Перевод жилой недвижимости в коммерческую

Процедура перевода жилых помещений в нежилые довольно распространена на рынке недвижимости. К ней обращаются представители бизнеса, желающие перепрофилировать свою недвижимость и повысить его коммерческую стоимость.

К изменению статуса прибегают и граждане ― физические лица, желающие организовать в своей квартире небольшой бизнес без каких-либо серьёзных затрат на аренду помещения и иных накладных расходов. Как организовать этот процесс, попробуем разобраться в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Как перевести квартиру или частный дом в нежилой фонд?

Перевести жилое помещение в коммерческую недвижимость несложно. Однако при проведении этой процедуры нужно соблюсти требования действующего законодательства.

Изменения, внесённые в Жилищный кодекс РФ Законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступившие в силу 9 июня 2019 года, привнесли в процесс перевода некоторые особенности, усложнившие, с одной стороны, порядок изменения статуса жилья, с другой сделали его более прозрачным для собственников квартир жилого дома, в котором будет находиться «переведённая» квартира.

Зачем это требуется?

Переводить жилое помещение в нежилое не всегда целесообразно. Если, например, вид предпринимательской деятельности не требует кардинальных изменений в плане помещения и его целевом использовании, то менять его статус нет необходимости.

Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.

• Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
• Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.

Определение, различия и целевое назначение недвижимости

Согласно нормам гражданского и жилищного законодательства, недвижимость бывает жилой и нежилой. К жилищному фонду, в котором возможно законное проживание граждан, Жилищный кодекс РФ относит:

• частные индивидуальные и многоквартирные жилые дома;
• общежития;
• гостиницы.

К нежилой относится недвижимость, которая используется под:

• коммерческие (подробно о том, как проводится классификация коммерческой недвижимости, каковы ее виды и другие характеристики, читайте тут);
• общественные;
• административные и иные цели.

Жилое помещение, предназначенное исключительно для постоянного проживания в нем граждан, должно быть изолировано и соответствовать всем установленным санитарно-техническим и пожарным нормам (ст. 15 ЖК РФ).

Коммерческая невидимость имеет противоположенное целевое назначение ― может использоваться только для предпринимательских и иных, несвязанных с проживанием, целей.

Можно ли использовать жилье с целью ведения предпринимательской деятельности?

Жилищный кодекс РФ оставляет за гражданами право заниматься предпринимательством в собственном жилье, но при одном условии ― если это не нарушает жилищных прав других граждан, проживающих рядом с ним, и если при этом квартира будет продолжать соответствовать требования, предъявляемым к жилым помещениям (п. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Поэтому, если бизнес, который планируется открыть на своей жилой площади, не будет беспокоить соседей и жилье не нужно перестраивать, нарушая санитарные нормы и правила, использовать квартиру под осуществление профессиональной деятельности можно при условии, что предприниматель является собственником квартиры и против его деятельности не возражают зарегистрированные в ней родственники.

Почему закон это запрещает, и какие могут быть последствия?

Если же указанные выше условия соблюсти невозможно, то использовать жилье под коммерческую деятельность без прохождения процедуры перевода жилого помещения в нежилое не получится. Например, в случае открытия в собственной квартире малого предприятия по производству готового платья предприниматель вряд ли получит одобрение соседей.

Последствием такого «предпринимательства» будет предписание контролирующих инстанций органов местного самоуправления с требованием прекратить незаконную деятельность. А если требование не будет выполнено в установленный срок, то за предписанием последует судебный иск о выселении нарушителя из квартиры.

Условия, когда перевод невозможен

Изменить статус жилого помещения возможно только при соблюдении ряда условий, установленных жилищным законодательством. Если же эти условия реализовать невозможно, то на изменение статуса можно не рассчитывать. Итак, до начала проведения процедуры изменения статуса жилого помещения следует учесть следующее.

