Доп соглашение о расторжении договора аренды квартиры

Разновидностью договора аренды является соглашение о найме жилого помещения. Гражданское законодательство посвящает регулированию вопроса пользования жилой недвижимостью отдельную главу 35, что обусловлено спецификой предмета сделки.

Несмотря на то, что наем квартиры является срочным (до 5 лет), иногда возникают ситуации, связанные с необходимостью досрочного прекращения обязательственных отношений между контрагентами. В данной статье мы и расскажем о таких случаях и о том, как юридически правильно действовать при их возникновении.

Сторонами соглашения о найме жилплощади могут быть как физическое, так и юридические лица. Однако организации могут использовать такого рода имущество только для передачи гражданам для их проживания. Это связано с требованиями ЖК РФ о назначении жилых помещений (ст. 17).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Как расторгнуть акт досрочно?

Инициатива расторжения договора может исходить как от обеих сторон сделки, так и и от одной из сторон. Как при наличии виновных действий одного из контрагентов, так и при нормально складывающихся арендных отношениях. В зависимости от сложившейся ситуации законодатель предусматривает разные процедуры и основания для досрочного расторжения договора найма жилого помещения (ст.

687 ГК РФ).

В общем виде есть два основных способа расторгнуть договоренность по аренде жилья:

• внесудебный;
• судебный.

Возможные причины досрочного прекращения обязательства

• Наниматель не платит аренду 6 и более месяцев.
• При краткосрочной аренде – невнесение платы арендатором более 2-х раз.

• Жилье перестало быть пригодным для проживания.
• Жилье находится в аварийном состоянии.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и иных жильцов с занимаемой жилплощади.

Алгоритм действий

Как уже было отмечено, алгоритм действий, направленных на досрочное расторжение соглашения о найме жилья будет отличаться в зависимости от того, кто изъявляет инициативу прекращения договоренностей и по какой причине. Разберем каждый возможный вариант детально.

Досудебный порядок

Справка. В отличие от договора аренды нежилых помещений и иной недвижимости, арендатор (наниматель) по соглашению о найме квартиры может в любое время в одностороннем порядке расторгнуть сделку.

При этом в суд идти не потребуется.

Первое, что он должен сделать – согласовать свое решение с лицами, которые постоянно проживают с ним в арендуемом помещении.
Постоянно проживающие граждане – лица, указанные в качестве таковых, в договоре аренды. Они имеют права пользования, аналогичные правомочиям нанимателя.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Следует отметить, что наймодатель не обладает правом на односторонний отказ от договора. Это означает, что соглашение не может быть расторгнуто досрочно по его инициативе без согласия другой стороны в досудебном порядке (и в судебном тоже, если наниматель добросовестно исполняет все обязательства).

Уведомление стороны

Закон говорит (ч. 1 ст. 687 ГК РФ), что уведомление нанимателем наймодателя должно осуществляться в письменной форме. К содержанию требований не устанавливается, поэтому оно может быть написано в свободной форме. Однако рекомендуем указать:

1. реквизиты договора найма жилого помещения;
2. предмет;
3. стороны соглашения;
4. дату уведомления.

• Скачать бланк уведомления о расторжении договора найма жилого помещения
• Скачать образец уведомления о расторжении договора найма квартиры

Именно эти данные следует оговорить в письме к арендодателю, потому что в случае возникновения споров и претензий, нужно будет подтвердить, что нанимателем были соблюдены законные условия одностороннего отказа от сделки.

Также следует подстраховаться, и отправить письмо с уведомлением о вручении.

Как правильно составить соглашение?

• Ст. 451 ГК РФ гласит: соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
• Ст. 674 ГК РФ устанавливает требование о письменной форме аренды квартиры. Соответственно, и сделка расторжения оформляется письменно.

В документе следует отразить:

• наименование и реквизиты сторон;
• реквизиты (ссылка) на договор, который подлежит прекращению;
• имущество, по поводу которого складывались отношения;
• дата прекращения отношений;
• условие о том, что стороны не имеют друг к другу претензий;
• условие о том, что имущество возвращено арендодателю в целости и сохранности;
• подпись.

Внимание! Такое же соглашение составляется и при обоюдном решении сторон прекратить арендные отношения.

• Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды жилого помещения
• Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры

Судебный порядок

Пойти в судебный орган для расторжения договора найма придется, если:

• стороны не смогли обоюдно договориться о расторжении сделки (в том числе, когда квартира стала непригодной для проживания);
• наниматель или иные жильцы нарушали обязательства из договора, связанные с содержанием жилья или внесением платы за пользование им.

• наименование суда;
• ФИО и адрес истца;
• ФИО и адрес ответчика;
• точно формулируем требование: расторгнуть договор найма жилого помещения;
• приводит основание для расторжения (например, наниматель разрушает помещение);
• приводим ссылки на доказательства, которые подтверждают позицию истца (свидетели, фотографии, письменные документы об оценке ухудшения имущества и др.);
• указываем на приложения, которые нужно приложить к иску (договор аренды и иные имеющиеся документы и доказательства).

Иск подается по месту жительства ответчика.

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения

Взыскание задолженности с арендатора жилого помещения

В случае, когда основанием для досрочного расторжения сделки аренды является неоплата нанимателем арендных платежей, целесообразно включить в исковое заявление не только требования о прекращении договора, но и требование о взыскании задолженности. В таком заявлении обязательно нужно отразить порядок расчета задолженности

Также с нанимателя можно взыскать и проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими средствами.

Чтобы иск удовлетворили, целесообразно подтвердить факт неоплаты не только устными объяснениями, но и выпиской с банковского счета, ведомостью расчетов, перепиской (аудио- видео фиксацией признания нанимателем долга), иными письменными или вещественными доказательствами.

Подведем итоги. Расторжение договора найма жилого помещения –серьезное дело, которое имеет под собой сложные законодательные нюансы. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить этот вопрос.

Образец соглашения о расторжении договора найма квартиры

Бланк дополнительного соглашения о расторжении договора аренды жилого помещения

По соглашению сторон можно прекратить договор найма досрочно. Однако, если вы не договорились и инициатором является кто-то один, сперва нужно направить уведомление о расторжении от нанимателя или от наймодателя, указав на нарушение условий или на гражданский кодекс Российской Федерации. Мы же будем считать, что вы пришли к согласию и способны мирным путем вернуть квартиру её владельцу по акту возврата, а жильцы добровольно готовы покинуть занимаемую жилплощадь.

Данный акт о досрочном прекращении договора найма служит гарантией, что физические лица добросовестно исполнили свои обязанности по договору и договорились о конкретной дате выселения с выполнением всех условий, перечисленных в соглашении.

Стоит отметить, что общеутвержденного образца не предусмотрено и он составляется в свободной форме. Главное отразить в нем ключевые моменты. Настоящий шаблон соответствует всем требованиям ГК РФ и его можно смело использовать в повседневной практике.

Образец допсоглашения о прекращении договора найма

Думаю, не доставит великого труда заполнить шапку скаченного бланка, в соответствии с представленным на фото образцом. Потребуется вписать лишь паспортные данные и информацию об участниках сделки, желающих её прекратить. А вот что касается даты расторжения, тут следует остановиться подробнее. Существует несколько вариантов:

• Если вы пришли к взаимному соглашению, то дату прекращения найма можно поставить произвольную, хоть завтрашний день.
• Если в договоре указано, что расторгнуть контракт можно, к примеру, предупредив противоположную сторону не менее чем за 30 дней до выселения, тогда плюсуем к дате подписания месяц. Это в том случае, если одна из сторон не может или не имеет желания делать это ранее.

После подписания наниматель должен выполнить условия акта о расторжении найма квартиры:

• передать квартиру по акту возврата;
• произвести платежи аренду;
• погасить долги по коммунальным платежам, если имеются;
• оплатить непроизведенный ремонт, если актуально;
• выселиться и сняться с регистрационного учета со всеми сожителями, проживающими в арендуемой квартире;

В дополнительном соглашении нужно перечислить всех жильцов, которые будут выселены из жилого помещения после расторжения, а также акцентировать внимание на их безоговорочном согласии с этим фактом. Теперь пишем количество выпущенных широким взмахом руки экземпляров и заключительным аккордом станет указание реквизитов, ожидание прекращения контракта и исполнения всех обязательств.

