Основания для расторжения договора аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

2.2. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Комментарии к ст. 46 ЗК РФ

1. Аренда земельного участка представляет собой договор, и потому на нее распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор аренды по общему правилу заключается на определенный срок и соответственно прекращается по истечении этого срока. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если же срок аренды в договоре не определен, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).

Как известно, для отдельных видов аренды законом устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора: например, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года. В таких случаях договор аренды прекращается по истечении этого предельного срока.

Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Однако договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Договор аренды земельного участка может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (если иное не предусмотрено законом или договором). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон осуществляется только по решению суда в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст.

619 и 620), либо непосредственно договором аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.

Если же эта обязанность договором возложена на арендодателя, то неисполнение ее является основанием для арендатора потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Примером того, что земельный участок имеет недостатки, которые не могли быть обнаружены при заключении договора, является ежегодное затопление его по время паводка; а непригодным для использования земельный участок сельскохозяйственного назначения может стать, например, в результате техногенной катастрофы, радиоактивного загрязнения.

Как уже отмечалось, договором аренды конкретного земельного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя .

См., напр.: п. 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

2. Земельный кодекс предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в основном по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст.

45), кроме тех нарушений, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесения земельного налога (его уплачивает арендодатель), нарушения установленного режима использования земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан внести особые условия в договор об аренде земельного участка).

В комментарии к предыдущей статье упоминалось о том, что с внесением Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ изменений в ЗК РФ перечень оснований прекращения отдельных прав на земельные участки перестал быть исчерпывающим, и это касается также оснований прекращения аренды. В частности, в соответствии со ст.

3.2 Закона о введении в действие ЗК РФ (см. комментарий), если в границы населенных пунктов включены земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности, предоставлены на праве аренды федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и полномочия по распоряжению и управлению которыми переданы органам государственной власти субъектов Российской Федерации, аренда таких земельных участков может быть прекращена по инициативе этих органов в порядке, предусмотренном ЗК РФ, независимо от оснований, содержащихся в п. 2 ст.

46 ЗК РФ. В этом случае органы государственной власти субъектов Российской Федерации при наличии заявления федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, права на земельные участки которых в соответствии принудительно прекращены, обязаны предоставить им в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, земельные участки, равнозначные по площади, целевому назначению и виду разрешенного использования.

Как и любой договор, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке ст. 451 ГК РФ. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при наличии одновременно условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Полагаем, что по данным основаниям, в частности, могут быть расторгнуты договоры аренды земельных долей, если стороны не пришли к согласию по поводу их переоформления. Дело в том, что до принятия Федерального закона об обороте сельхозземель допускалась аренда не только земельных участков, но и земельных долей. Упомянутый Закон установил, что в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и находящиеся в долевой собственности.

Эта норма соответствует ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, а также иные непотребляемые вещи. В силу ст.

16 Федерального закона об обороте сельхозземель договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу данного Закона, должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и указанного Закона в течение шести лет со дня вступления его в силу, т.е. до 24 января 2011 г. К договорам аренды земельных долей, которые в течение этого срока не будут приведены в соответствие с законодательством, будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

Привести в соответствие с нормами названных Законов проще договоры, по которым в аренду передавались целиком земельные массивы, находящиеся в общей собственности. Теперь такие договоры будут называться договорами аренды земельных участков, находящихся в общей собственности. Единственная особенность в порядке их заключения по сравнению с иными договорами аренды земли установлена в п.

2 ст. 9 Федерального закона об обороте сельхозземель: договор аренды находящегося в общей собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен не только со всеми собственниками, но и с одним из них, действующим на основании доверенности, выданной ему остальными участниками долевой собственности. Такой порядок в условиях многочисленности собственников земельных долей часто является единственно возможным.

Если речь идет о заключенном договоре аренды отдельной земельной доли, то для приведения его в соответствие с действующим законодательством необходимо провести процедуру выделения в натуре земельного участка, соответствующего земельной доле, с соблюдением всех установленных законом процедур, и затем оформить обычный договор аренды земельного участка.

3. Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период сельскохозяйственных работ, но только для одного случая: прекращения аренды из-за такого использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Это связано с тем, что в других случаях, о которых идет речь в п.

2 данной статьи, либо имеют место государственные интересы, которые требуют незамедлительного изъятия участка (подп. 5, 6), либо участок не используется для сельскохозяйственного производства (подп. 1, 4), либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях (подп.

3).

