Раздел ипотечной квартиры судебная практика

Бракоразводный процесс часто сопряжен с решением вопроса о совместно нажитом имуществе. Соглашение о разделе ипотечной квартиры – возможность урегулировать обязательства и сохранить собственность. Учитывая, какой процент недвижимости приобретен таким способом, механизм достаточно актуальный.

Однако при разделе, в том числе на добровольных началах, учитывается ряд нюансов. Во-первых, время заключения ипотечного договора, оставшаяся сумма выплат. Во-вторых, наличие несовершеннолетних детей.

В-третьих, позиция банка и его одобрение выбранного варианта раздела. У супругов есть право самостоятельно определять, как именно поделить имущество. Когда речь идет об ипотечной квартире, процедура всегда согласовывается с банком.

В этом аспекте важны грамотное правовое сопровождение и своевременное привлечение юриста. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт представительства в бракоразводных процессах, ведения дел по разделу имущества, в том числе проблемных и спорных объектов. Мы сводим риски к минимуму и помогаем выработать грамотную стратегию.

Варианты раздела по соглашению

Практика доказала эффективность нескольких сценариев:

• выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
• поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
• самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
• переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.

Момент оформления ипотеки

Соглашение о разделе ипотечной квартиры имеет свою специфику в зависимости от условий, при которых возникли обязательства: Если супруги оформили договор до вступления в брак, они являются созаемщиками, и каждому из них принадлежит доля в формате собственности для сторон. Оформление ипотеки за счет материнского капитала предполагает, что это имущество является общей собственностью лица, которое получило выплаты, а также его детей и супруга. Размер долей определяется по соглашению.

Если жилье взято в ипотеку одним из супругов после регистрации брака, действует режим совместной собственности. В ситуациях, когда договор заключен после официальной регистрации семьи, однако фактически выплаты делал один из супругов, права второго защищены брачно-семейным законодательством. Применяется режим совместной собственности.

Каждый из супругов может претендовать исключительно на свою долю. Разобраться в правовом режиме собственности поможет Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры».

Инициирование процедуры

Законодательство позволяет решать вопрос раздела ипотечного жилья, будучи в браке, в период бракоразводного процесса или после расторжения брака. Соглашение о разделе ипотечной квартиры как вариант урегулирования допускается, если развод является волей одной из сторон или двоих супругов. В случае выдвижения требований кредиторов о разделе имущества с целью обратить взыскание на долю одного супруга-должника соглашение недопустимо.

Общее правило говорит, что мужу и жене принадлежат равные доли, если иное не оговорено брачным договором. Соглашение может урегулировать полномочия в отношении имущества, но без права распоряжения, поскольку действует режим залога. Кроме того, в рамках добровольного урегулирования очерчивается, кто, сколько и с какой периодичностью вносит платежи, как решается вопрос страховки заемщика и помещения.

Может обозначаться вопрос о компенсации супругу, который не является заемщиком. В таких правоотношениях инициаторами выступают обе стороны, поскольку соглашение исключительно добровольное.

Форма и содержание

Соглашение о разделе ипотечной квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Требуется письменная форма. В документе требуется отражение пунктов:

• супруги – идентифицирующие данные, адрес регистрации;
• ипотека – номер договора, остаток задолженности, лицо, на которое переводятся обязательства;
• банк – идентифицирующие данные этой стороны правоотношений;
• имущество – характеристики объекта недвижимости, технические параметры, стоимость, кадастровый номер, а также площадь и адрес;
• доли – информация о выделении части имущества каждого супруга, если соглашение нарушает принцип равенства;
• компенсация – сведения, в каком размере и кому из супругов выплачивается денежный эквивалент в случае отказа от своей доли ипотечного жилья в пользу второго супруга.

Требуются указание даты и личные подписи сторон. Четких ограничений по содержанию нет. Если соглашение заведомо ставит в очевидно невыгодное положение одну из сторон, ущемляет или полностью лишает прав, оно является ничтожным и не подлежит исполнению.

Порядок оформления соглашения

Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство.

Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов.

В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие.

Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.

Документы для составления соглашения

Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела.

Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение.

Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной.

Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.

Защита прав детей

Семейным законодательством определено, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены. Совершеннолетний ребенок не имеет прав на вещи и объекты режима законной собственности супругов. При этом соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться с учетом интересов той стороны, с которой остаются проживать несовершеннолетние дети.

