Выплата неустойки по договору долевого участия

Дела о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ несложные, но имеют специфику. Участники ДДУ, трактуют нормы права, связанные с долевым строительством с учетом жизненного опыта, и мнения соседей.

Можно догадаться, какая каша в голове возникает у человека. Учитывая вступившее в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций…», вопросов у участников возникнет еще больше.

Постоянный доверитель, вооружившись знаниями из интернета, затаился, и не предпринимал никаких действий по взысканию неустойки за нарушение сроков передачи квартиры.

В разговоре, доверитель обмолвился, что ждет, когда можно будет обратиться в суд. Разъяснив доверителю положения закона, было предложено заключить соглашение на представление интересов в суде по взысканию неустойки.

Фабула дела

Физическое лицо (далее — участник) и застройщик заключили договор участия в долевом строительстве. Договор заключен в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“.

Объектом долевого строительства по договору являлась квартира, расположенная по строительному адресу: г. Ростов-на-Дону, район Советский, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 5 (корпус 5-14: строение 1, строение 2).

Согласно условиям договора застройщик (ответчик) обязан был передать, а участник (истец) принять квартиру не позднее 30 сентября 2021.

Застройщик не исполнил обязательства по передачи квартиры участнику в предусмотренный договором срок. Время просрочки на дату подачи искового заявления составило 134 календарных дней.

Согласно ст. 10 Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ (далее – Закон) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая обязательства или ненадлежаще исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Расчёт неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве произведен по нижеприведенной формуле:

2 681 360,00 (цена договора) × 134 (количество дней просрочки) × 2 × 1/300 × 8.5% (ставка) = 203 604,60 (неустойка).

Претензия об уплате неустойки по ДДУ

До предъявления искового заявления в суд, в адрес застройщика была направлена претензия об уплате неустойки в связи с нарушением предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства. Застройщик оставил претензию без ответа.

Молчание застройщика — сложившаяся практика. При этом участники ДДУ, считают, что необходимо получить ответ, для возможности обращения с иском в суд. Данное мнение — ошибочное.

Когда и для чего нужна претензия

Претензия нужна в том случае, когда участник ДДУ рассчитывает получить от застройщика, не только неустойку, но и штраф, который взыскивается в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. И чтоб взыскать в суде штраф с застройщика, претензия является необходимым условием.

Решение суда

По истечении 10 дней с даты отправки претензии, было составлено исковое заявление и направлено в суд. Суд рассмотрев требования искового заявления взыскал с застройщика неустойку в размере 161 686 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей, штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 81 343 рублей 50 копеек.

В нашем случае суд взыскал неустойку в полном объеме, не снизив размер. Но, применил иную процентную ставку, изменив ставку 8,5 на 6,75.

Дело выиграно, и после вступления в законную силу решения суда можно получить причитающиеся деньги, но…

Почему участник (дольщик) не получит неустойку, штраф, компенсацию морального вреда

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479 „Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве“ в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“,

не включается период, исчисляемый с 29 марта 2022 до 31 декабря 2022 включительно;

при определении размера убытков, не учитываются убытки, причиненные в период с 29 марта 2022 до 31 декабря 2022 г. включительно;

проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства за период с 29 марта 2022 до 31 декабря 2022 г. включительно, не начисляются;

неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, не начисляются за период с 29 марта 2022 до 31 декабря 2022 г. включительно.

В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до 29 марта 2022, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 г. включительно.

Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Резюме:

• Застройщик «освобожден» от уплаты всех финансовых санкций, которые возникли в период с 29 марта 2022 до 31 декабря 2022.
• Застройщику до 31 декабря 2022 предоставлен мораторий на выплату финансовых санкций, которые возникли до 29 марта 2022.

Адвокат Петров Игорь