Отдельно хотелось бы отметить, что если вы не можете прийти к компромиссу и расторгнуть договор найма по соглашению сторон, то первым делом, для досудебного урегулирования, вы можете отправить письменное уведомление, опираясь на действующее законодательство или задокументированные условия, которые были нарушены. Но мы поговорим в следующей статье и рассмотрим как сделать все наиболее грамотно и правильно. Если остались вопросы, пожелания или благодарности, оставляйте их в комментариях.

Условия и основания расторжения договора найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения – процесс непростой.

Осуществление его в значительной мере зависит от того, с кем заключен контракт.

Сторонами такого договора выступают наймодатель и наниматель помещения, которое сдается в аренду.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Общая информация

Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.

Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.

Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.

Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.

Им же может стать и другое недвижимое имущество.

Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.

Причины и обстоятельства

Как расторгнуть договор? Каковы условия и основания для этого? Существуют различные обстоятельства, способные спровоцировать этот процесс.

Каждый обязан помнить, что при таком прецеденте следует непременно учитывать силу законодательства, будь то заключение контракта или его прекращение.

Наниматель инициирует процедуру прекращения действия контракта, при этом должен учитывать и мнение других проживающих людей на данной съемной территории. В обязанности нанимателя входит уведомить наймодателя о предстоящем разрыве контракта. Сам наймодатель тоже имеет полное право применить действие разрыва контракта преждевременно, до истечения периода, указанного раньше.

Когда человек, который выступает нанимателем, или его сожители, действуют неправомерно и специально наносят вред съемной территории, несвоевременно совершают оплату или же не совершают ее вовсе, — то наймодатель обладает привилегией расторгнуть контракт. О правах и обязанностях арендодателя жилья читайте на нашем сайте.

Какими законами регламентируется?

Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации регламентируют расторжение договора найма.

Об этом четко написано в части 2 главе 35 статьи 687, статьи 688, Гражданского кодекса РФ, глава 10 статьи 101-103 Жилищного кодекса РФ о расторжении и прекращении договора найма специализированного жилого помещения, где говориться об выселении граждан из подобных помещений.

Гражданский кодекс РФ Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Читайте также на нашем сайте о том, на каких основаниях расторгается договор социального найма жилого помещения, а также об условиях выселения и переселения по договору соцнайма квартиры.

Судебные разбирательства

При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.

К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва соглашения в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором этого при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.

Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение документа в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в соглашении, касательно платы за жилье.

Также весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.

В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.

К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду). На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года.

За это время наниматель должен выправить ситуацию.

По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.

Односторонний разрыв

Каковы предлоги для одностороннего разрыва контракта по найму? При каких обстоятельствах вправе разорвать контракт наймодатель?

Наймодатель имеет право возбудить судебный процесс, если после предупреждения нанимателя, последним не были предприняты меры по устранению нарушений. Если так, то суд может огласить решение о немедленном выселении съемщика.

Предлоги, которые ведут за собою соответствующие действия наймодателя, включают в себя эксплуатацию съемщиком съемного помещения не по предназначению.

Одним из обстоятельств может быть факт регулярного нарушения прав граждан, проживающих рядом, например, соседей. Тут имеется в виду громкое прослушивание музыки в неприемлемое время суток, аморальное поведение, скандалы. (Читайте нашу статью о том, куда пожаловаться, если соседи сдают жилье шумным квартирантам).

При каких обстоятельствах наниматель разрывает контракт? Одностороннее разорвать его наниматель может в любое время. Важно отметить, что он может это сделать, без обращения в суд.

Нормы не ограничивают предлоги для такого разрыва контракта нанимателем. Чтобы совершить такую процедуру, нанимателю следует получить согласие тех граждан, которые с ним постоянно проживают.

Дополнительно предусмотрено предупреждение, которое предоставляется наймодателю. Составляется оно в письменной форме.

С таким предупреждением наймодатель должен быть ознакомлен за три месяца до желаемой даты разрыва контракта.

За этот период наймодатель может решить, что ему делать с помещением дальше.

Это удобно для того, чтобы подыскать новых нанимателей. Но иногда бывает так, что наниматели вовсе не заинтересованы в этом, и часто они просто выезжают, не предупреждая об этом наймодателя. Тогда наниматель должен возместить наемную плату человеку, который сдает помещение.

