Выкуп доли квартиры у бывшего супруга

Процедура приобретения долевой части в квартире у бывшего супруга не представляет сложности, если обе стороны и все владельцы согласны с условиями сделки. Супруги оформляют договор купли-продажи, и доля в квартире переходит бывшей жене. Если же бывший муж отказывается продавать свою долю, жене придется подать иск в суд.

Чтобы судебное разбирательство не затянулось, лучше обратиться к юристу по вопросам недвижимости. Специалист проконсультирует по всем сопутствующим вопросам и поможет грамотно составить исковое заявление, а это — залог успеха в суде.

Какими правами на имущество обладают супруги при разводе

Все ценности и недвижимость, приобретенные в браке, являются совместно нажитым имуществом. Это утверждено и в Семейном (ст. 34 СК РФ), и в Гражданском кодексе (ст. 256 ГК РФ). Следовательно, при разводе бывший муж имеет на недвижимость равные права с женой.

Порядок раздела зависит от способа приобретения квартиры:

1. Если квартира была приватизирована. Доли в приватизированной квартире могут распределятся между мужем и женой или же принадлежать одному из супругов. После раздела приватизированной квартиры между супругами, жена может выкупить свою долю у бывшего мужа на общих основаниях. Если бывший муж приватизировал недвижимость до того, как вступил в брак, то супруга не имеет возможности претендовать на долю жилья. Также не допускается разделение квартиры, приватизированной на одно физическое лицо наравне с официальным отказом от приватизации других граждан. Бывшая жена может отсудить долю в квартире у своего мужа, если в суде докажет, что в жилье проводились существенные преобразования и улучшения за счет совместных средств. Доказательством в суде будет и тот факт, что бывший муж скрывал свою доходность и не участвовал финансово в обустройстве квартиры (ст. 39 СК РФ).
2. Если квартира была куплена. Купленное в браке жилье — это совместно нажитое имущество. При разводе каждый из членов семьи имеет право на равную часть. Расчет ведется с учетом детей. То есть, если в семье есть муж, жена и двое детей, то квартира делится на 4 равные доли, а каждый член семьи претендует на ¼ части. Супруги могут заключить брачный договор для закрепления размера долей, на которые могут претендовать бывшие муж и жена. Если договора нет, то раздел происходит в судебном порядке. После вынесения решения жена имеет право выкупить долю в квартире у бывшего мужа.
3. Если квартира находится в ипотеке. Все долги и кредиты распределяются в пропорциональных долях между бывшими мужем и женой (п.3 ст.39 СК РФ). Урегулировать вопрос долгов можно как в соглашении с бывшим мужем, так и через суд. Судья может объявить распределение долгов и долей квартиры в равных частях между бывшими супругами, или же назначить единственного владельца квартиры и плательщика ипотеки с единовременной выплатой компенсации второму собственнику. Если суд распределяет долги, то бывшие супруги обращаются в банк и переоформляют договор ипотечного кредитования.
4. Если квартира получена бывшим мужем в наследство. Такое жилье не является совместно нажитым имуществом, а значит, жена не может претендовать на долю в квартире. Супруга может направить свое предложение о выкупе такой квартиры целиком или же отдельной ее части, однако муж имеет полное право отказать ей в сделке.

Таким образом, супруга не всегда имеет право претендовать на долю в квартире при разводе, однако она может предложить выкупить часть жилья у бывшего мужа. Это целесообразно делать в тех случаях, когда после сделки жена станет единоличным владельцем квартиры.

Как оформить сделку, если бывший муж согласен на продажу доли в квартире с несколькими дольщиками (жена не является совладельцем)

Прежде чем выкупить часть квартиры бывшего мужа, необходимо узнать, как отреагируют другие владельцы долевой собственности. Если муж не против сделки, он направляет уведомление содольщикам, так как они имеют преимущественное право выкупа (ст. 250 ГК РФ).

Совладельцы недвижимости должны дать ответ в течение 30 дней после получения уведомления. Если хотя бы один из собственников выразит желание купить долю бывшего мужа, жена не сможет претендовать на покупку. Если же все дольщики согласны с продажей и не претендуют на часть жилья мужа, бывшая жена может беспрепятственно приобрести долю.

