Удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности

Гражданский кодекс Российской Федерации 1 регламентирует семь способов, которыми можно обеспечить исполнение обязательств. При исполнении большинства видов договоров шестью из семи способов можно воспользоваться только в случае, если обеспечение предусмотрено договором или отдельным соглашением. Исключение составляет, например, продажа недвижимости в рассрочку, при таких обстоятельствах у продавца в силу закона возникает право залога на предмет договора.

Как правило, при заключении договора аренды недвижимости соглашения об обеспечении обязательств не заключаются и нередко происходит так, что арендатор не оплачивает аренду, суд выносит решение о взыскании арендной платы, но фактически исполнить его невозможно. Такая ситуация возникает вследствие отсутствия денежных средств и недвижимости у должника, ведь движимое имущество найти крайне трудно, если лицо ведет деятельность не по юридическому адресу. А поскольку обязательство по оплате аренды не обеспечивалось договором поручительства, залога, банковской гарантией, арендодатель не может получить арендную плату.

В данной статье автор рассмотрит способ обеспечения исполнения обязательства уплаты арендных платежей по договору аренды здания (сооружения), который арендодатель может использовать без предварительно заключенного соглашения, а также подводные камни, встречающиеся на этом пути случайно или «благодаря» действиям арендатора.

Параграфом 4 главы 23 части первой ГК РФ предусмотрен способ исполнения обязательства, поименованный «Удержание вещи». Статья 359 ГК РФ устанавливает, что кредитор вправе удерживать вещь, принадлежащую должнику, до исполнения обязательства. Еще более полезным этот способ защиты обязательства делает ст.

360 ГК РФ, распространяющая на удерживаемые вещи правила удовлетворения требований кредитора за счет залога. Иными словами, кредитор может продать имущество, принадлежащее должнику, и удовлетворить свои требования за счет вырученной суммы. Необходимо отметить, что в силу п.

1 ст. 349 ГК РФ обращать взыскание на удерживаемое имущество возможно только в судебном порядке, когда соглашением не установлено иное.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 14 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» 2 указал, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном ранее помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение исполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

В настоящее время арбитражные суды придерживаются именно такого подхода. В деле № А40-32313/13-127-310 3 арендатор обратился с иском к арендодателю об истребовании имущества, которое арендодатель удерживал в связи с неоплатой аренды. Суд первой инстанции удовлетворил требования арендатора и вынес решение об истребовании имущества у арендодателя, однако апелляционный суд не согласился с судом первой инстанции, отменил решение и отказал в истребовании имущества.

Суд кассационной инстанции согласился с апелляционным судом и признал удержание имущества арендатора законным. В постановлении от 25 июня 2014 г. по указанному делу ФАС МО сделал еще один важный вывод.

Суд указал, что наличие решения о взыскании арендной платы с арендатора в пользу арендодателя не прекращает права арендодателя удерживать имущество арендатора, поскольку фактически решение не исполнено.

На практике встречаются случаи, когда арендатор заключает с подконтрольной организацией договоры купли-продажи удерживаемого имущества, чтобы избежать удовлетворения требований арендодателя за счет удерживаемого имущества. Целью арендатора является доказывание в судебном процессе уже от имени подконтрольной организации того факта, что имущество принадлежит третьему лицу, не имеющему обязательств перед арендодателем, а это, в свою очередь, исключает право арендодателя удерживать имущество.

Пункт 2 статьи 359 ГК РФ устанавливает, что кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом. То есть после того, как имущество арендатора попало во владение арендодателя, продажа этого имущества арендатором не лишает арендодателя права удерживать такое имущество. Однако же в том случае, когда арендатор продает имущество «задним числом», могут действительно возникнуть сложности.

Применительно к данной ситуации интересный спор рассмотрел ФАС МО в постановлении от 12 августа 2014 г. по делу № А40-118755/13-105-1094 4 . Арендодатель обратился в суд с иском об обращении взыскания на удерживаемое им имущество арендатора, однако арендатор предоставил соглашение, которым он передал это имущество в счет погашения долга третьему лицу.