Особые случаи

Кто не может лишиться права проживания после разрыва контракта? В законодательстве указано, что обязательное выселение всех граждан, проживающих в съемном помещении, не предусматривается.

Если в ходе судебного процесса выясняются граждане – нарушители, то выселены могут быть только они. Другие жильцы, соответственно, могут оставаться нанимателями.

Ведь, квартирантов может быть несколько, если к примеру, квартира многокомнатная. Это касается коммерческого найма, где в свою очередь нанимают жилье частные лица.

В статьей 687 ГК РФ обозначен тот факт, что частное лицо, с которым у наймодателя подписан контракт, обязано сообщим о том, что хочет расторгнуть сделку за три месяца перед уходом.

Если же в контракте указываются другие сроки для того, чтобы уведомить, то значит можно руководствоваться непосредственного соглашением. К примеру, если там написано, что можно уведомить и за месяц до расторжения.

Также, такую новость лучше сообщить при личной встрече – это будет более корректное решение. Если наниматель хочет сделать это в официальном порядке, то он может направить заказное письмо по адресу, где проживает наймодатель.

Сроки будут отчислять с того дня, когда наймодатель получит его на руки. Ну и соответственно, по окончанию срока контракт можно считать расторгнутым.

Контракт расторгается при наличии определенных оснований. Такими могут быть:

• нанесения вреда;
• незаконности действий;
• противоправности бездействий;
• при существовании связи между нарушением и вредом.

Признанные виновными эти граждане не имеют права получать другое помещение.

Контракт по найму жилого помещения расторгается, если сам наймодатель требует этого после окончания периода, на который было заключено соглашение, и при отказе продлевать его, что может быть обусловлено нежеланием сдавать помещение в будущем.

Процесс имеет свои особенности. Поэтому важно понимать, что он ведет за собою определенные последствия.

К договору найма следует относиться со всей серьезностью и ответственностью. Нужно понимать, что его расторжение возможно при любых негативных жизненных ситуациях.

Самое главное для нанимателя чтобы арендуемое жилье было преобразовано для жизни людей надлежащим образом, а для наймодателя – обеспечение таковым людей.

Особенности заключения и регистрации соглашения о расторжении договора аренды недвижимости

Аренда или наём жилья активно используется теми, кто не имеет собственности, но хочет воспользоваться недвижимостью для проживания. Обычно договор прекращает своё действие тогда, когда закончился его срок, однако по желанию обеих сторон может быть расторгнут в любой момент.

Как же корректно составить этот документ? Далее разберёмся, как это происходит и какие действия сторон для этого требуются.

Условия для прекращения сделки

В отношении пользования чужим жильём могут быть заключены два вида договоров:

1. аренда – если квартиру снимает организация (например, для проживания своих сотрудников);
2. наём – если договор заключает обычное физическое лицо.

Большинство положений законодательства, относящихся к обоим видам договоров, схожи. Так, и аренда, и наём могут быть расторгнуты:

• По истечении срока, если стороны не хотят его продлевать.
• В одностороннем порядке, если это допускается законом.
• По соглашению.

Меньше всего в законе требований именно к последнему основанию.

По взаимному решению

ГК РФ прямо в ст. 1 гарантирует лицам свободу договора (в тех случаях, когда нет ограничений в силу закона). Соответственно, стороны договора найма или аренды жилого помещения (квартиры) вольны как продолжать свои отношения, так и прекратить их в любой момент, заключив соответствующее соглашение о расторжении или прекращении действия и расторгнув тем самым действующий договор.

В одностороннем порядке

Несколько сложнее расторгнуть договор, если этого хочет только одна из его сторон. Законом указаны следующие основания для такого расторжения:

• Наниматель может в силу ст. 687 ГК РФ просто отказаться от договора. Однако в этом случае гражданин, снимающий квартиру, должен предупредить наймодателя не менее, чем за три месяца.
• По желанию наймодателя – в случаях, когда вторая сторона договора серьёзно нарушает его условия (например, использует квартиру не по назначению, не вносит плату и т. д.). В этом случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем происходит через суд, который, в свою очередь, может не сразу расторгнуть договор, а дать нарушителю время на то, чтобы исправить ситуацию.

Как составить документ?