Как должен действовать бывший муж, если жена решила выкупить часть его квартиры? Во-первых, провести оценку своей части жилой недвижимости. Затем нужно оповестить других дольщиков и дождаться их решения в течение 30 дней. Содольщики должны предоставить продавцу официальный отказ от приобретения его части жилья.

Только после получения письменных отказов от совладельцев муж имеет право оформлять договор купли-продажи.

Муж согласен на сделку с женой, которая является содольщицей квартиры

Это самый простой вариант. Жена имеет свою долю в квартире, а, значит, является содольщицей и имеет приоритетное право выкупа. Муж проводит оценку своей части недвижимости, составляет предварительный договор купли-продажи доли в квартире и реализует свою часть жилья.

Супруг не согласен на сделку

Если муж не согласен на реализацию своей доли, можно представить доказательства получения его личной выгоды от сделки. Профессиональный оценщик рассчитает стоимость актива и представит его мужу, после чего супруг может принять решение о реализации в целях получения значительного дохода.

Если он не принимает этот вариант, то жена имеет право подать исковое заявление о выплате компенсации мужу за незначительную часть долевого участка жилья. Есть еще один вариант — предложить мужу продать целиком всю квартиру, собственниками которой являются супруги, а вырученные деньги разделить пополам.

Также можно обменять жилье на две равные квартиры, если площадь недвижимости позволяет сделать такой обмен.

Как заключить договор купли-продажи

В статье 549 Гражданского кодекса РФ прописано, как заключить договор купли продажи, посредством которого жена сможет выкупить часть квартиры бывшего мужа. Он должен быть составлен в письменной форме и включать все существенные условия сделки:

• имена и паспортные данные сторон;
• сведения и технические характеристики долевого участка (адрес, метраж, количество комнат в квартире, число этажей в доме);
• оценочная стоимость доли;
• название правоустанавливающих документов сторон;
• число совладельцев с указанием метража их долей;
• число физических лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире;
• ответственность сторон.

После подписания договора купли-продажи, визирования его у нотариуса и перечисления денежных средств, бывший муж составляет акт приема-передачи, а жена оформляет в Росреестре выписку о регистрации прав собственности (ст. 42 218-ФЗ от 13.07.2015).

За регистрацию прав собственности нужно заплатить государственную пошлину в размере 2 000,00 рублей на физическое лицо.

Для регистрации документов у нотариуса необходимо предоставить все письменные отказы содольщиков. За процедуру нотариального удостоверения сторонам придется заплатить 0,5% от стоимости недвижимого имущества. Бывшему мужу также нужно перечислить налог на доходы физических лиц в размере 13% (для налоговых резидентов РФ) за доход, вырученный от продажи недвижимости супруге.

Как купить долю в квартире через суд

Если бывший муж не соглашается продать свою часть квартиры, но при этом сам не живет в оспариваемом участке жилплощади, а доля эта является незначительной, то ее можно отсудить (п. 4 ст. 252 ГК РФ). В таком случае судья обяжет супругу выплатить компенсацию супругу.

Для возбуждения судебного производства жена подает исковое заявление. Иск подается в суд по месту регистрации недвижимости, по которой будет вестись судебное разбирательство. Заявитель должен составить прошение о признании доли незначительной с последующей выплатой компенсации супругу.

В обращении обязательно указывается суть такого иска — правомочия бывшего мужа в отношении незначительной доли, наличие у него другой недвижимости или иного постоянного места жительства, стоимостная оценка приобретаемого участка квартиры.

Также нужно описать проблематику и указать, что спорный долевой участок ущемляет имущественные права совладельцев. Нужно отметить, что все стороны пытались договориться о продаже доли, но собственник отказался от сделки.

Перед подачей искового заявления нужно заплатить государственную пошлину, размер которой варьируется в зависимости от оценочной стоимости долевого участка (ст. 333.19 НК РФ). Дела имущественного характера рассматриваются около двух месяцев.

Если суд сочтет доводы истца удовлетворительными, то будет принято решение о признании доли незначительной и выплате компенсации. После этого часть квартиры супруга перейдет в собственность к его бывшей жене.

Основные моменты

Если в браке супруги приобретают имущество, оно считается их совместной собственностью. При условии, что на покупку расходовались средства семейного бюджета. Данная норма закреплена в ст. 34 СК РФ.

