В житейской практике договор дарения квартиры, оформленный через нотариуса, используется достаточно часто, несмотря на то, что для заключения такой сделки законом допускается простая письменная форма. Нотариальное удостоверение гарантирует соответствие документа требованиям закона, исключая возможность ее оспаривания недовольными наследниками и другими лицами. Исключением является дарственная на долю в квартире — в этом случае ее удостоверение у нотариуса является обязательным условием (п.п.
1.1 ст.42 закона 218-ФЗ).
В чем суть дарения и чем оно отличается от завещания
Основное — при завещании не происходит перехода права собственности. Это распоряжение имуществом на случай смерти. При этом завещатель может в любой момент отменить завещание (ст. 1130 ГК) или распорядиться завещаным имуществом в любой момент любым способом.
Дарение — это безвозмездная передача имущества в собственность от одного лица к другому. При этом одна сторона это имущество обязуется безвозмездно передать в собственность — вторая обязуется принять (и пользоваться как своим)
Согласно определению закона дарение — это безвозмездная передача вещи, имущественных прав другому лицу. Если в договоре будет предусмотрено какое-либо встречное обеспечение (например, уход со стороны одаряемого за дарителем), сделка уже не может рассматриваться как дарение.
Договор дарения квартиры, заключенный через нотариуса, дает больше гарантий ее получателю, чем завещание по следующим причинам:
содержание завещания можно оставить в тайне, а договор дарения требует присутствия обеих сторон;
завещание легко в любой момент отменить, а для отмены договора дарения должны быть веские основания, их нужно доказать в суде;
после подписания договора, одаряемый сразу вправе распоряжаться полученным имуществом по своему усмотрению.
Договор может предусматривать дарение и передачу объекта непосредственно в момент сделки, или содержать обещание подарить его в определенный момент времени или с наступлением некоторого события (регистрация брака, рождение ребенка). Однако нельзя указать, что подаренная квартира переходит к одаряемому после смерти дарителя — при наступлении такого события в силу вступают правила наследственного законодательства.
Зачем нужен нотариальный договор дарения квартиры
Оформление дарственной на квартиру у нотариуса оберегает стороны от совершения правовых ошибок, которые могут привести к оспариванию документа, признанию его недействительным или ничтожным. Основанием для этого могут послужить:
неточное, неправильное описание недвижимого объекта в договоре, не позволяющее однозначно его идентифицировать;
дарение лицу или организации, которым запрещено принимать вещи в дар;
нарушение формы договора — при дарении доли квартиры, сделку необходимо удостоверять через нотариуса;
отсутствие нотариального согласия супруга, если дарится часть квартиры, которая является их совместно нажитым в браке имуществом;
составление договора дарителем под влиянием психологического или физического давления, в болезненном состоянии, не позволяющем правильно оценить свои действия;
притворность сделки — например, она совершена с целью прикрытия купли-продажи.
Нотариус при оформлении договора дарения квартиры выясняет добровольное волеизъявление дарителя, оценивает его состояние, проверяет, не состоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере. Он проверяет содержание договора на соответствие законодательству, место работы и должность одаряемого лица, выясняет, в чьей собственности находится квартира.
Закон прямо запрещает дарение:
государственным и муниципальным служащим в связи с исполнение их должностных обязанностей;
работникам социальных служб, опеки, медицинских и образовательных учреждений со стороны родственников лиц, находящихся на воспитании, содержании, лечении в таких организациях;
между юридическими лицами — они вправе проводить только возмездные сделки.
В остальных случаях в качестве дарителя и одаряемого могут выступать любые физические лица, в том числе родственники, а также юридические лица — организации.
Регистрация права на подаренную квартиру (долю) в ЕГРН
Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.:
С марта 2013 года сам по себе договор дарения (дарственная) не требует регистрации, однако переход права на недвижимое имущество должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Для этого даритель и одаряемый совместно подают заявление в орган Росреестра и прилагают в качестве основания дарственную. Регистратор потребует нотариальный договор, если речь идет о дарении доли квартиры, так как это предусмотрено законом.
Если даритель умер до того, как квартира была оформлена в ЕГРН на ее получателя, это не отменяет действия договора дарения. Как показывает судебная практика, в таких случаях наследники часто пытаются оспорить права одаряемого и требуют включить недвижимость в наследственную массу. Однако отсутствие госрегистрации не является достаточным основанием для оспаривания.
Даритель еще при жизни выразил свою волю посредством заключения договора дарения. Исходя из ст. 1112 ГК РФ, его имущественные обязательства, не исполненные при жизни, переходят к наследникам.
Если они уклоняются от исполнения этой обязанности, регистрацию недвижимости одаряемый может провести самостоятельно по решению суда. Если договор дарения составлялся у нотариуса, он сам передаст заявление и документы на регистрацию перехода права на квартиру в Росреестр.