Аренда нежилого помещения в жилом доме

Один из вариантов заработать деньги — купить коммерческую недвижимость и сдавать её в аренду. Однако значительная часть сделок аренды нежилой недвижимости находится «в тени». В этой статье мы расскажем, как осуществлять «белую» аренду нежилых помещений.

Что такое нежилое помещение?

В отличие от жилых помещений, главное назначение которых — проживание граждан, нежилые помещения предназначаются преимущественно для коммерческих целей, по месту жительства в нежилых объектах не регистрируют. В нежилых зданиях чаще всего располагаются кафе, магазины, офисы и частные клиники. Собственник может перевести жилое помещение в нежилое и наоборот, если он соблюдает нормы законодательства.

Какие налоги необходимо заплатить?

Приобретают и сдают нежилое помещение в аренду, чтобы вести предпринимательскую деятельность, не только юридические, но и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Перечень подлежащих к уплате налогов определяется статусом арендодателя как налогоплательщика и выбранной системой налогообложения.

Использование патента на арендную деятельность

Отдельные граждане в статусе ИП, которые соответствуют установленным законодательством критериям, могут воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН). ПСН вводят региональные органы власти на своей территории, они же определяют конкретный перечень облагаемых видов деятельности и устанавливают по ним размер потенциально возможного годового дохода. Исходя из этого размера рассчитывается стоимость патента, которая и будет налогом при ПСН.

Патент выдаёт инспекция Федеральной налоговой службы в течение 5 рабочих дней со дня получения заявки на патент. Срок его действия варьируется в пределах от 1 до 12 месяцев в течение одного календарного года.

Плюсы ПСН:

размер налога не зависит от фактического дохода: если удастся заработать больше, стоимость патента не изменится

Минусы этого инструмента в том, что он не подходит для профессиональных инвесторов в недвижимость. Также, если помещение, сдаваемое в аренду, было продано или договор аренды был прекращён по любым основаниям, то стоимость патента не возвращается.

Каков порядок оплаты патента для индивидуального предпринимателя?

Процедура оплаты налога при ПСН (стоимости патента) зависит от срока, на который он выдан:

1 До 6 месяцев: оплату производят в полном объёме в любое время не позднее срока окончания действия патента.

2 Свыше 6 месяцев: треть суммы оплачивают в течение 90 календарных дней с момента начала действия патента, а оставшуюся часть — не позднее срока его окончания.

Какие предусмотрены штрафы за неуплату налогов при передаче нежилого помещения в аренду?

Халатное отношение к уплате налогов — самое распространённое нарушение собственников недвижимости. Если факт сдачи имущества в аренду скрывался, это наказывается взысканием полной суммы подлежащих к уплате налогов, а также штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. Если контролирующие органы докажут, что арендодатель не платил налоги умышленно, то размер штрафа увеличится до 40%.

Кроме того, за неуплату налогов в установленные законодательством сроки начисляют и взыскивают пеню за каждый календарный день просрочки. За неуплату налогов в крупном и особо крупном размере предусмотрена также уголовная ответственность, в отдельных случаях вплоть до лишения свободы сроком до 6 лет, если налоговые органы установят, что кто-то сдаёт в аренду нежилое помещение, не платя при этом налоги.

Как законно передать нежилое помещение в субаренду?

Если арендатор передаёт помещение в аренду другому физическому или юридическому лицу, это называется субарендой. Чтобы законно передать помещение со статусом нежилого в субаренду, арендатор с субарендатором подписывают соответствующий договор субаренды. Для этого в соответствии со статьёй 615 ГК РФ необходимо согласие собственника (арендодателя) помещения, оно может быть выражено арендодателем в договоре аренды.

Если же в нём содержится запрет на субаренду, то передавать помещение в субаренду нельзя до внесения соответствующих изменений в договор и подписания с арендодателем дополнительного соглашения.

В договоре субаренды важно согласовать все условия, начиная с того, каким бизнесом будет заниматься субарендатор, заканчивая характеристиками помещения и режимом его уборки. Например, можно указать, в каком соотношении поделятся расходы сторон на коммунальные услуги.

Договор субаренды согласно статье 615 ГК РФ не должен превышать срок договора аренды. При этом, если арендатор расторгает договор аренды досрочно, то по статье 618 ГК РФ субаренда также прекращается, а субарендатор может заключить новый договор уже с собственником помещения. Договор субаренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если его срок превышает 1 год.

Расторгнуть договор субаренды можно как по соглашению сторон, так и через суд.

Особенности аренды квартиры под офис. Ограничения, нюансы заключения договора, налогообложение

Аренда офисного помещения в бизнес-центре – весьма дорогостоящее удовольствие. Снимать его могут позволить только успешные компании, а для стремящихся показать свой статус перед своими партнерами или конкурентами – такая стратегия просто является обязательной. Менее притязательные к демонстрации статуса предприятия арендуют под офис жилые помещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Можно ли снимать помещение в жилом доме для использования в качестве офисного?

Статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации относит к жилым помещениям жилые дома, квартиры, их обособленные части, а также комнаты. Использование жилых помещений в качестве офиса не противоречит действующему законодательству. Прямой запрет установлен только для размещения в них промышленных производств и гостиниц.

