Стоимость аренды земли у государства

Земля

В России много неиспользуемых земель, и поэтому государство охотно отдает гражданам такие участки в аренду на 49 лет. На каких условиях предоставляется земля в 2021 году, как в дальнейшем переоформить участок в собственность, сколько это будет стоить – об этом в нашей статье.

Законодательная основа

Данная возможность регулируется такими законами и статьями:

• Земельный кодекс: статьи 39, 28, 22;
• Гражданский Кодекс: статьи 620, 621;
• Федеральные Законы: 171 (23.06.14), 334 (03.07.16), 582 (16.07.09).

Исходя из этого, стоит выделить важные нюансы:

• Месячная аренда будет определена арендным договором;
• Взяв землю на срок более пяти лет вы имеете полное право передать ее в пользование другому человеку. Согласие арендодателя не требуется, но уведомить нужно в обязательном порядке;
• Договор может быть расторгнут досрочно как арендатором так и арендодателем при невыполнении обязательств, изъятии из оборота и других случаев;
• После истечения 49 лет человек, который использовал надел по всем правилам, имеет преимущественное право на продление срока аренды. В случае отказа можно обращаться в судебное учреждение.

Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

Кто может претендовать на получение земли в аренду

Взять надел в долгосрочную аренду может каждый, вне зависимости физическое лицо либо юридическое. Более того, согласно первому пункту статьи 22 ЗК РФ даже иностранный гражданин имеет полное право воспользоваться такой возможностью.

Для каких целей можно получить землю

Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях: для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества); собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке; под линейные объекты; в рамках действия охотхозяйственного соглашения.

Срок аренды зависит от назначения участка.

• если вы желаете получить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, то срок аренды будет составлять 20 лет.
• в случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.
• срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.
• по общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
• собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость. Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.

Кто принимает решение о сдаче в аренду

Дело в том, что когда земельный участок берется в аренду у государства, то обязательным условием является проведение открытых торгов, которые назначаются и проводятся местной администрацией, после подачи им заявления.

План действий таков:

• Вы определяетесь с участком, после чего подаете бумагу в местный орган с целью арендовать надел;
• Назначаются открытые торги;
• В газете публикуют сообщение о предстоящем аукционе, указывая исчерпывающую информацию об участке;
• Если будущий арендатор не один, то определяют одного из них, который получит право аренды на 49 лет;
• После этого он ставит землю на кадастровый учет и оформляется арендный договор.

Преимущества аренды земли у государства

Важный нюанс: получая участок, его можно использовать для любых целей, не противоречащих Земельному кодексу и назначению объекта. В зависимости от конкретных условий, арендатор вправе построить дом, гараж, баню (и многое другое), зарегистрировать недвижимость. Вести подсобное хозяйство и извлекать прибыль из собственности (например, сдавать комнаты в аренду).

Главное, чтобы действие соотносилось с законодательством и ему не противоречило.

Есть несколько плюсов сотрудничества с государством:

• Низкая арендная плата. Как правило, она составляет несколько тысяч рублей в год и значительно выгоднее рыночных условий.
• Повышение платы – не чаще 1 раза в год. Пересмотр этого условия в одностороннем порядке не допускается, государство и его муниципалитеты редко проявляют рвение в данном вопросе.
• Преимущественное право на продление договора. По истечении срока действия соглашения именно арендатор в приоритетном порядке может оставить аренду за собой.
• Правопреемственность. В случае смерти арендатора наследники вправе на тех же условиях перезаключить договор.
• Возможность выкупа. В зависимости от места нахождения недвижимости, условия приобретения земли в собственность различаются и урегулированы законодательством субъекта Федерации. Отдельные участки не могут быть выкуплены, но в основном приватизация объектов возможна.

Обратите внимание! Недвижимость, принадлежащая государству и находящаяся в аренде, может быть изъята в любой момент.

Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности

При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.

Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже.

В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.

Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности.

В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).

Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.

Договор аренды на 49 лет

Закрепляются арендные отношения путем подписания договора. Если земельный участок приобретался посредством аукциона, то положения договора предварительно указывались в аукционной документации. Однако, до подписания, следует все же тщательно изучить все документы.

Менять в дальнейшем условия договора крайне затруднительно и не во всех ситуациях возможно. Ущемления прав арендатора, не оговоренные ранее ограничения должны обсуждаться с собственником заранее, в противном случае позже свою позицию придется отстаивать в судебном порядке.

Основными положениями договора аренды являются:

• предмет договора с указанием данных объекта аренды, позволяющими его точно идентифицировать;
• наличие у передаваемого в аренду участка обременений;
• наличие ограничений в использовании земли
• дата начала и окончания арендных отношений; размер и порядок платы за пользование участком
• возможность и основания внесения изменений в договор; ответственность сторон и порядок урегулирования споров;
• реквизиты сторон.

