Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Аренда земельного участка означает передачу его собственником другому лицу во временное владение и пользование (либо только в пользование).

Договор Аренды земельного участка, как правило, заключается на длительный срок.

По закону, любой договор аренды недвижимости (в том числе и земли), срок которого более 1 года, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Что такое переуступка прав аренды

Сама аренда, а также переуступка прав аренды земельного участка, в нашей стране встречается часто.

Это связано с тем, что изначально, арендатор (тот, кто временно пользуется участком по договору), заключает договор аренды чаще всего, с целью извлечения прибыли.

Но случаи бывают разные, и с течением времени планы арендатора по отношению к земельному участку могут меняться.

Для того, чтобы не упускать выгоду и не расторгать договор с арендодателем, арендатор ищет другое заинтересованное лицо, которому уступает свои права пользования арендованным земельным участком.

Как переуступить права аренды другому лицу?

В Гражданском кодексе (ч. 2 ст. 615) существует описание, как арендатор может пользоваться своими правами на арендованный земельный участок:

• сдавать участок в субаренду (поднаем);
• передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем);
• предоставлять землю в безвозмездное пользование;
• отдавать арендные права в залог;
• использовать арендные права в качестве вклада в уставной капитал или как паевой взнос.

Все вышеуказанные действия с земельным участком арендатор должен согласовывать с арендодателем (если иное не вытекает из закона или договора).

При этом, перенаем — единственный случай из вышеперечисленных, когда ответственным по договору аренды перед арендодателем будет не арендатор, а перенаемщик (новый арендатор).То есть, то лицо, которому передаются права и обязанности по вновь заключенному договору.

Обращаем внимание, что, перенаем – это передача прав и обязанностей другому лицу, переуступка прав аренды земельного участка.

В каких случаях заключается соглашение переуступки прав аренды земельного участка

Мы выяснили, что арендатор в любом случае обязан уведомлять арендодателя о переуступке прав аренды.
Однако, есть случаи, когда уведомления недостаточно. Надо брать согласие у арендодателя:

• согласие на переуступку прав аренды обязательно в случае, если арендодатель – муниципалитет или государство и договор аренды заключен на срок менее 5 лет (п.9 ст. 22 ЗК РФ)
• в самом договоре аренды прямо предусмотрено согласование перехода прав.

Таким образом, необходимость согласия должно быть предусмотрено договором или нормативно-правовыми актами.

При этом, пленум Высшего Арбитражного суда в своем постановлении отмечает:

«Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя».

Что такое договор переуступки?

Право на переуступку аренды земельного участка есть у арендатора — собственник в подобной сделке не участвует. На практике такие сделки заключаются в следующих ситуациях:

• здание на участке купил новый владелец;
• арендатор не в состоянии оплачивать пользование наделом;
• арендатор переехал;
• арендатор занялся другим бизнесом.

Как правило, земельные наделы берут в аренду в сельскохозяйственных целях. Реже — в связи с желанием отдохнуть на природе. Но в обоих случаях, помимо прав, на арендатора налагаются и обязанности.

Например, следить за сохранностью имущества и надела, нести материальную ответственность, ухаживать за участком (в меру своих возможностей и условий соглашения).

Поскольку собственник в сделке не участвует, то и договор остается прежним. Таким образом, право на переуступку аренды земельного участка предполагает лишь смену арендатора без снятия с него обязанностей по выплатам, охране собственности и материальной ответственности. Словом, каким договор был, таким он и остался.

Владелец надела может быть заведомо против такой опции. Тогда этот пункт он пропишет в договоре, как и требования, которые касаются повышения арендной платы и досрочного расторжения договора с той или иной стороны. Но если запрета на право переуступки земельного участка нет, а в соглашении указано, что она не возбраняется, значит, закон на стороне арендаторов.

Как оформить договор: пошаговая инструкция

Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ).

Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).

Переуступка прав на временное пользование наделом происходит с помощью договора цессии. Это соглашение, на основании которого происходит отчуждение права у первичного арендатора с переходом их же другому лицу. Есть правила оформления договора, которые нужно соблюсти, чтобы сделка считалась законной:

• договор составляется письменно;
• в тексте указываются важные характеристики передаваемого объекта;
• договор должен включать в себя информацию о действующем и новом арендаторе.

Но этой информации недостаточно. Для того чтобы оформить документацию грамотно и последовательно, следуйте простой инструкции.