Ограничения

Согласно статье 17 ЖК РФ жилое помещение можно использовать для профессиональной деятельности при соблюдении следующих условий:

• Лицо проживает в нем на законных основаниях. Кроме права собственности законность проживания может быть подтверждена регистрацией в данном жилом помещении, родственными или близкими отношениями с собственником или ответственным квартиросъемщиком, а также договорами различного характера.
• Деятельность не нарушает права и законные интересы других граждан. Примером таких нарушений могут являться нарушение установленного уровня шума, искусственные ограничения на доступ к помещениям общего пользования, чрезмерная эксплуатация предпринимателем общего имущества или его повреждение.
• Деятельность не противоречит требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Способы использования

Как уже было отмечено, использование квартиры для офисных нужд связано с рядом существенных ограничений. В первую очередь они связаны с лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность с созданием или без создания юридического лица. Так, «офисом» индивидуального предпринимателя по умолчанию является помещение, в котором он зарегистрирован по месту проживания.

Для создания офиса в другой квартире ему следует заключить договор аренды, фактически проживать в ней, при необходимости получив там временную регистрацию, и получить согласие арендатора на организацию в квартире рабочих мест для своих сотрудников, если они не являются его близкими родственниками.

Если жилое помещение находится в долевой собственности, или законно используется другими лицами, то придется получать согласие всех совершеннолетних лиц указанных категорий.

Учредители и руководитель организации могут беспрепятственно определить местом её нахождения домашний адрес одного из них. На создание офисов в других жилых помещениях распространяются такие же правила, как и для ИП.

Перевод помещения в нежилой фонд

В связи с рассмотренными ограничениями наилучшим способом сдачи жилого помещения в аренду коммерческой организации под офисные нужды является его перевод в нежилой фонд. Порядок перевода определяется статьей 23 ЖК РФ.

Решение о переводе жилого помещения в нежилое и обратно может быть принято только органом местного самоуправления. Для этого собственник или уполномоченное им лицо, действующее на основании доверенности, должны направить в МФЦ или непосредственно в регистрационный орган следующие документы:

• Заявление о переводе помещения.
• Подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов. К ним относятся контракты, решения судов и другие документы, подтверждающие законность приобретения жилого помещения, а также выписка из Единого государственного реестра прав. Срок действия последнего документа – 1 месяц со дня получения, остальные документы действуют бессрочно.
• Проект переустройства или перепланировки, если такие действия предполагаются.
• Протокол общего собрания собственников помещений, если в нежилой фонд переводится помещение многоквартирного дома.
• Согласие всех собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению, то есть имеют общие стены или расположены непосредственно над или под ним.

Срок рассмотрения документов органом местного самоуправления – 45 дней.

Требования к арендуемой площади

Общие требования к такому помещению соответствуют требованиям, которым в целом должно отвечать жилое помещение. Они установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В них указаны необходимые параметры, связанные со строительством и инженерным оснащением жилых помещений всех видов.

Особенности заключения договора

Заключая договор аренды жилого помещения под офисные нужды, необходимо отразить в нем двойственность возникающих отношений.

С одной стороны, как собственно соглашение об условиях аренды оно должно содержать все положения, предусмотренные главой 34 ГК РФ. С другой – арендатор обязуется проживать в этом помещении, что сближает этот вид правоотношений с наймом жилого помещения, который подпадает под регулирование главы 35 ГК РФ.

В связи с этим он должен содержать следующие обязательные положения:

• стороны сделки;
• предмет договора и данные, позволяющие точно установить объект аренды – фактический адрес, общая площадь, кадастровые данные, назначение;
• перечень лиц, которым арендодатель разрешает проживать в жилом помещении;
• согласие арендодателя на создание рабочих мест для нужд конкретных организации или ИП;
• срок аренды (как оформить краткосрочную аренду?);
• стоимость аренды, периодичность её внесения и возможность пересмотра в период действия договора аренды помещения под офис;
• распределение между сторонами расходов по содержанию имуществом;
• условия досрочного прекращения действия договора по инициативе одной из сторон;
• ответственность сторон за нарушение условий сделки.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Особенности налогообложения для физических и юридических лиц

Особенности налогообложения аренды жилого помещения зависят от того, в каком качестве выступает арендатор – как обычное физическое лицо или как организация или ИП.

Если физическое лицо самостоятельно заключает договор и оплачивает аренду офиса, а работодатель только компенсирует ему понесенные расходы, тогда с размера компенсации необходимо уплатить налог на доходы физических лиц и страховые взносы.

По уменьшению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль и УСН на сумму такой компенсации сложилась спорная практика. В случае полного учета таких затрат, организация должна быть готова к арбитражному спору. Оптимальным вариантом в таком случае видится простое увеличение заработной платы работника на сумму арендной платы.

Возможность оплаты организацией за жилье работника непосредственно арендодателю должна быть прописана в трудовом договоре. Она относится к оплате труда в натуральной форме и не может превышать 20% от суммы зарплаты работника.

Доход работника в виде уплачиваемой за него арендной платы подлежит обложению налогом на доходы физических лиц и страховыми взносами в общем порядке. Возможность уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и УСН здесь также ограничены.