Ипотека на долю в частном доме

Можно ли купить долю в ипотеку? Этот вопрос актуален для различных категорий клиентов банковских организаций. В данной статье мы подробно рассмотрим все нюансы подобных сделок.

Категории покупателей доли в объекте недвижимости

Чаще всего намерение приобрести долю возникает у следующих граждан:

• желающих начать приобретение недвижимости при скромных финансовых возможностях;
• лиц, заключающих сделки с родственниками в силу жизненных обстоятельств;
• супругов, находящихся в разводе;
• лиц, участвующих в мошеннической схеме покупки жилья и др.

Законодательно не запрещено приобретение долей с использованием привлечённых денежных средств, но банковские организации анализируют все особенности будущей покупки и одобряют сделку лишь в некоторых случаях.

Причины отказа

Можно ли купить долю в ипотеку всем желающим? Нет. С высокой долей вероятности банк откажет тем, кто:

1. Намеревается приобрести долю в объекте, на который не имеет каких-либо прав (или не имел ранее).
2. В результате сделки не становится единственным владельцем объекта (даже если ранее уже была приобретена доля/доли).

В этом случае остаётся единственная возможность оформления заёмных денег – потребительский кредит. Процентная ставка, разумеется, будет выше, чем при ипотеке, но можно подобрать программы с предоставлением залога. Тогда проценты будут достаточно невысокими, и сделку по покупке можно будет оформить.

Купить долю в доме в ипотеку – возможно или нет

Подобные сделки кредитуются финансовыми учреждениями крайне неохотно. Но решить проблему можно двумя способами.

Первый — если собственник/ки другой доли/долей дадут нотариально заверенное согласие на передачу банку в залог своих долей. В таком случае банк, получив гарантии в виде целого (а не частичного) залогового объекта недвижимости, может одобрить выдачу ипотеки. Эта ситуация возможна, например, между ближайшими родственниками.

Второй — если покупается не доля в общем доме, а доля, выделенная в натуре. Это очень непростой и длительный процесс, подразумевающий под собой сбор множества документов и действий строительного характера.

В процессе оформления доли в натуре не должны нарушаться интересы всех собственников. Так, должно быть выполнено межевание земельного участка, организован отдельный вход в дом для каждого собственника, иметься доступ к коммуникациям и т.д.

Не каждый частный дом может выдержать подобные преобразования в силу своего технического состояния. Поэтому при подаче заявки на кредит нужно выбирать только те дома, в которых процесс выделения доли в натуре завершён и подтверждён соответствующими документами.

Особенности сделки по приобретению доли в ипотеку

В большинстве случаев финансовое учреждение одобряет заявку на ипотеку для покупки доли в том случае, если в результате сделки у объекта недвижимости будет один собственник. Так банк минимизирует свои риски, обеспечивая ликвидность залогового имущества. Например, у собственника ¾ квартиры шансы получить ипотеку для покупки оставшейся ¼ доли (последней) очень велики.

Но описанная выше ситуация является идеальной, на практике же следует учитывать ряд обстоятельств. Нередки случаи, когда квартира находится в долевой собственности у лиц, не являющихся одной семьёй. У одного из собственников рано или поздно возникает желание стать единоличным владельцем. В этом случае он поступает одним из двух способов:

• предлагает соседям выкупить их долю/доли;
• продаёт свою долю, чтобы вырученные деньги вложить в приобретение другого отдельного жилья.

Следует учитывать содержание ст. 250 ГК РФ. В ней говорится о праве преимущественного приобретения. Владелец доли обязан уведомить своих соседей о намерении реализовать свою часть имущества за один месяц до планируемой сделки. Им нужно направить извещение, в котором заявлены цена и условия продажи.

В течение месяца соседи должны либо не отреагировать на предложение, либо оформить отказ от своего преимущественного права. Опубликовать сообщение о намерении продать долю можно на сайте Росреестра.

Покупатель, в свою очередь, должен убедиться, что все права и интересы других совладельцев не ущемлены.