Суды первой и апелляционной инстанций вынесли судебные акты в пользу арендатора и отказали арендодателю. Однако ФАС МО не согласился с выводами судов. ФАС МО верно установил, что представленное соглашение заключено с целью предотвратить наложение взыскания на имущество арендатора.

Со ссылкой на пункт 3 статьи 1, статью 10 ГК РФ и п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ» 5 указал, что никто не вправе действовать в обход закона с противоправной целью, и посчитал соглашение недействительным.

В этой связи суд кассационной инстанции отменил акты суда первой, апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение с учетом данного разъяснения. Суд первой инстанции при новом рассмотрении руководствовался указаниями суда кассационной инстанции и удовлетворил требования арендодателя, разрешив арендодателю наложить взыскание на удерживаемое имущество, то есть продать имущество и оставить себе денежные средства в размере задолженности по арендным платежам.

С учетом указанной судебной практики, когда арендатор действует подобным образом, рекомендуется оспаривать сделку по передаче арендатором третьему лицу имущества как сделку, совершенную в обход закона с противоправной целью.

В некоторых случаях, когда арендатор представляет договор о продаже удерживаемого имущества, эффективным для арендодателя может быть доказывание в ходе спора, что не именно удерживаемое имущество продано третьему лицу арендатором или продано не в таком объеме. Для примера можно привести постановление ФАС МО от 12 августа 2014 г. по делу № А40-154103/13-105-1401 6 .

В данном постановлении ФАС МО отменил решение суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции, отказавших арендодателю в обращении взыскания на удерживаемое имущество арендатора по мотиву отсутствия у последнего права собственности на спорное имущество. Суд ФАС МО в постановлении указал, что арендатором не доказана продажа именно удерживаемого имущества третьему лицу. Кроме того, суд указал на факт продажи имущества третьему лицу в меньшем объеме, чем удерживается арендодателем.

Такая позиция для арендодателя будет полезной в том случае, если невозможно точно идентифицировать удерживаемое имущество.

Исходя из статьи 359 ГК РФ и Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при удержании имущества арендатора важны также два обстоятельства: арендодатель должен владеть имуществом в смысле ГК РФ и не вследствие захвата имущества должника, помимо его воли.

Не следует смешивать владение имуществом с правом собственности на него. Владение имуществом предполагает нахождение имущества у лица, в то время как право собственности — это титул, дающий лицу право распоряжаться имуществом, владеть и пользоваться, титул, подтверждающийся правоустанавливающими документами.

Согласно п. 1 ст. 605 ГК РФ 7 по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

То есть, когда лицо сдает в аренду имущество, это лицо хоть и остается собственником, но не владеет им. Это обстоятельство важно понимать с целью удержания имущества арендатора по той причине, что владеющий зданием владеет и находящимся внутри своим имуществом. А, как указано выше, для удержания имущества необходимо, чтобы арендодатель владел имуществом.

В деле № А55-1844/20111 8 ФАС ПВО рассматривал спор, в котором арендатор обратился с иском к арендодателю об устранении препятствий в использовании арендуемого имущества. Арендодатель ссылался на то, что он вправе удерживать имущество, подлежащее передаче арендатору, поскольку арендатор не оплатил аренду. Однако суд посчитал, что у арендодателя нет права удерживать имущество, поскольку договор аренды действует и арендатор является законным владельцем арендованного имущества.

Как видно из указанного примера, в случае если договор аренды действует, то арендатор во избежание спора об удержанном имуществе может просто заявить иск об устранении препятствий в использовании арендованного здания . Суд его требования удовлетворит, поскольку арендатор действительно владеет предметом аренды на основании договора. А после удовлетворения требований арендатор сможет без препятствий вывезти свое имущество.