Процедура прекращения аренды участка в досрочном порядке по инициативе арендодателя

В рамках действия земельного и гражданского прав допускается досрочное расторжение договора аренды участка по инициативе, поступившей от арендодателя. В частности, подобное возможно при наличии следующих обстоятельств:

• При осуществлении своих прав на временное пользование предоставленного ему на правах аренды участка земли арендатор нарушает условия договора или назначение недвижимости. Причем важно, чтобы данное нарушение происходило неоднократно, и арендатор был уведомлен о возможных последствиях своих проступков.
• В ходе землепользования арендатор существенно ухудшает имущество, делая его непригодным для использования.
• Арендатор более двух раз не вносит оплату в установленные заключенным между сторонами договоре сроки.
• Согласно заключенному между сторонами договору аренды капитальный ремонт относится к обязанности арендатора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если временный пользователь не выполняет поставленную ему задачу.

Капитальный ремонт должен быть проведен в сроки, установленные договором аренды. Если же в составленном сторонами документе не содержится никаких точных сроков проведения капитального ремонта, он должен выполнять в разумные сроки.

На законодательном уровне установлено требование о том, что арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, оформленный должным образом, в одностороннем порядке и ранее истечения его срока действия только после направления временному землепользователю письменного предупреждения о необходимости исполнить возложенные на данное лицо обязательства.

Процедура прекращения аренды участка в связи с истечением срока действия заключенного между сторонами договора или в связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок

Согласно требованиям, установленным не столько земельным законодательством, сколько действующим Гражданским кодексом РФ, договор аренды должен быть заключен на срок оговоренный сторонами. Образец такого договора можно найти у любого юриста или в территориальном органе исполнительной власти, уполномоченном проводить регистрации соглашений с недвижимостью.

По результатам подобного соглашения арендатор и арендодатель обязательно должны вписать в текст заключаемого договора точный срок его действия.

В отдельных случаях, когда точный срок действия договора аренды не был установлен, он считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора на неопределенный срок, точный срок действия аренды не устанавливается. Соответственно, любая сторона такой сделки имеет право в любой момент расторгнуть данные отношения.

Как арендатор, так и арендодатель должен уведомить вторую сторону о принятом решении отказаться от дальнейшего действия договора аренды за один месяц. Если речь идет об аренде объекта недвижимости, такого как постройка, здание, помещение или сооружение, предупреждение должно быть вынесено за три месяца до предполагаемой даты окончания отношений.

Федеральными законодательными актами, а также самим договором аренды, может быть предусмотрен иной срок вынесения предупреждения об окончании действия договора, заключенного на неопределенный период времени.

Процедура прекращения аренды досрочно по требованию, поступившему от арендатора

В земельном и гражданском законодательств предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке. К числу подобных случаев можно отнести ситуации, когда:

• Арендодатель не осуществляет предоставление арендованного имущества в пользование арендатору либо ставит всевозможные препятствия в пользовании арендуемым объектом недвижимости, что противоречит условиям договора.
• Имущество, передача которого была осуществлена арендодателем, имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию. Причем важно, чтобы каждый такой недостаток не был оговорен сторонами перед заключением договора аренды, следовательно, арендатор не должен был знать об их существовании. Все нарушения объекта недвижимости должны были замечены только во время осмотра участка или непосредственно во время проверки земли перед заключением договора.
• Арендодатель не выполнил предусмотренной на законодательном уровне и в договоре обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Данное правило относится, в первую очередь, к помещениям и зданиям, расположенным на участке. Причем конкретные сроки проведения подобного ремонта должны быть предусмотрены в заключенном между сторонами договоре. Если по каким-либо причинам они в нем не прописаны, арендодатель должен проводить капитальный ремонт в разумные сроки.
• Имущество в силу определенных обстоятельств, никаким образом не зависящих от арендатора, окажется в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования.

Помимо вышеперечисленных оснований, для расторжения договора аренды по инициативе арендатора досрочно по нормам, установленным земельным законодательством, также допускается наличие прочих оснований, которые в обязательном порядке должны быть прописаны в заключенном между сторонами договором аренды.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе администрации муниципального образования

Участились случаи обращения администраций муниципальных образований в суды с исками к арендаторам-физлицам для расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

Как арендаторов обязывают вернуть земельные участки?

В июне 2012 г. между администрацией муниципального образования (арендодателем) и гражданином (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, сроком на 49 лет. Использоваться участок должен был для ведения дачного хозяйства в индивидуальном порядке.

В декабре 2021 г. арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате арендатором участка ввиду нарушения условий договора. Отметим, что согласно подп.

