Регистрация договора залога недвижимого имущества в росреестре

Регистрация договора залога необходима для защиты прав и обеспечения выполнения обязанностей сторон. Гражданский Кодекс РФ предусматривает регистрацию залога как и сделок с иным недвижимым имуществом, то есть на общих основаниях. В ФЗ «Об ипотеке» имеется пункт, согласно которому незарегистрированные договоры с ипотекой (залоговым имуществом) могут расторгаться как недействительные и юридически ничтожные.

Говоря простыми словами, даже наличие на руках у «владельца» договора об ипотеке, купли-продажи недвижимости или иных документов с залоговым имуществом не позволяет полноправно вступить в пользование недвижимостью. До того момента, пока не внесены сведения в ЕГРН, владельцем лицо, взявшее ипотеку, не становится. Поэтому, если вы не знаете, как оформляется продажа квартиры с залогом или через ипотеку, лучше обратиться за правовой поддержкой к специалистам, в компанию «Стар-Сервис».

Что нужно для регистрации залога?

• Права на имущество должны быть подтверждены, то есть у владельца должны иметься документы, подтверждающие право собственности;
• Регистрация залога недвижимого имущества осуществляется только после заключения документа в письменной форме;
• Залогодатель должен иметь полномочия для передачи права собственности согласно ГК РФ;
• Недвижимость не должна иметь другие обременения (иные зарегистрированные договора залога, аресты), либо в заключаемом новом договоре должны быть сведения обо всех обременениях, чтобы залогополучатель не был введен в заблуждения;
• После регистрации договора сведения о наличие залога попадут в соответствующие базы данных в графу «обременения», то есть, получая выписки из ГКН заявители будут получать, в том числе, и информацию о существующих обременениях.

Важно! Регистрация договора залога недвижимого имущества фактически вводит в действие документ, подписанный сторонами. Владение имуществом и обязанности залогодержателя также становятся действительными. Дополнительным подтверждением для проверки всех условий заключенной сделки может считаться выписка о регистрации ипотеки.

Какие документы потребуются?

• Письменно оформленное заявление от сторон;
• Квитанция оплаты государственной пошлины;
• При работе через доверителя – нотариальные документы, плюс удостоверяющие личность документы;
• Отчет об оценке недвижимости (если предусмотрено по закону для определенных видов недвижимого имущества);
• В письменной форме подписанное согласие от супругов о получении залога (ипотеки);
• Документы, подтверждающие совместное использование общего имущества;
• Договор ипотеки (залога) с банковской, кредитной организацией или иными юридическими лицами;
• Приложение к договорам (если таковые имеются).

Для юридических лиц процедура значительно сложнее, а перечень документов пополняется учредительными документами, ИНН, уставом и прочими.

Примечательно, что если речь идет о залоге на здания и сооружения с земельными участками, в ЕГРН делаются 2 записи – о залоге на землю и залоге на здания (сооружения), но под одним регистрационным номером, поскольку права и обязанности регистрируются по одному и тому же документу.

Также обязательным условием заключения и, соответственно, регистрации договора является оценка квартиры, дома, земли, строений и иных видов недвижимости, по которым возникают долговые обязательства. Запрещается занижение стоимости недвижимости, если цена указывается ниже кадастровой или рыночной стоимости, договоры могут расторгаться как юридически ничтожные.

В качестве залога может выступать не только принадлежащее заемщику имущество, но и права аренды, то есть арендованные объекты коммерческого, хозяйственного назначения или жилые. Но, в обязательном порядке фиксируется срок действия прав на арендуемую недвижимость.

Как быстро и недорого осуществить регистрационные действия в Москве?

Срок регистрации договора залога недвижимости через государственные органы составляет до 10 дней, однако, большая сложность возникает при подготовке необходимого пакета документов. Встречаются случаи, когда государственный регистратор отказывает по 3-5 раз в осуществлении регистрационных действий по причине подачи неполного пакета документов.

