Акт о расторжении договора аренды квартиры образец

Расторжение договора аренды квартиры может происходить на законном основании по различным причинам.

Процедура осуществляется, как по инициативе арендодателя, так и по заявлению арендатора и имеет четкий, определенный законодательно алгоритм.

Основания

Договор аренды жилья – это добровольное соглашение между арендодателем и арендатором, распространяющееся на определенное жилое помещение на ограниченный срок и на определенных условиях.

Оно может быть расторгнуто раньше срока по соглашению сторон или по инициативе одной из сторон при нарушении условий соглашения или изменении обстоятельств. Принципы такого действия регламентируются ГК РФ (гл.29).

Ст.450 указанной главы ГК признает законными следующие основания:

1. Обоюдное, добровольное согласие на прекращение аренды квартиры (соглашение сторон).
2. Значительные нарушения договорных условий одной из сторон. Решение принимается в судебном порядке с учетом ст. 619 и 620 ГК РФ.
3. При нарушении законов РФ при заключении соглашения или использовании жилья. Судебное решение принимается по иску одной из сторон.
4. Односторонний отказ от дальнейшего исполнения договорных обязательств, если он допускается законодательством или прописан в условиях.

Наиболее просто вопрос о досрочном прекращении действия соглашения решается при согласии сторон или при четком описании его условий в договоре.

Важно! Если инициатива исходит от одной из сторон, то при несогласии другой стороны неизбежно судебное разбирательство.

Уведомление

Процесс прекращения действия соглашения начинается с уведомления второй стороны о данной инициативе. Оно оформляется в письменном виде и вручается заинтересованному лицу лично или отправляется по почте с обязательным уведомлением о получении.

В документе следует поместить пункты:

• название документа;
• данные о сроке действия, арендуемом помещении и другие реквизиты договора;
• реквизиты арендодателя и арендатора;
• основание для данной инициативы;
• сущность требования с изложением подтверждающих фактов.

Независимо от реакции контрагента уведомление о расторжении договора является обязательным документом и первым шагом в процессе.

Оно должно направляться или вручаться не позднее, чем за месяц до расторжения. А при аренде недвижимости — за 2 месяца, если другой срок не регламентирован договором (п. 2 ст. 610 ч. 2 ГК РФ).

Доказательства законности требования прикладываются к документу. Лучше всего, если в качестве довода присутствует ссылка на статью закона или конкретный пункт договора.

Внимание! 619 ч. 2 ГК РФ (п. 5 письма № 66). За нарушение установленных сроков направления названного уведомления с арендатора могут быть взысканы убытки (например, постановление ФАС ВВО от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

Типовая форма

• Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды жилого помещения
• Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды жилого помещения

Соглашение

Если после получения уведомления о расторжении договора вторая сторона ничего не имеет против прекращения его действия, то достигается обоюдное соглашение.

Процесс подразумевает такой порядок:

1. Составление и подписание соглашения – договора о расторжении аренды квартиры.
2. Оформление акта приемки-передачи арендованного имущества.

Если договор был просто оформлен в виде письменного соглашения сторон, то после подписания его расторжения аренда прекращается, а документ не требует регистрации. В случае, когда договор зарегистрирован государственными органами, соглашение о расторжении должно пройти аналогичную регистрацию.

• Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды жилого помещения
• Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды жилого помещения по соглашению сторон

Договор прекращения действия найма жилого помещения

Оформляется по соглашению сторон и содержит:

1. Сведения об участниках договорных обязательств.
2. Основание для досрочного расторжения соглашения. Указывается его инициатор и приводится обоснованность основания. Вескими основаниями со стороны арендатора может стать переезд в другой город, изменение состава семьи и материального положения. Арендодатель может попросить прекращения договора при изменении прав собственности (наследственные изменения), по веским личным обстоятельствам и т.д.
3. Дата прекращения действия договора. Важно учитывать, что аренда прекращается именно с этой даты, а не с даты оформления договора расторжения.
4. Подтверждение отсутствия претензий со стороны обоих контрагентов.

