Какие квартиры не подходят под ипотеку

Получать стабильный доход и соответствовать критериям банков потенциальному заемщику на жилье недостаточно. Важно подобрать подходящую недвижимость. Какие квартиры не подходят под ипотеку, разбираемся в статье.

При получении ипотеки недвижимость выступает в качестве залогового имущества перед банком. По факту, квартира станет окончательно вашей, когда вы погасите последний платеж по кредиту. До этого момента жилье будет оставаться гарантией выплаты долга.

Залог должен быть ликвидным, чтобы банк мог продать его максимально быстро по цене, близкой рыночной. Не все квартиры можно назвать ликвидными, поэтому банк будет внимательно изучать жилой объект, который вы хотите купить при его поддержке.

Как подбирать квартиру?

Перед поиском на рынке недвижимости клиент обращается в банк за ипотекой. Если он получает одобрение на кредит, то ему выделяют 3 месяца на поиски квартиры, на которую может быть выдан кредит. Покупаемое жилье должно не только понравиться клиенту, но и устроить банк.

Как узнать, подходит ли квартира под ипотеку? Задать этот вопрос лучше всего в самом банке.

В каждом банке требования к недвижимости отличаются, поэтому перед поиском лучше сразу их уточнить (знание этих параметров поможет сэкономить время). Для предупреждения случаев, когда клиент останавливается на неликвидном жилье, банк обычно сразу оговаривает, почему квартира не подходит под ипотеку. Как правило, это объекты:

• — подлежащие сносу;
• — ветхие жилые здания;
• — блочные и панельные многоквартирные дома («хрущевки»);
• — жилье в малоэтажных домах (ниже 5 этажей);
• — находящиеся в аварийном состоянии;
• — в домах без капитального ремонта, или где он даже не планируется;
• — в доме под реконструкцию с отселением жильцов;
• — в общежитии или гостиничном доме;
• — с износом более 70%;
• — в домах, построенных до 1970 года;
• — в жилых зданиях с газовыми колонками и перекрытиями из дерева.

Кредитополучатель должен учитывать год возведения жилого здания, материал перекрытий, количество этажей в доме, качество фундамента и другие нюансы. Если с этим все в порядке, то это значит, что квартира подходит под ипотеку.

Перед тем как сообщать в банк о своем предложении жилой недвижимости, убедитесь, что квартира «чистая». Она не должна быть арестована, выступать залогом или находиться в аренде. Документы на жилье должны быть оформлены в соответствии с законом.

Ликвидные квартиры под ипотеку: характеристика

Эти требования банков устанавливают, какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке, а какие – нет:

1. Квартира должна находиться в собственности продавца не менее 3 лет, в противном случае ему нужно будет платить налог 13% с суммы продажи (в таких случаях собственники просят указать меньшую сумму сделки, а это отразится потом на величине банковской ипотеки).
2. Жилье должно быть в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии.
3. В жилом помещении должно присутствовать газовое подключение, паровое или электрическое отопление.
4. В квартире должна быть горячая и холодная вода.
5. Если в квартире проводилась перепланировка, это должно быть отражено в схеме и узаконено в БТИ.
6. Недвижимость должна находиться в рамках города.

При удовлетворении всех этих требований у банка не будет опасений, что жилье окажется непродаваемым. Его риски будут сведены к нулю. Непосредственно перед оформлением кредита юристы банка и эксперты проверят жилье, после чего можно будет совершать сделку.

Как правильно взять ипотеку? 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков

Как правильно взять ипотеку, чтобы купить квартиру и не пожалеть об этом? Рассмотрим 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков, которые могут превратить вашу жизнь в самый настоящий ад. Зная особенности оформления ипотеки реально избежать ошибок, которые допускаются чаще всего из-за отсутствия знаний в данной отрасли.

К кредитованию в целом нужно относиться крайне осторожно, особенно когда речь идет про потребительский заем. Но ипотека стоит особняком, поскольку бывает, что у людей нет возможности купить собственное жилье без ипотечного кредита. На данный момент Центральный банк стремительно снижает процентную ставку, и становится чуть-чуть выгодней.

При этом государство продолжает загонять граждан в кредитное рабство. В стране работает немало льготных программ о которых нужно знать.

Извечный вопрос, стоит ли покупать квартиру в ипотеку или проще жить на съемной? Здесь нужно взвешивать за и против в конкретной ситуации, поскольку случаи разные. Если решили что взять ипотеку в банке – это ваш вариант, нужно рассмотреть самые частые ошибки.

Оформление заема без первоначального взноса

Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.

Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.

Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:

• накопительный счет;
• консервативный банковский депозит;
• индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.

Погоня за низкой ставкой

Взять ипотеку под низкий процент − ключевая цель, это не правильное решение. Конечно, обращаем на процент, кажется, чем ниже, тем выгодней сделка. Это не совсем так, поскольку ипотечный заемщик сталкивается с большим количеством дополнительных платежей:

• страховка;
• комиссия;
• сборы разного типа и т.д.