1 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Поводом для обращения в суд послужило проведение арендодателем осмотра земельного участка. В ходе этого осмотра было установлено, что участок якобы не огорожен, доступ посторонним к нему не ограничен, объектов недвижимости на участке нет, и он зарос древесной и кустарниковой растительностью. По мнению арендодателя, арендатор более 9 лет не проводил работы по освоению участка, не начал строительство дома, чем нарушил условия договора аренды.

В обоснование своих требований арендодатель представил акт осмотра земельного участка.

Тут нужно пояснить, что по закону в случае выявления нарушений при проведении административного обследования объекта земельных отношений принимается решение о проведении внеплановой проверки. Решение о возбуждении дела об административном правонарушении принимается лишь при наличии достаточных данных для этого (ст. 28.1 КоАП РФ).

Однако зачастую арендатор к административной ответственности не привлекается, а сразу следует обращение в суд.

Какие нарушения допускают арендодатели при сборе доказательств перед обращением в суд?

В нашем случае в нарушение установленного порядка акт осмотра участка составил сотрудник администрации муниципального образования в отсутствие понятых и арендатора (его представителя) без уведомления его о предстоящем осмотре. К тому же арендатора не ознакомили с актом осмотра – копия ему не вручалась и не направлялась.

В ходе осмотра не составлено схематичное изображение земельного участка, не указаны время его проведения и документ, на основании которого проводился осмотр.

К акту осмотра была приложена фототаблица, содержащая три фотографии. Фотосъемка осуществлялась с произвольного ракурса неустановленным техническим устройством. Фотографии пояснительных надписей не содержали.

Ввиду их плохого качества территория земельного участка была показана не полностью. Из фототаблицы не явствовало отсутствие построек. Не было очевидно наличие и иных признаков, свидетельствующих о неосвоении земельного участка.

В целом представленные фотоматериалы не позволяли определить, что был осмотрен участок, предоставленный арендатору.

Что арендатор может противопоставить доказательствам и доводам арендодателя?

1. Оспаривая акт осмотра земельного участка, арендатор представил свои фотографии. На них четко видно, что участок огорожен забором и расчищен, туда завезены строительные материалы для проведения работ на его территории и размещена бытовка для их хранения.

При таких обстоятельствах суд не принял акт осмотра, представленный арендодателем, как доказательство неиспользования земельного участка.

2. В качестве другого существенного нарушения условий договора арендодатель указал, что строительство на участке не ведется, за 9 лет не возведен ни один объект недвижимости. И это несмотря на то, что в аренду участок был предоставлен на 49 лет и договор не предусматривал обязанность арендатора возводить какие-либо строения.

Право аренды прекращается, если земельный участок, предназначенный для жилищного или иного строительства, не используется в этих целях в течение 3 лет (абз. 6 подп. 1 п.

2 ст. 45 ЗК РФ). Однако в рассматриваемом нами случае вид разрешенного использования арендованного участка был указан как «ведение дачного хозяйства».

Напомним, что дачный участок – это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и выращивания ими сельскохозяйственных культур для собственных нужд с правом размещения садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г.

№ 217-ФЗ). То есть арендатор не обязан был возводить строения. В силу закона это лишь право арендатора, который использует участок для отдыха.

3. По аналогичным делам в качестве существенного нарушения условий договора аренды земельного участка указывается его неиспользование. При этом законодательство разделяет два понятия – освоение и использование земельного участка.

Под освоением понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования участка. Например, прежде чем начать строительство жилого дома, необходимо провести подготовительные работы по выравниванию земельного участка, получить технические условия для присоединения инженерных коммуникаций и ввести их в эксплуатацию. Освоение участка, предоставленного для строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования участка, служащий основанием для прекращения арендных отношений (ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 51 ГрК РФ).

Под использованием земельного участка понимается его непосредственное использование в соответствии с договором, исходя из категории участка и вида его разрешенного использования.

Рекомендации арендаторам

Чтобы избежать расторжения договора аренды в судебном порядке, прежде всего арендатору следует возвести забор, ограничить доступ посторонних лиц на территорию участка и не допускать его зарастания кустарником и иной растительностью. Нельзя забывать и об обязанности по внесению арендных платежей. Невнесение арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) или внесение ее не в полном объеме может повлечь расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Также арендатор должен помнить об обязанности своевременно сообщать арендодателю об изменении своих почтовых реквизитов. Имейте в виду: сторона считается надлежащим образом уведомленной при направлении корреспонденции по указанному ею в договоре адресу. Если адрес изменился, о чем арендодатель не был уведомлен, арендатор несет риски, связанные с неполучением или несвоевременным получением им корреспонденции.