Могут дополнительно включаться пункты по согласованной компенсации финансовых и моральных издержек. В частности, арендодатель может претендовать на оплату за 3 месяца, несмотря на прекращение аренды (компенсация потери планировавшегося дохода) и компенсацию за испорченное имущество или необходимый ремонт помещения.

Арендатор может попросить возврата ранее внесенной предоплаты. Указанные пункты включаются только по обоюдному согласию.

Односторонний разрыв

Договор в некоторых обстоятельствах может быть расторгнут в одностороннем порядке. Это право сторон может оговариваться в документе.

Однако и при отсутствии данного пункта договора, одностороннее прекращение соглашения может осуществляться, как арендодателем (ст.619 ГК РФ), так и арендатором (ст.620 ГК РФ).

По инициативе арендодателя

Арендодатель имеет право прекратить аренду квартиры при следующих нарушениях со стороны арендатора:

1. Нарушение сроков оплаты. Порядок оплаты оговаривается договором аренды – ежемесячно или ежеквартально. Если арендатор не вносит плату более 2-х сроков подряд, то соглашение может быть расторгнуто. Основанием может стать «злостное» уклонение от уплаты коммунальных услуг, несмотря на то, что это условие оговорено соглашением.
2. Нарушение правил содержания помещения или имущества со стороны арендатора, его умышленная порча. Основанием может стать непроведение ремонта, предусмотренного договором, а также систематическое нарушение санитарных и противопожарных норм.
3. Изменение планировки помещения или проведение капитального ремонта без согласия арендодателя, а также замена мебели.
4. Сдача помещения в субаренду или наем, использование квартиры в предпринимательской деятельности или не по назначению без согласия арендодателя.
5. Недопуск аредодателя в арендуемую квартиру без веских оснований.
6. Нарушение норм общественного поведения, подтверждаемое жалобами соседей.

Порядок расторжения раньше срока

Порядок расторжения аренды в этом случае заключается в направлении уведомления арендатору. В нем четко указываются причины решения и срок, в течение которого он должен покинуть квартиру. Стандартный срок – 1 месяц.

Если договор аренды зарегистрирован в госорганах, то копия уведомления направляется в их адрес. Арендатор при несогласии с решением об одностороннем расторжении соглашения имеет право обратиться в суд.

Арендатора

Условия расторжения раньше срока аренды по инициативе арендатора обычно оговариваются в договоре, а также определяются ГК РФ. Вескими признаются следующие основания:

1. Арендодатель не дает возможность заезда в квартиру в оговоренный срок или препятствует нормальному проживанию в арендованной квартире.
2. Арендодатель скрыл от арендатора дефекты помещения, строительных конструкций или мебели.
3. Появление неучтенных проблем в виде проживания других лиц или наличия имущественных претензий от них. Основанием может стать наличие экологических и санитарных угроз для здоровья, о которых арендодатель не сообщил.
4. Непроведение ремонта арендодателем, если это предусмотрено соглашением.
5. Форс-мажорные обстоятельства, приведшие к изменению условий проживания. Например, затопление квартиры соседями, повреждения при землятрясении и т.п.

Порядок расторжения раньше срока

Порядок расторжения аренды в этом случае заключается в направлении уведомления арендатору. В нем четко указываются причины решения и срок, в течение которого он должен покинуть квартиру. Стандартный срок – 1 месяц.

Если договор аренды зарегистрирован в госорганах, то копия уведомления направляется в их адрес. Арендатор при несогласии с решением об одностороннем расторжении соглашения имеет право обратиться в суд.

Как действовать через суд?

1. Направляется уведомления о расторжении договора аренды одной из сторон. В течение 30 дней контрагент должен дать свой ответ.
2. При отказе от оформления соглашения сторон о прекращении действия соглашения инициирующая сторона готовит необходимые документы для одностороннего, досрочного разрыва. Чаще всего, оформляется акт технического состояния помещения или мебели. Для его составления привлекаются эксперты и свидетели. В нем указываются причины и характер повреждений, определяется виновник, оценивается нанесенный ущерб.
3. Подача искового заявления в суд.
4. Участие в судебном разбирательстве и получение решения суда по иску.

