1. Части 1 и 2 комментируемой статьи раскрывают понятие платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а также для собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 16 ст. 12 ЖК РФ определение структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений.
Подобной компетенции нет у органов государственной власти субъекта Федерации и органов местного самоуправления. В связи с этим принятие региональных и местных актов жилищного законодательства по этим вопросам неправомерно.
2. Жилищный кодекс РФ не устанавливает структуру платы и требования к определению размера платы для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам найма жилого помещения частного жилищного фонда. Этот вопрос урегулирован гл.
35 ГК РФ «Наем жилого помещения». Согласно ст. 682 ГК РФ наниматель и наймодатель самостоятельно устанавливают в договоре найма жилого помещения размер платы за жилое помещение.
3. Плата за жилое помещение для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за пользование жилым помещением (за наем), не уплачиваемую собственниками жилых помещений.
Взимая плату за наем или арендную плату (в экономической литературе эти термины используются как синонимы), собственник в первую очередь компенсирует свои капитальные расходы, связанные со строительством данного жилого помещения.
В данной статье плата за наем рассматривается исключительно в отношении публичных собственников. Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования как собственники государственного и муниципального жилищных фондов и наймодатели имеют в этом отношении существенные особенности, что и определяет необходимость специального регулирования в ЖК РФ. Во-первых, государственный и муниципальный жилищные фонды предназначены для удовлетворения жилищных потребностей малоимущих и иных установленных законом категорий граждан и, как правило, не должны использоваться с целью извлечения прибыли.
Во-вторых, ЖК РФ полностью освобождает от внесения наймодателю платы за наем основную группу пользователей муниципального жилищного фонда — малоимущих граждан (ч. 9 ст. 156).
Очевидно, что и для остальных категорий пользователей по договорам социального найма и найма в государственном и муниципальном жилищных фондах плата за наем будет устанавливаться, как правило, не в полном размере (т.е. в размере, не обеспечивающем компенсацию капитальных расходов собственника) с целью сохранения доступности платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также комментарий к ст.
156 ЖК).
4. Понятие «плата за содержание и ремонт жилого помещения», используемое в ЖК РФ, охватывает собой плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенного как внутри, так и вне жилого помещения. Важно подчеркнуть, что, несмотря на используемый термин, этим понятием не охватываются услуги и работы, связанные с содержанием и ремонтом элементов жилого помещения, не являющихся общим имуществом (например, ремонт смесителя, газовой плиты или водонагревателя, внутриквартирной электропроводки) (см.
комментарий к ч. 10 ст. 155 ЖК).
Состав общего имущества определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и в п.
п. 2 — 9 действующих на момент написания комментария Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (см.
комментарий к ст. 36 ЖК).
5. Плата за содержание и ремонт жилого помещения вносится как нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, так и собственниками помещений в многоквартирном доме — как жилых, так и нежилых. Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вносит «плату за содержание и ремонт жилого помещения» в том же порядке, что и собственники жилых помещений в этом доме.
6. Согласно п. 2 ч.
1 комментируемой статьи плата за жилое помещение для нанимателей таких помещений государственного и муниципального жилищных фондов не включает в себя расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором проживает наниматель. Эти расходы покрываются собственниками соответствующих помещений государственного и муниципального жилищных фондов наравне с иными собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Как общее правило капитальный ремонт многоквартирных жилых домов осуществляется за счет средств собственников помещений в таких домах (см.
комментарий к ст. 158 ЖК). С учетом того, что при определении прав граждан на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг, установленные исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, расходы собственников жилых помещений на капитальный ремонт многоквартирного дома не субсидируются (см.
комментарий к ч. 6 ст. 159 ЖК).
При этом органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов (см. комментарий к ч. 1 ст.
165 ЖК).
7. Часть 3 комментируемой статьи определяет структуру платежей для собственников жилых домов — индивидуально определенных зданий (см. комментарий к ст.
16 ЖК). Для этой категории граждан не предусмотрена жесткая структура платы; ЖК РФ устанавливается лишь обязанность по несению расходов на содержание и ремонт принадлежащих им домов, а также по оплате потребляемых коммунальных услуг в соответствии с заключенными договорами (см. ч.
9 ст. 155 ЖК).
8. Согласно ч. 4 комментируемой статьи плата за коммунальные услуги, оплачиваемая как нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, так и собственниками помещений в многоквартирных домах, и собственниками жилых домов, включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в т.ч.
поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Установив непосредственно в федеральном законе перечень коммунальных услуг, предоставляемых нанимателям и собственникам помещений в многоквартирных домах и жилых домов, ЖК РФ положил конец многочисленным спорам среди специалистов жилищно-коммунального хозяйства о том, относятся ли, например, вывоз мусора, обслуживание лифтов и иные аналогичные работы, осуществляемые в многоквартирных домах, а также утилизация (уничтожение) бытовых отходов к коммунальным услугам. Такая определенность способствует осуществлению указанных и иных аналогичных видов деятельности в перспективе не по регулируемым тарифам, устанавливаемым на товары и услуги организаций коммунального комплекса, а по свободным ценам, устанавливаемым под влиянием спроса и предложения на конкурентном рынке услуг управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Состав платежей
В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги:
1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
• плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
• плату за коммунальные услуги.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:
• плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156.1 настоящего Кодекса;
• плату за коммунальные услуги.
3. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
• плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• взнос на капитальный ремонт;
• плату за коммунальные услуги.
4. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
5. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Плата за наем
Законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006 № 395-53 (в ред. Законов Санкт-Петербурга от 30.06.2008 N 404-60, от 29.06.2010 N 383-89, от 14.06.201 N 359-68, от 20.06.2022 N 331-43) «Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге» установлен размер платы за наем для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, занимаемых по договорам социального найма, по договорам найма жилого помещения коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения.
Для жилых помещений государственного жилищного фонда Российской Федерации (федеральной собственности) положения Закона не подлежат применению.
Взнос на капитальный ремонт
В соответствии со ст. 169 ЖК РФ
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.
2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.
3. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом. (в ред.
Федерального закона от 28.12.2013 N 417-ФЗ)
4. Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья, принятых в соответствии с настоящим Кодексом, уставом товарищества собственников жилья, на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт.
Размер оплаты жилья и коммунальных услуг по договору социального найма
Социальный наем жилого помещения осуществляется за плату, которая складывается из нескольких составляющих.
Размер, порядок осуществления расчета за пользование жилплощадью по соглашению социального найма, установлен законодательно и обязателен для всех нанимателей.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Нормативная основа
Главным, регулирующим все возникающие правоотношения в данной сфере документом считается ЖК РФ. Кроме него Постановление РФ от 12.12. 2014 г. N 1356 содержит определения правил и порядков расчета платы за наем помещений на основе социального договора.
Существуют местные и региональные документы, которые конкретизируют размеры и порядки взимания денежных средств в данном конкретном регионе.
О том, как заключить договор социального найма жилого помещения, а также об основаниях расторжения договора, читайте на нашем сайте.
Из чего состоит?
За что взимается плата?
Из законов, регулирующих порядок взимания денежных средств за предоставление жилплощади и услуг коммунального характера, следует, что она складывается из:
- платежа за пользование жилплощадью. Здесь подразумевается непосредственно внесение денежных средств за то, что помещение предоставляется для проживания;
- деньги за коммунальные услуги. Этот показатель сильно варьируется в зависимости от того, сколько именно ресурсов (электроэнергии, воды, газа и т.д.) затрачивает наниматель;
- счета за текущий ремонт.
Стандартно общая сумма платы складывается из перечисленных частей. Размер выплат не устанавливается случайно и необоснованно.
Существует определенный порядок расчета платы за найм муниципального жилья, требования к взиманию платежей.
Кем устанавливается?
Общая сумма оплаты жилья и коммунальных услуг по договору социального найма устанавливается в соответствии с одним из вариантов:
- органом государственной власти;
- органом местного самоуправления;
- непосредственно наймодателем, после согласования с компетентным органом.
На практике это означает, что первоначальная стоимость за предоставление недвижимости прописывается в договоре. Нанимателю при заключении соответствующего соглашения лучше сразу обратить внимание на размер платежа.
Изменяться он может не более одного раза на протяжение 3 лет. Однако это не относится к такому общеэкономическому явлению, как индексация. Она может сказываться на общей сумме платы за жилье.
Таким образом, наймодатель имеет право повышать цену по договору социального найма, однако, на условиях, определенных законом.
Возмещение же стоимости за коммунальные услуги производится в соответствии с общими тарифами, установленными за пользование тем или иным ресурсом.
Узнайте на нашем сайте о том, можно ли поменять или сдать в аренду квартиру, полученную по договору социального найма.
Когда и кому рассчитываться?
Согласно статье 155, содержащейся в ЖК РФ, платеж обязательно должен быть внесен до 10 числа каждого нового месяца, который идет за истекшим. Однако иной порядок может быть прописан в договоре, тогда плата вносится в соответствии с установленным графиком.
Плательщик передает денежные средства за проживание в помещении по договору соцнайма непосредственно собственнику недвижимости. Им может быть муниципалитет или соответствующему государственному учреждению.
Кто освобождается от оплаты? Согласно п.9 статьи 156 Жилищного Кодекса России от внесения денежных средств за пользование жилым объектом государственной, а так же муниципальной собственности полностью освобождаются семьи, признанные малоимущими.
Малоимущими семьи признаются компетентными органами «на местах» на основе анализа дохода, приходящегося индивидуально на каждого члена семьи и иных важных показателей.
Однако платеж с малоимущих категорий граждан и семей не взимается только за пользование самим помещением, а коммунальные услуги обязательно оплачиваются даже ими.
Тарифы
Из чего складывается, и от чего зависит тариф за предоставление муниципального жилья? Тариф за предоставление муниципального жилья – одна из статей общей оплаты пользования таким жильем.
Она неравнозначна на территории всей страны или даже одного региона. Это определяется тем, что тариф определяется некоторыми критериями:
- удобство расположения помещения;
- комфортные условия;
- благоустроенность и качество жилья;
- занимаемая площадь.
Тариф устанавливается на 1 кв.м. площади жилища.
Однако закон определяет максимум и минимум такого платежа.
Кроме учета характеристик самой жилплощади, плата меньше в регионах, чем, например, в Москве.