1. Квартира после перевода должна иметь отдельный вход. Если ее площадь составляет 100 кв.м и более придётся делать запасные двери. Что такое перепланировка коммерческой недвижимости и каковы особенности строительства отдельного входа, мы рассказывали здесь.
2. Нельзя изменить статус отдельной комнаты в квартире, являющейся долей в общей собственности собственников жилого помещения.
3. На момент обращения за проведением процедуры перевода жилая площадь должна быть полностью свободной. Наличие зарегистрированных в ней жильцов не допускается.
4. Квартира не должна быть в залоге, либо обременена различными санкциями (арест, запрет на распоряжение).
5. Дом, в котором находится квартира, не должен иметь статус аварийного.
6. Все коммуникации при изменении статуса помещения должны быть автономными. Перепланировка квартиры, если таковая имелась на момент обращения за изменением статуса, должна быть узаконена.
7. Изменить статус жилья может только его собственник.

Если квартира находится на первом этаже и выше, изменение ее статуса возможно только, если другие помещения, находящиеся под квартирой, имеют статус нежилых помещений (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Осуществить перевод не получится, если:

• жилой дом имеет статус объекта культурного или исторического наследия;
• дому требуется капитальный ремонт или реконструкция;
• дом стоит на учете ГО ЧС;
• если квартира является муниципальной и занимается по договору социального найма;
• если невозможно организовать в будущем нежилом помещении отдельный вход.

Пошаговая инструкция

После того как решение о смене статуса квартиры принято, необходимо совершить ряд действий по подготовке пакета документов. Для этого необходимо:

1. Запросить технический план всех этажей и экспликации на строение. Для этого нужно обратиться с заявлением в орган местного самоуправления с указанием причины запроса. Обращение рассматривается 30 дней.
2. В БТИ запросить технический паспорт квартиры и кадастровый план.
3. Запросить разрешение на перевод от санитарной и пожарной служб города.
4. В управляющую компанию направить обращение о предоставлении заключения о техническом состоянии МКД (многоквартирного дома).
5. Получить справку о состоянии лицевого счета и о составе семьи собственника для выявления прописанных и проживающих в квартире лиц. Справка запрашивается через органы МФЦ.
6. Продумать план помещения после изменения статуса (если это необходимо) и заказать документы на перепланировку.

В связи с изменениями в Жилищный кодекс РФ для перевода квартиры в нежилое помещение в орган местного самоуправления должен быть направлен не только протокол общего собрания собственников помещений МКД о согласии на перевод, но и письменное согласие каждого собственника квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

Куда обращаться, чтобы получить разрешение?

Заявление об изменении статуса жилого помещения подается в департамент управления имуществом органа местного самоуправления по месту нахождения квартиры либо через МФЦ. Заявление можно направить в онлайн-режиме, на портале Госуслуг, если заявитель имеет электронную подпись.

Список документов

В соответствии со ст. 23 ЖК РФ к заявлению о переводе должны прилагаться:

• правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) – если нет на руках, можно получить в Росреестре;
• технический паспорт квартиры – получается в БТИ;
• поэтажный план жилого дома – содержится в технической документации МКД, заказывается в БТИ;
• согласованный проект переустройства и перепланировки жилого помещения (если этого требует проект перевода) – заказывается в проектной организации;
• протокол согласия собственников квартир жилого дома на использование помещения в коммерческих целях – оформляется на общем собрании;
• согласие каждого собственника помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод его в нежилое.

Дополнительно могут потребоваться документы, удостоверяющие личность заявителя для физического лица, или учредительные документы для юридического лица. Если заявление подаёт не собственник помещения ― прилагается документ, удостоверяющий полномочия представителя.

Как составить заявление?

Заявление об изменении статуса жилого помещения подаётся в произвольной форме:

1. В шапке документа указывается орган, в который направляется прошение.
2. Ниже, в середине строки, указывается слово «Заявление».
3. В тексте документа указывается наименование заявителя ― Ф.И.О. гражданина, адрес проживания, контактные и паспортные данные.
4. Если обращается представитель собственника ― указываются реквизиты нотариально удостоверенной доверенности, Ф.И.О. представителя и его паспортные данные.
5. Далее указывается суть обращения, в котором отражаются :

• основание обращения;
• предполагаемый вид разрешённого использования;
• работы, которые будут проводиться;
• необходимость проведения ремонта помещения и санитарных работ в соответствии с проектом;
• необходимость обеспечения свободного доступа к месту проведения работ;
• режим проведения работ с указанием сроков и часов;
• обязательство о соблюдении прав других собственников жилых помещений при использовании в будущем помещения для коммерческих целей.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Сколько стоит процедура?