Бывают ситуации, когда соседи не живут в долевой квартире. В этом случае нужно выяснить их место регистрации и направить извещение о продаже именно туда. Делать это нужно с помощью Почты России, электронные сообщения во внимание не принимаются.

Квитанцию об отправке уведомления о продаже необходимо сохранять, т.к. в течение трёх месяцев возможно оспаривание сделки купли-продажи, если были допущены нарушения. Цена и условия продажи и для соседей, и для третьих лиц должны совпадать в обязательном порядке.

Также все виды сделок с долевой собственностью подлежат нотариальному заверению, в то время как другие сделки с недвижимостью могут быть оформлены путём простой письменной формы. Это следует учитывать при планировании расходов на регистрацию перехода права собственности.

Перечень банков, выдающих ипотечные кредиты для покупки доли

Существует статистика Росреестра показывающая, что сделки с долями составляют 25% в общем объёме операций по недвижимости. Между тем, круг банков, согласовывающих заявки клиентов, позволяющих им купить долю в ипотеку, весьма ограничен. К ним относятся:

• «Сбербанк»;
• «Газпромбанк»;
• «ТКБ» (ТрансКапиталБанк);
• «Банк Зенит».

При обращении в финансовое учреждение следует учитывать следующие особенности:

• ТКБ и банк Зенит не в каждом регионе имеют свои представительства;
• банк Зенит среди всех своих клиентов отдаёт приоритет жителям Москвы и Московской области, а также сотрудникам группы компаний Татнефть;
• Газпромбанк кредитует приобретение только последней доли;
• Сбербанк может потребовать представить дополнительные документы при сделках с родственниками и рассматривать заявку в этом случае более длительный срок.

Основные условия ипотечного кредита для покупки доли (валюта, срок, процентная ставка и др.) не отличаются от условий ипотеки для приобретения целого объекта недвижимости. Также идентичны требования к жилью и заявителю. Перед визитом в банк целесообразно заранее уточнить актуальность информации.

Если вы в статье не нашли ответ на ваш вопрос, то задайте его в комментарии и мы обязательно ответим на него.

Условия приобретения доли

«Росбанк Дом» разработал сразу две кредитные программы, по которым можно приобрести именно часть недвижимости:

на покупку доли. Актуальна в том случае, если после оформления кредита вся квартира станет собственностью заемщика, то есть это последняя доля;

на приобретение комнаты. Речь идет о выделенной части в виде комнаты в коммунальной квартире. При этом важно, чтобы недвижимость соответствовала критериям банка.

Чтобы оформить ипотечный кредит на долю квартиры, заемщик должен предоставить пакет документов, в который входит справка о доходах. «Росбанк Дом» рассматривает в качестве клиентов граждан любых государств возраста 21-65 лет. Первоначальный взнос — от 15% для последней доли, от 25% для комнаты.

Особенности оформления

Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.

Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.

Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.

Порядок оформления

Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке:

Ипотека на долю квартиры — Что предлагают банки сегодня?

Для значительной части населения нашей страны вопрос приобретения собственного жилья является проблемой. Далеко не каждый в состоянии оплатить стоимость квартиры, однако есть уникальная возможность, несмотря на материальные трудности все же стать владельцем жилья, воспользовавшись услугами банков, а именно взять кредит на какую-то часть квартиры.

1. Долевая собственность и ее виды
2. Как оформлять долевую ипотеку?
3. Пять топовых банков, предоставляющих ипотеку на долю
4. Процедура оформления долевой ипотеки
5. Какие есть альтернативы у долевой ипотеки?
6. Ипотечный калькулятор
7. Заключение

Ипотечный кредит на какую-то часть от квартиры позволяет решить жилищную проблему организациям и отдельным людям. Чтобы воспользоваться финансовой помощью, вам нужно обладать свежей информацией о сумме, которую гражданину, принявшему такое ответственное решение, придется отдать банку за возможность пользоваться долевым кредитом. Познакомимся подробно с этим вопросом.

