Договор купли продажи доли квартиры без нотариуса

Условия оформления сделок купли-продажи долей с 31.07.2019 г. упростились. Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности, определяется согласно п.

1 ст. 42 закона №218-ФЗ «О госрегистрации» от 13.07.2015 г. Если сделка касается всех долей в объекте недвижимости, нотариус для заверения договора не потребуется.

При покупке одной или некоторых долей в имуществе обращение в нотариальную контору становится обязательным. Если впереди ждет продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, стоит внимательнее изучить правила оформления и уточнить расходы на нотариуса, если его услуги обязательны.

Нужен ли нотариус при оформлении договора купли-продажи долей в квартире

Ответ на вопрос об обязательности услуг нотариуса максимально развернуто представлен в п. 1 ст. 42 закона «О госрегистрации».

Нотариальное заверение необязательно, если в рамках одного договора купли-продажи продается квартира, где все собственники:

• Совершеннолетние;
• Дееспособные;
• Согласны с отчуждением имущества.

Если все условия выполнены, договор заключается самостоятельно, а пакет документов передается в Росреестр для регистрации.

С несовершеннолетними детьми

Разъяснения относительно особенностей оформления сделок с несовершеннолетними содержит ст. 54 закона №218-ФЗ от 13.07.2015. В положениях статьи о регистрации собственности лицом, действующим на правах опеки, указано, что имущество ребенка или ограниченно дееспособного человека, отчуждается исключительно с привлечением нотариуса и нотариальным заверением.

Если договор о продаже доли несовершеннолетнего не заверен в нотариальной конторе, Росреестр может отказаться его принимать к регистрации.

При продаже долей в совместной собственности

Если имущество приобретено супругами в годы брака, оно относится к совместной долевой собственности без определения размера доли каждого. Для владельцев совместной собственности нотариус для оформления договора не требуется, однако при отчуждении жилплощади понадобится получить нотариальное согласие супруга.

При совместной покупке супругами нотариус также не привлекается, но если муж и жена приобретают квартиру в качестве собственников ее долей с регистрацией общей долевой собственности, нотариальное заверение становится обязательным.

Самостоятельное оформление сделки без нотариуса

Стороны могут самостоятельно составить и подписать договор купли-продажи, если выполнены основные условия – продажа всей квартиры в рамках одного договора, где продавцами выступают исключительно дееспособные и совершеннолетние лица.

Для самостоятельной подготовки документа рекомендуется использовать образец.

К основным реквизитам документа относят:

• дата и место заключения;
• сведения об участниках сделки (ФИО, дата рождения, адрес, паспорт);
• описание отчуждаемого объекта недвижимости (адрес расположения, количество комнат, площадь, этаж);
• условия сделки (стоимость, порядок расчетов);
• сроки передачи недвижимости;
• ответственность сторон;
• подписи покупателя и продавца.

Шаг 1. Сбор документов

Задача нотариуса – контроль за соблюдением законности сделки и соответствие заверяемого договора действующим нормам закона.

Перед составлением документа нотариус потребует предъявить подтверждающие документы:

• выписка ЕГРН по каждой отчуждаемой доле;
• документ, давший основания для переоформления собственности (договор купли-продажи);
• паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
• техпаспорт на объект недвижимости;
• выписка из домовой книги (справка о зарегистрированных жильцах или их отсутствии).

Нотариус может запросить дополнительные документы, если какая-либо из долей находится в совместной собственности или отчуждают доли несовершеннолетних.

К дополнительно запрашиваемым документам относят:

• нотариальная доверенность, выданная представителю одного из участников;
• судебное решение, подтверждающее эмансипацию ребенка;
• решение суда о признании продавца или покупателя недееспособным и назначении попечителя (опекуна).

Что из документов понадобится дополнительно, следует узнавать накануне сделки, иначе нотариус откажется заверять соглашение.

Шаг 2. Визит к нотариусу

В назначенный день стороны являются с подготовленным пакетом документации в нотариальную контору для подписания договора купли-продажи.

В обязанности нотариуса, заверяющего договор отчуждения, входит целый комплекс действий:

1. Сверяет текст договора с действующими законодательными нормами.
2. Проверяет подписантов на дееспособность, адекватность, готовность к свободному волеизъявлению.
3. Проверяет на действительность и законность подготовленные для сделки документы.
4. Информирует о стоимости и реквизитах для перечисления пошлины и технических услуг.
5. Следит за тем, чтобы при подписании документов не нарушались принципы добровольности и законности.

