Регистрация дома на землях сельхозназначения

2 июня 2021 Государственная дума РФ подписала федеральный закон № 299. Он внес коррективы в земельный кодекс и некоторые правовые акты. Главная задача закона — поддержка сельского фермерского хозяйства и его активное развитие.

Согласно нововведениям государство разрешило строить дома на сельскохозяйственных землях. С 1 марта 2022 года на них можно возвести капитальные здания (с фундаментом) для проживания, официально зарегистрировать их и при желании оформить прописку.

Разработчики документа полагают, что у него много плюсов. Из главных — обеспечение развития инфраструктуры (новые дороги, газопроводы, линии электропередач) и замедление миграции жителей деревень и сел в города.

При всех преимуществах у закона существуют свои нюансы. Прежде всего, строительство разрешено не во всех муниципалитетах. В статье коснемся этого вопроса подробнее, а также расскажем о требованиях к стройке и необходимых документах.

Что такое сельскохозяйственные земли?

Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.

Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.

К землям сельскохозяйственного назначения относят:

• пастбища;
• пашни;
• лесополосы;
• сенокосы;
• насаждения;
• дороги.

Эти объекты защищает государство, оно же регулирует их использование. То же самое касается дворов и построек, которые возведены на сельскохозяйственном участке.

Что можно и что нельзя строить

По новому закону на территориях сельхозназначения можно возводить капитальные строения (с наличием фундамента) для постоянного проживания. Главное условие — земля должна принадлежать фермеру. В противном случае она может использоваться исключительно по прямому назначению: для занятий сельскохозяйственным производством.

На таких участках допустимо возведение только технических или временных построек.

Разрешенные объекты для строительства на землях сельхозназначения:

• дома для индивидуального пользования и хозяйственной деятельности;
• коттеджи;
• дачный или садовый домик;
• хозяйственные постройки;
• ангары, погребы, склады для производства и хранения собственной продукции;
• фермы для содержания животных;
• обустроенные водоемы для разведения рыб.

Жилой дом можно построить только на земле сельскохозяйственного назначения, которая относится к категории садоводство и ИЖС. Если она принадлежит другой группе, можно подать заявление в местную администрацию и попробовать перевести участок в категорию садоводства и ИЖС.

Важно! Перед покупкой земли сельхозназначения рекомендуем заранее выяснить, можно ли на ней построить дом или перевести участок в другую категорию для этой цели. Это можно сделать самостоятельно несколькими способами:

• запросить информацию через справочный сервис на портале Росреестра;
• посмотреть Публичную кадастровую карту (для этого нужно указать адрес земельного участка);
• запросить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) на портале госуслуг, в МФЦ или с помощью сервисов Росреестра.

Когда фермеру нужно построить несколько капитальных сооружений на своем участке, он должен оформить их все. При этом один дом будет оформлен как помещение для проживания на постоянной основе, а остальные — как гостевые и временные постройки.

Некапитальные сооружения (без фундамента) регистрировать не нужно. Они не считаются объектами недвижимости и не облагаются налогами.

Закон о сельском туризме

Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.

На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.

Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.

Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.

Сельский туризм обладает массой преимуществ:

• Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
• Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
• Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
• Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.

Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:

• агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
• экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
• гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
• этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.

Ориентиром развития этой сферы для России послужила структура агротуризма Италии. В этой стране доходы от сельского туризма в 2021 году составили 2,6% от общей выручки сельского хозяйства.

Условия

Самое главное требование для строительства дома — официальная фермерская деятельность. У заявителя должно быть личное крестьянское (фермерское) хозяйство и некоторое количество сельскохозяйственных земель в собственности.

Чтобы избежать массовых застроек, разработан ряд ограничений:

• Фермер может построить только один дом на участке.
• Площадь дома — не более 500 кв. м.
• Количество этажей — не больше трех.
• Площадь застройки под домом — максимум 0,25% от размера всего участка.
• Региональные власти имеют право наложить запрет на строительство на некоторые земли. Например, на участки, которые располагаются близко к городу.
• Запрещено межевать участок, если фермер планирует сократить его площадь после строительства дома.
• Все коммуникации к дому заявитель подводит сам.
• Дома на сельскохозяйственных землях нужно зарегистрировать и поставить на учет до 1 марта 2026 года.

