Как быстро можно продать квартиру после покупки

Можно ли продать квартиру после покупки? Да. Но при условии, что вы грамотно подойдете к процессу: учтете финансовые и юридические риски. Как это сделать, читайте в нашем материале.

Когда можно продавать

Законодательство РФ никак не регламентирует срок от момента покупки квартиры до момента ее последующей продажи. С 2016 до 2020 года установлено, чтобы освободить от налогообложения доход от продажи квартиры, она должна находиться в собственности не менее пяти лет. С 2020 года срок сокращается до трех лет.

Главным условием для подписания договора купли-продажи в таких случаях является полный переход права собственности на реализуемую недвижимость.

При этом в обязательном порядке должны быть соблюдены несколько правил:

• квартира не должна быть в залоге и на ней не должно числиться никаких обременений (т.е. квартира, как минимум, не находится в ипотеке);
• в числе собственников не должно быть несовершеннолетних лиц;
• продавец имеет подтверждение своих прав на собственность (квартира должна пройти регистрацию в Росреестре).

При соблюдении всех этих формальностей реализовывать недвижимость можно в любое время. Но прежде чем принимать решение о продаже, владельцу нужно подумать об экономической целесообразности такой сделки (с продажи недвижимости придется заплатить налог) и возможных убытках при неправильном оформлении документов.

Налогообложение сделок с недвижимостью и льготы

Деньги от продажи жилья считаются доходом, и с них чаще всего приходится уплачивать НДФЛ. Получить законное освобождение от налога при реализации собственного жилья можно в двух случаях:

• если цена проданного имущества не превышает 1 миллион рублей;
• если квартира или дом приобретались не ранее, чем за 5 лет до момента ее продажи.

Срок в 5 лет, установленный для сделок с приобретенной недвижимостью, не касаются случаев, когда:

• жилье получено в наследство от родственников или других лиц;
• квартира была подарена близким родственником или куплена у него;
• право на недвижимость получено в результате приватизации до 01.01.2016 года.

В этих четырех случаях действует правило 3 лет, то есть срок для применения льготы остался на прежнем уровне. НДФЛ с продажи такой собственности не уплачивается.

Все остальные ситуации подразумевают, что полученный доход отражается в налоговой декларации за текущий год и облагается НДФЛ по ставке 13%. Однако налог при продаже квартиры определяется в разных случаях по-разному.

Две сделки в одном налоговом периоде

То есть один и тот же человек выступает в роли покупателя и продавца. Для правильного определения налогооблагаемой базы он может:

• оформить налоговый вычет, положенный ему как покупателю на сумму, потраченную на покупку жилья;
• оформить налоговый вычет либо на 1 млн рублей, либо на цену приобретения, уплаченную за проданную квартиру.

Разумеется, что к декларации будут приложены все документы, подтверждающие понесенные расходы.

Важно! Избежать уплаты налога путем искусственного занижения цены в договоре купли-продажи не удастся. Если стоимость жилья оказывается меньше его кадастровой стоимости с применением понижающего коэффициента 0,7, налогооблагаемая база будет рассчитана именно по этой формуле.

Скрывать реальный доход невыгодно как продавцу, так и покупателю, ведь он уменьшает свой налоговый вычет с покупки.

Жилье продано по цене, отличающейся от цены приобретения

В такой ситуации подается также одна декларация с отражением в ней разрешенных вычетов. В итоге заплатить налог придется с разницы между суммой покупки и реализации.

Недвижимость куплена и продана впоследствии в разные налоговые периоды. В таком случае будут поданы две декларации за два года с указанием в них соответствующих льгот.

Особые случаи при налогообложении

При расчете НДФЛ после продажи квартиры есть много нюансов, зависящих от конкретной ситуации.

• Например, как быть, если жилье приобреталось на средства от материнского капитала?
• Через сколько после покупки можно продать квартиру, взятую в ипотеку?
• С какой даты отсчитывается пятилетний срок, после которого продавец освобождается от налога?

При вложении в приобретение недвижимости материнского капитала (сегодня его размер составляет 453 тыс. рублей) доход, полученный от ее продажи уменьшается на сумму социальной государственной помощи. Остальное будет облагаться налогом, если не соблюдены условия по срокам и цене сделки.

При этом продавцу придется запрашивать разрешение на реализацию от органов опеки и попечительства (до момента совершеннолетия детей). Получить согласие на продажу можно только при соблюдении интересов ребенка и обеспечения ему советующих условий проживания.

Продать квартиру, взятую под ипотечное кредитование, немного сложнее, ведь она находится в залоге у банка. Здесь возможны несколько вариантов:

• жилье выкупает сама кредитная организация;
• по договоренности покупатель оплачивает остаток долга и разницу отдает продавцу;
• ипотека переводится на покупателя.

Налогообложение продавца при этом рассчитывается на общих основаниях, как разница между его доходом от продажи и расходами.