Помимо этого, если банк предлагает под определенный процент какой-то объект, возможно проблема в объекте, это следует учитывать. Изначально нужно отталкиваться от ценности выбранной квартиры, затем учитывать процент. При оформлении ипотеки помните, что это необходимо менеджеру, а не клиенту.

Менеджер заинтересован в заключение сделки через его банк. Когда наседает представитель банка и угрожает что необходимо заключить сделку сиюминутно, с осторожностью отнеситесь к предложению. Потребуйте ознакомиться с полным предложением, возьмите время на размышление.

Подписание договора «не глядя»

Взять ипотеку без детального изучения соглашения – самая глупая ошибка. Поскольку это важный этап в заключение сделки, именно в договоре прописываются права и обязанности сторон. Заранее ознакомьтесь с договором, даже можно дать изучить специалисту или знакомому имеющему опыт оформления ипотечного кредита.

В случае если что-то смущает, задайте уточняющие вопросы, и просите вносить изменения в договор, если какие-то нюансы не устраивают. Это нормальная практика.

Помните, что ипотека оформляется надолго, и в зависимости от того, какой договор вы подпишите, будет зависеть материальная, эмоциональная составная ближайшие несколько лет.

Покупка страховки

Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:

• жизни;
• залога (покупаемой квартиры).

По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования.

Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.

Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:

• пол;
• возраст;
• состояние здоровья.

Затем нужно выбрать наиболее дешевый вариант, поскольку даже при наличии страхового случая деньги клиент, близкие не получат.

Пренебрежение льготами

Взять ипотеку в банке можно субсидированную. Перед тем как оформлять ипотечный договор изучите существующие предложения, льготы. Сейчас много программ, кроме материнского капитала, возможно в списках льготников окажетесь вы. На этом можно неплохо сэкономить.

Отсутствие дисциплины

Оформляя кредиты человек готов к этому морально. Прежде чем идти в банк, необходимо удостоверится, что вы обладаете достаточной финансовой дисциплиной, чтобы совершать ежемесячный платеж. Чтобы посмотреть на это, сделайте перед завершением кредита обязательство для себя выплачивать определенную сумму средств, откладывая деньги.

Можно посмотреть, как получиться оптимизировать бюджет, и как вы будете вести себя с учетом урезания средств. Если денег не достаточно, лучше не торопится. Возможно, человек финансово и морально не созрел к заему.

Платить больше чем нужно

Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали.

После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.

Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.

Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.

Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест.

Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.

Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина.

В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.

Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать.

Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет.

Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?

Требования банков к объектам недвижимости

Ознакомиться с требованиями, какую квартиру можно купить в ипотеку в выбранном вами банке, следует еще до оформления кредитной заявки. Есть вероятность, что они окажутся слишком строгими или вообще не подойдут вам. Если вы приобретаете жилплощадь по госпрограмме поддержки ипотечных заемщиков, в первую очередь нужно отталкиваться именно от ее условий.

На практике требования государства оказываются куда более серьезными.

Какой должна быть квартира для ипотеки, самые распространенные условия банков:

1. Это может быть жилье в новостройке или на вторичном рынке.
2. Объект недвижимости находится в собственности (102-ФЗ Об ипотеке, ст. 6 (скачать)). Не оформленное должным образом право владения – не только огромный риск для банка, но и препятствие для регистрации сделки купли-продажи.
3. Учитывается и местонахождение квартиры. На какое жилье можно взять ипотеку? Желательно чтобы недвижимость была расположена в крупном населенном пункте или на небольшом расстоянии от него. Сложно получить кредит на покупку квартиры в другом регионе, особенно если он значительно удален от места подачи заявки.
4. Состояние здания и внутренних помещений. Банки более охотно одобряют квартиры в хорошем состоянии в новых многоквартирных домах.
5. Возраст постройки. До какого года квартиры подходят под ипотеку? Общей критичной отметки нет, но обычно бывает сложно получить кредит на покупку хрущевки или сталинки старше 1970 года.
6. Наличие всех необходимых для жизни центральных коммуникаций.
7. Несоответствие стоимости по оценочному отчету и реального положения дел. К примеру, оценщик может существенно завысить стоимость жилья, что приведет к увеличению кредита, хотя на самом деле квартира столько не стоит.

Могут быть и другие условия, какое жилье подходит под ипотеку. Некоторые банки могут учитывать метраж жилплощади на каждого члена семьи или категорически отказывать при продаже жилья по доверенности.

Пакет документов по ипотечной квартире

Оформление ипотечного кредита проводится в несколько этапов. Один из них – проверка юридической чистоты квартиры и ее соответствия минимальным требованиям банка. Чтобы получить одобрение кредитора, необходимо предоставить следующие документы на приобретаемое жилье:

• выписка из реестра прав на недвижимость. В ней указывается текущий собственник, основные характеристики и отсутствие обременения;
• документ, на основании которого возникло право собственности;
• техническая документация (кадастровый и техпаспорт); . Обычно документ заказывается в организации, аккредитованной банком;
• справка о прописанных в квартире (форма 9 (скачать));
• паспорта продавцов;
• проект договора между продавцом и покупателем;
• если вы покупаете строящуюся квартиру, потребуется договор долевого строительства или цессии (при покупке у частного лица), документы по застройщику.