В зависимости от вида земельного участка, объектов на нем (естественных или искусственно созданных) типовой договор аренды может содержать различные дополнительные условия. Так, например, на арендатора участка земли в границе береговой полосы водоема общего пользования будет наложено обязательство обеспечения свободного доступа граждан к водоему и береговой полосе.

Обратите внимание! Навязывание арендатору выполнения каких-либо работ, оказания услуг, влекущих для него расходы, не связанные с предметом договора, незаконно. Аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, если например: земельный участок используется не по целевому назначению; обнаружится постройка жилого дома на земле сельхозназначения; арендатор незаконно снимет с арендуемого участка плодородный слой; не будут исполняться обязательства по арендной плате.

Выкуп земли, находящейся в аренде

А рендатор земельного участка в период действия договора аренды имеет приоритетное право его выкупа. Без аукциона такая процедура возможна, если на участке возведена капитальная постройка.

Обратите внимание! Если на участке расположены несколько объектов, принадлежащих разным лицам на праве собственности, то возможно приобретение земли в общую долевую собственность. Для этого все собственники капитальных построек и домов должны обратиться к собственнику земли.

Куда обращаться и подавать заявление?

С заявлением о переводе земли в собственность нужно обращаться в территориальные органы Росреестра. Лучше всего – в органы по месту регистрации, чтобы не возникло проблем при несовпадении места регистрации и фактического места жительства.

Если у участка нет кадастрового плана, то сначала следует получить его в территориальном отелении кадастровой палаты, а уже потом идти с собранными документами в Росреестр.

Какие документы нужны?

Если у человека есть все необходимые документы, то приватизация участка не займет много времени.

Как только получено обращение заявителя, регистрационный орган должен выдать свидетельство о праве собственности в течение 1 месяца. Процесс может выйти за рамки 1 месяца только в том случае, если заявитель допустил неточности в документах.

Базовый список документов, которые потребуются для приватизации земли:

• Паспорт гражданина РФ или любое другое удостоверение личности.
• Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.
• Договор аренды участка (необходим при переводе земли из аренды в собственность).
• Документ, который подтверждает право заявителя на участок земли (этим документом может быть приказ или постановление о выделении земли, свидетельство об унаследовании участка, договор купли-продажи, решение суда о признании права собственности и другие правоустанавливающие документы).
• Кадастровый план участка, который оформляется в собственность.
• Заявление о регистрации земли на праве собственности.
• Другие документы, если их потребует орган Росреестра (решения исполкомов, договора купли-продажи, проекты застройки и так далее).

Проблемы при сборе документов, как правило, возникают только у людей, которые пытаются приватизировать участки, арендованные ранее 2001 года.

Именно в 2001 году вступил в силу текущий Земельный кодекс РФ. До этого земельные отношения в России не были достаточно урегулированы. У таких «старых» участков обычно нет ни правоустанавливающего документа, ни кадастрового плана.

Кадастровый план в таком случае можно получить в любом кадастровом органе по месту регистрации. Если с документами всё хорошо, то процесс займет не более 10 дней. Для этого потребуется несколько документов:

• паспорт гражданина РФ или любое другое удостоверение личности;
• заявление на получение кадастрового паспорта (плана) на земельный участок;
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.

Иногда случается так, что информация о земельном участке отсутствует в кадастре. Тогда сотрудники органа выдают справку, в которой описаны все дополнительные документы. Заявитель должен их собрать и предоставить. Только после этого начнется оформление кадастрового плана.

Если же у земельного участка нет правоустанавливающего документа, то в такой ситуации чаще всего приходится доказывать право собственности в суде. Это единственный вариант развития событий, когда судебный процесс действительно необходим заявителю.

Госпошлина

Согласно пунктам 24-26 статьи 333.33 НК, госпошлина составляет 350 рублей. При оформлении доли земельного участка стоимость ниже — 100 рублей.

Аренда земли у государства: сколько стоит и что влияет на цену?

Земельный участок, находящийся в собственности муниципалитета, может быть взят в аренду физическими и юридическими лицами, на условиях, определяемых законодательством РФ. Размер арендной платы имеет особое значение во взаимоотношения арендодателя и арендатора, поэтому должен быть четко определен. Конечная стоимость временного пользования земельным участком, которым владеет государство, определяется с учетом массы особенностей.

От чего зависит цена на арендованный ЗУ?