Необходимые документы

С 1 января 2019 года на территории РФ действует определенный порядок строительства и оформления права собственности. Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдает местная администрация.

Фермеру нужно согласовать с ней постройку: оформить участок, проверить его статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить проект и план, провести геологические изыскания. Последний пункт не обязателен и не влияет на разрешение. Однако лучше заранее проверить землю, на которой будет стоять дом.

После этих действий фермер может подавать заявление о выдаче разрешения на строительство в администрацию. Какая информация потребуется:

• ФИО и паспортные данные будущего владельца дома;
• адрес и номер участка по кадастру;
• документальное подтверждение прав на участок;
• информация о видах разрешенного использования;
• справки, которые обосновывают целевое использование земли;
• схема планировки земельного участка с указание месторасположения дома;
• градостроительный план;
• параметры будущего дома;
• контактные данные (телефон, электронная почта).

Категорически запрещено возводить дома на участках, которые не предназначены для этого. Строительство на землях сельхозназначения без официального разрешения может привести к следующим результатам:

• постройку признают незаконной по решению суда;
• фермеру выпишут штраф до 50 тысяч рублей;
• в некоторых случаях вынесут решение о сносе дома (например, если он наносит вред чужому имуществу, окружающему пространству, ограничивает права и интересы других людей и т.д.).

Новый закон открывает широкие горизонты для фермеров. Теперь они могут не только зарабатывать сельским хозяйством, но и проживать в экологически чистом месте в своем собственном доме. Особенно активная категория предпринимателей сможет получать дополнительный доход от сельского туризма.

Дачное строительство на землях сельскохозяйственного (с/х, схн) назначения на сайте Недвио

Многим людям, кто владеет земельными участками или только планирует их приобрести, довольно сложно разобраться в тонкостях законодательства касательно земель сельхоз (с/х, схн) назначения.

Какие ограничения на них действуют? Что можно на них строить, а что нельзя? И реально ли построить на них дом и прописаться в нем? Ответить на эти и другие вопросы мы постараемся в данной статье.

В чем особенности строительства на землях с/х назначения?

Начнем с того, что все земли в России имеют такую характеристику, как вид разрешенного использования (ВРИ). Она предопределяет, как дальше участки должны использоваться.

Узнать ВРИ участка можно тремя способами:

1. Изучить Правила землепользования и застройки местности, на которой расположен участок. Там определены зоны, к которым относится конкретный объект;
2. Сделать официальный запрос в городскую или сельскую администрацию;
3. Через те же органы заказать кадастровый паспорт на землю. В нем будет прописан код ВРИ.

Иногда возникают ситуации, что ВРИ земельного участка отсутствует. В этом случае владелец должен написать заявление на его присвоение в местную администрацию.

Виды сельскохозяйственных участков

Земельные участки, отведенные под с/х (схн) назначение, в свою очередь, подразделяются на 2 вида:

• Территории, на которых нельзя строить жилые сооружения;
• Земли, на которых можно возводить здания, гаражи и вести хозяйственную деятельность.

Среди сельскохозяйственных территорий также выделяют:

• Лесополосы и пахотные земли;
• Пастбища;
• Фруктовые сады;
• Земли для огороднических целей;
• Дачные участки.

Есть и другие подвиды и подкатегории. В данной статье мы опустим их описание, сосредоточившись на тех аспектах, которые важны для дачного строительства. Вся подробная информация и порядок взаимоотношений сторон (собственников и государства) описаны в положениях Земельного кодекса, а также в законе «О целевом использовании земель».

Чем отличаются садовые, дачные и огороднические земли?

Начнем с того, что у всех категорий земель есть общего, чем они похожи:

• На них разрешается возводить хозяйственные постройки, в которых хранится урожай, либо специальная техника;
• На всех землях можно возделывать сельскохозяйственные растения;
• На всех видах можно строить жилые дома и постройки, но нельзя делить их на квартиры.

Теперь поговорим о различиях.

Огороднические ЗУ больше всех отличаются от остальных. На них нельзя:

1. Выращивать плодово-ягодные культуры;
2. Строить капитальные строения. Временные постройки разрешены;
3. На них запрещены жилые постройки (при чем, неважно, где расположен участок – в черте населенного пункта или вне его).