Если вы хотите быстро оформить залог, зарегистрировать ипотеку и вступить в полноценное право владения, лучше заручиться поддержкой опытных специалистов в сфере сотрудничества с Росреестром. Мы подготовим документы, оплатим все государственные пошлины, проверим юридическую чистоту сделки и предоставим подтверждающие выписки о правильности регистрации ипотеки.

Как осуществляется процедура

Ипотечный контракт регистрируется в Росреестре. Процедура представляется собой завершающий этап получение ипотеки. То есть, сделка фиксируется на высшем уровне — государственном.

Согласно действующему ипотечному законодательству участники (банк и заёмщик) обязаны подать в подразделение Росреестра заявку, к которой необходимо приложить полный перечень необходимых документов. Форму заявления можно получить не только в регпалате или МФЦ, но и на официальном сайте rosreestr.ru. Обычно процесс длится недолго, так как все требуемые бумаги стороны уже имеют в наличии.

После совершения всех необходимых действий на закладной и договоре ипотеки проставляется штамп и подпись специалиста Росреестра.

Сроки и стоимость

Сроки, которые отводятся на регистрацию договора залога в Росреестре, четко прописаны в нормативно-правовых актах РФ. Федеральный закон «Об ипотеке» гласит, что временные границы процедуры составляют:

• для участков земли – 15 рабочих дней;
• для иных объектов недвижимости – до 5 рабочих дней.

При необходимости госучреждение вправе запросить дополнительную документацию. В данном случае сроки регистрации увеличиваются.

Залогодатель (гражданин, приобретающий имущество) в обязательном порядке должен уплатить государственную пошлину. Если возникновение обязательства связано с определенным законом, то госпошлину можно уплатить на специальных условиях (для военных и госслужащих). Если же ипотечный договор оформляется в общем порядке, то сумма пошлины должна быть уплачена полностью.

Важно: Размер государственной пошлины зафиксирован в п.28.1 ст. 333.33 НК РФ. Сумма варьируется в диапазоне от 1000 руб. (для граждан РФ) и 4000 руб. (для юрлиц).

Особенности регистрации

Суть ипотечного обременения для Росреестра является условной. Такое соглашение может быть заключено не только между кредитной организацией и заимополучателем. К примеру, если гражданин реализует квартиру в рассрочку, то он может наложить на нее обременение до момента оплаты покупателем всей суммы средств.

В ряде случаев оформление ипотечного договора невозможно. В соответствии со ст.5 закона №102 объектом ипотеки не могут выступать:

• комнаты в квартирах;
• дачные домики;
• морские и воздушные судна;
• помещения, где осуществляют свою деятельность частные предприниматели.

Эти положения относятся и к земельным участкам (если ипотека оформляется на землю), которые находятся в собственности государства, относятся к общественному владению, удалены из оборота в силу определенных причин или не соответствуют установленной площади.

Справка: Соглашение на ипотеку не заключается, когда невозможно провести залоговую оценку объекта недвижимого имущества.

Различают два вида ипотечного займа в зависимости от вида заключения договора. Более подробно они описаны далее.

В силу действия договора

Такой вариант соглашения встречается достаточно редко, но, тем не менее, оно оформляется на покупку жилья в строящихся зданиях. В иных ситуациях кредитные учреждения стараются избегать этого типа ипотеки, так как обременение накладывается не одновременно с госрегистрацией соглашения купли-продажи, а при оформлении допсоглашения к основному договору. В данном случае банк находится в рискованном положении – кредит заёмщику уже выдан, а обеспечения еще нет.

Иногда продавец жилплощади желает прописать в соглашении купли-продажи заниженную сумму во избежание уплаты налога, который не совпадает с официальной оценкой. Тогда проблему можно решить только путем заключения ипотеки в силу действия договора.

Внимание: В течение трех месяцев получения кредита заёмщик должен предоставить в банк свидетельство на недвижимость, чтобы оформить допсоглашение по ипотеке.

До момента предоставления финансовому учреждению права обременения, ставка процента по кредиту будет выше – это позволяет банку частично застраховать возможные потери. Если же квартира приобретается в строящемся доме, то кредит будет находиться без обеспечения до сдачи здания жильцам.