И договор аренды, и договор найма заключаются только в письменной форме (ст. 609 и 674 ГК РФ). Следовательно, согласно ст. 452 того же кодекса, любые соглашения, которыми такие договора изменяют свои условия или прекращают действие, должны быть тоже оформлены письменно.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

• Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
• Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Подписи

В конце соглашение фиксируется с помощью подписей от каждой из сторон. При этом подписи могут быть поставлены:

• Непосредственно сторонами (в случае организации – её руководителем).
• Представителями, действующими по доверенности (в этом случае в соглашении указывается этот факт, а к документу могут быть приложены копии доверенностей).

Нужна ли государственная регистрация?

В силу ст. 609 и 674 ГК РФ долгосрочные (то есть заключённые на срок от года и выше) договора найма или аренды должны быть зарегистрированы. В случае договора долгосрочной аренды или найма стороны должны обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением, уплатить пошлину – и получить выписку из ЕГРН, где будет указана не только форма собственности с указанием владельца квартиры, но и такое обременение, как аренда.

В тех же случаях, когда договора аренды длятся меньше, чем год (пусть даже и 364 дня) либо изначально являлись краткосрочными, а затем продлевались, регистрация соглашения о расторжении не требуется. Даже если с учётом пролонгации договора аренды общий срок отношений и вышел за рамки 12 месяцев – считается, что каждое продление – это новый договор, хоть и с теми же условиями и между теми же лицами.

Справка. При этом срок продления сам не может быть равен году или более! В противном случае договор всё-таки придётся нести на регистрацию.

В силу ст. 452 ГК РФ форма для любого соглашения, которым договор изменяется либо прекращает своё действие, предусмотрена та же, что и для основного документа. В итоге:

1. Если сам договор был зарегистрирован по закону – соглашение о расторжении необходимо регистрировать тоже.
2. Если регистрация для договора не требовалась – прекращать его можно соглашением, которому не нужна госрегистрация.

Читайте также: Регистрация договора аренды в Росреестре: какие регистрировать, какие — нет

Что делать, если консенсуса не удалось достичь?

Всё вышесказанное относилась к тем случаям, когда сторонам удалось договориться мирно. Однако возможны ситуации, когда либо арендатор, либо арендодатель возражает против прекращения договора. Что делать в этом случае?

Здесь возможны два варианта:

1. Если речь идёт о найме, то наниматель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, заранее предупредив об этом наймодателя. В этом случае проблемы нет.
2. Если же действует соглашение или договор аренды, либо расторгнуть досрочно отношения желает арендо- или наймодатель, действовать для расторжения придётся в порядке, указанном ст. 452 ГК РФ. Согласно её положениям, та из сторон, которая хочет изменить либо прекратить договор, должна письменно обратиться к другой с соответствующим предложением.Если получен отказ либо ответа нет в разумный срок (он может быть указан в договоре либо, согласно закону, он признаётся равным 30 дням), инициатор расторжения получает право идти в суд и требовать, чтобы договор был расторгнут уже на основании судебного решения.

Важно! Если сторона хочет воспользоваться судебной процедурой для расторжения, то она должна обосновать и доказать свои требования.

В противном случае, если другая сторона не допускала нарушений, суд не найдёт в иске оснований для того, чтобы признавать сделку расторгнутой.

• Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды
• Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды
• Скачать бланк искового заявления в суд о расторжении договора аренды
• Скачать образец искового заявления в суд о расторжении договора аренды

Порядок расторжения договора аренды жилого помещения. Последствия для сторон, образцы документов

Договор аренды расторгают по истечении срока или по решению сторон. В некоторых случаях возникает необходимость прекращения в одностороннем порядке, не согласовывая с другой стороной. При составлении документа учитывают условия исполнения и обстоятельства невыполнения обязательств. Рассмотрим виды расторжения в судебном и внесудебном порядке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что значит досрочно расторгнуть соглашение о найме жилого помещения?

Расторжение соглашения об аренде жилья – это прекращение его действия до истечения срока, указанного в условиях договора, по действующему законодательству. Расторжение соглашения возможно в результате следующих действий:

• По соглашению сторон. Собственник квартиры и арендатор составляют и подписывают соглашение, по которому договор прекращает действие. Гражданское законодательство п. 1 ст. 450 ГК РФ.
• В одностороннем внесудебном порядке согласно условиям договора.
• По требованию одной из сторон в судебном порядке согласно ГК РФ.