Дело может быть рассмотрено судом в его отсутствие.

Напомним, что арендатор вправе выкупить арендованный земельный участок. Для этого нужно подать соответствующее заявление в местную администрацию. При этом должно быть соблюдено условие – наличие на территории участка какого-либо строения. Стоимость участка определяется в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

В каких случаях возможно досрочное прекращение аренды земли

Большинство земельных ресурсов нашей страны являются собственностью государства, субъектов и отдельных муниципальных образований, которые в свою очередь предоставляют участки во временное пользование физических и юридических лиц. По общему правилу арендные отношения прекращаются по истечению установленного срока. Но закон предусматривает и досрочное расторжение договора аренды земельного участка.

Как можно расторгнуть договор

У сторон несколько способов расторжения договора. Первый предусматривает автоматическое прекращение действия договора после истечения определенного законом или соглашением сторон срока.

При этом статья 610 ГК РФ поясняет, что в тех случаях, когда период действия не определен, договор считается заключенным на неограниченный период, однако, все равно подлежит прекращению по истечению предельно допустимого законом срока.

Второй способ носит добровольный характер и реализуется по соглашению сторон. В данном случае предполагается отсутствие взаимных претензий участников сделки, которые могут послужить основанием обращения в суд.

Третий, самый сложный, способ реализуется по инициативе одной из сторон. На практике чаще всего инициатором выступает арендодатель, но не исключается возможности прекращения аренды и по требованию пользователя земли.

Основания расторжения по инициативе арендодателя

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:

1. Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:

• использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
• портит землю;
• не соблюдает требование по рекультивации;
• не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
• не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
• возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.

1. Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:

• арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
• в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
• землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.

Расторжение по обоюдному согласию

Единственно верный и законодательно обоснованный способ отказаться от взаимных обязательств — это расторгнуть договор по соглашению. В данном случае риски возникновения последствий и значительных расходов минимальны, а от сторон требуется только урегулировать конфликт, сев за стол переговоров.

Достигнутая договоренность и порядок расторжения договора аренды земельного участка, прописываются в письменном соглашении, которое регистрируется в органах Росреестра. При этом в документе, помимо выражения желания прекратить арендные отношения, могут быть прописаны условия их прекращения, например, условие о выплате определенной суммы.

Одностороннее расторжение

Когда урегулирование конфликта по соглашению сторон договора невозможно, инициатор вправе обратиться в суд для расторжения договора в одностороннем порядке. Если заявленные истцом основания являются достаточными, суд выносит решение о прекращении договора аренды и определяет юридические последствия, которые в зависимости от обстоятельств дела могут отличаться.

К примеру, если арендатор за время пользования землей значительно улучшил ее состояние, в его пользу может быть взыскана денежная компенсация.

При отсутствии претензий после вынесения решения землепользователь должен передать участок арендодателю. Процедура оформляется отдельным приемопередаточным актом.

Порядок расторжения договора в суде

Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.

В ответ на полученное извещение вторая сторона вправе отказаться от внесудебного решения спора либо согласиться на требования инициатора. В последнем случае стороны подписывают соглашение. Если оппонент не согласен или проигнорировал врученное уведомление, инициатор может обратиться в суд. На размышление в данном случае отводится месяц.

В зависимости от статуса сторон иск рассматривается:

• арбитражным судом, если стороны — юридические лица;
• районным или городским судом, если спор возник между гражданами.

При этом выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения земельного участка.

К заявлению, содержащему данные сторон, существенные обстоятельства дела, причину обращения в суд, а также ссылки на нормы действующего законодательства и суть требований истца, необходимо приобщить пакет документов приложения. Обязательными в данном случае будут:

• документ, удостоверяющий личность физического лица или статус юридического лица;
• договор аренды;
• уведомление с отметкой о вручении ответчику;
• квитанция об уплате пошлины.

Последняя согласно НК РФ уплачивается в размере 300 рублей, если иск подается гражданином и 6000 рублей, если истец — организация.

Рассмотрение заявления и вступление в силу решения суда осуществляются в установленные ГПК или АПК сроки. В первом случае решение выносится в двухмесячный срок, а вступает в силу по истечению месяца, во втором разбирательство может длиться до 6 месяцев, а вынесенное решение вступает в силу не ранее, чем истечет месяц после его принятия.