После того, когда вы оценили финансовые риски при продаже квартиры, не забудьте подготовить документы – начиная от паспортов и заканчивая выпиской из ЕГРН. Подробнее о необходимом пакете документов читайте в материале «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Для чего нужна выписка из ЕГРН при продаже квартиры

Выписка из ЕГРН — необходимый документ при совершении любых юридических действий с недвижимостью, в том числе для продажи. Этот документ позволяет сверить список собственников, установить законных владельцев и узнать о наличии обременений и ограничений.

Если хотите сохранить время и сэкономить, закажите выписку на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Для этого необходимо указать адрес объекта или кадастровый номер. Документ будет заверен электронной подписью Росреестра. Это значит, что он будет иметь юридическую силу при предъявлении в различные инстанции.

По закону: сколько нельзя продавать квартиру после покупки

Российским законодательством не установлены ограничения касательно сроков реализации вновь приобретенной недвижимости — продавать квартиру можно хоть в день покупки. Однако российские власти с целью борьбы со случаями спекуляции на рынке, когда недвижимость скупается по низкой цене и сразу же выставляется на продажу по более высокой, ввели ограничения.

Согласно федеральному законодательству при продаже квартиры в первые 5 лет после ее приобретения необходимо уплатить налог в размере 13%. Таким образом, если собственник решит реализовать квартиру ранее установленного срока, то закон будет расценивать это как стремление получить выгоду.

Как можно законно избежать платежей

Если жилье было получено в дар от близкого родственника, избежать уплаты НДФЛ можно будет по прошествии 3-летнего периода с даты оформления права собственности. Правило 3-х лет распространяется также на квартиры, полученные по наследству и в случае пожизненной ренты.

На необходимость перечислять государству 13% от прибыли влияет также стоимость квартиры. Так, если в договоре купли-продажи указана стоимость менее 1 млн рублей, налог не взимается. Зачастую граждане в попытке уклониться от налогов указывают в ДКП недостоверную стоимость.

Поступать таким образом настоятельно не рекомендуется, поскольку уклонение от уплаты налогов чревато еще большими расходами.

Кто может продать квартиру после покупки: налоговые льготы

Рассмотрим ситуации, когда граждане освобождаются от налогов:

• продается единственное жилье с целью приобретения другого;
• доход от продажи меньше или равен затратам на приобретение (данный факт должен быть подтвержден документально);
• квартира приобреталась в рамках приватизации.

В отношении пенсионеров, многодетных матерей и других незащищенных слоев населения при продаже ими недвижимости закон не предусматривает специальных налоговых льгот.

Чтобы продать квартиру сразу после покупки и не отчислять при этом НДФЛ, можно воспользоваться правом на налоговый вычет.

Законодателями предусмотрена возможность сокращения суммы налога от доходов граждан при продаже недвижимого имущества — это налоговый вычет, которым физлицо получает право воспользоваться ежегодно. Так, доходы от реализации квартиры можно уменьшить на сумму расходов при покупке. Следует учитывать, что дисконт агентства недвижимости, которое официально выступает посредником на сделке, может быть заявлен как расходы по покупке. Данная сумма вычитается из продажной стоимости и не должна облагаться налогом.

Кирилл Романов
Руководитель юридического отдела Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Через сколько продать квартиру после покупки: особенности продажи для ИП

В отношении юрлиц налоговые правила несколько отличаются. Так, индивидуальные предприниматели платят в казну 6% при продаже объекта, находящегося в собственности. При этом стоит помнить о налоге на имущество и учитывать это обстоятельство, принимая решение.

В агентство «Белый дом» обратился клиент, которому нужно было срочно продать 4-х комнатную квартиру в центре Москвы. Главный запрос заключался в том, сможет ли наш центр реализовать сделку на законных основаниях, максимально снизив при этом налоговую нагрузку.

Специалисты агентства ознакомились с документами на объект и предложили клиенту пойти по пути образования юридического лица исключительно с целью продажи квартиры. В результате сделки по продаже квартиры, стоимость которой согласно оценке составляла 10 млн рублей, требуется уплатить налог в размере 360 тысяч рублей вместо 780 тысяч.

Продать квартиру быстро после покупки можно, но правильно оценить плюсы и минусы быстрой операции и применить законные основания для снижения налогового давления сможет далеко не каждый собственник. Чтобы в кратчайшие сроки выйти на сделку и выручить хорошие деньги за жилье, стоит поискать авторитетного посредника. Центр недвижимости «Белый дом» ждет вас, с нами безопасно!

Возможно, вас заинтересует:

Что важно знать владельцу о том, через сколько можно продавать квартиру после покупки, и о порядке налогообложения?

Нередко возникают обстоятельства, требующие продать только что купленную квартиру.

Иногда граждане инвестируют свободные деньги в недвижимость для последующей перепродажи.

Такие действия не запрещены законодательством, но в данном случае на продавцов жилья распространяются некоторые ограничения. Подробнее об этом в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Через какое время начать распоряжаться недвижимостью, купив её — можно ли сразу и когда лучше?