Сколько стоит аренда земли, находящейся в собственности государства, зависит от нескольких факторов. Арендодатель сохраняет за собой право решать, на каких условия предоставлять землю арендатору. Цена зависит от региона расположения, площади и предназначения земельного участка, который планируется сдавать в аренду.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы зависит от семи факторов:

1. Принцип экономической обоснованности. Учитывается доходность самого участка, категория земель, где он располагается, и государственные тарифы на работу организаций, ведущих деятельность на аналогичных земельных участках.
2. Принцип предсказуемости расчета размера арендой платы, согласно которому органы государственной власти и самоуправления могут определять порядок расчета арендатора с арендодателем и пересматривать условия пользования ЗУ в одностороннем порядке.
3. Принцип максимально допустимой простоты расчетов между арендатором и арендодателем. Допускается возможность определения цены за временное пользование участком на основании его кадастровой стоимости (подробнее о том, как в зависимости от кадастровой стоимости рассчитывается сумма за аренду муниципальных земель, мы рассказывали тут).
4. Принцип недопущения ухудшения экономического положения землепользователей. Определяет недопустимость превышение размера арендной платы более чем вдвое превышающего сумму земельного налога на данном участке.
5. Принцип поддержки социально значимых видов деятельности. Для лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, размер арендной платы не может превышать его значение (как рассчитывают размер земельного налога и кто может быть освобожден от его уплаты узнаете здесь).
6. Принцип запрета необоснованных предпочтений. Земельные участки, которые принадлежат определенному публично-правовому образованию и относятся к одной категории, а также используются для ведения одного вида деятельности, должны предоставляться в аренду на одинаковых условиях.
7. Принцип учета наличия ограничений на приобретение в собственность ЗУ, на котором располагается здание или сооружение, собственниками которого могут быть арендаторы. Размер арендной платы за эксплуатацию ЗУ с ограниченным правом приобретения не должен превышать земельный налог на пользование участка без такого ограничения.

Как рассчитывается?

Для определения точного размера арендной платы применяется формула:

A = KC * k, где:

• A – размер арендной платы;
• KC – кадастровая стоимость ЗУ;
• k – коэффициент, определяемый арендодателем в зависимости от цели, с которой участок берется во временное пользование арендатором.

Коэффициент обычно принимает следующие значения:

• 0,0001. Применяется в случаях, когда арендатором выступает лицо, освобожденное от уплаты земельного налога, а также когда арендуется ЗУ, который изъят из оборота, но подлежащий сдаче во временное пользование.
• 0,006. Применяется для расчета стоимости за временное пользование участками сельскохозяйственного назначения, ведения хозяйства и в случае сдачи ЗУ под индивидуальное жилищное строительство.
• 0,02. Используется, если участок берется в аренду с целью добычи полезных ископаемых на его территории.
• 0,015. Применяется для расчета размера АП во всех остальных случаях.

Подробнее о различных методиках расчета стоимости аренды земельных участков мы рассказываем в специальной публикации.

Взять в наем без проведения торгов

Согласно статье 39.6 ЗК РФ, торги не проводятся при предоставлении в аренду:

1. Юридическим лицам по указу или распоряжению Президента РФ.
2. Юридическим лицам в соответствии с распоряжение Правительства РФ с целью размещения объектов культурного назначения, проведения инвестиционных проектов.
3. Юридическим лицам по распоряжению высших должностных лиц субъектов РФ для размещения объектов коммунально-бытового значения.
4. Для исполнения международных обязательств России, а также юрлицам для установки объектов и оборудования, обеспечивающих водо-, электро-, тепло- и газоснабжения, а также водоотведения и связи.
5. Земельного участка, образованного из другого муниципального участка земли, для комплексного освоения территории.
6. Некоммерческой организации для комплексного освоения территории и проведения индивидуального жилищного строительства.
7. Садоводческой или огороднической некоммерческой структуре.
8. Ограниченного в обороте участка, который является ЗУ общего назначения и размещается на границе ведения садоводства и огородничества для собственных нужд.

Также взять в аренду участок у государства без торгов имеют право следующие категории граждан:

1. Собственники зданий и сооружений, которые размещены на участке, которые берется во временное пользование.
2. Владельцы недостроенных объектов.
3. Граждане РФ, которые пользуются льготами на предоставление ЗУ без очереди.
4. Лица, земля которых изымалась в государственных интересах.

Формула для аукциона

В большинстве случае, для получения земельного участка, находящего в собственности государства, во временное пользование, необходимо победить в торгах. Информация по аукциону обычно публикуется за месяц и более до начала самих торгов. Все участники вносят задаток и подают заявления не позднее, чем за 5 дней до аукциона.

Начальная цена составляет 1,5% кадастровой стоимости участка, либо равняется рыночному размеру арендной платы, который устанавливается в результате оценки ЗУ.

Больше информации о взятии в аренду участка через торги найдете в специальной статье.