Для того чтобы предотвратить такие действия арендатора, следует расторгать договор аренды, а в случае окончания срока действия договора, следует направлять арендатору уведомление, что арендодатель против дальнейшего использования арендованного имущества арендатором, поскольку при отсутствии такого уведомления суд в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ посчитает договор возобновившим свое действие на неопределенный срок со всеми указанными ранее последствиями.

Как указано выше, удерживаемое имущество должно оказаться у арендодателя не вследствие захвата имущества должника помимо его воли. Этот вывод сделал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 14 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

У судов нет четкого понимания, какие обстоятельства следует считать попаданием имущества к арендодателю по воле арендатора, а какие — следствием захвата имущества арендодателем. В подавляющем большинстве случаев, когда арендодатель после окончания срока действия договора аренды прекращает давать арендатору доступ в помещение, где находится имущество, суды считают, что имущество попало во владение арендодателя по воле арендатора (постановление ФАС МО от 23 октября 2013 г. по делу № А41-23758/12 9 , ранее указанные постановления ФАС МО от 25 июня 2014 г.

по делу № А40-32313/13-127-310 и от 12 августа 2014 г. по делу № А40-118755/13-105-1094). Однако встречаются случаи, когда суды при таких обстоятельствах считают попадание имущества к арендодателю захватом имущества по мимо воли арендатора (Постановление ФАС МО от 16 декабря 2013 г.

по делу № А40-145241/12-54-911 10 ).

Таким образом, частично возможность удерживания имущества зависит от доказывания в судебном разбирательстве. По причине неоднозначной судебной практики, с целью формирования у суда мнения об арендодателе как о добросовестном лице следует уведомлять арендатора об удержании его имущества сразу же после попадания имущества во владение арендодателя (с учетом сказанного выше об окончании договора). Также рекомендуется избегать в суде упоминания любых обстоятельств, указывающих, что арендодатель произвел захват имущества арендатора.

Удержание имущества арендатора является чрезвычайно полезным способом обеспечения исполнения обязательства, в первую очередь по той причине, что это возможно без ранее заключенного соглашения. Вместе с тем в случае банкротства должника арендатора, требования арендодателя, обеспеченные удерживаемым имуществом, подлежат включению в третью привилегированную очередь (постановление ФАС МО от 06 июня 2013 г. по делу № А40-99860/12-35-931 11 ).

Это весьма выгодно для арендодателя, поскольку независимо от суммы требований, предъявленных к должнику иными кредиторами, арендодатель может получить удовлетворение за счет продажи удерживаемого имущества должника, в то время как кредиторы, чьи требования не обеспечены залогом, могут вообще ничего не получить при отсутствии у должника иного имущества. Такая ситуация весьма распространена, поскольку требования кредиторов третьей очереди удовлетворяются за счет иного имущества пропорционально размеру их требований, а требования залоговых кредиторов — за счет имущества, находящегося у них в залоге в силу ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» 12 .

Суммируя указанные выводы и судебную практику, необходимо еще раз сослаться на обстоятельства, имеющие значение для удержания имущества арендатора и положительного разрешения споров, связанных с таким удержанием.

Для удержания имущества, оставленного арендатором в арендуемом здании, договор должен прекратить свое действие в связи окончанием срока его действия или расторжением договора по инициативе арендодателя. Арендодателю рекомендуется незамедлительно уведомить арендатора об удержании его имущества, чтобы суд не посчитал арендодателя недобросовестным.

В случае если арендатор пытается уйти от удержания его имущества путем предоставления договора об отчуждении спорного имущества, следует ссылаться на пункт 2 статьи 359 ГК РФ, а также оспаривать такой договор как сделку, совершенную в обход закона с противоправной целью. Внимания требует и тот факт, что наличие судебного решения о взыскании арендной платы не прекращает права арендодателя удерживать имущество арендатора до момента, когда решение суда будет фактически исполнено. А в случае, если арендатор вовсе не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, на удерживаемое имущество может быть наложено взыскание по правилам реализации залога.