Если сделка полностью отвечает требованиям законодательства, после подписания договора купли-продажи нотариус его заверяет, ставя подпись и печать.

Шаг 3. Оплата пошлины

К затратам на нотариуса относят пошлину за нотариальное заверение и технические услуги, связанные с составлением и подготовкой к подписанию документа.

Поскольку нотариальное заверение обойдется в достаточно крупную сумму, следует заранее договориться с покупателем, кто будет оплачивать оформление.

Шаг 4. Передача документации на регистрацию в Росреестр через нотариуса

Если все документы в порядке, и пошлина оплачена, пора передавать подписанный договор на регистрацию в Росреестр.

Поскольку сделка проводилась с привлечением нотариуса, именно ему передают функцию регистрации права собственности на нового собственника и взаимодействия с регистрирующим органом.

Ответы на частые вопросы

Необходимость в нотариальном заверении зависит от количества заключаемых договоров. Если каждая доля приобретается по отдельному договору, нотариус становится обязательным. Помимо этого, понадобится соблюсти процедуру предварительного уведомления другого собственника доли о намерении продать долю.

Если квартира находится в долевой собственности, рассылать уведомления другим владельцам следует только при отдельной продаже. Если все собственники участвуют в сделке и перечислены в качестве продавцов в едином договоре продажи, уведомление утрачивает смысл.

Хочу купить квартиру в личную собственность у нескольких владельцев. Можно ли обойтись без нотариуса?

Можно, если условия сделки соответствуют требованиям, указанным в п. 1 ст. 42 закона №218-ФЗ. Во избежание риска оспаривания сделок и признания их недействительными, следует привлекать к оформлению и юриста, и нотариуса.

Нужна ли помощь юриста

Любая сделка с недвижимостью требует особого внимания, поскольку на кону крупные суммы, выплачиваемые покупателем продавцу. Во избежание любых рисков, связанных с оспариванием договоров и претензиями бывших участников сделки, следует подключать к обсуждению условий соглашения высококвалифицированного юриста, имеющего опыт в жилищном праве.

Особое значение юридическая поддержка обретает, если стороны решили самостоятельно заключить сделку без нотариуса, и желают обезопасить себя от возможных претензий.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Купля-продажа доли в квартире в 2022 г. — разбираемся в каких случаях нотариус обязателен, а в каких нет + примеры

Здравствуйте. При моей работе я много раз наблюдала такую картину — сотрудники МФЦ отказывались принимать договор купли-продажи и требовали его в нотариально-заверенной форме. Иногда сотрудники были не правы, поэтому я хочу разобрать — в каких случаях при купле-продаже доли в квартире обязателен нотариус, а в каких нет.

Для наглядности указала примеры.

Я подготовила инфографику:

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Нотариус обязателен в таких ситуациях

1. Если квартирой владеют несколько собственников по долям (1/2, 1/3, 3/4 и т.п.; это долевая собственность) и один из этих собственников хочет продать свою долю кому-либо — нотариус обязателен (п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Неважно кому собственник собирается продать свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому, всю долю или только часть от неё и т.п. Запомните, раз продается доли в квартире, которая находится в долевой собственности — идём к нотариусу.

Пример №1 : Андрею, Оксане и Владимиру перешла квартира по наследству от отца. У каждого из них по 1/3 доли. Андрей решил продавать свою долю Оксане. В его ситуации обязателен нотариус. Без разницы продаст ли он долю Оксане или любому другому человеку.

Пример №2 : Олег со своей матерью купили квартиру на двоих. У Олега 1/3, у матери — 2/3. Потом Олег решил продать свою долю, чтобы купить себе целую квартиру.

Т.к. мать отказалась покупать долю, Олег нашёл покупателя по объявлению. Договор купли-продажи они оформляли у нотариуса, потому что таков закон.

И еще: когда Олег покупал эту квартиру с матерью, он находился в браке с Еленой. А значит его купленная доля считается совместной/общей собственностью обоих супругов, хоть и оформлена только на мужа — п. 2 ст.34 СК РФ.