Правовая основа

Досрочное расторжение по общим правилам осуществляется по инициативе собственника или арендатора (ст. 619 и ст. 620 ГК РФ).

Стороны вправе установить основания для расторжения, не связанные с нарушением договора (п. 2 ст. 450, ч.

2 ст. 619, ч. 2 ст.

620 ГК РФ). К примеру, недвижимость больше не отвечает интересам съёмщика или запланирован ремонт, переоборудование.

Можно решить мирным путём, направить письменное уведомление о завершении отношений. Если стороны не достигли согласия, передать документы в суд.

В зависимости от сроков, указанных в договоре, различают способы расторжения:

• Неопределённый срок аренды позволяет разорвать договор (п. 2 ст. 610 ГК РФ) при условии предупреждения за 3 месяца до расторжения.
• При договоре, заключенном на определённый срок, его аннулирование досрочно в одностороннем порядке не предусмотрено законом. Если условие прекращения отношений письменно согласовано, можно отказаться от дальнейшего сотрудничества во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Возможна выплата денежной компенсации, если договор сторон связан с предпринимательской деятельностью (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Сторона, направляющая уведомление может не указывать причину отказа.

Судебный порядок проведения процедуры предусмотрен при:

В судебном порядке по требованию одной из сторон.

1. Соглашение может быть расторгнуто или изменено по решению суда (п.2 ст. 450 ГК РФ).
2. Существенное нарушение или иные случаи, предусмотренные законом или договором.
3. Ущерб, нанесённый одной из сторон, лишает права на то, на что рассчитывали при заключении аренды.

Основания

Для нанимателя

Основания приведены в ст. 620 ГК РФ, наниматель может досрочно прекратить сотрудничество:

1. Имущество не предоставлено вовремя в пользование арендатору.
2. Обнаружены недостатки, которые при первом осмотре не были замечены.
3. Помещение не пригодно для жилья, ремонт в установленные сроки наймодатель не производит, если в договоре не прописано, то в разумные сроки.
4. Обстоятельства, когда имущество становится не пригодным для использования, за которые квартиросъёмщик не несёт ответственности.
5. Ключи и документы, относящиеся к объекту найма, не были переданы арендатору.
6. Лишение того, на что вправе рассчитывать при заключении договора абзац 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ.
7. Не предупрежден о правах третьих лиц, залог и т.д.. ч. 2 ст. 613 ГК РФ.

ГК РФ Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Подробно о порядке оформления аренды жилья мы рассказывали в отдельной статье.

Могут быть и другие основания для расторжения по требованию нанимателя пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Для наймодателя

1. Использование квартиры с грубыми нарушениями.
2. Жилье используется не по назначению.
3. Ухудшение состояния имущества.
4. Просрочка оплаты за наем.

Если в обязанности нанимателя входит проведение ремонта, который не произведен в назначенный срок или оплата за аренду не была выполнена вовремя. Конфликт можно разрешить мирным путём, отправить письменное уведомление, если одна из сторон не соглашается на урегулирование, подавать документы в суд.

В случае временной регистрации нанимателя, по месту арендованного помещения, собственник обязан предоставить 30 дней на выезд, даже после расторжения договора.

Как провести процедуру по согласию сторон: пошаговая инструкция

Собственник и квартиросъемщик решают прекратить дальнейшее сотрудничество, осталось правильно оформить. Особых условий к договору по взаимному согласию не предъявляют.

Как правильно оформить дополнительное соглашение?

Расторжение договора составляется дополнительным соглашением в письменной форме, как и основной документ. Оформление:

1. Заголовок с отсылкой к основному договору.
2. Время и место заключения.
3. Личные данные сторон.
4. Описание процедуры освобождения объекта.
5. Погашение задолженности или возврат переплаты.
6. Подписи владельца и арендатора.

Стороны могут оформить расторжение на своё усмотрение, если пункты в соглашении не противоречат закону.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Нужна ли регистрация, как ее осуществить?

Если в основном документе указан срок более одного года, то регистрация необходима, чтобы на одну недвижимость не было заключено несколько договоров аренды. Так же соглашение о расторжении обязательно должно быть зарегистрировано. Запись об аренде в ЕГРН будет удалена.