1 Гражданский кодекс РФ (часть первая) в редакции Федерального закона от 05 мая 2014 № 99-ФЗ, первоначальный текст документа опубликован в издании «Собрание законодательства РФ» 05 декабря 1994, № 32, ст. 3301

2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс»

Право на удержание имущества арендатора

При исполнении договора аренды нежилого помещения или здания арендодатель часто сталкивается с грубым неисполнением существенных условий договора, связанных в основном с внесением оплаты за пользование имуществом.

Другая ситуация – задолженность по оплате аренды с последующим истечением срока действия договора и отказом арендатора освобождать помещение.

Что делать в этой ситуации арендодателю? Можно ограничить доступ в помещение или отключить коммуникации, как уже обсуждалось в предыдущей публикации , но есть и еще один популярный среди арендодателей способ воздействия – удержание имущества арендатора до исполнения им своих обязательств.

Что говорит закон?

Законным основанием для удержания арендодателем принадлежащего арендатору имущества будет являться ст. 359 ГК РФ. ГК удержание имущества арендатора допускает и дает право кредитору, у которого хранится вещь, подлежащая дальнейшему возврату должнику или иному лицу, задержать у себя эту вещь до того момента, пока она не будет оплачена или же должник не выполнит все свои обязательства и не компенсируется связанные с вещью издержки.

В целом перечисленное не сильно подходит под договор аренды, однако в части 2 указанной статьи дополнительно уточняется, что правом на удержание можно воспользоваться и тогда, когда обязательства должника не связаны с оплатой удерживаемого имущества и понесёнными на него издержками. Но обязательства вытекают из правоотношений, возникших при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности.

Часть 3 уточняет, что положения статьи применяются, если договором не установлено иных условий!

Можно ли удерживать имущество арендатора?

Получается, если буквально трактовать положения ст. 359 ГК РФ, арендодатель может закрыть помещение, сдаваемое арендатору на замок, сменить его и не пускать до погашения долгов по аренде? Увы, не все так просто.

При неосмотрительных действиях можно не только совершить незаконные действия и компенсировать арендатору убытки, но и быть привлеченным за самоуправство или даже хищение имущества.

Чтобы получить юридическую помощь по арендным спорам – свяжитесь со мной любым удобным для вас способом по этой ссылке.

Что нужно соблюсти?

Первым делом нужно тщательно изучить договор. Статьей 359 ГК РФ можно будет руководствоваться в случаях, если в договоре:

• нет прямого запрета на удержание имущества в случае неисполнения обязательств арендатором;
• срок договора аренды закончился, но у арендатора остались долги по нему, при этом в договоре отсутствуют условия о его пролонгации на неопределенный срок;
• нет прописанного порядка уведомления о возможном удержании;
• указано право арендодателя ограничить доступ арендатора к помещению и при этом не конкретизируются действия по обеспечению сохранности имущества арендатора в снимаемом помещении, его передаче арендатору и т.д.
• в договоре нет запрета для арендодателя посещать арендуемое помещение самостоятельно (чаще всего прописывается право «посещать помещение в присутствии арендатора»).

Вот при соблюдении всех этих условий можно сослаться на положения ст. 359 ГК РФ и принять меры к удержанию имущества арендатора.

Обратите внимание: удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности в период действия договора аренды не допускается, если только по договору не прописано иное.

Прежде чем начинать фактические меры по удержанию имущества и сопряженные с ним действия по ограничению арендатору доступа к помещению, лучше заручиться поддержкой двух свидетелей. Это могут быть сотрудники других офисных помещений, ваши работники, люди с улицы с их согласия – они, по аналогии с понятыми, выступят свидетелями всех проводимых мероприятий и если что – подтвердят в суде, что вы не повреждали имущество, не воровали его. Обязательно запишите их данные – ФИО, контактный номер телефона, адрес.