Поэтому Елена должна оформить у нотариуса согласие на продажу.

Пример №3 : Супруги Марина и Дмитрий приватизировали квартиру на двоих — по 1/2 у каждого. Через какое-то время они начали разводиться. Дмитрий предложил Марине выкупить свою долю, потому что он решил уехать в другой город. Марина согласилась, и они пошли к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор купли-продажи.

Пример №4 : Максиму и Екатерине родители подарили квартиру, у каждого по 1/2. Позже Максим решил продать половину своей доли. Покупателя он нашел со стороны, т.к. Екатерина отказалась. Максим с покупателем пошли к нотариусу и оформили договор купли-продажи, где у Максима покупается доля в 1/4.

При продаже доли квартиры нотариус: 1) составит договор купли-продажи; 2) удостоверит на нем подписи от участников сделки; 3) подаст договор в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. Тарифы нотариусов за эти услуги подробно расписала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi.

Налог с продажи доли квартиры — в каких случаях от него можно освободится, как его правильно посчитать и как заплатить

Имеется в виду продажа именно доли, а не всей квартиры. Если квартира в совместной собственности, то доли у собственников не определены — п. 2 ст.

244 ГК РФ. Долю в такой квартире продать не получится. Ведь нельзя продать то, что не определено.

Поэтому супругам сначала придется перевести квартиру из совместной собственности в долевую собственность. И только потом можно продать долю.

Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, нужно оформить у нотариуса брачный договор (ст. 41 и ст. 42 СК РФ) или соглашение о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор дешевле. Доли можно указать в любой пропорции. Далее договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре.

После регистрации нужно снова обращаться к нотариусу, но уже удостоверить договор купли-продажи доли. Ведь квартира теперь в долевой собственности, а таком случае нотариус обязателен.

Пример №1 : Супруги Владимир и Алла купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать половину квартиры отцу Владимира, т.е. 1/2.

Для начала супруги пошли к нотариусу, где он составил и удостоверил им брачный договор. По этому договору квартира из совместной собственности переходит в долевую. Супруги определили доли по 1/2.

Отнесли этот договор на регистрацию в МФЦ. Теперь они могут продать половину квартиры. Т.е.

они снова пошли к нотариусу, и уже оформили договор купли-продажи, где каждый из супругов продает по 1/4. Так и получилось, что отец Владимира купил 1/2 квартиры.

Пример №2 (исключение) : Супруги Андрей и Светлана купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать квартиру и купить более просторную. Нашли покупателей по объявлению. Так как они продают всю квартиру, то нотариус им не нужен. Договор купли-продажи достаточно в простой форме.

Если же супруги хотят продать сразу ВСЮ квартиру, то нотариус НЕ обязателен. Об этом я писала в начале статьи.

Артур с супругой Мариной и братом Андреем купили квартиру. У Андрея доля в 1/3 в его личной собственности, а оставшеюся долю в 2/3 супруги оформили в совместную собственность, а не по 1/3 каждому. Так можно. Потом супруги захотели продавать свою долю. Нет разницы кому они её продадут, но договор им потребуется только нотариальный.

Выписка из ЕГРН на квартиру — что это за документ и для чего нужен

Случай когда нотариус не обязателен и договор купли-продажи подойдет в простой форме

Если квартирой владеет один собственник и он продает в ней долю — нотариус НЕ обязателен. Не важно кому собственник квартиры продает долю — договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой форме. Простая форма — это когда договор просто напечатан на листе А4.

Составляйте договор купли-продажи у юриста — подробности.

Такое же мнение у Росреестра, который разобрал вышеуказанный случай здесь. Цитата — «Положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в ЕДИНОЛИЧНОЙ собственности, не применяются.»

Пример №1 : Василий купил квартиру до брака и решил продать долю в 1/3 своему брату. К нотариусу им идти необязательно, поэтому им договор купли-продажи составил юрист. Супруга Василия к данной квартире не имеет никакого отношения, ведь он купил её до брака с ней, а значит и согласие её не требуется.

Пример №2 : Когда Марина была в браке, ей родители подарили квартиру. Она единственный собственник. Теперь она хочет подарить долю в ней своему сыну. Марине необязательно идти к нотариусу, т.к. она единственный собственник и супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.