Отличия в расчете стоимости, исходя из вида, на примере участка под сельское хозяйство

При сдаче земельного участка в аренду и определении стоимости арендной платы под сельское хозяйство учитываются следующие факторы:

• Необходимость поддержания плодородия почвы с применением агротехники.
• Зависимость с/х угодий от особенностей физико-географических характеристик территории.
• Риск ведения с/х, основанный на вероятности возникновения природных катаклизмов, способных уничтожить урожай (наводнения, засухи и др.).
• Колебание цен на с/х продукцию, содержание сельскохозяйственной техники и т.д.
• Плотность населения отдаленных районов, которые чаще всего и используются для ведения сельского хозяйства.
• Развитость инфраструктуры, особенно наличие дорог с твердым покрытием.

При расчете стоимости аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства, учитываются и общие принципы определения размера арендной платы, описанные в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

О всех нюансах взятия в аренду участка под ведение сельского хозяйства, об условиях и стоимости такой аренды, мы рассказываем в отдельной статье, а о том, как заключается договор получения земли под такие нужды, узнаете тут.

Влияние месторасположения на конечную сумму

Расположение земельного участка сильно влияет на величину арендной платы. Поправочные коэффициенты индивидуальны для каждого региона и населенного пункта.

Регион РФ	Размер аренды одного гектара земли в год
Кабардино-Балкарская Республика	2200 р.
Пензенская область	1463 р.
Республика Чувашия	500 р.
Орловская область	900 р.
Московская область	1400-20000 р.
Краснодарский край	705-4500 р.
Ленинградская область	3400 р.
Свердловская область	400-875 р.
Ростовская область	1000-4700 р.

Стоимость аренды в некоторых регионах сильно варьируется именно из-за особенностей оценки земель под сельскохозяйственные нужды, которые были рассмотрены выше.

Как арендовать надел у бесплатно?

Чтобы пользоваться земельным участком на правах аренды бесплатно, нужно попадать под категорию граждан, пользующихся льготами. Льготники в течении шести лет пользуются землей на правах аренды, а потом могут оформить ее в собственность. На получение ЗУ бесплатно имеют право:

• герои России;
• герои труда;
• кавалеры ордена Славы;
• герои СССР;
• герои социалистического труда.

Также есть и другие категории граждан, которые могут получить право на бесплатное пользование земельным участком, но в разных регионах они могут отличаться. В большей части субъектов РФ это право также имеют:

• многодетные семьи и граждане, нуждающиеся в предоставлении жилья;
• ближние родственники погибшего героя России;
• дети-сироты;
• ветераны Великой отечественной войны;
• чернобыльцы-ликвидаторы;
• служащие бюджетных учреждений;
• сотрудники ОВД.

Обычно в регионах, где достаточно свободных земель, перечень льготников достаточно широк, а в густонаселенной местности получить право на бесплатное временное пользование земельным участком с правом получения в собственность могут не так много категорий граждан.

Правила аренды

По закону, физические и юридические лица могут арендовать землю у государства. Естественно, существует особая процедура предоставления земельного участка, формирования стоимости и т.д. Регулирует аренду земли ст. 38 ЗК РФ. Арендатору обязательно нужно учитывать следующие условия при выборе земли:

1. Нельзя арендовать землю, являющуюся заповедником, объектом военного назначения и т. д.
2. Участок для временного пользования может быть предоставлен иностранным гражданам.
3. Стоимость аренды земли зависит от того, кто является ее собственником (муниципалитет, региональные власти и т.д.).
4. Участок можно взять у государства на 49 лет. Но существуют виды аренды, предусматривающие бессрочное пользование или выкуп.

Перед тем как обращаться к владельцу с просьбой об аренде, необходимо определиться с целевым назначением участка. Комиссия, принимающая решение, затребует документы о том, как арендатор планирует использовать землю.

Оформление

Чтобы арендовать землю у государства, сначала необходимо выбрать подходящий участок. Если с этим проблем нет, то тогда будущему арендатору необходимо составить заявку и отправить ее в местную администрацию. Если земля соответствует необходимым требованиям, то будет принято решение о торгах.

Потребуются следующие документы:

• заявление;
• гражданский паспорт и ИНН (для физ. лиц);
• учредительные бумаги (для организаций);
• справка из кадастрового реестра.

Заявка рассматривается в течение 1 месяца. Для того чтобы были проведены торги, требуется, минимум, 2 претендента на участок. Для участия в процедуре будущий арендатор обязан внести определенный залог. В случае проигрыша эти деньги возвращаются. После победы на аукционе стороны оформляют договор, который обязательно регистрируется в Росреестре.