Долевая собственность и ее виды

Нам необходимо определиться с тем, какие же бывают разновидности долевой собственности. Зачем это необходимо? Это важно, поскольку банки изучают жилье, и если оно не такое, как требуется, они не выделят средства на его приобретение. Законодательство рассматривает следующие виды собственности на часть жилья.

1. Все, кто владеет жильем, имеют равные права, которые касаются использования долей жилья. Размер доли жилья определяется принадлежащими владельцу квадратными метрами, а не определенной частью (право общей собственности).
2. Долевое владение, которое, по сути, является частной собственностью. Необходимо дополнить, что таковой доля является только после того, как зарегистрирована в Рoреестре. Без этой процедуры жилье или его часть фактически общее владение. Иллюстрацией такого вида владения долей может являться случай коммунальной квартиры, когда каждый жилец фактически владеет участком квартиры и ни один из других жителей квартиры не пользуется этой частью.

Как видим, проблемы при такой покупке могут вызываться тем, что у квартиры не один владелец, а больше, и им может не понравиться, то, что имущество, принадлежащее им, отходит вдруг к чужому человеку. Кроме этого, бывают сложности или даже невозможность оформления этого вида. Связано это с ограничениями закона.

Как оформлять долевую ипотеку?

Итак, теперь мы знаем, какие есть типы такой собственности. Пришло время рассказать подробности этого вопроса, более конкретно представить различные случаи. Каждый случай неповторим. И хотя известны разнообразные программы по кредитованию, их используют не слепо, а учитывая особенности каждой конкретной ситуации.

Вот три наиболее распространенные ситуации, когда у людей возникает потребность обратиться в банк, чтобы оформить ипотеку:

1. Заемщик, которому уже принадлежат несколько частей, чтобы полноценно владеть всем имуществом, хочет еще одну долю, последнюю.
2. Заемщик владелец одной доли и хочет, чтобы его жилое пространство расширилось благодаря приобретению другой доли.
3. Заемщику не принадлежит ни одна часть, а он желает приобрести долю.

Что нужно, чтобы начать претворять желаемое в действительность? Необходимо залоговое имущество, фактически им является жилье, приобретаемое заемщиком. Финансовая организация тогда будет распоряжаться не частью, а всей квартирой. Отсюда следует, что больше вероятности одобрения займа банком обещает случай номер один.

Что со вторым случаем, насколько много суеты и проблем? Конечно, проблемы есть, и банки могут отказать, и цель ваша рискует быть не достигнутой. Не отчаивайтесь, ведь при письменном согласии каждого владельца с условием залога одобрение тоже будет. Недостатки второго случая, когда приобретают вторую долю, имея уже одну: немаленькие размеры процентных ставок, поскольку жилье стоит больше, чем его часть, также продать часть не легче, чем целую квартиру.

А теперь сложный третий случай. Возможно, вас ожидает отказ. Но надежда на успех все равно есть.

Будьте в добрых хороших отношениях с теми, кто владеет жильем, и тогда попытайтесь разделить доли. Вас ожидают траты на оформление документов, затем вы наконец-то получите подтверждение выкупленной части, отправляйтесь в банк. Нет смысла лукавить, придется признать, что рисковать тут скорее всего бесполезно и шансов немного.

Каждый потенциальный заемщик имеет право знать, что закон ограничивает количество метров на одного жильца. Не могут считаться как долевые владения те части квартиры, к которым относятся нежилые помещения (прихожая, туалетная комната, кладовая и подобные помещения). Их площадь не учитывают при разделении на доли жилья.

Пять топовых банков, предоставляющих ипотеку на долю

Думаете, что все соответствующие учреждения согласны помочь вам с ипотекой? Вы сильно ошиблись. Причина – невыгодность работы с частью жилья, даже если все оно будет залогом. Представляем вашему вниманию финансовые учреждения, которые возьмутся за названный вид кредита.

