Обязанности риэлтора при продаже квартиры по пунктам

Обязанности риелтора по недвижимости включают в ряд функций, требований и навыки, которые должен получить и обладать профессиональный агент, чтобы начать работать в агентстве недвижимости, в т.ч. ответственность перед клиентом.

Разберем, задачи, функции и требования к посреднику, права, правила и обязанности. Статья полезна новичкам, а так же собственникам и покупателям, которые не знают, что должен делать нанятый ими специалист в ситуациях, связанных с оказанием услуг.

Узнайте о правах риэлтора при сотрудничестве с потребителем (клиентам) услуги

Требования к риэлтору

Большинство вакансий содержат основные требования:

• Гражданин России;
• Умение уверенно работать с ПК (Word, Excel, сеть Интернет и т.д);
• Грамотная речь и письмо;
• Высшее образование (желательно);
• Юридическое образование (желательно);
• Наличие автомобиля;
• Опыт в профессии (с клиентами B&B);
• Наличие коммуникативных навыков;
• Стрессоустойчивость;
• Адаптивность к быстро меняющейся обстановке;
• Способность оперативно находить и принимать правильные решения;
• Наличие навыков ведения переговоров по телефону и лично;
• Презентабельная внешность;
• Опыт работы посредником (не обязательное условие).

Прежде чем, перечислить список с личными качествами агента, сообщу свои впечатления. Далеко не каждый наемный работник обладает перечисленными ниже качествами и особенностями. Но почему-то большинству приходит в голову окунуться в риэлторский бизнес, чтобы позже, уходя с компании написать где-нибудь на форуме, что это адская сфера.

Да, вы правы, работа маклером далеко не сахар и из определенных обязанностей и требований это видно, как нельзя лучше.

Предложенные в статье списки — не пустые слова для «галочки». Каждое из них — потребность. Без наличия этих навыков нечего делать в риэлторском бизнесе. И если у вас их нет, вы вряд ли сможете найти или воспитать это в себе, если не смогли проделать данные действия 5-10-15 лет назад.

Личные качества:

• Порядочность;
• Позитивность;
• Энергичность;
• Инициативность;
• Дисциплинированность;
• Уверенность;
• Мотивация к высоким результатам;
• Активная жизненная позиция;
• Пунктуальность;
• Умение планировать рабочий день;
• Желание к обучению;
• Самоорганизованность.

Вы познакомились с инструкцией и общих обязанностях посредника, функциях при работе с объектами недвижимости и клиентами, требованиям и правами.

Риэлтор — кто это?

Сдать или снять жилье, купить квартиру – это всегда головная боль, бесконечные походы по госучреждениям и проблемы с документами. Кто хотя бы раз покупал квартиру знает о том, как непросто ее подобрать, найти общий язык с продавцом и грамотно оформить сделку. Требуется много свободного времени.

По этой причине сам собой оформился рынок посреднических услуг при сделках с недвижимостью и появилась профессия – риэлтор, или агент по продаже недвижимости.

Риэлтор — в чем заключается суть профессии?

Профессия риэлтора необычайно востребована в наши дни, но не все представляют чем конкретно он занимается. Также многие не понимают за что выставляется комиссия со сделки по продаже, покупке или сдаче в аренду недвижимости.

Суть профессии риэлтора – это заключение сделок по недвижимости и их полное сопровождение. Агент по продаже недвижимости берет на себя всю организационную работу, на которую у его клиента нет времени, желания или не хватает знаний.

Официальное название профессии не совсем точно отражает суть, так как риэлтор помогает не только продать жилье, но и купить его. Более того, есть специалисты, которые помогают с арендой жилых помещений.

Большая часть риэлторов при этом имеет дело с массовым жильем – здесь заключается больше всего сделок. Одни при этом специализируются на первичных предложениях, другие предпочитают работать на вторичном рынке.

К вторичному жилью относятся все жилые помещения, которые уже были в пользовании кого-либо. Так как цены на недвижимость растут постоянно, то чаще всего именно вторичная недвижимость становится наиболее востребованным имуществом.

Есть также не слишком большая прослойка риэлторов, помогающих с подбором земли для загородного строительства, покупкой частных домов, либо работающих исключительно с премиум-сегментом. Своя выгода есть и у них: сделки по элитной недвижимости совершаются реже, однако, и маржа с них, как правило, значительно выше.