Пример №3 : Людмиле в браке квартира досталась по наследству от матери, она единственный собственник. Если она захочет продать долю в ней (без разницы кому), то нотариус необязателен. Ее супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.

Во многих статьях в интернете пишут, что якобы всегда требуется нотариус при любой сделке купли-продажи доли. Это не так. Я специально задала вопрос в Росреестр — ответы ниже.

Сотрудники МФЦ часто требуют нотариально заверенный договор в тех случаях, когда он необязателен. Вообще в МФЦ обязаны принять договора в любом виде, ведь они лишь посредники и должны передать документы в Регистрационную палату. Только регистратор может отказать в регистрации сделки.

Ответы с Росреестра

Москвы

Санкт-Петербурга

Если у Вас договор купли-продажи доли подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблоны договоров в интернете или составлять его самому. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка продажи уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае.

Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на вашу ситуацию, учтёт все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п.

6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Добрый день, Светлана!
Только у Вас нашла четкий ответ на мой вопрос. По схеме: Один единоличный собственник продает долю по простой письменной форме, без нотариуса.
Так и было.

Была квартира в единоличной собственности. Продана доля 22/100 другому лицу. Зарегистрирована в росреестре.

Теперь тот собственник (владелец 22/100) продает свои доли третьему лицу, для чего обратился к нотариусу. И! Нотариус утверждает, что «ваша сделка была не законна». Он в панике, его покупатель тоже.

Причем нотариус тоже ссылается на п.1.1. ст.42 218-ФЗ.
Как «прочитать» эту норму закона правильно?

Здравствуйте, Ольга. Не переживайте, у вас все законно. И ничего оспаривать не будут. Идите к другому нотариусу.

Объясню. П.1.1. ст.42 218-ФЗ — «Сделки по отчуждению долей В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению».

Общая собственность — это когда недвижимостью владеют несколько человек. Общая собственность бывает долевой (где доли определены) или совместной (доли не определены) — ст. 244 ГК.

Когда в квартире несколько собственников (т.е. квартира в общей собственности) и один из них продает свою долю (это доля в общей собственности), нужен нотариальный договор. Когда квартирой владеет один человек, то она не в общей собственности, а в личной (индивидуальной).

Раз доля продается с личной собственности (не общей), то договор подойдет в простой форме. Когда у Вас сделка прошла, то квартира с личной собственности (один собственник) стала в общей собственности (несколько собственников).

Не указан случай, когда все собственники долей продают свои доли. В этом случае нотариус не обязателен.
В ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости указано: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;».

Здравствуйте, Алексей. Вы правы. Просто здесь статья про куплю-продажу доли, а не долей. У нас есть отдельная статья — в каких случаях обязателен нотариус при купли-продаже квартиры.

Здравствуйте, у меня 3/4 доли в квартире, хотим с мужем купить у второго собственника 1/4 долю в этой квартире, нужно ли заверение договора у нотариуса?

Здравствуйте, Екатерина. Да, заверение договора обязательно.

Здравствуйте. У меня 1/2 доли в доме по наследству, вторая 1/2 у тети также по наследству, хочу купить у нее 1/2 долю по мат капу. Нужно ли удостоверение нотариуса при данной сделки.

Здравствуйте. Да, обязательно — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Как быть троим собственникам квартира в равных долях , двое за размен жилплощади и разъезд, один против .
Прядок оформления у нотариуса интересует , как отказнику предложить свои доли ?

Здравствуйте, Валерий. Обратитесь к нотариусу. Он пошлет отказнику письменное предложение о выкупе доли. Вам все равно придется обращаться к нотариусу, потому что договор купли-продлажи отдельной доли обязателен в нотариальной форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Инструкция я описала здесь — как продать свою долю.

Здравствуйте Светлана .
От чьего имени подаст нотариус письменное предложение ?
У нас две доли , у отказника третья, нотариусу придется составлять два письменных предложения от каждого собственника и направлять их отказнику ?
Я это имел в виду , когда задавал вопрос .

Да вашего имени, Вы же предлагаете отказнику выкупить свои доли. От каждого собственника свое письменное предложение.