Желательно вести видеосъемку любого из перечисленных ниже действий:

• вскрытие двери (при наличии на законном основании ключей);
• осмотр и опись имущества, оборудования;
• закрытие помещения, опечатывание.

В отношении всего обнаруженного имущества лучше составить акт удержания имущества арендатора в произвольной форме, который подписывается двумя свидетелями, помимо представителя арендодателя.

После завершения мероприятий по удержанию имущества лучше всего направить в адрес арендатора письменное уведомление о произведенных действиях, сообщив ему порядок и сроки возврата имущества после исполнения обязательств по оплате.

Примечание: Перечисленные действия (свидетели, уведомление, акт удержания имущества, видеосъемка) не предусмотрены ни одним нормативным актом, но исходя из практического опыта, рекомендуется воспользоваться этими советами, обезопасив себя от возможных претензий со стороны собственника имущества.

ВАЖНО: Если помещение, где находится арендатор, закрыто, а по условиям договора арендодатель не имеет к нему доступа и не имеет ключей для самостоятельного открытия помещения, то проникнуть в него помимо воли арендатора владелец помещения не может! Таким образом, удержание имущества арендатора становится физически невозможным.

• Самовольно взламывать двери, срывать замки, выставлять окна – если по договору арендодателю не обеспечено беспрепятственное посещение помещения без ведома арендатора (а такое бывает редко);
• Отбирать имущество у сотрудников арендатора, находящихся в том помещении, или же применять силу, стараясь помешать вывозу вещей арендатора;
• Удерживать имущество в случаях, когда договор не заключался, а все расчеты и обязательства были согласованы устно;
• Повреждать имущество, создавать риск его утраты или хищения

В части законного способа получения имущества арендатора выводы подтверждены и письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» (п. 14), где прямо говорится о том, что удержание вещи должника может быть признано законным лишь при правомерном завладением вещью (имуществом) со стороны арендодателя.

Арендаторы не платят аренду

Ситуации, когда арендатор не платит за помещение и в некоторых случаях отказывается съезжать, продолжая использовать площадь – достаточно распространенное явление. При этом арендатор может объяснять свое поведение какими-либо нарушениями со стороны компании, предоставляющей площадь, или другими причинами. В любом случае арендодатель несет финансовые потери и оказывается в крайне неприятной ситуации.

Арендодатель в таком случае может смириться с существующей ситуацией и надеяться на совесть второй стороны или предпринять активные действия по защите собственных интересов.

Арендатор не платит, но продолжает пользоваться помещением

Условия взаимоотношения обеих сторон подробно описаны в заключенном договоре аренды. Как правило, в нем указаны конкретные сроки оплаты и сумма. Часто она состоит из двух частей: постоянного фиксированного платежа и изменяемой части, являющейся оплатой коммунальных и других дополнительных услуг.

Именно вторую часть часто не оплачивают недобросовестные компании.

Важно правильно и вовремя начать действовать, чтобы не потерять свою законную прибыль. В случае возникновения задолженности, при условии, что арендатор продолжает использовать помещение, необходимо составить и оправить письменную претензию арендатору.

Это действие поможет вам в случае, если дело дойдет до расторжения договора через суд, значительно сократить время принятия решения. С другой стороны, подобные действия продемонстрируют, что вы настроены серьезно, а значит тянуть со сроками дальше у второй стороны не получится. В своем ответе компания, снявшая у вас площадь, должна указать конкретную дату погашения долга.

После этого конфликт может быть исчерпан.

Если же долг так и не будет оплачен, то арендодатель может выгнать арендатора, прибегнув к одному из законных способов:

• Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Наиболее простой способ, который возможно применить, только если он был заранее прописан в договоре. Часто в этом пункте дополнительно указываются обстоятельства и ситуации, при которых такое решение становится возможным.
• Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае владелец помещения направляет своему клиенту письменное предложение о расторжении взаимоотношений с указанием предлагаемых сроков. Его можно включить в первоначально отправленную претензию по поводу задержки оплаты аренды.
• Обращение в суд с просьбой расторгнуть договор. До обращения необходимо попытаться урегулировать спор одни из предложенных выше способов. По закону обратиться с подобным иском возможно только после задержки оплаты более 2 раз подряд. Однако при заключении договора вы можете указать и другие обстоятельства для расторжения, а в судебном иске сослаться на них.

