Признание договора аренды земельного участка недействительным

Главная Публикации Иск о признании договора аренды незаключенным или недействительным, заявленный на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежит.

Несоответствие характеристик объекта аренды, указанных в конкурсной документации, характеристикам, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, не является основанием для признания договора аренды недействительным по иску арендатора как сделки, совершенной под влиянием заблуждения относительно качеств ее предмета (ст. 178 ГК РФ), если арендатор мог узнать о состоянии объекта аренды до заключения договора. При этом момент передачи имущества во владение арендатора не имеет значения.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»

«. 5. Отказывая арендатору в признании недействительным договора аренды как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, арбитражный суд указал, что истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки.

По результатам аукциона по определению ставки арендной платы был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения. Как следовало из конкурсной документации, а также выписки из технического паспорта на здание, помещение располагалось в цокольном этаже здания, на основании чего арендатор начал подготовку технологического проекта и иной документации для получения санитарно-эпидемиологического заключения территориального управления Роспотребнадзора на использование данного помещения для оказания медицинских и косметологических услуг. Также согласно конкурсной документации передача помещения во владение арендатора должна быть осуществлена после государственной регистрации договора аренды.

При получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним арендатор обнаружил, что согласно данному реестру по своим характеристикам упомянутое помещение является подвальным, что не позволяет использовать его в соответствии с указанным в договоре аренды назначением. В связи с этим он обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании названного договора как заключенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета на основании статьи 178 ГК РФ и о применении последствий недействительности сделки.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, указав, что истец не был лишен возможности узнать о состоянии, расположении и иных особенностях названного помещения, в том числе и потому, что арендодателем проводился показ объектов, выставляемых на аукцион. Таким образом, при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок. «

В соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ ст. 432 ГК РФ дополнена п. 3, в котором установлено следующее.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признать этот договор незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Названный Федеральный закон вступил в силу 1 июня 2015 г. Таким образом, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.

Иск о признании договора аренды незаключенным или недействительным, заявленный на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежит удовлетворению, если стороны реально исполняли договор.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

«. 15. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

«

Условие о предмете договора аренды может содержаться в надлежаще оформленном и подписанном сторонами акте приема-передачи, в котором индивидуализировано передаваемое в аренду имущество.

Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. Вместе с тем индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности, в акте приема-передачи имущества в аренду.

Признание договора аренды недействительным

По недействительности, как правило, оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор. Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами или когда государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов.

В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду.

Порядок признания договора аренды недействительным стандартный — нужно обратиться с иском или встречным иском в суд.

Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им.

Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2019 N 305-ЭС18-21949 по делу N А41-1664/2018

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КОМБИ» на решение Арбитражного суда Московской области от 13.03.2018, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.10.2018 по делу N А41-1664/2018

ООО «КОМБИ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к КУИ города Лыткарино о признании заключенным на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 27 ноября 2008 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.03.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.10.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, удовлетворив требования, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суды не приняли во внимание пункты 4.,6.1,7,8.1 договора аренды, предусматривающие возможность его расторжения в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Договор между КУИ г. Лыткарино и ООО «КОМБИ», о расторжении которого не было заявлено ни одной из сторон, считается заключенным на неопределенны срок и подлежит расторжению только в случае нарушений указанного договора либо в случае изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, доказательств чему КУИ г. Лыткарино не представляет.

Направленное КУИ г. Лыткарино в адрес ООО»КОМБИ» уведомление от 26.04.2016 о расторжении договора с 27.07.2016 не может являться документом, подтверждающим факт расторжения договора аренды земельного участка. После этого стороны договорились о продолжении арендных отношений.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.04.2018 N 50-0-129340062018-1375, из нее не исключены сведения из п. 4.1.1.-основания государственной регистрации по настоящее время.

Кроме того, Комитет по управлению имуществом направил в адрес ООО «КОМБИ» уведомление от 16.02.2016 N 392 об изменении размера арендной платы и отсутствии задолженности.

Вместе с этим постановлением Главы г. Лыткарино N 798 от 29.12.2015 утверждена схема размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Лыткарино сроком на 5 лет с 01.01.2016 по 2020.

При указанных обстоятельствах нельзя признать доказанным факт того, что Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино заявил о расторжении договора по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции необоснованно отказано в приобщении дополнительных документов.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, на основании решения Совета депутатов города Лыткарино от 19 ноября 2008 года N 651/61 и распоряжения Главы города Лыткарино от 27 ноября 2008 года N 789-р между КУИ города Лыткарино (арендодатель) и ОАО «КОМБИ» (арендатор; правопреемник ООО «КОМБИ») 27 ноября 2008 года был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 50:53:010102:64, площадью 116 кв. м (в том числе под павильоном 53 кв. м), расположенный по адресу: Московская область, г.

Лыткарино, ул. Песчаная, предназначенный под установку остановочного пункта, совмещенного с торговым павильоном (далее — договор аренды).