Проведите предварительную подготовку

Благодаря юридической практике появился список распространенных ошибок, которые допускают при оформлении права переуступки на участок. Они касаются предварительной подготовки к сделке. Если их исключить, вы не столкнетесь со сложностями в дальнейшем. Вот основные действия, которые нужно выполнить до заключения договора:

1. Проверить, нет ли долгов. Речь идет об обязательных выплатах за надел со стороны первоначального арендатора.
2. Проверить, согласен ли собственник. В договоре должен быть пункт о возможности такого варианта. В некоторых ситуациях, когда такого пункта нет или есть информация о запрете подобных действия, нужно пересмотреть условия первоначального соглашения или получить нотариально заверенное согласие собственника.
3. Проверить надел на наличие обременений.

После проведения предварительных работ необходимо проинформировать потенциального владельца о необходимости соблюдения ряда условий. Это не прямая обязанность первого арендатора, но лучше, если новый пользователь надела будет знать о своих правах и обязанностях.

Существует минимальный список требований, предъявляемых к арендатору. Все они определены ГК и ЗК РФ. Вот основные положения:

1. Использовать надел строго по назначению. Если изначально он используется для сельскохозяйственных целей, значит, на нем нужно выращивать урожай, а не строить здания и открывать курортные зоны отдыха.
2. Получать согласие собственника при любых изменениях. Если вы желаете построить дом или пристройку, изменить ландшафтный дизайн или выкопать скважину — уточните у владельца надела, согласен ли он с такими переменами.
3. Сдавать надел в субаренду только с согласия собственника. Наделом можно поделиться с третьими лицами, то есть сдать его часть в субаренду. Перед тем как это сделать, спросите у собственника, согласен ли он на это.

Если новый временный владелец нарушит данные или иные правила, предусмотренные договором, заключенное соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке. Во избежание таких ситуаций, с владельцем нужно согласовывать любые изменения.

Если собственником надела является государство, то, передавая право на временное пользование другому арендатору, нужно спросить разрешения. В этом случае обращаются в местную администрацию.

Соберите необходимый пакет документов

При оформлении подобного договора вам потребуется минимум документов: право собственности подтверждать не нужно, а значит, и данные на надел не потребуются. Ключевым подтверждением свершившейся сделки является соглашение. В результате вам потребуется:

1. Договор временного пользования, который есть у арендатора.
2. Паспорта обеих сторон.
3. Документы, которые подтверждают, что долгов нет (справки, квитанции на оплату).
4. Справка из Реестра об отсутствии обременений.

В результате соглашение будет напоминать классический договор на временное пользование. Различие составит лишь стоимость переуступки.

Составьте договор

Преимущество данного соглашения в том, что его можно составить в свободной форме. Главное, включить в него следующие данные:

1. Точное наименование объекта договора.
2. Ежемесячную арендную плату.
3. Сумму оплаты за переоформление.
4. Срок действия договора.
5. Предназначение надела, варианты его использования.
6. Порядок, в котором надел будет передан собственнику.
7. Информацию об ответственности сторон.

Если какие-то обременения все же существуют, их нужно указать. Если в сроке действия договора, назначении надела или иных пунктах произошли изменения, которые арендаторы хотят включить в соглашение, нужно пригласить собственника.

В каких случаях права аренды передать не получится?

Как было сказано выше, есть ситуации, когда переоформить аренду земельного участка невозможно. Рассмотрим самые распространенные из них:

1. Владелец против переуступки. Если собственник надела не приветствует использование права переуступки, он укажет об этом в договоре либо просто проигнорирует данный пункт, сообщив арендатору о своей позиции.
2. Участок признан наделом сельскохозяйственного назначения. Тогда и использовать его нужно соответственно. Если новый арендатор планирует строить на земельном наделе дом или сделать из него коммерческий курорт, это будет противозаконно.
3. На участке есть незаконно возведенные постройки. Любые сложности, которые его касаются, будут лишь усложнять положение дел. При наличии незаконных строений право переуступки не оформляется.

Несмотря на указанные ситуации, не все потеряно. Даже если ваш случай нельзя назвать классическим, найти выход можно. В этом помогут профессиональные юристы, которые занимаются оформлением права переуступки в нестандартных ситуациях.