Добрый день!
Немного запуталась с ипотекой. Поясните, пожалуйста. Отец и сын имеют доли в квартире. Отец хочет продать сыну долю. Сын будет платить ипотечными денежными средствами. Договор тоже нужен нотариальный? В данном случае подп. 5 п. 1.1. ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не подходит?

Здравствуйте, Арина. Подходит подп. 5 п. 1.1. ст. 42, поэтому ипотечный договор Вам не нужно удостоверять у нотариуса. А договор купли-продажи обязательно удостоверяем.

Добрый день, Светлана!
Перелопатил множество сайтов, но не нашёл ответ со ссылкой на источник (везде сплошной копипаст, только на Вас надежда): какова минимальная доля комнаты, которую можно продать? Поясню. Три комнаты в коммуналке — у жены в двух комнатах по 1/5, у меня в третьей. Все три доли менее 4-х м.

кв. Остальные 4/5 принадлежат дочери. Имеем ли мы право продать свои доли не ей? Вопрос сугубо теоретический.

Надеемся получить вид на жительство за рубежом. Когда возникнет вопрос о пособии по старости и пр. — нам могут сказать: продайте свою недвижимость в России, и живите на эти деньги.

Если я правильно понимаю ситуацию, то ответ мой будет таков -запрещено продавать доли менее 4-х м. кв., хоть их и три. А дочь пока не может купить эти доли.

Встречал голословные утверждения, что в Москве минимальная доля жилой площади, которую можно продать -10 м.кв. Так ли это? Спасибо!

Здравствуйте, Александр. Вы путаете понятия. По закону доля — это НЕ часть недвижимости, которая считается в квадратах.

ЭТО ДОЛЯ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЭТУ НЕДВИЖИМОСТЬ. Простые граждане считают квадраты с доли когда им нужно определить проживание. Поэтому по закону Вы можете продать любые свои доли кому-угодно — п.

2 ст. 246 ГК РФ. Не имеет значение их размер.

Только на практике не все так радужно. Во-первых, дочь имеет преимущественное право покупки — ст. 250 ГК РФ.

Во-вторых, трудно будет найти покупателя.

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

В большинстве случаев участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью не является обязательным и вполне достаточно обычного договора купли-продажи, составленного в простой письменной форме. Но существует несколько исключений, при которых продажа не будет считаться действительной без нотариального заверения. К ним относятся ситуации, когда приобретаемое жилье находится в собственности у несовершеннолетних детей или граждан, признанных ограниченно дееспособными.

Также нотариальное сопровождение требуется, когда квартира оформлена в долевую собственность. Если пренебречь этим требованием, в дальнейшем Росреестр может отказать в перерегистрации права собственности, а сделка может быть оспорена в суде.

Когда точно можно обойтись без нотариуса?

Услуги нотариуса актуальны при покупке жилья на вторичном рынке. В случае, если вы приобретаете квартиру в новостройке или в строящемся доме, полный комплект документов оформляется застройщиком и банком. Дополнительные нотариальные действия в этой ситуации не требуются.

Что дает участие нотариуса?

В первую очередь, нотариальное сопровождение позволяет гарантировать юридическую корректность совершения сделки. Нотариус выступает в качестве независимого юриста, который подтверждает, что при заключении договора соблюдены нормы российского законодательства.

Перед тем как заверить договор, он обязательно перепроверит подлинность документов и удостоверится в соблюдении прав всех сторон сделки (в особенности, если среди них есть несовершеннолетние дети или ограниченно дееспособные граждане). При возникновении сомнений нотариус может дополнительно запросить документы в госорганах или воспользоваться федеральными базами данных (например, ЕГРН).

Такое внимание к деталям связано с тем, что нотариус не только рискует репутацией, но и материально отвечает за возможные ошибки при оформлении документов. Если продавец или покупатель понесли ущерб в результате его действий, они получают компенсацию за счет средств личного страхования нотариуса, региональных компенсационных фондов, а иногда и личного имущества нотариуса.

Кроме того, нотариальное сопровождение позволяет сэкономить время при купле-продаже квартиры. Если речь не идет о покупке квартиры в ипотеку (подробнее об этом можно прочитать здесь), составить договор и подать документы можно будет за одно посещение нотариальной конторы. При этом обращаться в другие ведомства, стоять в очередях в МФЦ не потребуется.

Все необходимые действия выполнит нотариус.