Исковое заявление

В документе отражается информация:

1. Наименование судебного органа. Разбирательство между физическими лицами проходит в районном суде. Если одна из сторон представляет собой юридическое лицо, то иск рассматривает арбитражный суд.
2. Данные истца и ответчика.
3. Основное содержание и описание предмета договорных обязательств.
4. Суть требования. Она может состоять только из прекращения соглашения или включать финансовые претензии.
5. Причины для расторжения договора.

Документы

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения

К исковому заявлению необходимо приложить договор аренды, платежные документы по уплате аренды, документальные доказательства правомочности требований (акты, свидетельские показания, протоколы, экспертные заключения и т.п.). Суд по итогам рассмотрения удовлетворяет претензии или отказывает в иске.

Важно! Оспорить решение можно путем апелляции в высшую судебную инстанцию в течение 30 дней.

Некоторые нюансы

Могут ставиться вопросы финансовой компенсации. В частности, арендатор вправе претендовать на компенсацию при проведении ремонта за свой счет при одностороннем прекращении аренды по инициативе арендодателя.

Достаточно сложен вопрос компенсации неполученных доходов. Ведь хозяин квартиры мог отказать более выгодному партнеру, а арендатор вдруг заявляет о прекращении аренды. Все эти нюансы указывают на важность привлечения опытных юристов для правильного проведения процесса.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения: нюансы и образец документа

Договор найма жилого помещения, используемый для сдачи жилья в пользование гражданам, удобен и хорошо отрегулирован гражданским и жилищным законодательствами.

Однако бывают ситуации, когда отношения по нему больше не устраивают кого-то из сторон – и тогда приходит время для его расторжения.

Какие нормы закона регулируют процесс расторжения договора найма в 2021 году и как правильно это сделать не нарушив действующее законодательство можно узнать из этой статьи.

Когда действие документа может быть прекращено?

В зависимости от того, кто выступает инициатором, основания для расторжения существенно различаются. Итак, по каким причинам действие договора найма квартиры может быть прекращено?

ВАЖНО: Для того чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор наймодатель должен обращаться в суд!

По инициативе наймодателя

Согласно ч. 2 ст. 687 ГК РФ, наём жилья может быть расторгнут владельцем жилого помещения, если наниматель совершает одно из следующих действий:

• Наниматель больше полугода не платит за квартиру, если другой срок не установлен договором. Если наём краткосрочный (то есть меньше чем год), то достаточно не внести плату два месяца подряд.
• Сам наниматель, члены его семьи или кто-то ещё из лиц, за которых он несёт ответственность, портят или разрушают квартиру.

Кроме того, согласно же ч. 4 ст. 83 ЖК РФ в случае социального найма (и ч. 4 ст. 687 ГК РФ – в случае коммерческого найма (договор)) дополнительными основаниями для расторжения могут быть:

1. Наниматель систематически мешает соседям, нарушая их права и интересы.
2. Он же использует квартиру не по назначению.

Наконец, наймодатель вправе потребовать расторжения договора и в случаях, если жильё больше не пригодно для того, чтобы в нём постоянно жить – но этим правом обладает и наниматель.

Смотрите видео: Как досрочно расторгнуть договор аренды

Желание нанимателя

В том случае, когда прекратить отношения хочет лицо, снимающее жильё, всё гораздо проще. Ч. 1 ст.

687 ГК устанавливает, что для того чтобы расторгнуть договор ему достаточно заручиться согласием всех лиц, проживающих вместе с ним в порядке найма – и предупредить наймодателя. Срок предупреждения о расторжении договора – три месяца, но не будет нарушением, если это сделать и раньше.

СПРАВКА: Наниматель может расторгнуть договор, если в квартире больше нельзя проживать из-за аварийного состояния.

Наконец, ч.2 п.1 ст.450 ГК РФ даёт нанимателю права требовать расторжения договора, если со стороны наймодателя есть существенные нарушения, в результате которых нельзя полноценно пользоваться квартирой.