При необходимости банк может запросить и другие бумаги, к примеру, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Порядок покупки в ипотеку

В банках предусмотрена многоуровневая система проверки. Это неудивительно, ведь обычно выдаются крупные суммы, значит, должны быть учтены все риски кредитора. Как происходит приобретение жилплощади по ипотеке:

1. Первым делом выясните, на какое жилье дается ипотека в выбранном вами банке. Если его условия вас устраивают, соберите необходимый пакет документов и подайте заявку на рассмотрение онлайн или в отделении.
2. Если ответ кредитора положительный, приступайте к поиску квартиры, подходящей под озвученные правила. Нужно уведомить банк о том, какую квартиру купить в ипотеку вы решили и собрать документы на нее. Предоставьте их в ипотечный отдел на проверку и дождитесь результата.
3. Подпишите договор купли-продажи и передайте первый взнос продавцу. Как происходит передача денег при ипотеке продавцу подробно описано в следующей статье.
4. Оформите в банке необходимую кредитную документацию и отправляйтесь в Росреестр, чтобы зарегистрировать сделку.
5. Получите готовые документы о регистрации и передайте их в банк. Вам будут зачислены кредитные средства, которые надлежит перевести продавцу. На этом оформление ипотеки закончено.

Порядок рассмотрения квартиры может быть разным. Некоторые кредиторы ограничиваются формальной проверкой юридической чистоты, другие считают необходимым проведение осмотра квартиры ипотечным специалистом. Что именно интересует банк, когда он решает, под какое жилье дать ипотеку заемщику?

В первую очередь, проверяется соответствие базовым требованиям к объекту недвижимости. Если кредитор выявляет критичные несовпадения, придется искать другую квартиру. Стоит отметить, что самое первое одобрение по заемщику остается в силе. Вам нужно просто подобрать недвижимость, подходящую под условия банка.

Именно по этой причине нужно заранее уточнить правила одобрения недвижимости, ведь уже понесенные расходы вам никто не вернет. К примеру, оценочный отчет обойдется в 2-5 тысяч рублей, а делать его на каждую понравившуюся квартиру очень накладно.

Второй этап проверки – соответствие планируемой сделки требованиям закона. Юристы проверят правомерность продажи квартиры продавцом, есть ли риски аннулирования его права собственности. Изучается договор купли, который будет подписан в рамках ипотечной сделки, и остальные бумаги.

Другой важный момент – проверка соответствия представленной в банк информации реальному положению дел. Как мы уже сказали, стоимость в оценочном отчете может быть установлена неправильно. В этом случае кредитор сильно рискует, соглашаясь выдать ипотеку.

Некоторые банки практикуют выезд на место и личный осмотр, другие принимают отчеты только от определенных оценщиков.

Как взять ипотеку на вторичное жилье?

Покупка квартиры – это одна из самых крупных сделок в жизни практически любого человека. В некоторых случаях гораздо удобнее приобрести жилье на вторичном рынке.

Что такое вторичный рынок жилья?

Обычно под вторичным рынком жилья (или «вторичкой») понимаются квартиры в полностью готовых домах, на которые уже зарегистрировано право собственности. При этом сам дом может принадлежать как к старому жилому фонду, так и быть построенным недавно.

Основное отличие сделок с «вторичкой» заключается в том, что в этом случае продавцом выступает непосредственно собственник (обычно физическое лицо). При продаже «первички» стороной является застройщик.

В чем плюсы покупки квартиры на вторичном рынке?

К преимуществам жилья на вторичном рынке можно отнести:

• Наличие сложившейся социальной инфраструктуры;
• Возможность покупки квартиры с готовым ремонтом;
• Готовность к въезду почти сразу после покупки;
• Возможность снизить стоимость квартиры путем переговоров с продавцом;
• Подбор квартиры с подходящим социальным статусом и соседями.

Какие особенности приобретения квартиры на вторичном рынке существуют?

Покупка жилья на вторичном рынке сопровождается некоторыми рисками, которые обязательно нужно учитывать перед заключением сделки.

Основные сложности могут быть связаны с оспариванием права собственности после сделки. Например, если при продаже такой квартиры не были учтены права несовершеннолетних граждан или наследников, они в будущем могут оспорить ваше право на квартиру в суде.

Для того, чтобы избежать такого исхода, необходимо внимательно подойти к изучению документов и убедиться, что при совершении покупки учтены интересы всех собственников (включая супругов, детей и недееспособных граждан).

При наличии сомнений можно воспользоваться титульным страхованием, которое будет гарантировать возврат денежных средств при оспаривании сделки в суде.

Кроме того, отдельная категория рисков связана с состоянием дома. Перед подписанием договора стоит проверить, не относится ли многоквартирный дом к аварийному фонду и не включен ли он в программу расселения.

Узнать, признан ли многоквартирный дом аварийным, можно на портале Фонда содействия реформированию ЖКХ, а также в нашей инструкции о том, как переселиться из аварийного дома.