Источник фото: yanalya/freepik

Как зарабатывают риэлторы?

Заработком риэлтора является фиксированный процент от сделки. При этом важно учитывать, что настоящий риэлтор обязательно оформит договор на оказание услуг. Это дает юридическую защиту как клиенту, так и агенту по недвижимости.

При покупке или продаже жилья средняя процентная ставка риэлтора обычно составляет около 5%. Если агент подобрал квартиру, которую клиент готов взять в аренду, то комиссия может составлять 100% и даже больше от ежемесячного платежа.

Так как зарабатывают риэлторы только с комиссий по сделкам, то от их расторопности напрямую зависит будущая зарплата. Обычно новички занимаются арендой квартир, так как это более стабильный доход, а профессионалы могут рисковать и заниматься более сложными делами. Если риэлтор не совершил ни одной сделки, то агентство, на которое он работает, ничего ему не платит.

Обязанности риэлтора и условия труда

Профессия риэлтора отличается довольно жесткими условиями, требует энергичности и немалого красноречия. Навыки самопрезентации и умения вести переговоры обязательны для любого хорошего агента по недвижимости. Немаловажна также собственная наработанная клиентская база и связи в госорганах.

Риэлтор редко сидит на рабочем месте в офисе. Он либо показывает квартиры, либо подбирает документы, либо общается с чиновниками, нотариусами, налоговой службой. Одно из преимуществ профессии – это гибкий график. Но есть и минус в виде ненормированного рабочего дня.

Агенту часто приходится работать по вечерам и в выходные дни. При этом риэлтор, как правило, занимается не одним заказом, а ведет несколько одновременно.

Обязанностей у риэлтора весьма много:

Сбор информации о продаваемом или нанимаемом жилье, ведение базы недвижимости;

Поиск потенциальных покупателей или арендаторов;

Согласование договоров, прохождение всех необходимых процедур сделки;

Содействие в получении нужных документов от госорганов;

Составление отчетов о проделанной работе.

Источник фото: jcomp/freepik

Какая зарплата у риэлтора?

Так как любой риэлтор берет комиссию только с удачных сделок, то точная информация по заработку отсутствует.

По информации интернет-ресурсов по поиску работы, в среднем, учитывая, что в разных регионах стоимость квартир может кардинально отличаться, агент по недвижимости может рассчитывать на заработок около 40 тысяч рублей на начальном этапе. Профессионал с наработанной клиентской базой и большим стажем способен заработать от 150 тысяч рублей и более.

Следует обращать внимание на стоимость квартир в каждом регионе, например, максимальная зарплата риэлтора в Астрахани будет минимальной в Москве и других развитых городах.

Нужно ли проходить курсы для риэлторов?

Эта профессия не подразумевает обучения в вузах. Для каждого риэлтора обучение — это самостоятельное проведение сделок с недвижимостью с положительным результатом.

Также к этому относится самостоятельное изучение законодательных актов и поиск доверенных лиц. Для специалистов, имеющих юридическое образование, легче работать с документами, но остальная часть работы улучшается только с опытом. При наличии высшего образования в сфере строительства недвижимости, можно быстрее повысить свой навык.

Большинство агентов не имеют высшего образования. Некоторые даже не проходили самых простых курсов для риэлторов. Так происходит потому, что в первую очередь эта профессия подходит людям, обладающим знаниями психологии, умеющим наладить контакт с любым человеком и способные интересно презентовать себя.

Риэлторы, работающие в агентствах недвижимости, могут пройти обучение в компании. Обычно такую возможность предоставляют крупные организации, заинтересованные в увеличении количества профессиональных сотрудников.

Это выгодно каждой стороне, так как обученный риэлтор с большей вероятностью принесет больший доход.

В профессии риэлтора много людей без профильного образования, поскольку здесь гораздо важнее личные качества: знание психологии, умение общаться и находить контакты, высокая работоспособность, стрессоустойчивость и энергичность. Определенное обучение проводят крупные агентства недвижимости, готовя себе кадры. Потом для самостоятельной деятельности потребуется получить лицензию от саморегулируемой организации ­– Гильдии риэлторов.