В некоторых случаях даже после решения суда арендатор отказывается покинуть помещение. В такой ситуации стоит обратиться к судебным приставам. Они помогут выселить проигравшего суд и взыскать с него расходы и убытки арендодателя.

Арендатор забрал свое имущество и съехал, не заплатив

В таком случае необходимо направить письмо с уведомлением о вручении, в котором будут изложены претензии владельца помещения и предложение о расторжении договора.

То, что арендатор съехал до завершения действия договора аренды, не означает, что его задолженность автоматически погашается или что ему не надо оплатить оставшийся срок. Это правило было установлено ВАС РФ, а за его исполнением регулярно обращаются в суд и выигрывают дела.

Одним из примеров стало судебное дело, в котором владелец помещения предъявил иск логистической компании, отказавшейся оплачивать указанные в договоре суммы. Ответчик в свое оправдание указал, что не использует помещение, так как оно по техническим причинам не пригодно для эксплуатации, а также из-за того, что его часть занимает другой субарендатор.

В ходе рассмотрения дела суд отметил, что арендатор на момент заключения договора не имел претензий по стоянию помещения к владельцу и успешно использовал его в течение 21 месяца до того момента, как площадь перестала его устраивать. Было вынесено решение в пользу владельца помещений, а логистическую компанию обязали выплатить задолженность.

Страховка для арендодателя

Главный способ защиты собственных интересов для владельца помещения – грамотно составленный договор аренды. В нем должно учитываться максимальное количество возможных конфликтных ситуаций и способов выхода из них.

Большая часть взаимоотношений арендодателя и арендатора регулируется гражданским кодексом, указывающим на большинство обязательных пунктов договора. Но и здесь есть определенная свобода действий в области определения сроков оплаты аренды, возможность субаренды или ремонта.

Существует несколько наиболее действенных способов защитить интересы арендодателя:

• Депозитный или обеспечительный платеж.
• Возможность удержания имущества арендатора в счет накопившегося долга. Необходим точный список.
• Поручительство. Если арендатор – юридическое лицо и он не желает расторгать договор, обещая в определенные сроки погасить задолженность, возможно заключить договор поручительства с непосредственным главой компании. В таком случае именно он лично будет отвечать за исполнение финансовых обязательств компании перед владельцем помещения.

В любых спорах с нерадивыми арендаторами стоит в первую очередь использовать законные инструменты. Таким образом возможно проблема решается несколько дольше, но зато арендодатель точно получит полное возмещение средств.

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Поделиться с друзьями

Насколько законно удержание имущества арендодателя для обеспечения долга и покрытия убытков?

В случае если арендатор аккумулирует долги по аренде в течение нескольких месяцев, а в дальнейшем пропадает, возникает вопрос: а может ли арендодатель удержать оставленное должником имущество и реализовать его в счет долга?

Законность удержания имущества должника

Существует общепринятая практика. При сдаче помещения арендатор должен передать объект свободным от своего имущества. Если вместо надлежащей сдачи он сбегает, «забыв» заплатить по долгам и забрать имущество, то арендатор автоматически становится нарушителем установленных законом правил.

У арендодателя вновь появляется право владения и пользования освобожденным помещением, а соответственно, и право на удержание всего оставленного в помещении имущества. Исключением является случай, когда в договоре прямо предусмотрен запрет на такое удержание.