Совместная собственность является разновидностью общей собственности. Она предполагает, что супруги пользуются имуществом сообща и все решения относительно эксплуатации принимают на основании обоюдной договоренности.

В случае, когда перед супругами встает необходимость раздела совместного имущества, его переводят в категорию долевой собственности. Т.е. в объекте определяются конкретные доли для каждого из владельцев.

Супруги могут изначально приобрести имущество в долевую собственность. Такая ситуация складывается, если они совместно приватизируют квартиру, покупают жилье по договору ипотечного кредитования, используют маткапитал для улучшения жилищных условий или просто самостоятельно при оформлении прав собственности на приобретенную недвижимость выделяют в ней доли. Закон этого не запрещает.

Может ли жена купить у мужа его долю в имуществе?

Вопрос выкупа долей собственности супругами друг у друга, как правило, возникает, если муж и жена уже развелись или находятся в стадии развода. Закон в этом не чинит препятствий. Но возможность реализации процедуры будет зависеть от множества факторов:

• Согласен ли муж продать свою долю;
• Размеры долей в недвижимости;
• Наличие несовершеннолетних детей и место их проживания;
• Наличие иного жилья у мужа и жены;
• Присутствие иных собственников долей у объекта;
• Являются ли оба супруга содольщиками.

Самый идеальный вариант – это когда квартира оформлена в долевую собственность на мужа и жену и оба они согласны на проведение сделки. В таком случае стороны договариваются о купле-продаже, подписывают договор и жена становится владельцем доли мужа в недвижимости. В таком случае схема отчуждения используется стандартная.

Важно! После подписания договор купли-продажи заверяется у нотариуса, а затем регистрируется в Росреестре.

Что делать, если жена не владеет долей в квартире?

Ситуации, при которых жена выкупает долю мужа в квартире, а сама не является содольщиком, редки, но возможны. В таком случае стороны обязаны действовать в соответствии с нормами ГК РФ и продавать долю с соблюдением права преимущественной покупки (ст. 250).

Это значит, что мужчина обязан в первую очередь предложить выкупить свою долю владельцам прочих долей. И продавать ее своей жене только, если они откажутся от своего права.

Отступить от этого правила только на том основании, что продавец и покупатель находятся или находились в браке, невозможно. В таком случае проще оформить договор дарения. Тогда предлагать свою долю прочим владельцам не нужно.

Как выкупить долю, если супруг не хочет ее продавать?

Если муж и жена находятся в стадии развода, им редко хочется в дальнейшем проживать под одной крышей. Поэтому они делят общую квартиру и разъезжаются. Для супругов предусмотрено несколько способов раздела. Все они начинаются с перевода совместной собственности в долевую.

Далее, если супруги владеют квартирой, они могут договориться, что один останется ее собственником, выкупив долю второго. Но если оба супруга не желают расставаться с имуществом, действовать придется через суд.

В таком случае жене нужно, в первую очередь, обратиться к практикующему юристу, чтобы он оценил ее шансы на принудительный выкуп доли. Все несколько проще, если совместно нажитое имущество еще не поделено. Если раздел уже состоялся, действовать придется так, как чужим независимым друг от друга содольщикам.

Чтобы судья вынес решение о принудительной продаже доли мужа, необходимо наличие веских оснований:

• Доля супруга в квартире очень маленькая и ее невозможно выделить в натуре;
• Муж устранился от участия в делах, связанных с объектом недвижимости: не оплачивает счета, не выделяет средства на ремонт, не посещает квартиру и пр.;
• У бывшего супруга имеется еще собственная жилая недвижимость, а у жены она отсутствует.

Если имущество между супругами уже было поделено, а муж не согласен продавать свою долю в квартире, шанс вынудить его минимален.