1. Сбербанк предложит вам воспользоваться возможностью приобрести жилую недвижимость, погасив свой долг в течение 30-ти лет. Условия кредитования – общие. Минимум, который вы заплатите, – 300 000 ₽ при 11 процентах, что говорит о стабильности Сбербанка. В его пользу говорит также и то, что он работает с пенсионерами.
2. Газпромбанк позволяет кредитозаемщикам воспользоваться программой кредитования на выкуп последней части квартиры или комнаты. Суммы – начиная с 500 000 и до 45 000 000 ₽. Погасить ссуду предлагают в течение довольно длительного срока, это 30-ть лет. Ставка – от 11%. ПВ – 15% и выше, а при наличии маткапитала – пять процентов. Для тех, кто работает на предприятиях газовой промышленности, бюджетников, а также крупных партнеров названного банка скидки.
3. Тинькофф Банк дает клиентам возможность ипотеки на отдельную долю, чего не скажешь о других банках России. Минимальный процент – 13, 35, самый маленький взнос – 25% от того, что стоит жилье. Ипотеку выдают партнеры, а не Тинькофф Банк. Этот банк помогает оформлять документы. Но готовьтесь к возможным сложностям с документами, а именно их передачей и сбором.
4. Частный банк «Финансовая Корпорация Открытие» дает возможность заемщику приобрести в ипотеку последней доли квартиры. Минимальная ставка – 12%. Первый раз вы можете внести 20%, если есть справка 2-НДФЛ, а если ее нет – 30%. Этот крупнейшее финансовое учреждение взыскательно относится к своим клиентам.
5. Дельтакредит предлагает услуги на любую долю в жилье. Расплачивайтесь до двадцати лет. Минимум – 10,75%, что привлекает заемщика, при этом комиссия до четырех процентов от всего кредита – это условие минимальной ставки. Кроме того, ставка зависит от величины первого взноса (от 15%). При 50% максимальная скидка, таким образом Дельтакредит готов меняться и подстраиваться под клиента.

Процедура оформления долевой ипотеки

Чтобы начать оформление ипотеки в банке, получите его решение. Предоставляют следующий (стандартный) набор документов: паспорт заемщика и созаемщиков (когда это нужно), СНИЛСы, справка о доходах, копия трудовой книжки, свидетельство о браке, свидетельство о рождении (ребенка или детей). Документы касаются заемщика, а если требуют, то и поручителей.

Заявку банк изучает от двух до пяти рабочих дней. По истечении этого срока, когда решение получено, заемщик собирает пакет документов по той доле, которую он хочет приобрести в квартире. Для конкретного случая из тех, что были описаны ранее, нужен свой список документов, но процедура оформления однотипна.

Вот как она выглядит: сначала подготовить документы, которые рассматриваются банком для решения о предоставлении займа на ипотеку, обязательными документами при этом всегда являются паспорт того, кто продает долю, еще выписка из Росреестра о том, что жилье было зарегистрировано.

Если речь идет не о последней части жилья, тогда совладельцы должны написать отказ от своего права (у них есть так называемое первоочередное право на эту территорию). Банку необходимы также факты, которые будут свидетельствовать, что заемщик и совладельцы не в родстве друг с другом, заемщик предоставляет документы о соответствии жилья нормам, прописанным в законе. Тот, кто продает жилье, собирает для банка такие документы:

• Выписка из домовой книги;
• Свидетельство о праве собственности;
• Договор на получение;
• Подтверждение, что другие совладельцы или супруги/супруга (в случае, если они имеются) оповещены.

После предоставления всех этих документов банк рассматривает вопрос о возможности предоставления ипотеки. В том случае, если нарушений условий нет, оформляется договор с заемщиком. Итак, в общих чертах мы познакомились с алгоритмом действий, и мы поняли, он зависит от многих факторов, конкретного случая, эти особенности также связаны с тем, что документы подаются в различные моменты.

Иногда совладелец отсутствует в городе, просто выехал из страны. И это тоже тормозит процесс работы с документами.