Стоимость перевода жилого помещения в нежилое определяется органами БТИ. С учетом затрат на разработку документации о переустройстве помещения, изготовления новой технической документации, затрат на переустройство помещения стоимость этой процедуры составляет ориентировочно от 400 тыс. рублей.

В крупных городах, с учётом особенностей и сложности строительных работ, верхняя планка стоимости может доходить до 800 тыс. рублей.

Сроки ожидания решения

Заявление рассматривается специальной комиссией при органе местного самоуправления, уполномоченной на принятие решений об изменении статуса жилых помещений. Срок рассмотрения ― 45 календарных дней.

По окончании срока комиссией принимается решение об изменении статуса жилого помещения либо об отказе в изменении статуса. Решение комиссии направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с даты принятия.

Что делать после получения одобрения?

После получения согласия на перевод квартиры в нежилое помещение можно приступать к ее переустройству, если это предусмотрено проектной документацией. Основанием для регистрации изменённого статуса объекта будет акт комиссии о приёмке выполненных в помещении работ.

Приёмочный акт вместе с документами направляется в орган Росреестра для внесения изменений в реестр прав. Для этого в отделение регистрационного органа по месту нахождения помещения направляются:

• заявление;
• решение комиссии об изменении статуса помещения;
• акт приёмочной комиссии, подтверждающий проведение перепланировки (если этого требовал проект);
• документ об уплате государственной пошлины – для физических лиц он составляет 200 руб., для юридических ― 600 руб.

Документы в Росреестр подаются заявителем лично, либо через окно многофункционального центра. Внесение сведений в реестр прав осуществляется в течение 15 дней с даты подачи заявления.

Уведомление о внесении сведений в реестр прав направляется заявителю в течение 5 дней после совершения регистрационного действия на адрес электронной почты в виде электронной выписки. При этом предыдущие сведения о праве, включая документы на бумажном носителе, аннулируются.

Причины отказа и порядок оспаривания

Согласно статье 24 ЖК РФ причинами отказа перевода квартиры в нежилое помещение могут быть:

1. Непредоставление необходимых документов либо их неполный пакет.
2. Несоответствие произведённой перепланировки санитарным и пожарным нормам, иным требованиям действующего законодательства.
3. Отсутствие согласия других собственников, проживающих в переводимом жилом помещении.
4. Отсутствие согласия собственников помещений МКД (многоквартирного дома) на коммерческое использование квартиры.
5. Несоответствие проекта переустройства квартиры критериям, позволяющим присвоить ей статус нежилого помещения (невозможность обустройства отдельного входа, обременение помещения правами третьих лиц).

Решение об отказе выдаётся заявителю в течение 3 рабочих дней и может быть обжаловано в судебном порядке. Обжалование осуществляется путём подачи в районный суд по месту нахождения квартиры административного иска о признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

Заявление рассматривается по правилам искового производства, предусмотренным Кодексом административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Обжаловать отказ можно в течение 10 календарных дней с даты принятия соответствующего решения.

Рынок недвижимости для бизнесменов и предприятий является одним из прибыльных источников дохода. Популярностью пользуется не только сделки с коммерческой недвижимостью (аренда, продажа), а также строительство зданий под коммерческую деятельность. Чтобы правильно управлять коммерческой недвижимостью, советуем ознакомиться с такими нашими материалами:

? для бизнеса?
• Как оценить объект и составить финальный отчёт?
• Как выбрать и построить бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость?
• Каков порядок расчета налога, сроки перечисления и последствия неуплаты?

Можно ли отменить изменения, если владелец передумал?

Отменить изменение статуса квартиры после перевода ее в нежилое помещение нельзя. Если есть желание вернуть себе квартиру путём перевода нежилого помещения обратно в жилое, то в этом случае придётся действовать по той же схеме, что и при переводе жилого помещения в нежилое.