Регистрация допсоглашения

При необходимости внесения изменений к текущему договору ипотечного займа составляется дополнительное соглашение в том же формате, что и основной документ. Этот договор регистрируется в Росреестре сразу после подписания (сроки стандартные — такие же, как при оформлении основного соглашения). При несоблюдении установленного законом порядка сделка может быть признана недействительной, а её юридическая сила – ничтожной.

Таким образом, рассмотрены основные нюансы регистрации залога недвижимого имущества в Росреестре. Данная процедура необходима, когда жильё приобретается на заёмные средства банка, которому требуется залоговое обеспечение для страхования своих рисков.

Залог недвижимого имущества

Документы для регистрации и снятия обременения с квартиры

Для регистрации ипотечного договора потребуется обширный пакет документов:

• паспорта или иные удостоверения личности;
• доверенности, подтверждающие права представителей со стороны залогодержателя и залогодателя;
• заявление о регистрации залога недвижимости в Росреестре;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• договор залога недвижимости и указанные приложения;
• договор займа или кредитования, по которому требуется выполнение обязательств, обеспеченных ипотекой;
• согласие другого супруга на заключение договора в нотариальной форме, или подтверждающие документы о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей);
• письменное согласие всех собственников на ипотеку, если объект недвижимости принадлежит им на правах общей совместной собственности;
• согласие органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние граждане;
• выписка из специализированной организации об оценке недвижимости, которая является предметом залога;
• юридическим лицам необходимо предоставить нотариальные копии устава, свидетельства о регистрации, свидетельства о постановке на налоговый учет, документы, дающие определенные полномочия руководству или представителям.

После выполнения условий кредитного договора следует обязательно снять обременение с заложенного имущества. Об этом должен самостоятельно побеспокоиться владелец собственности.

Собственник квартиры может считать свои обязательства выполненными только после того, как получит справку из банка об отсутствии задолженности по кредиту. Особенно ситуация актуальна при досрочном погашении кредита – необходимо обязательно написать заявление и получить справку, иначе банк будет в плановом режиме снимать средства по графику и образуется задолженность.

На договоре залога в банке ставят отметку о полном погашении обязательств, собственник квартиры предоставляет его в Росреестр и пишет заявление о снятии обременений с имущества. Для полного завершения процедуры можно заказать новую выписку, в которой не будет никаких обременяющих условий.

Кроме того, существуют другие возможности для снятия обременений с имущества: по взаимному соглашению сторон между залогодержателем и залогодателем, по судебному решению, вступившему в законную силу.

Регистрационные записи об ипотеке производятся в течение 3 рабочих дней, за это не требуется платить госпошлину.

Регистрация дополнительного соглашения

Иногда возникает необходимость внести изменения в договор залога, тогда необходимо оформить дополнительное соглашение и тоже зарегистрировать его в Росреестре, иначе оно не будет считаться действительным.

Для регистрации допсоглашения потребуются такие документы: паспорта, доверенности, договор залога, заявление установленного образца, квитанция об уплате госпошлины. Если добавляются новые условия ипотеки, то пишут «внести пункт» с порядковым номером и полным текстом. А если нужно убрать некоторые условия, то пишут «пункт № аннулировать».

Чаще всего изменяются сроки действия договора, суммы платежей, описание недвижимости, сведения об одном или обоих участниках договора. Например, после рефинансирования изменилась процентная ставка и график погашения долга.

Размеры госпошлины за регистрацию допсоглашения составляют: для физических лиц – 200 рублей, для организаций – 600 рублей.

Образец доверенности на регистрацию залога квартиры

Доверенность на оформление и регистрацию залога квартиры должна быть обязательно удостоверена в нотариальной форме.

Образец доверенности на регистрацию залога недвижимого имущества содержит такие сведения: дата и место составления, срок действия доверенности, основная информация про доверителя и доверенное лицо, полномочия доверенного лица на совершение определенных правовых действий, подписи всех участников процедуры и нотариуса.