Отдельно стоит отметить, что заверенные договоры купли-продажи недвижимости регистрируются Росреестром в приоритетном порядке. Забрать готовый документ можно будет уже через 2-3 дня после его подачи (в обычной ситуации регистрация занимает до 10 дней).

Сколько стоит?

Стоимость нотариального сопровождения сделок с недвижимостью складывается из юридических услуг, связанных с подготовкой документов, и пошлин. Цена составления договора может отличаться в зависимости от региона и в среднем составляет от 3 до 10 тыс. рублей.

Непосредственно нотариальное заверение договора также производится не бесплатно. Конечная цена будет зависеть от того, кто заключает сделку, а также от стоимости жилья. Если сторонами являются близкие родственники (супруги, родители, дети и внуки), стоимость составит 3 тыс.

рублей плюс 0,2% от стоимости договора (при цене договора меньше 10 млн рублей) или 23 тыс. рублей плюс 0,1% от стоимости договора (при цене договора более 10 млн рублей).

В остальных случаях действуют другие тарифы. При продаже квартиры стоимостью менее 1 млн рублей, нотариальное заверение будет стоить 3 тыс. рублей плюс 0,4% от цены сделки. Если цена недвижимости находится в диапазоне от 1 до 10 млн рублей – 7 тыс. плюс 0,2%, а если более 10 млн рублей – 25 тыс. рублей плюс 0,1%.

Например, если вы продаете или покупаете квартиру стоимостью 8 млн рублей, пошлина составит 21 тыс. рублей.

Кроме того, отдельно придется оплатить пошлину за регистрацию договора купли-продажи в Росреестре (по состоянию на 2021 год составляет 2 тыс. рублей).

Какие существуют риски?

Нотариальное заверение сделки позволяет существенно снизить риски для обеих сторон сделки. Нотариусы позволяют исключить проблемы, связанные с непрофессиональным составлением документов и учесть все юридические тонкости.

Тем не менее, даже нотариус не может полностью гарантировать, что в дальнейшем сделка не будет оспорена в суде. Дело в том, что не всегда возможно достоверно выяснить все обстоятельства, при которых квартира оказалась в собственности у продавца. Даже безупречное оформление всех документов не может полностью гарантировать отсутствие у квартиры скрытых собственников (подробнее можно прочитать здесь) или защитить от недобросовестных действий продавца.

Подробнее о вопросах эксплуатации квартиры читайте на спроси.дом.рф.

Участие нотариуса в оформлении сделок купли-продажи долевой собственности

У многих, кто сталкивается с оформлением недвижимости, находящейся в долевой собственности, в связи с недавними изменениями в законодательстве возникают вопросы: в каких случаях необходимо обращаться к нотариусу, а когда сделку можно заключить в простой письменной форме – без нотариального удостоверения.

Федеральным законом от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ (далее – Закон № 172-ФЗ) была установлена обязательная нотариальная форма для сделок с долями. Затем Федеральным законом от 1 мая 2019 г.

№ 76-ФЗ (далее – Закон № 76-ФЗ) в том числе в Закон о госрегистрации недвижимости были внесены изменения, отменяющие обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.

Приведу примеры ситуаций, с которыми ко мне как адвокату наиболее часто обращаются доверители.

Первая: супруги собираются приобрести квартиру, собственниками которой в равных долях являются несколько человек. Требуется ли оформлять сделку у нотариуса?

В данной ситуации, если покупатели приобретают квартиру полностью (у всех сособственников), нотариус не требуется. Достаточно заключить договор в простой письменной форме и сдать его в МФЦ для регистрации перехода права собственности в Росреестре (ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).

Это стандартная ситуация. Если же среди сособственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица, необходимо удостоверить договор у нотариуса, который затем сам может направить его в Росреестр. Одновременно продавцам потребуется получить разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства.

Вторая: супруги приобрели в браке квартиру, но доли при покупке не распределяли. После развода муж решил продать принадлежащую ему часть квартиры. Бывшая супруга не возражала, но при этом заявила, что ходить по инстанциям и ничего оформлять не будет.

В данном случае участие нотариуса необходимо. Однако прежде всего продавцу необходимо выделить свою долю в праве собственности. Это можно сделать в простой письменной форме через МФЦ или, по желанию, посредством нотариуса.