Договор аренды заключен на срок с 27 ноября 2008 года по 26 ноября 2011 года.

Поскольку после истечения срока действия договора, ответчик — ООО «КОМБИ» (арендатор) продолжал пользоваться арендованным имуществом, при отсутствии возражении со стороны истца — КУИ города Лыткарино (арендодателя), договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с положениями статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть предусмотрен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

КУИ города Лыткарино письмом от 26 апреля 2016 года N 1069 уведомило ООО «КОМБИ» о расторжении договора аренды, а также о необходимости явиться в срок до 27 июля 2016 года для оформления документов, в том числе соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи.

Полагая указанный отказ от договора аренды необоснованным и неправомерным, а договор аренды пролонгированным на неопределенный срок, ООО «КОМБИ» обратилось в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении требований, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 (ст. 165.1 «Юридически значимые сообщения») Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, суды пришли к выводу о том, что применительно к спорным правоотношениям, письмо от 26 апреля 2016 года N 1069 является реализацией арендодателем — КУИ города Лыткарино своего права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в связи с чем, признали договор аренды расторгнутым, а обязательства сторон по нему прекращенными.

При этом доводы истца — ООО «КОМБИ» относительно совершения ответчиком — КУИ города Лыткарино действий, свидетельствующих о признании договора аренды пролонгированным на неопределенный срок, со ссылкой на принятие денежных средств, вносимых истцом в качестве арендной платы по спорному договору, были отклонены судами как несостоятельные и противоречащие материалам дела.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «КОМБИ» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Оспаривание договора аренды

Как любое другой гражданско-правовое соглашение, договор аренды можно оспорить в судебном порядке. Начать такой процесс, как оспаривание договора аренды земельного участка, нежилого помещения или иного объекта могут следующие лица:

• арендодатель;
• арендатор;
• прокурор, в установленном законом порядке;
• люди и организации, права которых были нарушены и чьи интересы были затронуты.

Помощь во время судебного разбирательства любой из сторон может оказать специализирующийся в конкретной области (договорное право) наш гражданский адвокат.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским и арбитражным делам по спорам по договору аренды поможет оспорить договор аренды: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Когда можно оспорить договор аренды?

Давайте разбираться с основаниями оспаривания договора аренды. Начать процесс, используя различные основания признания договора аренды недействительным, может любая из сторон или третье лицо (заинтересованное) в тех случаях, когда:

• не соблюдаются условия, прописанные в договоре, требованиям закона
• соглашение было заключено с лицами, не имеющими права подтверждать правомочность подобных сделок
• сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности
• сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности
• сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
• договор был подписана вследствие обмана (заблуждения) или по принуждению
• не исключена возможность оспаривания договора аренды в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ
• отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов
• признание торгов недействительными (ч. 2 ст. 449 ГК РФ)
• по иному основанию, которое можно будет определить на консультации с нашим адвокатом

Разъяснения о порядке применения норм о недействительности сделок подробно изложены в п. п. 69 — 102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Иск можно подать в течение года с тех пор, как он поучил информацию о том, что его права нарушаются тем или иным образом в случае оспоримой сделки.Если речь идет о признании сделки ничтожной, то срок на составление и подачу заявления в суд три года. Нарушение срока обращения за судебной защитой приведет к возможному риску применения срока исковой давности, что является самостоятельным основанием в отказе любых исковых требований стороны договора аренды.

В судебные органы он должен подать исковое заявление о признании договора аренды недействительным, оформленное соответственно нормам существующего законодательства.

Читайте также по вопросу изменения арендной платы и способами защиты в данном случае по ссылке

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить иск об оспаривании договора дарения и с другими требованиями, а также пишите свой вопрос адвокату в комментариях ролика

В каком суде оспаривать договор аренды?

Поскольку договор аренды является возмездным и предполагает получение выгоды одной из сторон в случае его расторжения, подобные дела требуют серьезного разбирательства. Учитывая то, кто является по договору аренды сторонами определяется судебная инстанция, которая будет разрешать спор.

• если сторонами выступают граждане (например, договор аренды жилого помещения у собственника-гражданина или компании, которая оказывает услуги сдачи жилья), то споры будут разрешаться всуде общей юрисдикции по адресу нахождения ответчика;
• если сторонами выступают предприниматели или организации (например, аренда офиса или склада в коммерческих целях), то споры будут разрешаться в арбитражном суде, также по адресу ответчика, который легко проверить через официальный сад налогового органа, предоставляющий в реальном времени сведения о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Если договор является крупной сделкой

Возможно признание договора аренды судом недействительным, когда он является крупной сделкой и заключен без одобрения уполномоченного органа (ст. 173.1 ГК).