Такой же позиции придерживается суд, разрешая споры о разделении долей, поэтому могут быть предоставлены некоторые преимущества. Что касается ситуаций оформления ипотеки на средства материнского капитала, дети имеют свою долю, что должно учитываться. Производится раздел в равных долях между всеми членами семьи, однако обязательства по выплате ипотечных взносов возлагаются исключительно на родителей.

Если для погашения обязательств по ипотечной квартире использовалось имущество детей, этот факт обязательно учитывается, и ребенку выделяется доля соразмерно внесенной части. Она может быть продана для выплаты кредита в рамках реализации личных имущественных прав.

Особенности раздела военной ипотеки

Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком.

Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей.

Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.

Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта

В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности.

Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя.

Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.

Если квартира куплена до брака

Раздел ипотечной квартиры, купленной до брака с первого взгляда довольно прост, но не совсем. Согласно Семейному кодексу, все купленное, нажитое имущество до оформления брака одним из супругов, является его собственностью и не может быть поделено во время развода, но так ли это на самом деле? Давайте разбираться. Данное правило будет применимо только в том случае, если супруг до момента заключения брака имел полную собственность на объект недвижимости, но с ипотечной квартирой все не так просто, ведь платежи по ней закрывают оба супруга, получается из общего финансового бюджета семьи.

Если во время оплаты ипотечной квартиры, супруга не работала, то есть не имела возможность вносить платеж вместе с мужем, она все равно может получить:

• Часть квартиры;
• Часть платежей по ипотеки.

Здесь нужно обращаться к квалифицированному юристу, так как каких-либо правил по осуществлению данного процесса нет, нужно решать спор в индивидуальном порядке и чем он закончится невозможно узнать точно.

Если вы беспокойтесь о своем имуществе и не хотите в случае чего, делить его с потенциальным супругом или супругой, который не собирается тратить свой личный бюджет на данную покупку, то нужно продумать вариант раздела жилья. Для этого до брака оформить брачный договор, в котором прописан раздел имущества в случае решения о разводе. Также возможно решить вопрос раздела квартиры путем переговоров с супругом, если расторжение брака еще не было передано на рассмотрение в судебный орган, не забудьте для этого хорошего юриста.

Иногда можно просто поговорить с человеком и объяснить ему, что квартира не принадлежит ему полностью и верно было бы признать ее общим имуществом, разделив после развода пополам. Если вы смогли добиться общего соглашения, то через нотариуса можно легко оформить бумаги о разделе имущества.

Через суд можно признать квартиру совместно нажитым имуществом, если второй супруг тоже платил платежи по ипотеки или они совершались из общего бюджета, вклад в который делали оба супруга. Также возможно признание квартиры общей, если после брака в ней был произведен ремонт капитального типа, покупка новой мебели, переклейка обоев или другие глобальные улучшения, затрагивающие большие финансовые вложения семьи.

Если у супругов есть несовершеннолетние дети

По Семейному кодексу, если у пары есть дети, которым еще не исполнилось 18 лет, то суд может отступить от закона и решить вопрос раздела ипотечного жилья в пользу супруга, с которым остаются дети. Можно ли применить данный закон в отношение ипотечной квартиры — можно, но нужно будет собирать большое количество доказательств, которые будут аргументами в решении вопроса в пользу пересмотра единых правил по равному разделу имущества. Будьте готовы, делить ипотечную квартиру довольно трудно, сложнее, чем обычное имущество.

Обстоятельства, которые могут позволить увеличить долю квартиры одному из супругов:

1. Если у него нет другой жилой площади, на которой он может проживать в будущем с детьми не достигшими 18 лет.
2. Если ребенок тяжело болеет и за ним нужно осуществлять постоянный уход.
3. Небольшая заработная плата, которая не позволяет снимать жилье после развода с супругом.
4. Невозможность получения заработной платы у второго супруга, его действия, которые негативно сказывались на бюджете семье, например частое употребление алкогольных напитков, отказ от работы, наркотики или игры азартного типа на постоянной основе.