Подготовка искового заявления

Чтобы составить иск о принудительном выкупе доли в квартире, обязательно следует обращаться к хорошему практикующему юристу. Вопрос этот сложный и нужно заранее продумать аргументацию. Само исковое заявление пишется согласно нормам, изложенным в ст. 131 ГПК РФ. Оно должно содержать следующую информацию:

• Название судебного органа;
• Данные истца и ответчика (ФИО, адрес места жительства, даты рождения, реквизиты паспортов);
• Состоят ли стороны в браке. Если официальный развод уже был, нужно указать его дату и реквизиты свидетельства;
• Имеются ли у сторон несовершеннолетние дети и с кем они проживают;
• Сведения о том, как действия ответчика ущемляют права истца. Здесь нужно дать подробное описание ситуации. Например, указать, что доля супруга слишком мала, а выделить ее в однокомнатной квартире не представляется возможным, поэтому женщина не может продать свою часть и переехать. Обязательно следует давать ссылки на действующее законодательство, подтверждающее обоснованность слов истца;
• Предложения относительно продажи доли в квартире;
• Расчет продажной стоимости;
• Список прилагаемых к заявлению документов;
• Подпись истца с расшифровкой и дата подачи документа.

Исковое заявление в данном случае следует направлять в районный суд. Нужно выбрать инстанцию по месту проживания ответчика. Если установить его затруднительно или истец входит в льготную категорию, можно выбрать ту инстанцию, что располагается ближе к спорной квартире или к месту проживания истца.

Подается иск:

• Лично в канцелярию суда. Это – самый удобный вариант, т.к. при наличии ошибок истцу сразу на них укажут;
• Заказным письмом по почте на адрес судебной инстанции.

Направить иск может и судебный представитель.

К заявлению следует прилагать некоторый пакет документов. Он имеет отличия в зависимости от ситуации. Основной пакет включает:

• Паспорта всех заинтересованных сторон;
• Свидетельство о расторжении брака;
• Документы на несовершеннолетних детей;
• Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость;
• Свидетельства из ЕГРН о праве собственности на доли;
• Техническую документацию на спорную недвижимость (кадастровый и технический паспорт, технический план);
• Платежный документ о внесении государственной пошлины.

Вместе с иском представляют копии документов. Подлинники подаются уже по требованию судьи.

Возможные варианты решений

Какое решение примет судья, будет зависеть от множества обстоятельств. Прежде всего, от категорического настроя самих супругов, размера их долей и существенных интересов несовершеннолетних детей пары.

Возможны следующие варианты решений, чтобы осуществить выкуп доли в квартире у бывшего мужа:

• Супруг сам соглашается продать свою собственность или такое решение выносится судьей. Далее стороны составляют простой договор купли-продажи и регистрируют его надлежащим образом;
• Судья выносит решение о совместной продаже квартиры с последующим разделом денежных средств;
• Стоимость доли в квартире засчитывается в счет долга по алиментам.

Важно! Если бывший супруг имеет большую долю в недвижимости, проявляет в ней заинтересованность, а раздел совместного имущества уже состоялся, суд не вынесет решение о принудительной продаже им своей доли.

Нюансы выкупа доли

Учитывая, что основания приобретения доли в собственность могут быть различны, отличаются и способы ее отчуждения.

Ипотечное жилье

Когда супруги разводятся, не выплатив до конца долг за ипотечную квартиру, они все равно могут распоряжаться ей. Но только с согласия банка. Если долг еще велик, естественно, что не все хотят далее несколько лет его совместно погашать и только потом делить квартиру.

Поэтому, как вариант, один из супругов при разводе может выкупить долю другого, далее выплачивать долг самостоятельно и в конце стать единственным владельцем недвижимости.

Осуществить такую процедуру можно, но с одной оговоркой. Пока квартира в ипотеке и долг не погашен полностью, она является залоговым имуществом. Значит, все сделки можно с ней совершать только после получения разрешения от кредитора.

Данная норма распространяется на любой вариант раздела ипотечного залогового жилья: не имеет значения, отчуждают его стороны по обоюдной договоренности или в судебном порядке.

Использование материнского капитала

Вариант использования средств маткапитала будет зависеть от того, потрачены деньги до расторжения брака или жена намеревается расходовать их после развода. Хотя маткапитал можно расходовать на всю семью, он не является совместной собственностью. Это – целевая выплата и владелец ее, как правило, женщина.

Если на материнский капитал квартиру купили до развода, она будет поделена в равных долях между всеми членами семьи. Например, если это родители и двое детей, каждый получает ¼ квартиры. В таком случае после развода каждый из супругов остается владельцем своей доли.

