Законодательство не запрещает продавать подаренную квартиру. Сделать это можно почти сразу после дарения, то есть регистрации права собственности на недвижимость. Продажа подаренной квартиры ничем не отличается от продажи имущества, полученного любым другим способом, и реализуется по общим правилам.
Недвижимость можно продать без налогов, когда она была во владении продавца больше установленного минимального срока. Если квартира, полученная в дар от родственника, находилась в собственности менее 3 лет, то продавец обязан уплатить налог в размере 13% от ее стоимости. Если же ее подарил кто-то другой, то минимальный срок владения составит 5 лет.
Можно ли продать подаренную квартиру
С момента государственной регистрации прав на недвижимость по договору дарения одаряемый становится ее полноправным владельцем, он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Действующее законодательство не предъявляет ограничений к продаже подаренной квартиры, такие сделки регулируются общими правилами купли-продажи недвижимости.
Подаренная квартира поступает в личную собственность того, кому она была подарена. Даже если одаряемый состоял в этот момент в браке, его супруг не может претендовать на часть подаренного жилья при разделе имущества, потому что оно не включается в состав совместно нажитого.
В случае, если дарственная на квартиру была оспорена и дарение было отменено, то прекращают действовать и все последовавшие сделки, в том числе и продажа. Продавец в такой ситуации обязан возместить покупателю все убытки.
Сложнее дело обстоит с квартирой, подаренной ребенку. Согласно Гражданскому кодексу РФ, дети не вправе совершать куплю-продажу недвижимости самостоятельно. За малолетних детей (до 14 лет) такие сделки заключают родители, несовершеннолетние подписывают договор сами, но только с письменного разрешения родителей.
В обоих случаях для отчуждения квартиры придется получить согласие органов опеки.
Такое же согласие потребуется при продаже квартиры, подаренной ограниченно дееспособному или недееспособному гражданину. Такое лицо не может продавать свое жилье, вместо него это делает попечитель или опекун.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по дарственной
Исходя из пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ продажа недвижимости — это сделка, доход от которой облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если квартира принадлежала продавцу меньше установленного минимального срока. Налоговая ставка установлена в размере 13%.
Согласно ст. 220, продавец имеет возможность уменьшения налогооблагаемых доходов, т.е. доходов, из которых исчисляется налог, — имущественный налоговый вычет. Он предоставляется в размере дохода, полученного от продажи квартиры, но не больше 1 млн руб.
Пример: Гражданин Иванов в 2019 году продал квартиру, которую ему подарили в 2017, за 3 млн руб. Налог, который он обязан уплатить, составит: (3 млн — 1 млн) × 13% = 260 тыс. руб.
В соответствии с пп. 2 п. 1 и пунктами 2 и 3 ст. 228 НК продавец самостоятельно исчисляет подлежащий уплате налог и подает в органы налоговой службы заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ.
Если стоимость квартиры по договору купли-продажи меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, установленной в год, в который продавец зарегистрировал право на нее, то доход от продажи принимается равным 70% от кадастровой стоимости в год регистрации сделки в Росреестре.
Пример: Смирнов К. А. продал квартиру, принадлежавшую ему с 2016 года, за 2,5 млн руб.
В 2016 году кадастровая стоимость квартиры составляла 4 млн руб., а в 2019 — 4,2 млн руб. Цена квартиры по договору продажи меньше, чем 4000000 × 70% = 2,8 млн руб., поэтому налог будет исчисляться из кадастровой стоимости на 2019 год, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, и составит (4200000 × 70%) × 13% = 382300 руб.
Продажа подаренной квартиры от близкого родственника: особенности
В общем случае, минимальный срок владения недвижимостью для ее продажи без уплаты налога составляет 5 лет. Однако, если продавец получил квартиру по договору дарения от близкого родственника, этот срок уменьшается до 3 лет.
Государство не взимает налог при получении квартиры в дар от члена семьи или близкого родственника. Однако продажа такого жилья от налогообложения освобождается только после того, как оно пробыло в собственности одаряемого минимальный срок. В ином случае одаряемому придется заплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры.
К членам семьи и близким родственникам законодательство относит:
- супругов;
- родителей, в том числе усыновителей;
- детей, как родных, так и усыновленных;
- братьев и сестер;
- дедушек и бабушек;
- внуков и внучек.
Доходов с продажи подаренной квартиры и обычной: что общего в их налогообложении?
В свою очередь, полезно будет изучить то, что объединяет процедуры налогообложения дохода с продажи обычной квартиры и подаренной. В данном аспекте разница между соответствующими процедурами отсутствует, если рассматривать:
- Применение в целях уменьшения налогооблагаемой базы фиксированного вычета в размере 1 000 000 рублей.
Данный вычет предоставляется в качестве альтернативы тому, который предполагает использование в целях уменьшения налоговой базы документально подтвержденных расходов по приобретению жилья. Вне зависимости от того, куплена ли квартира или подарена, соответствующий вычет может быть использован.
Петров В.Н. решил продать подаренную ему квартиру за 3 000 000 рублей. Номинальный налог с соответствующих доходов составит 390 000 рублей (13% от 3 000 000).
Но Петров решает применить разрешенный законодательно фиксированный налоговый вычет, вследствие чего налогооблагаемая база с полученного им дохода уменьшается до 2 000 000 рублей. В итоге Петров должен будет заплатить в бюджет НДФЛ в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).
- Учет кадастровой цены при определении налогооблагаемой базы (при продаже квартиры, подаренной или купленной после 01.01.2016 года).
Если доходы гражданина от продажи жилья, подаренного или купленного после 01.01.2016 года, меньше, чем величина кадастровой цены данного жилья (по состоянию на 1 января года, в котором квартира была зарегистрирована в Росреестре), умноженной на 0,7, то налогооблагаемая база считается равной кадастровой цене объекта недвижимости, умноженной на 0,7.
Если доходы гражданина от продажи жилья больше, чем величина кадастровой цены, умноженная на 0,7, то налогооблагаемая база принимается равной соответствующим доходам.
В обоих случаях, безусловно, налогооблагаемая база может быть уменьшена на тот или иной доступный вычет (исходя из тех критериев, что рассмотрены нами выше).
Степанов Ю.С. в июне 2016 года купил квартиру, кадастровая цена которой составила 3 000 000 рублей. В сентябре 2016 года у него появилась возможность выгодно перепродать ее — за 3 500 000 рублей.
Кадастровая цена квартиры, умноженная на 0,7, составляет 2 100 000 рублей. Она меньше, чем доход, полученный Степановым от продажи жилья. Поэтому, налогооблагаемая база (без учета возможных вычетов) по соответствующему доходу составит 3 500 000 рублей.
В случае, если кадастровая цена жилья не определена по состоянию на 1 января года, в котором объект недвижимости был зарегистрирован в Росреестре — рассматриваемое правило, одинаковое как для купленных квартир, так и для подаренных, не применяется.
Стоит отметить, что величина коэффициента, на который умножается кадастровая цена объекта недвижимости, может быть уменьшена вплоть до нуля нормативным актом, принимаемым на уровне субъекта РФ. Но не допускается установление дифференцированного коэффициента для обычных и для подаренных квартир: в этом смысле правило остается общим для обоих типов недвижимости.