Акт приёма-передачи

При прекращении сотрудничества, также необходим. Обязательства по передаче помещения считаются выполненными после оформления.

В акте фиксируют состояние:

• объекта;
• коммуникаций;
• имущества.

После подписания ответственность за сохранность переходит другой стороне. Закон не регулирует форму акта, оформляют пункты, важные для сторон.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Как его правильно составить?

Уведомление имеет письменную форму. При его составлении следует придерживаться следующих правил:

1. Укажите реквизиты организации или личные данные.
2. Опишите основной договор, причину разрыва правовых отношений, обстоятельства или невыполнения условий основного документа.
3. Поставьте дату окончания действия соглашения, сроки получения ответа.
4. Укажите перечень бумаг, обосновывающих прекращение сотрудничества.
5. В конце – дата и подпись стороны.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Порядок оформления

После составления документа его следует направить второй стороне для ознакомления. Осуществляется отправка заказным письмом с уведомлением. Доставка будет с отметкой почтового отделения или датой подписи получателя о вручении документа.

Если отправлено по надлежащему адресу, но сторона игнорирует корреспонденцию, она все равно считается извещённой и ответственной.

Проверить можно на сайте ФНС. Рекомендуется отправить дубликат по фактическому месту нахождения, если известно отправителю.

Действия через суд

Отказ от дальнейшего сотрудничества можно осуществить через суд. Процедура является сложной, понадобится помощь специалиста. К основным этапам процедуры относятся следующие действия:

1. Необходимо уведомить оппонента о предстоящем разрыве правоотношений.
2. Подготовить доказательную базу для суда.
3. Составить исковое заявление и собрать пакет документов.
4. Направить иск в суд.

Подсудность

Если были использованы все методы урегулирования конфликта до обращения в судебную инстанцию, тогда иск считается подсудным. Составляется акт о не желании другой стороны решить вопрос предложенными вариантами.

Стороны, имеющие ИП, или предприятия, расторгают договор через арбитражный суд. Физическому лицу – обращаться в суд общей юрисдикции. Иск подаётся по регистрации юридического адреса или места постоянной регистрации ответчика.

Документы

К основному перечню документов относятся:

1. Копия основного соглашения.
2. Копия уведомления об отказе исполнения правовых отношений, с пометкой о получении ответчиком.
3. Если уведомление передано по почте, приложить копию почтовой квитанции.
4. Для доказательства задолженности по платежам предоставить выписку из банка по операциям со счётом.
5. При нанесении вреда имуществу включить копию акта с перечнем пришедших в негодность вещей.

Доказательства

Документальными доказательствами требований являются документы, включённые в иск, можно использовать любые факты, полученные законным путём. Это могут быть показания свидетелей, заключения экспертов или протоколы.

Составление иска

Подаётся иск в письменном виде. В него нужно включить следующие данные:

1. Указать стороны конфликта, наименование суда, в который обращается истец.
2. Перечислить нарушения по договору аренды.
3. Описать обстоятельства отказа от дальнейшего сотрудничества.
4. Включить сведения об уведомлении, отправленном ответчику.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Рассмотрение заявления и принятие решения

Рассмотрение заявления займет 5 дней. После истец и ответчик будут приглашены на заседание. Суд в праве отказать в рассмотрении при неправильно составленном иске. Двусмысленные, нецензурные фразы и личные заключения по делу следует обязательно исключить.

В арбитражном суде принятие решения осуществляется в течение трёх месяцев со дня получения заявления. В федеральном суде в 60 дневной срок. Возможно приостановление, если один из участников не явился на судебное заседание по веским причинам.

Сроки могут продлить для проведения экспертизы, чтобы выявить нанесённый ущерб или подтверждения заявленной компенсации.

Могут ли назначить компенсацию?

Денежная выплата возможно будет назначена, если в соглашении внесён пункт штрафа за досрочное прекращение правовых отношений, или арендатор произвёл ремонт, а владелец требует освободить помещение раньше указанных сроков, суд может обязать собственника заплатить компенсацию.Арендная плата, штрафы, неустойки будут начисляться до момента расторжения договора.

Грамотный подход к оформлению аренды жилья — залог успешной сделки! А разобраться в нюансах сдачи и аренды квартиры помогут наши статьи:

? ? и что значит комиссия при съеме квартиры?