Например, Вы являетесь участником (акционером) с долей не менее 1%, членом совета директоров, новым руководителем общества, а договор обладает несколькими признаками:

• сдача имущества в аренду не является для компании основным видом деятельности (например, здания, используемые компанией для производства и хранения товаров, или земельные участки, на которых выращивалась сельскохозяйственная продукция);
• стоимость имущества составляет 25 и более процентов от стоимости активов;
• не получено одобрение общего собрания участников;
• договор не выгоден обществу;
• арендатору было известно, что согласие не получено.

Например, директор общества без согласия единственного участника сдал в аренду самому себе почти все недвижимое имущество, затруднив тем самым деятельность компанию. Кроме того, цена сделки была ниже рыночной (Постановление АС Волго-Вятского округа от 04.10.2019 по делу А29-5490/16).

Директор общества без надлежащего одобрения передал права и обязанности по договору аренды земельного участка аффилированной компании, хотя общество имело лицензию на право пользования недрами и могло добывать полезные ископаемые (Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2018 по делу А33-23325/15).

Сдача в аренду без согласия собственника

Распоряжение имуществом — одно из важнейших правомочий собственника, поэтому договор аренды недействителен, если он заключен без согласия собственника.

Такая ситуация может сложиться, если арендатором является государственное или муниципальное учреждение, унитарное предприятие, так как они не являются собственниками имущества (Определение ВС РФ от 17.0.2020 по делу А24-4810/19).

Договор, заключенный коммерческими организациями, тоже может быть признан недействительным по этой причине, если арендатор сдает имущество в субаренду без согласия арендодателя (Определение ВС РФ от 25.10.2019 по делу А73-10648/17).

В этом случае сделка ничтожна, так как нарушает интересы третьего лица, подавайте в арбитражный суд иск о применении последствий ее недействительности.

Признание договор недействительным, если недвижимость в долевой собственности

Если помещения, здания находятся в долевой собственности, и не заключено соглашение о порядке пользования имущество, то сдавать недвижимость в аренду возможно только с согласия остальных собственников.

Заключение сделок без согласия компании — собственника доли в спорных помещениях в торговом комплексе повлекло для ИП признание договора ничтожной сделкой (Постановление АС Северо-Западного округа от 05.02.2019 года по делу А56-113789/2017).

Несоблюдение письменной формы договора

Обязательно заключайте письменный договор в виде одного документа , подписанного обеими сторонами.

Для таких сделок не применимо правило об обмене документами, о конклюдентных действиях. Если арендодатель или арендатор подаст иск по договору аренды о признании его недействительным, то суд удовлетворит иск, так как именно такое последствие несоблюдения формы сделки содержится в законе.

Если между сторонами сложились фактические арендные отношения без письменного соглашения, то такая сделка недействительна. (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.11.2018 по делу А32-28329/17)

Если договор аренды недвижимости заключен на год и более, то он должен быть зарегистрирован в Россреестре, иначе он считается незаключенным.

Если имущество в залоге

А вот в случае, если вы являетесь залогодержателем недвижимости, и залогодатель без вашего согласия заключил договор аренды, в арбитражный суд надо обращаться с другим иском. В этом случае законом предусмотрено не признание сделки недействительной, а другое последствие — вы можете потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на предмет залога (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.04.2018 по делу А63-13437/2015).

Претензионный порядок и судебная практика

Вопрос о необходимости направления претензии ответчику до обращения в суд решается судами неоднозначно, так как в ст. 4 АПК в перечне исключений из правил об обязательном претензионном порядке иск о признании договора аренды недействительным не упоминается.

Так как признает оспоримую сделку недействительной только суд, то не обязательно направлять претензию (А41-25017/2016, А09-2048/2017), претензия обязательна только по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки, так как она ничтожна независимо от признания ее таковой судом, а требования, связанные с ее недействительностью, могут быть удовлетворены ответчиком и до суда (А47-4834/16);

Направление претензии — формальное требование по искам о признании сделок недействительными, поэтому ее отсутствие не является препятствием к принятию иска (А14-5141/14);

Направление претензии — обязательное требование закона и должно соблюдаться всегда (А29-2322/16, А32-25628/16).

Опытный адвокат разберется, оспоримая ваша сделка или ничтожная, подскажет Вам, как действовать в той или иной ситуации, проанализирует судебную практику вашего региона, поможет составить исковое заявление, обосновать недействительность договора.

Пропуск срока исковой давности

По оспоримым сделкам срок исковой давности — год с момента, когда вы должны были узнать о сделке.

Пропуск срока исковой давности — безусловное основание к отказу удовлетворить иск, даже если сделка недействительна.

Например, суд отказался удовлетворить иск участника ООО в связи с пропуском срока исковой давности, так как о заключении оспоримой сделки участник мог узнать не позже даты проведения годового собрания. Участник два года не посещал собрания и не встречался с другим участником, не запрашивал документы о деятельности общества. Если бы он повел себя добросовестно и разумно, то узнал бы о сделке вовремя и срок на оспаривание не пропустил бы (Постановление Поволжского округа от 22.07.2019 по делу А72-11007/2018).