Если другая сторона (бывшая супруга) уклоняется от выдела доли, ее можно выделить только в судебном порядке. Затем необходимо направить сособственнику извещение о продаже своей доли и нотариально оформить сделку.

В ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости прямо указано: «сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г.

№ 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».

Третья: супругам и их несовершеннолетнему сыну принадлежит квартира в равных долях. Родители договорились, что муж оформит свою долю на сына. Можно ли оформить это без участия нотариуса?

В данной ситуации не все однозначно. Но все же, когда в сделке участвуют все сособственники, нотариус не требуется. В Законе о госрегистрации недвижимости предусмотрено: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке» (ч.

1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Данная редакция Закона действует с 31 июля 2019 г.

В Определении Верховного Суда РФ от 3 апреля 2019 г. по делу № А10-3059/2018 отмечено, что установленное ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости требование к нотариальному удостоверению сделок по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество направлено на защиту преимущественного права приобретения этой доли другим долевым собственником.

В итоге Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии было отказано в требовании удостоверить сделку нотариально.

Действительно, до 2016 г. для всех сделок с долями действовала простая письменная форма. С вступлением в действие 2 июня 2016 г.

Закона № 172-ФЗ для указанных сделок была установлена обязательная нотариальная форма. Данные меры были направлены против так называемых «черных риэлторов», скупавших незначительные доли в квартирах и вынуждавших остальных сособственников продавать их доли по заниженной цене и т.д.

Однако впоследствии законодатель понял, что «перегнул палку», так как от излишних нотариальных поборов стали страдать многие добросовестные граждане. В результате поправками в Закон о госрегистрации недвижимости, внесенными Законом № 76-ФЗ, обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности было отменено, а ч. 1 ст.

42 изложена в новой редакции.

Кроме того, с 31 июля 2019 г. отменено обязательное нотариальное удостоверение для значительной части сделок с долевой собственностью. В частности, при одновременном отчуждении долевой собственности всеми участниками (путем купли-продажи, дарения, мены, выделения долей) можно обойтись без нотариального удостоверения, заключив договор или соглашение в простой письменной форме.

Но и с этими поправками на практике все складывается не так гладко, как хотелось бы. Законодатель ввел норму, не конкретизируя ее, и теперь иногда в суде приходится доказывать, что в той или иной ситуации в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью нет необходимости.

Остается надеяться, что в ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости будут вновь внесены изменения, более четко регламентирующие, в каких ситуациях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не требуется. В частности, будет детально указано, что, если родитель отчуждает свою долю пользу ребенка, нотариус не потребуется, даже если в сделке участвуют не все сособственники.

Можно ли оформить договор купли-продажи квартиры без нотариуса и как это сделать?

Существует распространенное мнение о том, что при покупке или продаже квартиры нельзя обойтись без посещения нотариальной конторы. Но бывают ли случаи, когда можно не привлекать нотариуса к оформлению сделки? Возможно ли составить договор самостоятельно или нет? Разберемся в настоящей статье.

Можно ли оформить без нотариального работника?

Действующее законодательство этого полностью не запрещает. Из положений Гражданского кодекса РФ следует, что купля-продажа квартир может осуществляться в простой письменной форме.

Между тем, говорится и о том, что в некоторых случаях обращение к нотариусу – обязательный шаг, который должны сделать стороны. Более подробно о том, когда не нужно идти в нотариальную контору, а когда это придется сделать разъясняется в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», принятом в 2015 году. С положениями документа, в частности, ст.

42, желательно ознакомиться каждому, кто хочет продать или купить квартиру.

Смотрите видео: В каких случаях сделок с недвижимостью обязателен нотариус

В каких случаях?

Рассмотрим наиболее актуальные на практике случаи.

Продается жилье, у которого один владелец

Отметим, что наиболее актуальна такая ситуация для рынка «первички». Например: собственником недвижимости является застройщик, а договоры купли-продажи, в том числе по доверенности, с гражданами подготавливают юристы компании, и нотариальная форма сделки здесь не обязательна. Что касается «вторички», то и здесь можно привести ряд примеров, когда договор можно оформить не у нотариуса:

• единственный наследник получил жилье от родителей и теперь продает его;
• человек приобрел недвижимость не в браке.