Иногда муниципалитет самостоятельно инициирует проведение подобных торгов, выставляя в качестве лота тот или иной участок. Поэтому лицам, желающим заключить договор на использование земли, следует время от времени проверять эту информацию. Обычно сведения о возможном аукционе выкладываются на официальные сайты собственников.

Справка: аренда может быть предоставлена и без аукциона. Но для этого пользователь обязательно должен подтвердить целевое использование земли.

Существует практика аренды земли у государства с использованием льгот. Определять категории граждан, имеющих право на льготные условия, могут местные органы власти. Чаще всего их предоставляют:

• инвалидам;
• ветеранам ВОВ и различных вооруженных конфликтов;
• ликвидаторам аварии на ЧАЭС;
• многодетным семьям.

Более подробную информацию о предоставлении льгот можно выяснить в муниципалитете.

Сроки

Максимальный срок аренды – 49 лет. Но период предоставления арендованного участка зависит от его целевого назначения:

• для строительства или реконструкции многоэтажного здания государство может отдать участок на 10 лет;
• для использования надела под ИЖС – 20 лет;
• для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период – 5 лет;
• под фермерское хозяйство – 3 года.

Это следует учитывать при оформлении договора.

Стоимость

О том, сколько стоит аренда земли у государства, то есть, ее первоначальная цена, сообщается только в начале торгов. До этого момента потенциальный пользователь участка не знает точную сумму. Но ее можно спрогнозировать. Цена аренды зависит от ряда факторов:

1. Категория. Земля может подходить для сельскохозяйственных нужд, относиться к лесному фонду, иметь специальный статус. Стоимость сельскохозяйственных земель всегда немного ниже остальных участков.
2. Кадастровая стоимость.
3. Результаты торгов.

Общую стоимость можно рассчитать по формуле: К = А * С. А – это кадастровая цена участка, а С – это специальный коэффициент. Он зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.

К примеру, для сельскохозяйственных земель установлен коэффициент 0,06, а для участка под строительство – 1,5. Но не стоит забывать, что торги подразумевают увеличение цены.

В Московской области участок обойдется в 20 тыс. рублей за 1 га в год. Максимальная цена в Краснодарском крае – 4 тыс. 500 рублей за 1 га. Приблизительно столько же будет стоить участок в Ростовской области.

Выкуп земли, находящейся в аренде

А рендатор земельного участка в период действия договора аренды имеет приоритетное право его выкупа. Без аукциона такая процедура возможна, если на участке возведена капитальная постройка.

Обратите внимание! Если на участке расположены несколько объектов, принадлежащих разным лицам на праве собственности, то возможно приобретение земли в общую долевую собственность. Для этого все собственники капитальных построек и домов должны обратиться к собственнику земли.

Куда обращаться и подавать заявление?

С заявлением о переводе земли в собственность нужно обращаться в территориальные органы Росреестра. Лучше всего – в органы по месту регистрации, чтобы не возникло проблем при несовпадении места регистрации и фактического места жительства.

Если у участка нет кадастрового плана, то сначала следует получить его в территориальном отелении кадастровой палаты, а уже потом идти с собранными документами в Росреестр.

Какие документы нужны?

Если у человека есть все необходимые документы, то приватизация участка не займет много времени.

Как только получено обращение заявителя, регистрационный орган должен выдать свидетельство о праве собственности в течение 1 месяца. Процесс может выйти за рамки 1 месяца только в том случае, если заявитель допустил неточности в документах.

Базовый список документов, которые потребуются для приватизации земли:

• Паспорт гражданина РФ или любое другое удостоверение личности.
• Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.
• Договор аренды участка (необходим при переводе земли из аренды в собственность).
• Документ, который подтверждает право заявителя на участок земли (этим документом может быть приказ или постановление о выделении земли, свидетельство об унаследовании участка, договор купли-продажи, решение суда о признании права собственности и другие правоустанавливающие документы).
• Кадастровый план участка, который оформляется в собственность.
• Заявление о регистрации земли на праве собственности.
• Другие документы, если их потребует орган Росреестра (решения исполкомов, договора купли-продажи, проекты застройки и так далее).

Проблемы при сборе документов, как правило, возникают только у людей, которые пытаются приватизировать участки, арендованные ранее 2001 года.

Именно в 2001 году вступил в силу текущий Земельный кодекс РФ. До этого земельные отношения в России не были достаточно урегулированы. У таких «старых» участков обычно нет ни правоустанавливающего документа, ни кадастрового плана.

Кадастровый план в таком случае можно получить в любом кадастровом органе по месту регистрации. Если с документами всё хорошо, то процесс займет не более 10 дней. Для этого потребуется несколько документов:

• паспорт гражданина РФ или любое другое удостоверение личности;
• заявление на получение кадастрового паспорта (плана) на земельный участок;
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.