По взаимному согласию

Одним из основных начал гражданского законодательства является принцип свободы договора (ст. 1 ГК РФ). Среди прочего, он означает, что стороны вправе в любой момент изменить или прекратить любой договор, если в законе не сказано иного.

И в том случае, если договор найма желают прекратить как наниматель, так и наймодатель, они вправе заключить между собой соглашение об этом – и действие найма прекратится.

Условия, на которых будет расторгаться договор в таком случае закон не определяет – они целиком остаются на усмотрение его сторон. При этом, если согласие обоюдное, стороны не обязаны руководствоваться ни одним из приведённых выше оснований – достаточно их воли.

Как нанимателю расторгнуть отношения?

В том случае, если наниматель желает прекратить отношения по найму, он должен действовать по следующему алгоритму.

Составление акта и передача ключей

Следующим шагом должно быть составление приёмо-передаточного акта. Он готовится в произвольной форме, главное чтобы в нём было указано, в каком состоянии находится квартира после возвращения её наймодателю. Без этого документа вполне возможна ситуация, когда уже после завершения отношений по договору владелец квартиры потребует возместить ущерб и наниматель не сможет доказать, что ущерба никакого не было.

Сам по себе акт составляется примерно с такой структурой:

• Название.
• Дата и место составления.
• Личные данные сторон.
• Описание состояния квартиры – либо просто указание на то, что наймодатель претензий к нанимателю не имеет.
• Подписи с расшифровкой.

Акт составляется в двух экземплярах для каждой из сторон. При желании стороны могут предусмотреть в нём и подписи свидетелей, которые подтвердят, что жильё находится именно в том состоянии, как описано.

Последним шагом является передача ключей. В самом простом случае наниматель просто передаёт их из рук в руки.

ВАЖНО: Если есть подозрение, что в дальнейшем возможны претензии, передачу ключей лучше оформить с помощью примерно такого же акта – или хотя бы с помощью расписки. В ней наймодатель должен указать, что ключи получил все и в исправном состоянии.

• Скачать бланк акта приема-передачи при аренде квартиры
• Скачать образец акта приема-передачи при аренде квартиры

Как действовать владельцу?

Если прекратить отношения по найму хочет сам владелец квартиры, у него есть два основных варианта действий.

Без суда

В том случае, если наймодатель в договоре предусмотрел возможность одностороннего расторжения по своей инициативе, то в силу ст. 450.1 ГК РФ такое условие будет действительным. В этой ситуации наймодатель в установленный договором срок, отправляет уведомление об отказе от исполнения обязательств по договору найма, вправе требовать от нанимателя выселения, а также в порядке самозащиты права (ст.

12 ГК РФ) сменить в квартире ключи.

Кроме того допускается и расторжение договора по инициативе наймодателя, но с согласия нанимателя. Как именно это делается, описано выше.

• Скачать бланк уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору найма
• Скачать образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору найма

Принудительное выселение

Если договориться миром не удалось, наймодатель может обратиться в суд с исковым заявлением и потребовать не только расторжения договора, но и принудительного выселения. Помимо описанных выше оснований, предусмотренных ГК РФ, в суд можно обращаться и если в договоре прописано право наймодателя на досрочное расторжение.

Порядок расторжения через суд будет следующим:

1. Наймодатель готовит исковое заявление согласно ст. 131 ГПК РФ и оплачивает госпошлину.
2. Иск и приложенные к нему документы по ст. 132 ГПК РФ (квитанция об оплате пошлины, копии договора, иные доказательства) направляются в суд по почте или же передаются в канцелярию суда лично.
3. Иск принимается к рассмотрению, назначается время заседания.
4. Судья соглашается с истцом и удовлетворяет его требования.
5. После того как решение вступило в силу, истец вправе обратиться к судебным приставам и потребовать от них организовать принудительное выселение нанимателя в установленном порядке.

• Скачать бланк искового заявления в суд о расторжении договора найма жилого помещения
• Скачать образец искового заявления в суд о расторжении договора найма жилого помещения