Виды залога:

Самыми распространенными видами такого соглашения считаются заклад на:

• недвижимое имущество (ипотека), предметом может быть квартиры, дом, участок, комната и т.д., который находится у залогодателя;
• движимое имущество (заклад), предметом может быть транспортное средство, вещь интерьера, драгоценности и т.д., который может находится у обеих сторон, согласно пунктам соглашения;
• товары, находящихся в обороте, предмет конкретно характеризуется в тексте договора, его размер, вид, вес и т.д., который может находится и использоваться в производстве у залогодателя;
• ценные бумаги, предметом могут быть различные векселя, облигации и т.д.;
• на имущественные права, предметом могут быть соответственно права на имущества, которые сохраняются за залогодателем до момента исполнения или неисполнения обязательств.

Примечание: в некоторых случаях заложенное имущество или права законодательно подлежат государственной регистрации. Например, обязательной регистрации требует недвижимость, которая должна быть зарегистрировано в Росреестре, а переданная по договору доля в ООО зарегистрирована в ЕГРЮЛ.

Когда требуется нотариальное удостоверение договора залога

Закон Российской Федерации определил перечень сделок, подлежащих нотариальному заверению, в данной ситуации это:

• если кредит выдается под залог доли, которая находится в Уставном капитале ООО;
• если оформляется договор ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме ипотеки всеми участниками долевой собственности, земельных долей, сделки с участием паевого фонда, договоры об ипотеке долей в общей собственности на недвижимость, заключаемые с кредитными организациями).

Договор залога для ипотеки

На сегодняшний день ипотека является одним из самых распространенных договоров в нашей стране. В 2020 году был зафиксирован рекорд по количеству взятых ипотечных ссуд, а именно 1,7 млн. ипотечных кредитов было выдано.

Это говорит о положительной тенденции роста ипотечного кредитования, но важно помнить, что указанное соглашение предполагает выдачу займа гражданам под залог приобретаемого имущества.

Другими словами, приобретаемое жилье будет находится в распоряжении банка до момента, пока вы не исполните свои денежные обязательства. Таким образом, важно, чтобы ваша сделка был легитимной, а текст документа точным, безошибочным, и прошел необходимую проверку. Рекомендуем вам оформить нотариальный договор залога недвижимого имущества, так как вы обезопасите себя от непредвиденных последствий в будущем.

Договоры залога доли в уставном капитале ООО

Как было уже сказано выше, этот вид сделки является единственным соглашением, подлежащим обязательному нотариальному заверению. Данное соглашение представляет собой двухстороннюю сделку, при которой залогодатель передает залогодержателю в залог свое право на долю в уставном капитале ООО. Предмет сделки в соглашение должен носить конкретный характер, прописаны ИНН, ЕГРЮЛ, юр.адрес, а также размер доли.

Нотариально незаверенный залог доли в ООО будет являться недействительным.

Примечание: важно, что при заключении этого вида залога потребуется согласие общего собрания общества и обязательное разрешение договора уставом данного ООО.

Что содержит правильный договор залога

Вышеуказанное соглашение заключается исключительно в письменной форме, в 3-х экземплярах, в нём должны присутствовать следующие обязательные сведения:

1. Предмет сделки. Обязательно указываются полная характеристика предмета соглашения, если это квартира, то кадастровый номер, адрес, объем жилплощади и т.д. если это автомобиль – регистрационные данные, в случае заклада товаров, то указывается размер, вес, количество и т.д.
2. Данные сторон. Указываются ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации и местонахождении.
3. Оценка стоимости предмета. Имущество (вещь), передаваемое в заклад, должно быть обязательно оценено в денежном эквиваленте;
4. Сроки. Обязательным пунктом соглашения является указание срока действия обязательства.
5. Нахождения предмета сделки в момент действия соглашения. В документе должно быть прописано, у кого из сторон будет находиться имущество или вещь, кто им может пользоваться и как распоряжаться.
6. Дата, место заключения договора, подписи сторон.

Чем более точные данные вы укажете в тексте документа, тем меньше вероятность его оспорить в суде.