Иногда случается так, что информация о земельном участке отсутствует в кадастре. Тогда сотрудники органа выдают справку, в которой описаны все дополнительные документы. Заявитель должен их собрать и предоставить. Только после этого начнется оформление кадастрового плана.

Если же у земельного участка нет правоустанавливающего документа, то в такой ситуации чаще всего приходится доказывать право собственности в суде. Это единственный вариант развития событий, когда судебный процесс действительно необходим заявителю.

Госпошлина

Согласно пунктам 24-26 статьи 333.33 НК, госпошлина составляет 350 рублей. При оформлении доли земельного участка стоимость ниже — 100 рублей.

Цена аренды государственной земли: как рассчитать самостоятельно и какие законы надо использовать

Наибольшее распространение в условиях современной экономической ситуации получила аренда земель у государства. По этой причине вопрос о том, насколько возможно правильно рассчитать стоимость аренды самостоятельно является достаточно острым.

Кроме того, необходимо знать, какими нормативными актами регулируется вопрос ценообразования.

Кто определяет цену

Вопрос определения цены аренды является одним из основных при подаче заявления на заключение договора потенциальным арендатором.

По общему правилу, эту сумму устанавливает государство в лице его представителей, имеющих право на осуществление расчетных действий. Однако не все так просто. В большинстве случаев заключение договоров происходит на основе результатов торгов (в виде конкурсов или аукционов).

И размер арендной платы будет установлен как максимальный, определенный победителем таких торгов. Именно по этой сумме будет заключен договор.

Для старта торгов размер арендной платы рассчитывается специальной комиссией по формулам, рекомендованным в Постановлении №582. Процесс установления стартовой суммы для проведения торгов подробно освещен в статье 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями этого нормативного акта в качестве стартовой цены указывается размер ежегодной арендной платы, которая была установлена в соответствии с произведенными расчетами по оценке арендной стоимости участка. Данный размер устанавливается лицами, уполномоченными на подобные действия при проведении аукционов на право заключения договора аренды (чаще всего, это уполномоченные сотрудники Департаментов по земельным и имущественным отношениям). В том случае, если расчеты проведены не были, стартовая сумма аренды участка устанавливается в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости (но только в том случае, если кадастровая оценка участка была проведена не раньше, чем за пять лет до момента объявления торгов).

Если речь идет о торгах на право аренды участка с целью освоения конкретной территории или ведения дачного хозяйства, то стартовая цена на таких торгах будет равняться размеру первого платежа по договору аренды, который рассчитывается путем использования рыночной цены такого участка.

Для определения стоимости аренды может также использоваться и показатель, именуемый как рыночная стоимость. Однако она должна быть оценена не менее, чем за полгода до заключения договора, по результатам проведения независимой оценки.

Варианты определения цен на аренду государственных земель

Цена на аренду земельного участка формируется с учетом целого ряда факторов. Именно поэтому существует несколько вариантов расчета той суммы, которая будет уплачена в качестве платы за аренду.

• Первый вариант расчета опирается на кадастровую стоимость участка. В соответствии с такими расчетами плата за аренду формируется в виде процентного отношения суммы за аренду одного квадратного метра земельного участка к его кадастровой стоимости. Для проведения такого расчета используется специальная формула, в которой ключевую роль играет так называемый корректирующий коэффициент.
• Вторым вариантом расчета следует считать расчет оценочной стоимости аренды. Для того, чтобы установить эту сумму, учитываются базовые ставки аренды для конкретного субъекта федерации, а также все те региональные коэффициенты, которые установлены для конкретного региона и являются определяющими при проведении расчетов.
• Третий вариант расчетов основан на использовании нормативной стоимости конкретного земельного участка. В этом случае использование каких-либо формул не требуется, так как в качестве платы за квадратный метр арендуемого участка назначается рассчитанная нормативная стоимость за квадратный метр этого участка. При этом, при расчете такой стоимости учитывается ее культурная, историческая, архитектурная, инженерная ценность, ее расположение относительно крупных инженерных и социальных объектов и т.д.
• Четвертый вариант – расчет цены аренды от рыночной стоимости. При применении этого варианта расчета аренда определяется путем умножения установленной рыночной стоимости на ставку рефинансирования, установленную Центробанком России. Такой метод расчета используется либо к особо ценным землям, при эксплуатации которых будет извлечена существенная прибыль.

Как рассчитать аренду самостоятельно

как уже говорилось выше, для расчета стоимости арендной платы существует несколько вариантов. Каждый из них используется в конкретных обстоятельствах для определения арендной стоимости того или иного участка в зависимости от целей его эксплуатации, а также от того, кто его берет в аренду, на какой срок и т.д.