При этом при возврате в первоначальное состояние помещение после проведённого переустройства должно быть пригодно для проживания, а также ему можно будет вернуть отдельный вход.

Изменение статуса квартиры ― дело хлопотное и прибегать к нему стоит только в случае, если в этом есть острая необходимость. Следует помнить, что в случае утраты статуса жилого помещения в переоформленной квартире жить уже будет невозможно. А возвращение ей прежнего статуса сопряжено с ещё более жёсткими требованиями, чем его утрата.

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую в 2022 году?

На первых этажах многоквартирного дома нередко обустроены магазины, парикмахерские и другие заведения. Чтобы официально заниматься бизнесом в этих помещениях, необходимо оформить перевод жилой недвижимости в коммерческую. Рассмотрим, какие документы нужно оформить и особенности процедуры.

Зачем переводить жилое помещение в коммерческое?

Жилое помещение предназначено для того, чтобы в нем можно было проживать. В нем нельзя открыть кабинет для оказания услуг, магазин, хостел или любой другой бизнес. Если планируется использовать помещение для коммерции, то его необходимо перевести в нежилой фонд.

Объект недвижимости должен отвечать следующим условиям (ст. 22 ЖК РФ):

• оборудован отдельный вход;
• квартира находится на первом этаже;
• помещение не должно нарушать общий архитектурный облик дома, где находится.

Справка! Переоформляемая квартира может находиться выше первого этажа, но только в том случае, если под ней находятся нежилые помещения.

Перечень документов

Для переоформления понадобятся следующие документы:

Наименование

Цель

В 2019 году были внесены изменения в ЖК РФ, в соответствии с которым список документов был дополнен.

Если собственник не предоставил выписку из ЕГРН, поэтажный план и документ о техническом состоянии помещения, то они могут быть запрошены по системе межведомственного взаимодействия.

Согласование

Владелец перед оформлением должен определиться, с какой целью будет использоваться недвижимость. От этого зависит перепланировка или реконструкция объекта. Процедура выполняется только после согласования и получения разрешения в отделе архитектуры органов местного самоуправления.

В проекте нужно учитывать такие нюансы, как:

• отсутствие доступа к помещениям общего назначения (подъезд, лестничная клетка);
• система автономной вентиляции;
• хорошая звукоизоляция;
• пожарная безопасность.

Если планируется обустроить магазин или склад, то нужно предусмотреть зону разгрузки/погрузки. Земельный участок, как и само помещение, нельзя обустраивать до того, как соответствующие органы дадут разрешение. Сотрудники местной администрации должны подписать акт согласования всех вносимых изменений.

Оформление заявления

Гражданину необходимо написать заявление по установленной форме. Его бланк выдается госслужащими в отделе архитектуры или МФЦ.

В заявлении содержится следующая информация:

• сведения о заявителе;
• наименование госструктуры, куда подаются документы;
• информация о недвижимости;
• технические характеристики объекта;
• основания для перевода;
• список приложений;
• дата и подпись.

Подача документов

Следующим этапом является подача заявления с документами на признание помещения нежилым. Процедурой обычно занимается отдел архитектуры в местной администрации. Заявление с документами можно подать лично, через представителя, заказным письмом или в МФЦ.

Гражданин получает расписку о том, что бумаги приняты. Заявление рассматривается не более 45 дней после этой даты.

Получение результата

О решении собственник уведомляется в течение 3 рабочих дней после его принятия. Если для использования помещения в качестве нежилого необходимы работы по перепланировке или реконструкции, то документ содержит информацию об этом.

После того, как изменения будут сделаны, собирается комиссия, которая должна принять объект недвижимости. Ее члены подписывают акт, где подтверждается соответствие помещения санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и другим требованиям законодательства.

В ст. 32 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 указывается, что документы могут быть переданы в Росреестр по системе межведомственного взаимодействия. Сотрудники госструктуры должны внести изменения в течение 15 дней после их получения.

Гражданин извещается о том, что процедура завершена не позднее 5 рабочих дней. Уведомление придет на электронную почту, если она указана, или заказным письмом.