В случае, если в договоре есть пункт запрета на переуступку или арендатор планирует строить дом на земле сельскохозяйственного назначения, можно поменять договор. Профессионал справится с процедурой быстро и грамотно. В случае, если на наделе есть незаконные постройки, их необходимо ликвидировать либо узаконить в соответствии с предписаниями.

Право переуступки не оформляется в случае, если на надел наложено обременение. Как правило, так происходит в трех случаях:

1. Имущество не зарегистрировано.
2. На имущество наложен арест.
3. В настоящий момент идет судебное разбирательство, касающееся земельного надела.

Эти вопросы решаемы — просто нужно дождаться, пока они урегулируются. При этом арендатору следует обращать внимание на количество сложностей, препятствующих заключению договора. Если договор на право переоформления заключаете вы, постарайтесь избежать следующих ситуаций:

• у первого арендатора есть долги за оплату аренды;
• вам предлагают заключить договор переуступки аренды на более длительный срок, нежели первоначальный договор;
• вам предлагают передать право на временное пользование более чем на 5 лет без ведома собственника — в этом случае потребуется его согласие и присутствие при сделке.

Любые процедуры, которые осложнены и вызывают вопросы, лучше выполнять в присутствии юриста, или с помощью его консультаций в режиме онлайн. Если вы правильно выберете специалиста, то сможете защитить свои интересы и будете уверены в законности совершенной сделки.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

Как переуступить право аренды другому лицу

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ.

Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

Суть процедуры

Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу. При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество.

В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.

Основной особенностью подобной сделки можно назвать сохранение всех пунктов, указанных в соглашении о найме земли. Иными словами, переуступка осуществляется на тех же самых условиях, что были оговорены между собственником участка и первоначальным нанимателем.

Чаще всего процедура требуется в случаях, когда здания, расположенные на арендованной земельной площади, куплены третьим лицом. Также передача прав возможна в следующих ситуациях:

• арендатор утратил необходимость в использовании земли, но в договоре не предусмотрен пункт о досрочном расторжении соглашения и соответственно прекращение аренды исключено;
• наниматель не имеет более возможности выплачивать стоимость аренды, но сложить обязанности раньше окончания установленного срока, соглашением не предусмотрено;
• собственник земли, иными словами арендодатель, по каким-либо причинам желает передать право аренды на имущество иному гражданину или организации.

Срок переуступки не может превышать общего периода аренды. При этом оформление сделки не требует присутствия собственника надела в случае, если передача прав и обязанностей относительно земли совершается на период менее 5 лет. В иной ситуации уведомление владельца территории необходимо и процедура может быть осуществлена лишь с его согласия.

Следует оговорить ситуации, когда переход прав аренды не допускается. Подобное возможно в следующих случаях:

1. если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;
2. если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.

Процедура переуступки регламентированастатьей 615 Гражданского Кодекса и статьей 22 ЗК РФ, где озвучиваются положения о вариантахпередачи права аренды на землю.

Стороны процедуры

Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо. Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли. При этом собственникимеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.

Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.

На что стоит обратить внимание

Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:

1. Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
2. Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.

От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором — по ней начисляется налог.

Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами. В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту. В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.

Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды

Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.

Бланк договора переуступки земельного участка

Договор переуступки ЗУ подойдет как физическим лицам для строительства дома, так и юридическим для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Прежде убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)

После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Обратимся к образцу.

Образец шаблона

Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.

Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения.

В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится. Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.

Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.

Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.

Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору. Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере.

Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.

Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.

Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю

Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение. Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).
Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме.

Важно отправить письмо с отметкой о вручении.

Бланк договора переуступки земельного участка

Договор переуступки ЗУ подойдет как физическим лицам для строительства дома, так и юридическим для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Прежде убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)

После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Обратимся к образцу.

Пример заполнения

Шапка документа заполняется двумя сторонами соглашения — для физических лиц нужно указать паспорта и ФИО, для юридических — название компании, лицо, представляющее её интересы и документ, дающий полномочия выступать от организации.

Основной текст о переуступке гласит о передаче прав новому арендодателю с сохранением всех условий. Главными пунктами можно выделить:

• отсутствие задолженности по арендной плате;
• гарантия юридической чистоты сделки и низкие риски;
• срок аренды и платежи от нового нанимателя должны поступать только после официального оформления настоящего соглашения;
• оплата регистрации в Росреестре оговаривается в рамках бланка.

Подписав соглашение прежний арендатор должен письменно известить владельца об изменении арендатора. Сразу после регистрации лишнее звено в этой цепочке исключается и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.