Наибольшее распространение на сегодняшний день имеет способ расчетов, который опирается на кадастровую стоимость. Для его применения используется следующая формула:

• А = К * k (%), где
• А – стоимость аренды участка (квадратного метра за год использования);
• К – кадастровая стоимость, установленная государством для конкретного участка путем проведения специальной оценки. Данную стоимость можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра или через многофункциональные центры.
• k – специальный процентный коэффициент, на который умножается кадастровая стоимость.

Его значение в каждом конкретном случае может изменяться в зависимости от того, для каких целей арендуется участок и кто выступает арендатором, а также от характеристики самих земель, и будет составлять:

• 0,01% — для земель, выведенных из оборота из-за загрязнений и деградации. Однако такой же коэффициент будет установлен для участков, которые сдаются в аренду лицам, имеющим подтвержденное право на предоставление льгот по тем или иным причинам (речь идет, например, о налоговых льготах);
• 0,6% — для участков, которые будут использованы для ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского фермерского, а также для организации индивидуального жилищного строительства;
• 2% — если участок будет использоваться для добычи полезных ископаемых и иных вариантов эксплуатации недр;
• 1,5% — такой коэффициент характерен для всех остальных вариантов расчетов арендной платы.

Еще один способ установления аренды, который, как уже говорилось выше, используется при формировании цены для старта торгов на заключение договора аренды, выглядит следующим образом:

• А=S*Bs*Kt*Kc, где
• А – величина арендной платы за конкретный участок,
• S – площадь арендуемого участка;
• Bs – базовая ставка, которая должна быть установлена для каждого конкретного региона, исходя из его экономических факторов и особенностей;
• Kt – зональный коэффициент, рассчитанный от кадастровой стоимости, также с учетом региональных особенностей;
• Kc – целевой коэффициент, который устанавливается, исходя из целей использования конкретного участка.
• Расчет цены аренды, исходя из рыночной стоимости участка, будет выглядеть следующим образом:
• А = Р * с(%), где
• А – величина арендной платы за год за один квадратный метр участка;
• Р – рыночная цена участка (его одного квадратного метра), установленная путем проведения соответствующей оценки;
• с(%) – ставка рефинансирования Центробанка, установленная для того года, когда заключается договор аренды.

Таким образом, способов расчета достаточно много. Но самостоятельно произвести безошибочные расчеты, даже зная все показатели, достаточно сложно, что говорит о необходимости использовать помощь специалистов при определении той суммы, которую придется заплатить.

Пожилых людей, которые беспокоятся о будущем своих внуков, часто беспокоит вопрос, сколько стоит оформить дарственную на квартиру.

Хотите обменять свое жилье по договору социального найма? Полезные советы по этому вопросу в нашей статье.

Мечтаете о необычном жилье? Интересный вариант описан в нашем материале.

Сколько стоит аренда в регионах

Для того, чтобы понимать, что стоимость аренды в каждом конкретном регионе будет серьезно отличаться, можно составить своеобразный рейтинг стоимости в порядке убывания.

• Первое место в таком рейтинге можно отдать Московской области, так как в ней зафиксированы самые высокие цены на аренду – от 20 тысяч рублей за один квадратный метр.
• Последнее место занимает Свердловская область, стоимость аренды в которой колеблется от 100 до 850 рублей за квадратный метр земли за год (в зависимости от района, в котором расположен участок).
• В середине рейтинга расположились Краснодарский Край, цена на аренду земли в котором колеблется от 950 до 4500 рублей за квадратный метр.
• Также в середине этого рейтинга находится и Ростовская область, где цены колеблются от 1400 до 4700 рублей.

В целом, на стоимость аренды серьезно влияют расположение участка, его удаленность от крупных промышленных и культурных центров, а также качество земель, которые арендуются.

Арендная плата за земли, которые нанимаются у государства рассчитывается, исходя из целого ряда показателей, которые формируются на основе анализа состояния участка, целей его использования, а также на основе данных о том, кто выступает арендатором. Таким образом, один и тот же участок, арендуемый для индивидуального жилищного строительства или добычи полезных ископаемых будет стоить по-разному, так как цели его использования будут различны.

Как взять в аренду землю у государства?

В силу высокой стоимости земельных наделов покупка участка для хозяйствования или строительства может оказаться недоступной по цене. В таком случае выходом может стать аренда земли у администрации города. Процедура того, как взять аренду землю у государства имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при инициировании процесса.

Земельный кодекс устанавливает ограничения, а также регламентирует алгоритм действий граждан для получения земельного надела в аренду.

Действующие запреты и табу

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:

  Далеко не любой участок земли можно арендовать. Передать гражданам или юридическим лицам можно только те участки, которые не попадают под действие ст. 27 ЗК РФ.