Ну а дальше всё зависит от упорства и работоспособности самого специалиста.

Также можно пройти очно или дистанционно курсы для риэлторов, которые раскроют некоторые особенности профессии и дадут больше уверенности.

Риелтор или риэлтор — как правильно?

Профессия риэлтора появилась сравнительно недавно – в 90-е годы, когда купля-продажа недвижимости стала массовым и коммерчески выгодным делом.

Ничего удивительного, что для названия этого специалиста используется англицизм – риэлтор. Правда, иностранное название породило лингвистический казус. Как правильно писать: риэлтор, риелтор или вообще риэлтер? До недавнего времени даже в официальных документах использовались все три названия.

В английском языке слово realtor произносится как [ˈrɪəltə]. Однако для русскоязычной традиции при использовании заимствованных слов с буквосочетанием -ие в корне всё-таки принято использовать букву Е. Несмотря на то, что лингвистически верным вариантом будет слово риелтор, в подавляющем большинстве агентств по недвижимости используется вариант с буквой Э.

Как отличить хорошего риэлтора от плохого

Если возник вопрос с недвижимостью, то главное здесь – подобрать толкового риэлтора. Но, к сожалению, квалификация многих специалистов такова, что участники сделки предпочитают покупать квартиры напрямую, без риэлторов и прочих посредников. Начинающие агенты могут даже не пройти самые простейшие курсы для риэлторов, чтобы повысить свою компетентность.

Не самый правильный подход, особенно при недостатке времени или юридической грамотности. А при сделках с недвижимостью без посредников, у человека всегда вырастает риск мошенничества и затягивания процесса.

Однако, нанимая посредника, важно помнить принципиальный момент: риэлтор должен минимизировать ваши издержки при сделке, а не увеличивать их. В этом и есть главное отличие хорошего специалиста от плохого.

Грамотный и толковый риэлтор при этом:

Вникает в суть ситуации, готов выслушать все пожелания и предложить оптимальный вариант;

Изучает курсы риэлторов, повышает свою юридическую грамотность;

Работает строго на договорной основе и сразу же обозначает процент от сделки без скрытых условий;

Сопровождает всю сделку от начала и до конца, предупреждая клиента обо всех форс-мажорах;

Отлично разбирается в законодательстве и умеет находить все «подводные камни» при покупке недвижимости. Самое простое – при покупке квартиры он выяснит количество собственников и находится ли она в обременении;

Никогда не давит на клиента в его выборе, а лишь консультирует его, предлагает варианты и разъясняет последствия решений;

Дорожит своей репутаций и готов пойти на уступки клиенту.

Рассказы о черных риэлторах

Часто в СМИ мелькают рассказы о так называемых «черных риэлторах». Свое наименование они получили из-за многочисленных махинациях при сделках, а также неприкрытом обмане граждан. Основа их «бизнеса» – втираться в доверие и под тем или иным предлогом завладеть правом имущества на недвижимость.

Жертвами они выбирают самых юридически безграмотных: пенсионеров и людей, ведущих маргинальный образ жизни.

Такое явление действительно существует, но не носит таких ужасающих масштабов, как описывает пресса. Большая часть риэлторов все-таки дорожит репутацией, поскольку именно репутация – лучшая реклама в таком бизнесе.

Какие задачи решает риэлтор для покупателя и продавца недвижимости?

Главное заблуждение людей, которые не так часто продают или покупают недвижимость – это представление о том, чем должен заниматься риэлтор — агент по недвижимости.

Какие задачи решает риэлтор при продаже объекта недвижимости

Риэлтор продает объект

Риэлтор ищет покупателя, который предложит за объект максимальную цену. Такому покупателю, как правило, объект нужен больше, чем другим. При этом риэлтор должен обладать необходимыми психологическими познаниями (лучше практическими) для правильного показа объекта, ведения переговоров по цене и условий договора купли-продажи.

Риэлтор не занимается оценкой объекта.

Он оценивает шансы и рассчитывает стратегию, при которой объект привлечет внимание максимального количества покупателей в данный период времени. Но, при этом, цена объекта должна быть высокой. Задача довольно-таки непростая.

Риэлтор не проводит сделку. Риелтор – не юрист.