Стороны могут договориться о выкупе. Если при данной ситуации женщина подаст иск о принудительном выкупе, она, почти наверняка, выиграет дело. При условии, что дети после развода остаются с ней.

Если до развода маткапитал не израсходован, после расторжения брака муж уже не имеет на него никаких прав. При условии, что бывшие супруги имеют в долевой собственности квартиру, женщина может использовать маткапитал, чтобы выкупить долю мужа на эти средства.

В таком случае ей следует обратиться в ПФР с заявлением о предоставлении средств. Фонд в подобных ситуациях предоставляет деньги для улучшения жилищных условий. Особенно, если других совладельцев кроме мужа и жены не имеется.

Важно! Если женщина будет использовать маткапитал после развода на улучшение жилищных условий, каждому ребенку она должна будет оформить равную с ней долю в жилой недвижимости.

Какие могут возникнуть сложности?

Главная сложность, с которой может столкнуться женщина – это правильное определение собственных шансов на успех и правовое обоснование притязаний. В такой ситуации обойтись без помощи практикующего юриста просто невозможно.

Ситуация осложняется, если бывший муж категорически не желает продавать свою долю в имуществе. А это значит, что потребуется судебное разбирательство. А следовательно, необходимо грамотно составленное исковое заявление и нужна разработанная тактика защиты имущественных интересов.

Еще одна сложность – слишком высокая цена за долю в недвижимости, запрашиваемая бывшим супругом. В таком случае юрист подскажет, каким способом можно уменьшить сумму. Возможно провести взаимозачет имуществом или отказаться от алиментов на ребенка на какой-то срок.

Составление документации – это еще одна существенная проблема. Даже если бывший супруг согласен на продажу своей доли и стороны достигли полного взаимопонимания, им необходим договор купли-продажи. Желательно, чтобы текст документа писал профессиональный юрист, т.к. в него необходимо вносить ссылки на действующее законодательство.

Права супругов на квартиру при разводе

В соответствии со статьей 34 СК РФ и статьей 256 ГК РФ все имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым. Супруги имеют право на объект в равных долях. Но выделяют ситуации, когда раздел имущества не производится. Особенности процедуры приведены в таблице.

Особенности

➟ Приватизированная

Приватизированная квартира – недвижимость, переоформленная из государственной в частную собственность. Она может быть распределена в долях между супругами, а также принадлежать полностью одному из них.

Справка! Если муж приватизировал квартиру до вступления в брак, жена не будет иметь прав на нее. Также не удастся получить часть, если недвижимость приватизировали на одно лицо с отказом остальных претендентов.

Женщина может обратиться в суд и доказать, что она внесла вклад в благоустройство квартиры. Можно представить доказательства, что был проведен дорогостоящий ремонт, в результате чего цена квартиры увеличилась.

Также супруга вправе доказать, что муж не приносил доход в семью и не вкладывал средства в имущество. Эта норма отражена в статье 39 СК РФ.

Если приватизация была проведена с участием двух и более лиц, каждый из них будет являться собственником. После развода каждый супруг получает свою долю. Жена вправе выкупить часть имущества у мужа, соблюдая установленный законом порядок.

➟ Купленная в браке

Если квартиру купили в браке по договору купли-продажи, она будет поделена между мужем и женой. Раздел осуществляется в равных долях. Но супруги могут и составить соглашение, в соответствии с которым жена будет являться собственницей установленной доли.

Даже если имущество оформлено на одного из супругов, это не дает ему преимуществ. Данное правило действует, если отсутствует брачный договор.

Квартиру можно поделить в добровольном или судебном порядке. Жена может выкупить долю супруга.

➟ Ипотечная

Если супруги пробрели квартиру в ипотеку, в соответствии с пунктом 3 статьи 39 СК РФ, долги распределяются между ними пропорционально долям. Части имущества определяются в судебном порядке или по соглашению сторон.

После развода может быть два варианта развития событий:

1. Муж и жена получают по половине квартиры и оплачивают по 50% долга.
2. Один из супругов становится владельцем всей квартиры, а также получает обязанность по выплате кредита. Вторая сторона может компенсировать 50% расходов на уже внесенные платежи.

Выкуп недвижимости возможен в первом случае. Для этого потребуется согласие мужа и одобрение банка.