Во время раздела ипотечной квартиры суд может поделить ее без учета детей, несколькими основными способами. Первый – это оставить квартиру полностью супругу, который будет осуществлять уход за ребенком, чтобы он мог выплачивать часть, а не всю стоимость платежей, которые были выплачены вторым лицом процесса. Весь оставшийся долг оплачивается уже собственником квартиры, то есть лицом с детьми.

Супруга суд может обязать продать квартиру, если банк на это согласен и оплатить оставшийся долг, все остальные средства от оплаты можно отдать супругу, с которым остаются дети после раздела имущества. Ипотечный договор можно переоформить на ребенка, чтобы супруг имел возможность выплатить компенсацию второму лицу процесса или не выплачивать ее вовсе – по решению суда.

В судебной практике есть и другие методы решения данного вопроса по разделу ипотечной квартиры, но они индивидуальны и зависят в большинстве случаев от квалификации юриста, которого вы наймете для решения вопроса. Суд вправе отойти от равного раздела, но также он вправе не делать это по собственному желанию, если на это есть основания.

Процесс раздела имущества – квартиры

Процесс раздела имущества можно начать еще в браке, во время его расторжения и даже после него. Какие могут быть основания для осуществления раздела?

1. Это желание кого-либо из супругов. Данный процесс можно осуществить, оформив соглашение о разделе, его обязательно нужно официально заверить у нотариуса.
2. Требования кредиторов о возможности раздела имущества, чтобы взыскать долг на долю одного из супругов.

С помощью оформленного официально соглашения можно определить какие полномочия есть у лица в отношении определенного имущества, если только оно не находится в залоге, так как из-за этого права на него могут быть сильно ограничены. Также можно определить внесение платежей по исполнению кредитного договора, например еще сумму за страхование жизни; компенсацию за супругу оплату квартиры. Если в рамках соглашения нельзя прийти к общему выводу, то тогда следует обратиться в судебный орган.

Подается в суд заявление, по нему государственный орган самостоятельно определяет ту или иную долю каждому супругу. Стоит помнить, что по семейному кодексу, если нет никаких дополнительных обстоятельств, доли у каждого из супругов будут равны.

В некоторых случаях, если супруг попадает под категорию должников и с него нужно взыскать долг, а личного его имущества не хватает для покрытия всех обязательств, то возможно осуществление требования кредитора о разделе совместно нажитого имущества, чтобы из доли одного из них взыскать долг. Такая процедура может быть проведена в том случае, если было определено наличие долга, и недостаток личного имущества для его погашения.

Возможен раздел имущества, которое находится в долевой собственности на основе заключения соглашения. Если один из супругов не согласен на это, то стоит оформить обращение в судебный орган. Когда имущество невозможно разделить или это сильно повлияет на его технические характеристики, то собственник жилья может получить компенсацию за свою долю, но при этом его право собственности в этот момент будет полностью прекращено.

При разделе имущества во время брака, часть, которая не подвержена данному процессу будет относиться к совместной собственности. Если долги появились во время брака, посредством общего решения супругов и были потрачены на решение общих вопросов, то они выплачиваются обоими гражданами. Если супруг хочет получить долю собственности в имуществе, то ему нужно выплатить часть долга, которая будет пропорциональна его доли в полученном имуществе.

Но если супруг не захочет исполнять волю суда, то выплата долга переходит полностью на второго супруга, который должен будет его в обязательном порядке погасить.

Срок исковой давности, в течение которого один из супругов может обратиться в суд с просьбой о пересмотре дела, составляет три года. Срок начинает свой отсчет не с момента самого осуществления развода, а в тот момент, когда одна из сторон узнает о том, что ее права были нарушены. Например, Сергей и Оксана развелись два года назад, но только сегодня женщина узнала, что она может претендовать на дом, совместно нажитый вместе с супругом.

С момента получения данной информации начинается отсчет трех лет.

Брачный договор может выступать как гарантия сохранения своего имущества, поэтому его не нужно бояться. Делить имущество трудно, неприятно, поэтому лучше позаботиться об этом заранее. Составлять договор нужно до момента оформления ипотеки, в нем нужно определить, кто оплачивает первоначальный взнос, кто будет платить ипотеку, какие у кого доли в покупаемом имуществе, количество средств – компенсации, если один из супругов захочет отдать второму свою долю, как будет делиться имущество во время развода.

Получить юридическую помощь по разделу ипотечного имущества при разводе можно на нашем сайте.