Базовые юридические знания нужны риэлтору для грамотной постановки задачи. Он организует процесс подготовки к сделке. Сделкой занимаются проверенные профессиональные юристы, привлечённые риэлтором, и найденный Покупатель.

Работа риэлтора считается выполненной не тогда, когда покупатель подписал договор и заложил деньги в банковскую ячейку, а когда продавец получил зарегистрированный договор купли-продажи и денежные средства в полном объеме.

Риэлтор исполняет поручение, которое обычно описывает четкую цель, прописанную в агентском договоре. В рамках исполнения поручения риэлтор имеет право привлекать отдельных исполнителей услуг за свой счёт или за счёт заказчика.

Только после достижения описанной цели риэлтор получает вознаграждение.

Риэлтор заинтересован в выгоде клиента.

Если покупатель выбрал понравившийся ему объект, то основная задача риэлтора – торги с продавцами для получения наибольшей выгоды для своего клиента.

Риэлтор не проверяет юридическую чистоту сделки.

Проверку объекта и оценку риска покупки с тем или иным набором документов и проведение сделки делает не риэлтор, а профессиональный юрист, который специализируется на оценки юридических рисков при заключении договоров купли-продажи недвижимости, и их проведении.

Агент покупателя должен организовать процесс проверки, а не заниматься проверкой самостоятельно.

Инструкция для новичков — как работают риэлторы по продаже квартиры?

Продажу собственной квартиры многие предпочитают организовывать самостоятельно, ведь не все знают как работают риэлторы по реализации недвижимости.

Одни не желают платить деньги за услуги риэлтора, другие не доверяют риэлторским агентствам. Однако в отличие от обычных продавцов хорошие риэлторы обладают опытом и необходимыми знаниями в сфере продажи недвижимости.

Как работают риэлторы по продаже квартиры — начальный этап

Риэлтор это кто и чем занимается? Что нужно знать риэлтору по недвижимости?

Что делает риэлтор при продаже квартиры? Работа риэлтора начинается со встречи с продавцом жилья. Получи заказ на свои услуги, он производит осмотр объекта, обсуждает с потенциальным клиентом детали продажи и их взаимоотношений.

Как происходит продажа квартиры через риэлтора, для чего он нужен?Хороший риэлтор оценивает не только предлагаемую к продаже квартиру. Он должен изучить район, дом, в котором она располагается, прилегающую территорию, наличие инфраструктуры.

Требуется проверить полномочия клиента на распоряжение квартирой, наличие необходимых для продажи документов.

Риэлтор должен получить исчерпывающую информацию о продаваемому объекту, в том числе, об имеющихся недостатках и проблемах. На основании указанных сведений, ситуации на рынке аналогичного жилья риэлтор определяет продажную цену квартиры.

После встречи и осмотра жилья переходят непосредственно к заключению соглашения с риэлтором. Оформление документа обычно проходит в офисе риэлторской компании.

В идеале документ должен отвечать интересам обеих сторон, поскольку как риэлтор, так и продавец несут определенные риски. Поэтому важно максимально подробно определить нюансы взаимоотношений сторон.

Следует обсудить условия продажи, вознаграждение риэлтора, размер текущих расходов, ответственность за нарушение сделки или отказ от нее.

Для организации продажи квартиры риэлтору понадобятся бумаги на квартиру, доступ в помещение для его демонстрации покупателям. Работу риелтора, как правильно ее организовать и пошаговая инструкция представлены далее.

Поиск потенциальных покупателей

Оформив отношения с собственником жилья, риэлтор переходит к поиску потенциальных покупателей. Для распространения сведений о продаваемой квартире используются любые информационные каналы. Подаются объявления о продаже в газеты, на сайты объявлений в Интернете.

Если у риэлторской компании есть свой сайт, то информация размещается и на нем. Не стоит пренебрегать и такими способами, как расклейка объявлений о продаже, распространение информации среди друзей, знакомых, бывших клиентов.

Важно продумать не только где разместить объявление, но и что в нем написать. Сведения должны отражаться достоверно и полно.

Требуется коротко и емко указать основные характеристики и преимущества объекта. В объявлении нужно написать и контакты для связи с риэлтором. Данные продавца в этом случае не указываются.