➟ Подаренная, унаследованная

Если имущество передано по договору дарения или завещанию, она принадлежит конкретному человеку. Имущество не будет признано совместной собственностью. Жена может попросить мужа продать ей долю или всю квартиру. Но супруг вправе отказать в проведении сделки.

Когда стоит выкупить долю?

Выкуп доли будет выгоден, если в результате сделки жена или близкие родственники станут полноправными владельцами всего объекта. Если имеются другие собственники, потребуется согласие на продажу от каждого из них.

Обычно решение о выкупе принимается в процессе развода.

Возможность проведения процедуры зависит от:

• согласия мужа;
• размеров долей;
• наличия ребенка;
• наличия иного жилья у супругов.

➟ Супруг согласен на продажу доли, жена не сособственник

В соответствии со статьей 250 ГК РФ требуется соблюсти порядок предоставления права преимущественной покупки. Муж должен предложить выкупить его долю другим собственникам.

Алгоритм действий будет следующим:

1. Определение стоимости доли в недвижимости.
2. Направление извещения содольщикам о намерении продать долю бывшей жене.
3. Получение письменных отказов от покупки или ожидание окончания 30-дневного периода.
4. Оформление договора купли-продажи, если содольщики не претендуют на долю или не дали ответа.

➟ Муж против сделки

Если муж против сделки, потребуется обращение в суд. Но для этого должны быть основания. Важно доказать, что доля имущества незначительна и ее выделение в натуре невозможно. Супруга должна будет выплатить компенсацию за нее.

Внимание! Никто не может принудить собственника продать имущество. Поэтому потребуется искать компромиссы или доказательства, что часть недвижимости не используется бывшим супругом.

Правила заключения договора

В соответствии со статьей 549 ГК РФ при проведении сделки составляется письменный договор купли-продажи. Он является основанием для перехода прав собственности. Документ предоставляется после покупки в Росреестр.

Договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это правило отражено в статье 42 ФЗ №218.

Нотариус должен проверить чистоту сделки и наличие всех необходимых документов. Вместе с договором потребуются паспорта, правоустанавливающая и техническая документация на недвижимость.

➟ Образец договора купли-продажи доли в квартире

При составлении договора купли-продажи можно использовать данный образец.

В документе необходимо отразить следующие моменты:

1. Данные сторон. Указываются ФИО, паспортные данные, адреса проживания покупателя и продавца.
2. Характеристики доли. Адрес расположения квартиры, площадь недвижимости и самой доли, особенности планировки, этажность здания.
3. Основания для продажи. Отмечается документ, в соответствии с которым продавец получил право собственности на долю.
4. Количество совладельцев, размеры принадлежащих им долей.
5. Количество прописанных в квартире лиц.
6. Стоимость доли, порядок расчета с продавцом, сроки перевода средств.
7. Отсутствие претензий между сторонами, пункт о том, что договор заключается добровольно.
8. Ответственность сторон за неисполнение обязательств.
9. Подписи сторон.

Алгоритм действий

Если выкуп доли будет принудительный, необходимо следовать алгоритму:

.
1. Собрать необходимые для обращения в суд документы.
2. Подготовить и подать исковое заявление в суд.
3. Получить решение судебного органа.
4. Выплатить бывшему мужу компенсацию за долю.
5. Провести государственную регистрацию права собственности в Росреестре.

Образец иска

Оформление искового заявления осуществляется в соответствии со статьей 131 ГПК РФ. Можно использовать данный образец.

В документе необходимо отразить следующую информацию:

• наименование судебного органа (иск подается по месту расположения недвижимости);
• данные истца (ФИО, адрес проживания, номер телефона);
• данные ответчика (ФИО, адрес проживания, номер телефона);
• цена иска (стоимость выкупаемой доли);
• сведения о регистрации и расторжении брака (реквизиты свидетельств);
• данные о покупке недвижимости, ее характеристики;
• список совладельцев;
• сведения об оценке и стоимости объекта;
• ссылки на нормы закона;
• требования истца;
• перечень прилагаемых документов;
• дата и подпись.

По закону истец может в одном исковом заявлении выдвинуть два требования: признать долю незначительной и поделить имущество с выплатой компенсации ответчику.

Перечень документов

Вместе с исковым заявлением необходимо предоставить пакет документов.