Какие есть альтернативы у долевой ипотеки?

Предположим, банк отказывается выдать средства на ипотеку. Тогда вот вам альтернативный вариант, который, возможно, вам подойдет. Это оформление потребительского кредита, который характеризуется более высокой ставкой, а также не обходятся без оформления с использованием договора дарения.

Так люди делают довольно часто, поскольку владельцы не хотят заложить свое жилье, чтобы кто-то купил долю.

Еще есть возможность, когда ипотеку оформляют под залог недвижимости, которая имеется у обратившегося в банк человека.

Ипотечный калькулятор

Можно ли оформить ипотеку на часть дома?

Гражданский кодекс предусматривает, что владение жилым имуществом может быть, как полным (когда человек получает 100% право собственности), так и долевым. В связи с этим многие россияне рассматривают вариант оформления кредита на долю дома.

Вполне возможно, что есть один дом с разными хозяевами, и вы хотите выкупить только свою часть или долю у родственников. А может вы хотите приобрести таунхаус, который целенаправленно разделен на двух хозяев? Но такая ситуация, хоть и носит редкий характер, зато содержит ряд нюансов и особенностей, что следует учитывать при обращении в банк.

Актуальные предложения

Банк	% и сумма	Заявка
Газпромбанк Ипотека	7,5% До 60 млн. руб.	Прямая заявка
Альфа Банк Ипотека	5,99% До 45 млн. руб.	Прямая заявка
Росбанк Быстрое решение	6,39% до 25 млн. руб.	Прямая заявка
Банк Открытие Большая сумма	6,5% До 150 млн. руб.	Прямая заявка
ЕКапуста А может лучше займ под 0%?	до 30 000 руб 0% первый займ на 21 день	Прямая заявка

Особенности займа

На практике каждый человек имеет возможность получить ссуду на долевую недвижимость, но не каждый кредитор готов профинансировать это дело.

В любом случае будут учтены следующие моменты:

• После сделки купли-продажи имущество перейдет в полную собственность заемщику. Этот вариант возможен, когда человек владеет уже какой-то частью дома, а после планирует выкупить жилье полностью. Ответ однозначно будет положительным.
• У клиента есть первоочередное право выкупить в будущем 2-ю долю.
• Ипотека выдается для приобретения других паев домовладения у иных собственников.

Именно в этих ситуациях можно обращаться к кредиторам, в противном случае слишком много рисков для банка.

Сложности с оформлением

Как показывает практика банкиры редко говорят положительное решение. Дело в форс-мажорных ситуациях, если плательщик не сможет в один прекрасный момент оплачивать кредит. Крайне трудно реализовать часть помещения даже через аукцион, если имуществом владеют и другие собственники.

Добро получат те клиенты, которые планируют в будущем оформить полное право распоряжаться всей собственностью. В других ситуациях все будет завесить от кредитной политики учреждения.

Отказ последует при таких обстоятельствах:

• Доля приобретается у бывшего мужа (жены). Банкиры учтут наличие у обеих сторон новых зарегистрированных отношений, а также время, которое прошло с даты развода.
• Договор будет заключен между родственниками. Есть риск, что операция проводится с целью обналичивания денег.
• Клиент планирует приобрести долевое жилье, на которую не имеет права.
• Соглашение не сулит в будущем перехода прав полной собственности над объектом залога.

Выделение части жилья детям

Отдельная тема, когда в сделке будут фигурировать дети заемщика. Тут речь идет о выделении доли несовершеннолетнему ребенку. Именно от этого будет зависеть возможность семьи, переехать в новый дом.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

В этом случае все будет решаться в зависимости от конкретной ситуации:

• Приобретение имущества с привлечением маткапитала, а значит, выделять долю малышу придется по закону. В противном случае последует отказ банка.
• Покупка жилья будет проводиться в домовладении, где часть имущества уже принадлежит ребенку. Тогда в ипотечном соглашении учитывается тот факт, что несовершеннолетнее лицо станет в будущем законным собственником недвижимости.