  Территориальные запреты

  Запрещена аренда земли у администрации города, если участок находится на территории:

  • заповедника;
  • национального парка;
  • ЗАТО;
  • кладбища;
  • приграничной зоны.

  Объекты государственного назначения

  Дополнительно запрещено передавать в аренду участки, используемые под хранение, переработку или захоронение отходов атомной энергетики; земли, на которых расположены объекты ФСБ, ВС РФ и прочих государственных охранных образований. Правовых ограничений в том, как арендовать землю у города, исходя из целевого использования участка, нет. То есть, можно отдавать в пользование и землю сельхозназначения.

  Другие ограничения

  Законом установлены временные ограничения, определяющие срок перехода участка в аренду. Так, максимальная аренда земли у государства 49 лет, при этом минимальная – 1 год. По прошествию срока, на который был заключен договор, возможно заключение нового договора.

  Также не запрещено прекратить аренду. Один из нюансов того, как арендовать землю у государства, затрагивает вопрос возведения дома на арендной земле с последующей его продажей. Закон четко дает определение, как необходимо поступить арендатору и покупателю дома.

  Если за время нахождения участка в аренде на его территории был возведен дом, либо иное строение, которое арендатор земли, являющийся владельцем при этом дома, желает продать, то потребуется переоформление арендного договора. Если же договор аренды останется без изменений, а дом будет продан, то новый владелец не обязан выплачивать арендную плату. Эта обязанность остается за арендатором, даже если он фактически не использует участок.

  Муниципальная либо государственная земля?

  Законодатель разграничивает землю, принадлежащую государству и участки во владении муниципалитета. Особых различий в том, как арендовать землю у администрации города или государства нет, но есть отдельные нюансы. Например, в вопросе определения стоимости или ВРИ (вид разрешенного использования).

  Преимущественно участки, планируемые для получения под индивидуальное строительство, находятся в муниципальном владении, а сельхозназначения – в государственном. ЗК РФ устанавливает общие нормы, регламентирующие, как взять в аренду землю у государства или муниципалитета.

  Кому полагается льгота?

  Земельный кодекс выделяет условия, как арендовать муниципальную землю без проведения торгов:

  1. Если участок предоставляется Президентом РФ.
  2. Выделение участка под застройку социального объекта согласно Постановлениям Правительства РФ. Аналогичную льготу получают застройщики крупных культурных или инвестиционных проектов.
  3. Для выполнения обязательств РФ. Пример – строительство газопроводов, водоснабжения, местных, региональных или федеральных объектов энергоснабжения, прочее.
  4. При делении участка, ранее выделенного заявителю в рамках программ освоения территорий.
  5. Если запрашивается аренда участка, ранее переданного для некоммерческого использования садоводческим товариществам.
  6. Собственникам незавершенных строений, расположенным на публичном участке. Льгота дается единожды для завершения стройки.
  7. Заявителю КФХ для ведения сельского хозяйствования.
  8. Прочие условия, отраженные в ст. 39.6 ЗК РФ.

  Аренда с последующим выкупом

  В России предусмотрено приоритетное право владельца сооружения на арендуемой земле на покупку участка. Земля должна иметь ВРИ – под ИЖС. Согласно Классификатору – это либо участки, предусмотренные под дачное хозяйствование, либо под приусадебное.

  Чтобы получить землю в аренду у государства с последующим выкупом необходимо следовать пунктам инструкции:

  1. Определиться с участком. Процесс происходит так же, как и при обычной аренде земли.
  2. Провести кадастровые работы, если необходимо.
  3. Подать документы на оформление аренды.
  4. Выждать положенный срок для подачи заявлений другими претендентами.
  5. Оформить аренду, прописав в договоре условия выкупа.
  6. Зарегистрировать арендный договор в Росреестре.
  7. Подготовить проектные документы для строительства здания.
  8. Построить здание на арендуемом участке. Если в оговоренный срок строительство не будет завершено, то можно подать бумаги на продление срока аренды, но только единожды.
  9. Построить дом и зарегистрировать право собственности на него.
  10. Подготовить и подать документы на выкуп участка.
  11. Оплатить пошлину и получить надел во владение.
  12. Зарегистрировать право собственности на приобретенную землю.

  Выкуп участка после аренды возможен и без возведения здания на его территории, но приоритетного права арендатор не имеет. Выкуп будет происходить в порядке публичных торгов – аукциона.

  Советуем ознакомиться:

  1. Передарить квартиру полученную по договору дарения
  2. Какие квартиры не подходят под ипотеку
  3. Заявление в банк об исполнении исполнительного листа
  4. Постановление о производстве дознания в сокращенной форме