В него входят:

• правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• судебное решение о признании доли незначительной (если имеется);
• выписка из домой книги;
• паспорт истца;
• квитанция об оплате госпошлины;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на недвижимость;
• выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие долга за пользование услугами ЖКХ.

Налоги

После проведения сделки продавец должен заплатить НДФЛ. Для резидентов он составляет 13%, а для нерезидентов – 33%.

Перед уплатой необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу. Она направляется до 1 апреля следующего за периодом покупки года.

Государственная регистрация сделки

Для перерегистрации прав собственности необходимо обратиться в Росреестр. Сделать это можно лично или через МФЦ. Предварительно потребуется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

В орган должны обратиться обе стороны. Каждая из них составляет заявление.

Дополнительно необходимо иметь при себе:

• договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
• удостоверения личности сторон;
• правоустанавливающие документы;
• техпаспорт;
• выписку из домовой книги.

Регистрация проводится в течение 5-7 дней. Если заявление подается через МФЦ, срок увеличивается на 2 дня.

Вопросы наших читателей

Особенности сделки, если квартира куплена с участием материнского капитала

Если квартира куплена на материнский капитал до развода, она делится между всеми членами семьи. После расторжения брака каждый владелец имеет свою часть.

Стороны могут договориться о выкупе. Если бывший муж не согласен на сделку, потребуется обращение в суд. Дело рассматривается с учетом имеющихся обстоятельств, а также с соблюдением интересов несовершеннолетних детей.

Если материнский капитал до развода не был израсходован, то после расторжения брака муж не имеет на него прав. Сертификат принадлежит женщине. Если супруги имеют в долевой собственности квартиру, супруга может потратить маткапитал на выкуп доли мужа.

В этом случае ей нужно обратиться в ПФР с заявлением о направлении средств на улучшение жилищных условий.

Подводные камни

Процедура выкупа доли может быть сопряжена с трудностями:

1. При принудительном выкупе женщина должна быть уверена, что основания для этого имеются. В противном случае она потратит много времени и сил, а судебное решение будет не в ее пользу.
2. Муж может запросить слишком высокую цену за долю. Потребуется проведение оценки недвижимости, чтобы уменьшить стоимость.
3. При обращении в суд документы должны быть составлены грамотно. Не все граждане могут справиться с этой задачей. Придется обращаться к юристу для подготовки иска.

Нюансы при разделе имущества

Порядок раздела квартиры между супругами зависит от способа ее приобретения:

• В приватизированном жилье доли одинаково распределяются, а также могут целиком принадлежать одному из супругов.
• Приобретенная квартира по договору купли–продажи, всегда считается совместной недвижимостью. Оно делится на равные части между супругами. Обязательно учитывается присутствие детей, квартира разделяется по количеству человек в семье.

В наше время иногда заключаются брачные договоры между супругами. В них указываются размеры принадлежащих долей квартиры. Это намного упрощает возможные разделы имущества. Если такой договор отсутствует, раздел недвижимости может происходить в судебном порядке.

Что делать если муж против продажи своей доли в квартире

Часто бывшие супруги никак не могут договориться между собой. Даже если женщина будет предлагать очень выгодный вариант, мужчина принципиально будет ей отказывать.

• Муж не дает своего согласия на будущую сделку — предоставьте доказательства неоспоримой для него выгоды. Можно вызвать оценщика, который рассчитает стоимость вашей доли. Если и такие меры не сработают, жена в праве подать исковое заявление в суд. В нем будет указано о выплате возможной компенсации за его долю в квартире.
• Еще одним вариантом может быть предложение со стороны жены о продаже всей квартиры целиком. Затем за вырученные деньги бывшие супруги покупают себе другую отдельную недвижимость.

Квартиру можно разменять на две равноценные и просто разъехаться. Предлагаем и такие варианты:

• Если стоимость доли ничтожно мала, и даже не выделена в виде целой комнаты, ее возможно выкупить в принудительном порядке. Об этом прописано в ст. 252 п 4 ГК РФ, но в суд все равно придется обращаться
• Если бывший супруг выплачивает алименты на ребенка, жена и ребенок вправе получить долю или другое имущество в счет их оплаты. Особенно вероятен такой способ, когда папа имеет задолженности по алиментам.