Важно! Чтобы определить, нужно обращаться к нотариусу для оформления сделки или нет, нужно установить каково количество продавцов: один или несколько.

При этом не важно, сколько будет покупателей. Если собственник один, то можно составить договор в простой письменной форме и сдать его на регистрацию в МФЦ или органы Росреестра.

Недвижимость находится в совместной собственности

Ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» говорит, что если жилье находится в совместной собственности – общей или долевой, то договор купли-продажи должен удостоверять нотариус. Только так. Отметим, что большинство квартир на вторичном рынке недвижимости находятся в долевой собственности. В свое время, многие:

• приватизировали недвижимость по долям;
• получали в квартиры в наследство, деля имущество на нескольких наследников;
• покупали жилье на семью, стараясь каждому выделить долю.

Если говорить про настоящее время, то долевая собственность на жилую недвижимость возникает:

• При приобретении квартир в ипотеку. Как правило, условия договора таковы, что супруги становятся созаемщиками, а недвижимость передается им в собственность по 1/2 доле каждому.
• При использовании материнского капитала. Одним из условий приобретения недвижимости в этом случае является следующее: каждому члену семьи должна быть выделена доля в квартире.

Что касается последнего примера, то нужно отметить следующее: квартиры, приобретенные с использованием мат. капитала пока продаются очень редко, но небольшая практика уже имеется.

Справка. Не обязательно обращаться к нотариусу с просьбой о подготовке договора купли-продажи квартиры, если недвижимость приобретена в браке и записана только на мужа или жену. Однако к нотариусу сходить придется за тем, чтобы оформить согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, то есть согласие на продажу квартиры от супруга.

Если в сделке участвуют дети

Нужно установить, имеются ли несовершеннолетние в числе продавцов. Если таковые есть, то форма договора купли-продажи квартиры нотариальная. Если дети имеются только в числе покупателей, то можно оформить договор в простой письменной форме.

Таковы правила, установленные действующим законодательством. Логика здесь понятна. Если ребенок лишается недвижимости, то нужно проконтролировать, чтобы его права не нарушались.

Если же несовершеннолетний приобретает в собственность долю жилого помещения или квартиру полностью, то это в любом случае очень хорошо для него. Нет необходимости в контроле над сделкой.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры без нотариуса можно заключать в следующих случаях:

1. Если у недвижимости один собственник.
2. Если владелец квартиры является совершеннолетним и полностью дееспособным.

Во всех остальных случаях нужно осуществлять куплю-продажу с участием нотариуса.

Иногда клиенты нотариальной конторы приходят уже с готовым договором, на котором просят поставить подпись и печать. Нотариусы отказывают в этом. Законно ли поступают упомянутые должностные лица?

Да. По этому поводу имеются разъяснения различных компетентных органов, которые сводятся к следующему:

• нотариус не обязан удостоверять готовый договор;
• даже если нотариус согласиться подписать бумаги, подготовленные третьими лицами, он имеет право потребовать оплаты: суммы нотариального тарифа, полной стоимости услуг правового и технического характера.

Как правильно составить документ?

Для того чтобы не допустить фатальных ошибок нужно обратиться к параграфу 7 ГК РФ. В нем подробно указано, как должна быть оформлена сделка по купле-продаже недвижимости. В договоре, подготовленном в простой письменной форме, обязательно должна содержаться следующая информация:

1. Паспортные данные сторон. Если сделка совершается по доверенности – данные поверенного и сведения о самой доверенности.
2. Полная информация о предмете договора – квартире, с указанием её площади, адреса, кадастрового номера.
3. Реквизиты правоустанавливающих документов.
4. Информация о цене.

Кроме того, желательно указать:

• информацию о лицах, сохраняющих права на объект недвижимости;
• права, обязанности, ответственность сторон по договору.

При совершении сделки подписывается передаточный акт (как передать квартиру при покупке?). Далее документы сдаются на регистрацию в органы Росреестра.

Договор можно оформить, обратившись к юристу, риэлтору или самостоятельно (кто оплачивает оформление договора?). Отметим, что продажа такого дорогостоящего объекта, как квартира, по договору в простой письменной форме может скрывать некоторые опасности.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк передаточного акта
• Скачать образец передаточного акта