Если изменения в Росреестре не появились, то гражданину понадобится самостоятельно обратиться в госструктуру с соответствующим заявлением.

Нужно ли согласие соседей?

Предприниматель в обязательном порядке должен взять согласие от соседей, владеющих прилегающей недвижимостью. Это квартиры или нежилые помещения, которые имеют общую стену, располагаются над или под объектом.

Если хотя бы один из собственников не согласен, то в ведомстве дадут отказ в переоформлении объекта недвижимости.

Что изменилось в переводе жилых помещений в коммерческие?

Федеральный закон № 116-ФЗ от 29.05.2019 года внес изменения в принятый порядок.

Новые документы для перевода

Теперь собственнику, помимо изначального пакета документов, понадобится дополнительно оформить:

• протокол общего собрания;
• письменное согласие собственников прилегающих помещений.

На общем собрании среди рассматриваемых вопросов должен быть о переводе жилого помещения в нежилое. Если для этого требуется реконструкция, то она возможна только после согласования с другими собственниками.

Новые правила к голосованию

В новом законе прописаны правила голосования. Чтобы собрание было признано правомочным, на нем должно присутствовать не менее 2/3 от собственников в многоквартирном доме, если в нем только один подъезд.

Если объект недвижимости больше, то кворум составляет 50% от владельцев квартир. При этом жильцов подъезда, где находится помещение, должно быть не менее 2/3.

Если кворум набран, то собрание считается правомочным, а присутствующие могут принимать решение. Соседи должны проголосовать по повестке дня. Если большинство высказывается «за», то решение считается положительным.

Протокол оформляется в письменной форме в двух экземплярах. Один из них понадобится для процедуры перевода недвижимости в коммерческую, второй передается в ТСЖ или Управляющую компанию. На документах должны стоять подписи собственников, присутствующих на собрании.

Правила оформления согласия соседей

Важное условие для перевода недвижимости в коммерческую – это получение согласия от соседей из смежных квартир. Оно оформляется в письменном виде.

Согласие пишется в произвольной форме, но должно обязательно содержать следующие сведения:

• фамилия, имя, отчество собственника;
• номер квартиры, технические характеристики;
• паспортные данные владельца;
• реквизиты документа о праве собственности.

Внимание! Если недвижимость принадлежит юридическому лицу, то полностью указывается наименование компании. Согласие должен дать собственник помещения по документам, а не лица, которые в нем фактически проживают.

Запрет на проход через жилые помещения

Нежилой объект недвижимости должен иметь отдельный вход (ст. 22 ЖК РФ). В Законе № 116-ФЗ от 29.05.2019 это требование дополняется.

Коммерческое помещение должно быть полностью изолировано не только от жилого, но и от площадей, предназначенных для общего пользования, в том числе подъездов и лестниц.

Вопросы наших читателей

Действуют ли запреты, если помещение изначально было нежилым?

В большинстве новостроек проект изначально предусматривает, что помещения первого этажа отводятся под коммерцию. Они регистрируются как нежилые. В таких случаях запреты не действуют. Гражданин, приобретая жилье, сразу знает, что рядом с ним будет находиться магазин или парикмахерская. Его согласия на открытие бизнеса в помещении не требуется.

Подводные камни

Чтобы помещение получило статус нежилого, нужно учитывать следующие нюансы:

1. Для переоформления квартиры для коммерческих целей для нее потребуется отдельный вход. Реконструкция может проводиться только после получения согласия от соседей. Иногда конструктивные особенности здания не позволяют выполнять такие работы. Поэтому перед началом процедуры необходимо получить согласие от других собственников квартир, а также проконсультироваться в отделе архитектуры и градостроительства.
2. После принятия положительного решения, госслужащие самостоятельно направляют документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Эту процедуру можно ускорить. Собственник имеет право самостоятельно обратиться в Росреестр с пакетом документов и заявлением. В таком случае изменения будут внесены в течение 7 дней после принятия бумаг.
3. При составлении проекта на реконструкцию помещения необходимо учитывать особенности будущего использования. Любой коммерческий объект требует установки системы пожарной безопасности. Нужно обратить внимание и на такие параметры, как звукоизоляция, вентиляция.