Процедура заключения и оформления сделки

Как заключить сделку с риэлтором?

Когда покупатель на квартиру найден, важно согласовать нюансы будущей сделки с каждой из ее сторон.

Обычно процедура ее заключения выглядит следующим образом. Риэлтор извещает клиента об откликнувшихся на предложение покупателях.

После согласования он обсуждает нюансы сделки с покупателем, принимает от него аванс в обговоренной с продавцом сумме.

Потом нужно проверить наличие всех требуемых для сделки бумаг, подготовить договор, назначить дату подписания документов.

Перед встречей стоит провести инструктаж каждой стороны. Собственник квартиры и ее покупатель должны прийти на встречу с паспортами, иными документами, подтверждающими полномочия и личность сторон сделки.

Важно заранее обсудить способ передачи денег, порядка регистрации перехода прав по сделке, передачи квартиры новому владельцу.

Риэлтор выступает в роли посредника, помогает сторонам согласовать все нюансы сделки, правильно оформить договор.

Ожидания клиента

В оформлении сделок через риэлтора есть преимущества для каждой из сторон. Владельцу квартиры не нужно тратить время на размещение объявление о продаже, поиск покупателей, переговоры с ними.

Заключая соглашение на услуги риэлтора, продавец желает получить быструю и выгодную продажу жилья. Покупатели надеются, что при покупке через риэлтора сделка будет юридически чистой. Хороший специалист проводит полное обследование продаваемой квартиры и ее владельца.

Для заключения сделки требуется установить наличие или отсутствие:

• обременений у продаваемой недвижимости;
• долгов за жилищно-коммунальные услуги;
• прав других лиц на продаваемый объект;
• споров по поводу квартиры;
• полномочий продавца на отчуждение квартиры.

Риэлтор при заключении соглашения на оказание услуг, берет на себя сопровождение сделки от начала и до конца. При добросовестном исполнении риэлтором своей работы выигрывают все стороны сделки.

Продавцам и покупателям не нужно самостоятельно организовывать процесс продажи, составлять документы, вникать в нюансы сделки.

Опытные специалисты для привлечения клиентов предлагают дополнительные услуги в плюс к оформлению с продажи. Они могут заключаться в получение необходимых для сделки справок, представление интересов клиента при ее регистрации, помощь в страховании имущества.

Если сделка заключается по доверенности

Нюансы работы с риэлтором по доверенности

Подписание договора по реализации квартиры должно проходить в присутствии ее собственника и покупателя. Но обеспечить личное участие клиента в сделке не всегда получается.

Если продавец проживает в другом городе, тяжело болен или имеет иную уважительную причину для неявки, то оформляется доверенность на представителя. Участие в сделке представителя сопряжено с определенным риском.

Для заключения законной сделки важно проверить действительность доверенности, срок ее действия, объем переданных представителю полномочий.

Доверитель по закону имеет право в любой момент прекратить действие документа. По возможности риэлтор пытается договориться с клиентом о личной явке на сделку.

Если явка невозможна, то непосредственно перед подписанием бумаг следует убедиться в желании клиента ее заключить. Лучше получить от него письменное подтверждение на заключение сделки по доверенности.

Какова стоимость риэлторских услуг?

Какова стоимость консультации риэлтора? Преимущества заключения сделок через риэлтора очевидны. Но за услуги квалифицированного специалиста придется заплатить.

Стоимость может варьироваться в зависимости от объема работы, срока договора, цены сделки, сложности работы. Цены на услуги риэлторских фирм могут различаться и в разных регионах страны.

Обычно вознаграждение риэлтора определяется в процентах от цены продажи квартиры. Проценты с продажи устанавливаются в пределах 2-5%.

Не воспрещается указание вознаграждения в твердой сумме. Главное, подробно прописать размер вознаграждения, сроки его уплаты, порядок внесения. У клиента на руках должен остаться документ, подтверждающий оплату.

На что обратить внимание при заключении соглашения с риэлтором?

Для успешного сотрудничества с риэлтором важно внимательно отнестись к заключению соглашения на риэлторские услуги.

Перед его заключением следует проверить личность и квалификацию риэлтора. Предлагаемый для подписания договор нужно хорошо изучить. Не стоит торопиться и подписывать его сразу. Важно уделить внимание деталям, отразить все условия продажи и требуемые от риэлтора действия.