Механизм удержания регулируется статьями 359, 360 ГК РФ. Имущество, которое злоумышленник оставляет в арендуемом помещении, можно отнести к брошенному, в соответствии с условиями статьи 226 ГК РФ, а значит, у иных лиц возникают права приобрести такое имущество в собственность при выполнении ряда условий.
Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 11.01.2002 № 66 подчеркнул, что удержание возможно, если оба лица являются предпринимателями, и арендодатель не препятствовал должнику в возврате имущества в течение срока действия договора аренды.

Удержание допускается только до момента погашения задолженности и считается правомерным, если арендный договор расторгнут. По 606 статье ГК РФ арендодатель предоставляет помещение во временное владение и пользование, соответственно, пока действует договор арендодатель не может ограничивать должника в его правах.
Когда арендатор нарушит сроки оплаты 2 и более раз подряд, у арендодателя появится право потребовать досрочного расторжения договора. Для этого необходимо заранее письменно уведомить задолжавшего арендатора. Это положение содержится в статье 619 ГК РФ.
Если договор не предусматривает возможности расторжения в одностороннем порядке, значит, арендатор должен идти в суд или ожидать истечения срока действия договора.

В целом, механизм удержания — эффективная мера, стимулирующая арендатора расплатиться по долгам быстрее. Кроме того, механизм несет компенсирующую функцию за счет возможности реализации удерживаемого имущества, если стимулирующий эффект не сработал.

Как доказать, что имущество принадлежит должнику?

На арендодателе, который оказался вынужденным удерживать чужое имущество, не лежит обязанности доказывать, что удерживаемое имущество 100%-но принадлежит должнику. По обычаям, сложившимся в судебной практике, Должник сам должен предъявить документы, которые подтвердят его права на имущество.

Пошаговый алгоритм удержания имущества

1 шаг – выявление факта нарушения со стороны арендатора и расчет задолженности.
2 шаг – направление арендатору письменного требования о погашении задолженности (возможно включение условий договорной неустойки).
3 шаг – в случае, если арендатор не «закроет» долг, расторгнуть договор, если это еще не сделано и ограничить доступ в помещение.
4 шаг – составление и направление претензии с требованием возврата задолженности, пени и уведомлением о праве на удержание имущества.
5 шаг – вызов арендатора для вскрытия помещения и проведения описи. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона. При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.
6 шаг – после составления описи и акта об удержании обратиться в суд с иском об удовлетворении материальных требований и просьбой обратить взыскание на удерживаемое имущество.
7 шаг – после получения положительного решения суда реализовать имущество, а средства, вырученные с реализации, направить в счет погашения задолженности.

Как правильно составить опись имущества.

При подготовке описи достаточно составить «обычный» акт с максимальной идентификацией имущества в одностороннем порядке. Например, если есть шильды на изделиях — списать с них необходимую информацию, зафиксировать работоспособность и наличие повреждений на объектах.

Валиев подчеркивает, что не предусматривает создания комиссий для таких осмотров и описей.

В любом случае, во избежание возможных проблем и споров — свидетелей нужно пригласить, причем еще до вскрытия помещения. Это могут быть как сотрудники арендодателя, например, бухгалтер или руководитель, так и иные незаинтересованные лица: нотариус или участковый. Лучше — лица, которые к арендодателю не имеют никакого отношения , чтобы суд впоследствии не установил заинтересованность стороны.

Юристы рекомендуют приглашать, не менее трех человек и проводить коллегиальный осмотр с фото- и видеофиксацией наличия или отсутствия имущества в помещении. При обнаружении объектов инвентаризационная комиссия осматривает имущество и составляет подробную опись.

Кроме того, стоит уведомить самого должника о вскрытии помещения и предстоящей описи и пригласить его принять участие, если только вы не предусмотрели обратное в договоре аренды.

Чаще всего арендаторы игнорируют такие приглашения и не являются для проведения осмотра и составления описи. Зато официальное уведомление станет еще одним подтверждением законности и прозрачности действий кредитора.