Как купить квартиру и оформить под магазин

Расположение жилой «первоэтажной» квартиры окнами на оживленную улицу, безусловно, ее крупный минус. Однако если квартира нежилая, то это огромный плюс! Согласитесь, успешность салона красоты или небольшого магазина на первом уровне многоэтажки, да в оживленном месте – явление очевидное.

В следующих материалах рассматривались вопросы выбора квартиры на первом этаже и правил безопасной покупки жилья. А сейчас исследуем процесс перевода жилого помещения в нежилое и нормативные нюансы, связанные с этим оформлением.

Определение жилого и нежилого помещения

По законодательству, жилое помещение предназначается только для проживания граждан (Жилищный кодекс, ст.17 ч.1). Жилыми помещениями являются жилой дом (часть его), квартира (часть ее), комната (Жилищный кодекс ст.16 ч.1). Заметим, что под «частью» дома и квартиры понимаются жилые комнаты, сопряженные со вспомогательными помещениями, что используются в удовлетворении бытовых потребностей граждан (Жилищный кодекс ст.16 ч.2 и ч.3).

При этом помещение признается жилым, если оно изолированное, относится к недвижимому имуществу и соответствует нормам пригодности (техническим, санитарным) для постоянного проживания граждан (Жилищный кодекс ст.15 ч.2).

Что касается нежилых помещений, то, согласно «Правил предоставления коммунальных услуг» (утверждены правительственным Постановлением за №354 от 06.05.2011), в многоквартирных домах ими являются помещения, отмеченные в проектной (технической) документации на многоэтажку, либо в ее электронном паспорте, как не относящиеся к жилым помещениям и не включенные в состав общего имущества собственников многоэтажного жилья.

В информационном письме ВАС РФ за №53 от 01.06.2000 г. нежилое помещение определено, как объект недвижимости, отличный от здания (сооружения), в котором находится, однако неразрывно связанное с ним.

Какое жилье допустимо оформить в нежилой фонд

Обычная минимальная площадь жилья, переводимого в нежилой фонд – «студия» или однушка. Причем переоформляемая жилплощадь не может находиться над жилыми помещениями, лишь над коммерческими. Учитывая обязательность отдельного входа, нежилыми можно делать квартиры не выше второго этажа, в идеале – помещения цокольного или первого этажей.

Переоформление в нежилую одной комнаты из состава квартиры законом прямо не запрещается, однако практически добиться этого затруднительно. Согласно Жилищного кодекса (ст.22), переводимому помещению требуется отдельный вход, наличие отдельных от прочих помещений квартиры коммуникаций (вода, отопление, канализация, электричество) и документальное подтверждение прав собственника.

Отметим, что конфигурационная перепланировка квартиры, а равно комнаты в жилой многоэтажке законом запрещена (Жилищный кодекс ст.25 ч.2).

Перевод ипотечной квартиры в нежилую недвижимость недопустим без одобрения залогодержателя – банка-кредитора. Распоряжаться состоящей под залоговым обременением ипотечной квартирой без разрешения кредитора запрещено (Гражданский кодекс ст.346 ч.2).

Но даже если банку окажется выгоден перевод ипотечного жилья в коммерческий фонд, то возникнет законодательный барьер – в 22 статье Жилищного кодекса прямо указано, что переход жилплощади в нежилой фонд при наличии обременений (ипотечный залог) невозможен. Поэтому для ипотечной квартиры единственный вариант переоформления в нежилое помещение – судебный порядок.

Изменить статус индивидуального частного дома с жилого на нежилой возможно. Однако здесь учитывается не только здание, но и земельный участок под строением. На участках под ИЖС допустимо строить исключительно жилые дома и вспомогательные дворовые постройки, никак не коммерческую недвижимость.

Чтобы оформить частный дом нежилым, потребуется также изменить целевое назначение земельного участка, либо его части (закон за №172-ФЗ «О переводе земель»), обратившись с заявлением в местную администрацию.