После подписания сторонами договора купли-продажи (ДКП), на основании статьи 549 ГК РФ, сделка считается совершённой. Но это ещё не даёт оснований для распоряжения приобретённой недвижимостью, так как согласно нормам статей 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ и Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г., договор приобретает юридическую силу только после регистрации.

Регистрация проводится для внесения сведений о проведённой сделке и переходе права собственности на квартиру. Эта процедура может длиться до 1 календарного месяца, а в случае выявления нарушений – до 3 месяцев.

После того как она завершится, покупатель получит на руки:

• договор с отметкой о регистрации сделки;
• выписку из ЕГРН.

Этот момент считается официальным вступлением покупателя в права собственности на приобретённый объект. Он получает право распоряжаться квартирой, в том числе – продавать её. Соответственно, оформить новый договор с покупателем квартиры он может в тот же день.

Сократить сроки регистрации сделки до 10 дней можно, если стороны обратятся в МФЦ одновременно, а нотариально удостоверенный договор будет зарегистрирован через 3 дня.

Если, купив квартиру, лицо, вступившее в права собственности, намеревается сразу же её продать, то ему следует последовательно совершить те же действия, которые он только что совершил, покупая квартиру, но теперь – с позиции продавца. При этом у него появляется новое обязательство – уплата НДФЛ за продажу недавно купленного жилого помещения.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Порядок уплаты НДФЛ по действующему законодательству

Единственное ограничение на сделки с недвижимостью, только что приобретённой в собственность, возникает со стороны Налогового кодекса. Нормы налогообложения граждан предусматривают удержание налога с доходов физических лиц (НДФЛ) при продаже ими недвижимости.

На основании Федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», принятого 29.11.14 г. налогом облагаются продавцы, если объекты:

1. Находились у них в собственности не менее трёх лет, но при условии, что право собственности на них возникло до 1.01.16 г.
2. Находились в собственности не менее пяти лет, если право собственности возникло после 01.16 г.

В первом случае налог с продажи недвижимости для граждан, которые приобрели её до начала 2016 года, в текущем, 2019 году уплачивать не надо, так как прошло 3 года. Соответственно, они могут осуществлять сделки без налогообложения объектов.

Во втором случае, при оформлении права собственности с начала 2016 года, граждане попадают под нормы вступивших в силу изменений налогового законодательства. Это означает, что удержание НДФЛ в случае продаже квартир и иной недвижимости для них актуально до января 2021 года.

Существуют ли исключения, отменяющие НДФЛ с продажи купленного жилья?

Некоторые собственники недавно приобретённого жилья задаются вопросом о возможных исключениях, которые налоговое законодательство внесло для какой-либо категории продавцов недвижимости. На этот вопрос можно ответить только отрицательно. Налогообложению подлежат все объекты, приобретённые с начала 2016 года, в том числе:

• купленные в ипотеку;
• приобретённые на материнский капитал;
• принадлежащие многодетным, малоимущим гражданам, пенсионерам и инвалидам.

НДФЛ уплачивают все, кроме лиц, срок владения недвижимостью которых, установлен нормами законодательства.

Сколько составляет налог?

Налог рассчитывается с общей стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи.

К расчёту принимается, в том числе, сумма аванса или задатка, если предоплата взималась продавцом. Удержание составляет 13% стоимости жилья, превышающей 1 000 000 рублей. То есть, с общей цены квартиры, по которой она продавалась согласно ДКП, вычитается 1 000 000 рублей.

Например, если её полная цена составляла 6 миллионов рублей, то налог удерживается с 5 миллионов.

Рассчитывают его по следующей формуле:

где ЦН – полная цена объекта недвижимости.

В нашем случае расчеты будут выглядеть следующим образом:

(6 000 000 – 1 000 000) : 100 х 13.

Соответственно, к удержанию будет представлена налоговая сумма в 650 тысяч рублей.

Сведения о сделке передаются в территориальное отделение ФНС из Росреестра, в процессе регистрации сделки.

Для того чтобы уплатить НДФЛ, продавцу следует после проведения купли-продажи:

1. Самостоятельно обратиться в территориальное отделение налоговой службы.
2. Заполнить налоговую декларацию и подать её в территориальное отделение ФНС.
3. Уплатить в кассу сумму налога, сохранить чек.

Так как сумма налогового удержания немалая, многие продавцы, пытаясь её занизить и уменьшить сумму НДФЛ, убеждают покупателей внести в ДКП другую, уменьшенную стоимость квартиры. Этого делать нельзя ни в коем случае, ведь у продавца остаётся право расторгнуть договор. В случае расторжения сделки, недобросовестный продавец может вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.

Уклонение от уплаты налогов является преступлением, за которое вменяется как административная, так и уголовная ответственность.

Если стоимость квартиры или её доли не превышает 1 000 000 рублей, или равна ей, то налог не удерживается, и собственник такого бюджетного жилья ничего не будет уплачивать государству.