При рассмотрении гражданских споров в суде РФ, к сведению всегда принимаются обстоятельства, связанные с правами несовершеннолетних детей. Этот факт однозначно влияет на вынесенное судебное решение.

Когда квартиру не нужно делить после развода?

Если квартиру один из супругов получил по дарственной, в наследство или права собственности прописаны в брачном договоре — такое имущество не делится. Квартира полностью достается мужу или жене, на которого оформлены права.

Право собственности появляется, если бывшая супруга или супруг вкладывали деньги в ремонт. Если цена квартиры выросла после проведенных работ — например, сделали евроремонт и деньги вложил муж, а недвижимость в наследство получила жена, бывший супруг может претендовать на долю. Но чтобы это доказать, придется предъявлять чеки в суде.

С чего начать продажу?

Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.

У вас будет 30 дней, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки. Если за это время не найдете деньги, чтобы выкупить долю, бывшая муж или жена продадут свою долю постороннему человеку. Для продажи своей доли требуется уведомить другого собственника.

Если второй собственник отказывается выкупать долю, а вы не хотите ждать 30 дней, возьмите со своего бывшего супруга или супруги письменный отказ. Документ заверьте у нотариуса. Стоимость услуг нотариуса 1500 руб.

Если один из супругов продает свою долю без письменного отказа в течение месяца, бывшего мужа или жены, такую сделку легко признать недействительной.

Как полностью продать квартиру и разделить деньги?

Для этого бывшие супруги обсуждают, за сколько они собираются продать недвижимость и как поделят деньги. Если остаются дети после развода с бывшей женой, экс-супруг может отдать часть денег с продажи собственности матери своих детей в счет алиментов. Но это по желанию сторон.

После обсуждения всех деталей о цене и кому достанется больший или меньший процент, бывшие партнеры решают, кто будет заниматься продажей. Для этого подготовьте квартиру, сделайте красивые фотографии и напишите продающее объявление.

Договоритесь, на каких площадках будете размещать объявления. Мы уже писали, как и на каких сайтах их размещать.

Если хотите продать квартиру и поделить деньги после развода от имущества, обращайтесь в МБК. Сделаем профессиональные снимки для привлечения покупателей, составим и разместим объявление. В итоге вы ускорите процесс продажи квартиры после развода.

Как правильно провести раздел имущества?

Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:

Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.

Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей.

Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю.

Муж вправе оспорить решение.

Если одна из сторон продает квартиру без согласия второй, супруг или супруга вправе оспорить сделку. Для этого напишите заявление в суд и сделку признают недействительной. Срок исковой давности составляет три года.

Если после продажи квартиры прошло три года, а бывший супруг или супруга не подали претензии из-за продажи имущества, суд отклонит иск.

Особенности продажи совместного имущества

Есть ситуации, при которых недвижимость достается одному человеку. Например, жилье куплено за личные деньги одного из супругов. Суд вправе отойти от принципа равного деления долей квартиры, когда одна из сторон докажет, что супруг или супруга не пополняли семейный бюджет, а только тратили деньги.

Но для этого потребуются доказательства. Рассмотрим случаи, как продать квартиру после развода.

Имущество признано личным

Когда недвижимость признается личной собственностью одного человека, не нужно получать согласие супруги или супруги на продажу и делить доли. Недвижимость считается личной, если ее купил на личные деньги кто-то один. Другие варианты личного имущества, когда недвижимостью будет распоряжаться только одна сторона: квартира получена по наследству, оформлена дарственная, имущество приватизировано во время брака одной из сторон.

Раздел собственности

Если решили разделить имущество мирным путем и договорились, что деньги от продажи поделите поровну, обращайтесь к нотариусу. Полученное свидетельство зарегистрируйте в Росреестре. Без мирного соглашения о разделе квартиры придется решать вопрос в суде. Суд определит, учитывая все обстоятельства, в каком количестве разделить деньги после продажи.

Продажа доли

Когда один из супругов хочет оставить квартиру себе, придется выкупать долю у второй стороны. У второго владельца есть право преимущественного выкупа, которое действует в течение 30 дней. Если за это время вы не найдете деньги, чтобы выплатить за вторую долю, бывшая жена или муж имеют право продать свою долю третьему лицу.