В договор нужно включать подробное описание продаваемой квартиры, ее стоимость, положения об обязанностях риэлтора, размере вознаграждения.

Нужно внимательно изучить пункты об ответственности за нарушение условий соглашения. Если отдельные пункты договора настораживают или непонятны, не стоит бояться попросить их разъяснения или уточнения. Риэлторы заинтересованы в привлечении новых клиентов, поэтому могут пойти на уступки.

Деятельность риэлторов по продаже квартир требует знаний, умений и опыта. Они строится по определенным правилам и наработанным схемам.

Хороший добросовестный риэлтор поможет заключить сторонам законную сделку без лишних хлопот. Но перед подписанием соглашения с риэлторским агентством следует внимательно изучить документ, проверить квалификацию риэлтора.

Как нанять риэлтора? О том как должны работать настоящие риелторы вы можете узнать, посмотрев видео:

Обязанности риэлтора при продаже квартиры

По правилам делового оборота в прямые обязанности риэлтора при продаже квартиры или иного объекта недвижимости, например, земельного участка с домом или дачи, входит:

• Первичные консультации по жилищным, правовым и вопросам налогообложения – предоставление клиенту достоверной информации по наиболее выгодному варианту реализации недвижимости.
• Предварительная экспертная оценка рыночной стоимости жилья на основе анализа конъюнктуры рынка и личного опыта продаж.
• Согласование с заказчиком стратегии и тактики процесса купли-продажи
• Рекомендации по предпродажной подготовке квартиры или хоум стейджинг недвижимого имущества.
• Фото и видео сессия недвижимости
• Комплексная рекламная компания — размещение объявления на всех популярных, профессиональных интернет ресурсах. Регулярное обновление, продвижение и поддержка предложения входит в стоимость услуг агента.
• Работа с обращениями по рекламе — отсев неблагонадёжных персон с сомнительными намерениями
• Организация показов объекта потенциальным покупателям – время просмотров назначается по предварительной договорённости
• При необходимости, сбор недостающих документов для проведения сделки по доверенности, оформленной через нотариат
• Ведение переговоров с покупателем или его представителем/контрагентом
• Подписание договора аванса/задатка с обсуждением всех нюансов и деталей предстоящей сделки, с фиксацией достигнутых предварительных договорённостей (физическое и юридическое освобождение, схема и порядок расчётов)
• Подготовка к сделке/оперативное решение сопутствующих смежных вопросов: узаконивание перепланировок, геодезия, межевание, постановка на кадастровый учёт, БТИ и многое другое…
• Составление проекта основного ДКП – предоставление соглашения для предварительного ознакомления и согласования между участниками сделки
• Организация сделки в банке и обеспечение безопасных денежных взаиморасчётов между непосредственными сторонами сделки (покупателем и продавцом)/контроль за финансовыми операциями.
• Передача жилья новому собственнику с подписанием соответствующего акта

Про обязанности риэлтора – смотрите пункты договора!

Соглашение на оказание возмездных риэлторских услуг – основной документ, регламентирующий взаимоотношения агента с заказчиком. При возникновении спорных ситуаций именно действующий договор должен быть применён и рассмотрен как единственно возможный инструмент для урегулирования шероховатостей и недоразумений в сотрудничестве собственника с его представителем/непосредственным исполнителем. В пунктах легитимного, грамотно составленного контракта черным по белому фиксируются абсолютно все права и обязанности сторон, как владельца жилья, так и специально нанятого профессионального посредника для продажи недвижимости, касающихся исполнения возложенных на них соглашением обязательств.

Иными словами, что должен делать риэлтор, а какие услуги специалист не обязан предоставлять владельцу квартиры или потенциальному покупателю (встречной стороне/контрагенту) – все нюансы и детали процесса реализации недвижимости (сроки продажи, количество просмотров – если установлен лимит оперативных показов, полное изъятие или же просто ознакомление с подлинниками документов, финансовые расходы для привлечения третьих лиц, согласование или принятие единоличного решения по снижению/повышению цены) прописываются в договоре. И только официальным документом стороны должны руководствоваться в своих взаимных претензиях.