в принципе.

Основные правила перепланировки в 2022 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

• Заявление
• Техпаспорт на квартиру
• Эскиз проекта (2 экземпляра)
• Паспорт собственника
• Согласие всех, прописанных в квартире

Через 35 дней будет готово разрешение. До его получения начинать работу нельзя. Таковы актуальные ныне правила перепланировки квартиры. Нарушителя ждут штрафные санкции. После того, как все работы завершены, собственник приглашает комиссию Жилинспекции, которые подписывают документы о том, что капитальный ремонт произведен без нарушений.

Если у вас остались вопросы на данную тему, или вы хотите уточнить законодательные требования к ремонтным работам внутри квартир, спрашивайте у юристов. Сайт prav.io предоставляет любые юридические консультации.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. В данной статье расскажем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п.

3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФ направил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч.

4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанции и постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

• вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
• привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме

Главная задача ремонта – сделать каждое помещение квартиры функциональным и комфортным. Для этого часто прибегают к перепланировке, разделяя и объединяя комнаты, перемещая кухню, делая новые проемы.

Есть такие работы, которые могут относиться к реконструкции. Это вариант касается изменения не только квартиры, но и дома в целом.

• чем реконструкция отличается от перепланировки;
• какие работы к ним относятся;
• куда обращаться каждом варианте ремонта;
• почему проще сделать перепланировку, чем реконструкцию.

Что относится к перепланировке и переустройству, а что – к реконструкции

Чтобы проще разобраться, какой ремонт относится к перепланировке и переустройству, а какой – к реконструкции, приведем примеры.

Самые частые работы по перепланировке:

• объединение ванной комнаты и туалета;
• расширение санузла за счет коридора или кладовых;
• объединение кухни с гостиной (при условии электрической плиты в квартире – с газовой это запрещено делать);
• перенос кухни в другую часть квартиры (прихожую, гардеробную) с созданием кухни-ниши;
• новые проемы в перегородках и стенах;
• демонтаж стен и создание новых межкомнатных перегородок в других местах;
• объединение лоджии с комнатой или кухней (разрешено только с установкой двойного стеклопакета);
• перенос дверных проемов;
• создание дополнительного санузла;
• демонтаж либо создание новой гардеробной или встроенного шкафа;
• монтаж антресоли или антресольной полки.

Под переустройством квартир понимаются такие виды работ, как:

• замена газовой плиты на электрическую;
• перенос плиты на кухне в другое место;
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
• проведение сантехники в новые ванные, душевые комнаты или туалеты;
• прокладка новых или замены существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности;
• установка или замена оборудования, увеличивающее потребление электричества или воды;
• перенос радиаторов отопления в квартире (исключение составляет их вынос на балкон или лоджию – это запрещено);
• демонтаж подводящих сетей или инженерного оборудования, если при этом сохраняются существующие стояки.

Пример дизайн-проекта для квартиры, в которой сделали кухню-нишу. Здесь были объединены перепланировка и переустройство с переносом электрической плиты на другое место.

Ванную комнату совместили с туалетом. И это тоже перепланировка.

Для всех этих работ нужен проект перепланировки. Его готовит проектное бюро с допуском СРО. Вы можете обратиться в PEREPLAN – у нас есть лицензия, мы разработаем проект со всеми необходимыми разделами и индивидуально подойдем к вашей ситуации.

Реконструкция может состоять из таких работ:

• надстройка дополнительного этажа;
• строительство пристроек;
• устройство новых несущих конструкций, колонн;
• увеличение этажности;
• антресоль, которая занимает больше 40% площади помещения;
• устройство лифта.

В некоторых случаях остекление лоджий также может быть реконструкцией.

Чаще всего москвичи возводят пристройки с уличной стороны к своим квартирам. И также часто – они самовольные, то есть незаконные, поскольку согласование реконструкции – это не только сложный процесс, но еще и очень дорогой.

Гораздо проще изменить квартиру изнутри, подготовив проект перепланировки и согласовав работы. Это стоит от 25 000 рублей при условии, что согласованием будете заниматься вы сами.

Какие работы в квартире не нужно согласовывать в принципе

К ним относится так называемый косметический ремонт, который просто «освежает» интерьер без изменения конфигурации помещений, «пирога» пола и инженерных систем.

Не надо согласовывать:

• поклейку обоев;
• штукатурку и окрашивание потолков, полов и стен;
• замену окон (если дом не имеет статус культурного наследия), дверей, плинтусов, наличников, напольного покрытия;
• укладку настенной плитки;
• перенос розеток;
• замену старой ванной на новую, старой душевой кабины – на новую и так далее.

Чтобы ремонт не нужно было согласовывать, стены и перегородки должны оставаться на своем месте, проемы – находиться там же, где были, а кухня, газовая плита стоять там же, где указано в плане БТИ.

Замену ванной на душевую кабину, в том числе, душ-трап, перенос ванной на новое место или ее разворот в другую сторону, это уже перепланировка. И на это нужно разрешение.

PEREPLAN может помочь разобраться в том, какой ремонт нужно и не нужно согласовывать в квартире. Напишите нам, что вы планируете сделать в квартире, и мы ответим, нужно ли на это разрешение:

Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Частые вопросы нашим экспертам

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона. Диалог с экспертом откроется в приложении.

Какие разрешения нужны для реконструкции и перепланировки

Получить разрешение на реконструкцию квартиры в многоквартирном доме обычно сложно. Список инстанций зависит от вида работ. Помимо Минстроя и БТИ могут потребоваться заключения:

• экспертов по строительству;
• СЭС;
• службы пожарной безопасности;
• водоканала, МСК Энерго, Мосгаза.

Кроме того, нужен проект будущей реконструкции. Особую сложность составляет получение согласия от других собственников квартир дома – иногда потребуется решение общего собрания собственников. Изменения обязательно согласуются с авторами проекта дома.

При перепланировке нужны только проект и техническое заключение. С авторами дома ремонт согласовывается лишь в том случае, если затрагиваются несущие конструкции – делается новый проем, возводится антресоль, убирается несущий подоконный блок.