Напрямую переоформить часть помещений жилого дома под коммерческое использование законодательство не позволяет. Проживание в одной части дома с использованием второй под магазин или офис допускает один вариант – выделение части жилой постройки в натуре. Для этого потребуется разделить дом надвое, организовать самостоятельный вход в каждую часть и провести отдельные коммуникации.

Также понадобится изменить целевое назначение земельного участка под «коммерческой» частью дома, которая станет нежилой.

Чтобы переоформить жилую многоэтажку под нежилое здание целиком, необходимо выкупить все жилые помещения собственников (квартиры). При этом подготовка техдокументации по инженерным коммуникациям (п.20 и 21 ч.2 ст.2 закона за №384-ФЗ «Технический регламент») не потребуется – здание изначально было оснащено ими.

Условия переоформления жилья в нежилой фонд

В законодательстве РФ отражены нормы, определяющие обстоятельства перевода жилой собственности в сферу коммерческого применения. Большую часть условий устанавливает Жилищный кодекс (гл.3):

• допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
• переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
• допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
• многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
• переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
• наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
• переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
• перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.

Наконец, перевод квартиры в нежилой фонд запрещен законом, если данная жилплощадь относится к социальному жилью (Жилищный кодекс ст.22 ч.3.1.).

Порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд

Для получения официального статуса «нежилое» в отношении недавнего жилья (квартиры, дома), собственнику потребуется собрать достаточно большой комплект документов из различных инстанций. Подготовленные документы рассматриваются Департаментом управления имуществом, его межведомственной комиссией.

Нулевой этап: мнение соседей

Поскольку подготовка документов является затратным процессом – уйдет несколько сотен тысяч рублей – собственнику следует предварительно «прощупать» настрой соседей по многоэтажке.

По Жилищному кодексу обязательно согласие (письменное) владельцев квартир, примыкающих к переводимому помещению (ст.23 ч.2.2.). Также необходимо согласие всех квартировладельцев многоэтажки, поскольку обустройство впоследствии отдельного входа с лестничным пристроем к нежилому помещению потребует сокращения придомовой территории (ст.40 ч.2).

Отметим, что перевод частного дома (части дома) в нежилой фонд одобрения соседей не требует, если нет примыкания стен соседних зданий.

Первый этап: документы из БТИ

Нужно получить кадастровую выписку (поэтажный план), экспликацию и технический паспорт с техпланом жилого помещений в БТИ. Чтобы заказать их, заявителю понадобится подтвердить личность и предоставить правоустанавливающие документы на недвижимость. В некоторых регионах сотрудники БТИ требуют также предоставить документы, обосновывающие право собственности (договор дарения, покупки, наследное свидетельство).

Второй этап: заказ проекта

Нужно заказать проект и эскиз по переустройству квартиры (дома) в нежилое помещение. Для этого необходима помощь лицензированного архитектора.

Третий этап: согласование с райотделом архитектуры

Подготовленный на ранних этапах комплект документов собственник направляет в райотдел архитектуры для получения акта согласования. Потребность в этом документе утверждается административным регламентом муниципалитетов в субъектах РФ при обращении к услуге по согласованию переустройства (перепланировки) жилья.

Подготовленный акт согласования необходимо подписать в пожарной охране и СЭС, у поставщиков энергоресурсов и коммунальщиков, в районной администрации.

Четвертый этап: документы от управляющей компании

В органе, осуществляющем управлением многоэтажкой, необходимо получить справку о назначении прочих помещений, расположенных на одном этаже с помещением, переводимым в нежилой фонд.

В управляющей компании берется техническое заключение, описывающее техсостояние многоквартирного здания с указанием, что это не аварийный объект, подпадающий под снос.

Пятый этап: протокол согласия собственников по соседству

Наиболее сложный этап, во многом зависящий от местонахождения квартиры (района). Согласно Жилищному кодексу, обойтись без согласия собственников-соседей невозможно (ст.40 ч.2).

Для упрощения задачи, лучше выносить вопрос перевода помещения в нежилой фонд на собрании квартировладельцев, организованном управляющей компанией – как одну из тем повестки собрания. По Жилищному кодексу, если собрание посетят более 50% собственников жилья из состава многоквартирного дома и если 2/3 присутствующих одобрят построение отдельного входа, то решение будет считаться законным (ст.45 ч.3 и ст.46 ч.1).