Итак, чек-лист по проведению описи имущества

1. Направить уведомление и приглашение арендатору по его месту жительства/месту регистрации.
2. Назначить приказом ответственных лиц за вскрытие помещения, осмотр имущества и его опись.
3. Сформировать комиссию из трех не заинтересованных свидетелей: работников из организаций-соседей, прохожих или вызвать участкового, нотариуса.
4. Фиксировать процесс вскрытия и описи на фото-, видеотехнику.
5. Отразить в описи все выявленное количество и качество имущества с его идентификационными характеристиками и внешними недостатками (если имеются).
6. Завизировать опись всеми присутствующими с расшифровкой фамилии и должности.
7. Закрыть и опечатать помещение.

Какие документы оформлять при описи и удержании имущества

• Требование о погашении долга и пени в адрес должника.
• Уведомление о вскрытии/осмотре/описи и о факте удержания объектов имущества, если таковые будут выявлены.
• Акты об осмотре помещения и вскрытии замков.
• Подробная опись имущества.
• Документ об опечатывании помещения.

Что делать с имуществом после описи и как восстановить ущерб, нанесенный задержкой арендных платежей

1. Если в договоре аренды было четко указано, что вы имеете право во внесудебном порядке реализовать определенное оговоренное имущество в счет погашения задолженности арендатора, значит так и поступайте.
2. Если же такого условия нет, соответственно, продать имущество можно только по решению суда. Право на подачу иска с об обращением взыскания на удерживаемые объекты появится, как только будут соблюдены все вышеобозначенные условия о проведении описи и реализации права удержания имущества. Однако процесс реализации крайне трудоемок и материально затратен, так как на кредитора полностью ложится ответственность и за подачу иска в суд и участие в производстве самостоятельно или через представителей (возможны расходы на юридическую помощь) , и за организацию аукциона.
3. Можно пойти другим путем и сначала «просудить» образовавшуюся задолженность, а далее за дело возьмутся судебные приставы и обратят взыскание на данное имущество.

Особенности реализации имущества на торгах

Статья 360 ГК РФ предусматривает, что требования арендодателя в рассматриваемом случае удовлетворяются точно также, как и права любого другого кредитора. При этом используются правила о залоге, и удерживаемое имущество приравнивается к заложенному.
Если между залогодателем и держателем нет соглашения о внесудебной реализации, значит, Кредитор может пустить имущество с «молотка» сразу как получит решение суда.

Стоит учесть, что если продажа имущества принесет больше денег, чем имеющийся размер задолженности, то разница должна быть возвращена должнику с назначением платежа.

Помимо основной задолженности и пени за счет реализации закрываются расходы на проведение торгов, транспортировку продаваемых объектов и упаковку.
В случае если был признан банкротом, арендатор обязан передать удерживаемое имущество в конкурсную массу. Сам же встанет в 3 очередь в общем реестре.

Практика, подтверждающая правомерность удержания

Сложившейся судебной практики, подтверждающей законность действий кредиторов, удерживающих имущество, достаточно.
В Саратове недобросовестному арендодателю отказали в истребовании имущества, оставленного в неоплаченном помещении (дело № 2-2837/2018)
В Чувашии в прошлом году было вынесено аналогичное решение № 2-621/2018 2-621/2018 ~ М-260/2018 М-260/2018 от 23 мая 2018 г.
Еще примеры положительной практики можно увидеть в делах №№ А56-40614/2016 и А68-10567/2016.

Однако в Татарстане с арендодателя взыскали задолженность по арендным платежам, но арендатора обязали имущество вернуть владельцу (решение № 2-1220/2018 2-1220/2018 ~ М-992/2018 М-992/2018 от 21 мая 2018 г. по делу № 2-1220/2018).

Что делать, если после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов

на стороне арендодателя, если последний все сделал верно. Достаточно объяснить сотрудникам правопорядка сложившуюся ситуацию, продемонстрировать договор аренды, документы, подтверждающие задолженность и уклонение от ее уплаты, требования, претензии, приглашение на вскрытие помещения и составление описи, саму опись и все подготовленные акты.