Шестой этап: переоборудование квартиры

Получив запротоколированное согласие допускаемого законом числа собственников жилых помещений многоэтажки, нужно запускать процесс перепланировки помещения по подготовленному на втором этапе архитектурному проекту.

Завершив переоборудование жилья, необходимо вызвать жилищную комиссию Госжилинспекции для приемки результата перепланировки по акту (Жилищный кодекс ст.28).

Седьмой этап: разрешение на перевод

Собрав все документы из ранних этапов и завершив перепланировку помещения под нежилой формат, нужно запросить разрешения от Департамента управления имуществом о переводе квартиры в нежилую.

Обратите внимание: в заявлении требуется указать причину переоформления жилой квартиры в нежилой фонд! К заявлению прилагаются документы, подтверждающие личность заявителя и вся документация, собранная ранее (обязательны правоустанавливающие документы!). Если заявитель – юрлицо, то с заявлением передаются учредительные документы (копии).

Ответ межведомственной комиссии, формируемой при обращении заявителя в Департаменте управления имуществом, выносится по истечении 45 суток максимум (Жилищный кодекс ст.23 ч.4). В случае отказа обязательно называется причина. Обычно отказывают из-за неполной комплектации документов, либо несоблюдения порядка подготовки квартиры к переводу (Жилищный кодекс ст.24).

При отказе заявитель вправе обратиться в суд для обжалования, если считает отказ необоснованным. Также у собственника имеется право исправления замечаний межведомственной комиссии и обратиться за переоформлением в нежилой фонд снова. Число обращений законом не ограничено.

При одобрении перевода помещения в состав нежилого фонда собственнику остается завершить процесс переоформления.

Восьмой этап: оплата разницы по стоимости

Имея разрешение Департамента управления имуществом, нужно подать заявление в БТИ на определение стоимости перевода помещения в нежилой фонд. К заявлению прилагаются все ранее собранные документы и протокол межведомственной комиссии на согласие переоформления жилплощади.

Определять стоимость перевода будут члены комиссии отдела приватизации и управления жилфондом, их решение оформляется протоколом. Задача комиссии – установить разницу стоимости жилой квартиры и образованного из нее нежилого помещения.

Комиссией по приватизации учитываются многочисленные параметры, от местоположения и состояния многоквартирного дома до оценки выгоды коммерческого использования. Важным фактором будет целевое назначение помещения, переоформляемого в нежилое. Как правило, в нежилом статусе квартира стоит дороже.

По решению комиссии собственнику (заявителю) выдается протокол с разницей стоимости помещения в жилом и нежилом статусе. Заявитель должен выплатить на определенный счет сумму разницы через любой банк.

Девятый этап: регистрация переоформления

Необходимо обратиться с заявлением о переводе в нежилой фонд и комплектом документов к Росреестру – через местный филиал или МФЦ. Прилагаются удостоверяющий личность документ, протоколы Департаменты управления имуществом и БТИ, квитанция об оплаченной пошлине и кадастровый паспорт переоформляемой квартиры. Регистрация изменений статуса квартиры в Росреестре займет 5-12 дней.

Ответственность при использовании недвижимости не по назначению

Если собственник жилого помещения осуществляет в нем предпринимательство без переоформления в нежилой фонд, то будет оштрафован Госжилинспекцией (КоАП ст.7.21 и 7.22).

Кроме того, у соседей по многоквартирному дому, а также прочих заинтересованных лиц имеется право потребовать продажи жилого помещения на публичных торгах, если собственник нарушает правила эксплуатации и пользования квартирой. Достаточно их обращения в местную администрацию, после которого властями будет выдано собственнику предписание устранить нарушения использования недвижимости (Жилищный кодекс ст.29 и Гражданский кодекс ст. 293).

Объем работы при переводе жилой недвижимости в нежилой фонд значителен, однако перспективы коммерческого использования помещений оправдывают затраты времени и средств по переводу.

Чтобы не расходовать попусту времени и средств, обратитесь к специалистам нашей ассоциации.