Для садового участка ограничение одно, но существенное. Прописаться в доме на его территории нельзя.

На дачных земельных участках таких ограничений нет. На них разрешается:

1. Строить дачные дома. Строение должно быть не выше 3-х надземных этажей. Нельзя делить дом на квартиры;
2. Выращивать овощи, бахчевые культуры и ягоды;
3. Размещать на своей территории бани, туалеты, сараи, гаражи.

Основной закон, который регулирует права и обязанности владельцев дачных участков – ФЗ №66. В этом документе написано, что владелец имеет право строить жилые объекты, выступая как физическое лицо, так и в кооперации с другими собственниками.

При возведении строений на дачных ЗУ не нужно получать разрешение, в отличие от территорий под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Еще одно отличие — размеры построек законодательно не ограничиваются.

Можно ли прописаться в доме, построенном на с/х земле?

На текущий момент для сельскохозяйственных участков не предусмотрена прописка.

Единственный выход — сменить назначение земли с СХН на ИЖС. Чтобы его изменить, нужно сделать следующее:

• В том случае, когда земельный участок граничит с селом, городом, деревней или поселком, владелец может обратиться с просьбой в местную администрацию;
• Если границы с населенным пунктом нет, то нужно добиваться перевода участка в статус земли населенного пункта.

Как переводят сельхоз. участок в земли населенного пункта?

Проблема перевода ЗУ в земли поселений или города в том, что для такого решения нужно распоряжение вышестоящих органов власти. А следовательно — это время, деньги и бумажная волокита для собственника.

На первом этапе нужно понять имеет ли смысл вообще «заморачиваться» с переводом. Для начала понадобятся следующие документы:

1. Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
2. Выписка из земельного кадастра и реестра недвижимого имущества;
3. Согласие собственника на изменение категории земель.

Далее запускается механизм согласований между гос. учреждениями. Обращение могут рассматривать в течение 2-ух месяцев.

При положительном решении составляют акт о переводе земель в другую категорию, либо выдают отказ. На то, чтобы получить акт с заключением, нужно закладывать еще около 2-х недель.

Риски при строительстве на сельскохозяйственных (схн) землях

Идея построить дом или коттедж на сельскохозяйственных землях — всегда заманчива. Однако здесь возникает множество рисков.

Во-первых, у собственника могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. Если дом расположен за границей поселка или города, то местная администрация не сможет присвоить ему адрес. Этот вопрос придется решать на уровне региональной власти.

Во-вторых, если дом был возведен не на дачном участке, а на пашне, огородном участке или прочих землях с ВРИ, который не позволяет строить капитальные сооружения, то государство может применить следующие санкции:

1. Издать постановление о сносе постройки;
2. Наложить штраф за незаконное строительство.

Как мы видим, риски самовольного строительства на сельхозземлях достаточно высоки. Справедливости ради, стоит заметить, что любое решение допускается опротестовать в судебном порядке.

Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле?

Главной проблемой всех дачных участков, является, пожалуй то, что если земля находится не в границах населенного пункта, то прописаться в ней можно только по постановлению суда.

Чтобы получить возможность прописки, надо доказать суду, что дом подходит для круглогодичного проживания. Для этого нужно пройти все этапы согласования:

1. Надо подать ходатайство о проведении строительной экспертизы;
2. Затем эксперты осматривают дачный дом и выносят положительное или отрицательное заключение;
3. Только после положительного решения и проверки всех бумаг суд дает разрешение на прописку.

Процедура экспертизы недешевая (в Подмосковье стоит от 20 тыс. руб.) и состоит в следующем:

1. Эксперты оценивают фундамент и несущие стены;
2. Проверяют, есть ли соответствующие системы коммуникаций. Среди требований – исправно функционирующие отопление, вентиляция и канализация;
3. Также оценивают теплоизоляцию дома.

Чаще всего комиссия отказывает в положительном решении из-за отсутствия в доме электричества или газоснабжения.

Есть еще один важный момент – чтобы прописаться по решению суда, нужно, чтобы у хозяина дачи не было другой жилплощади. Если у истца уже есть прописка в квартире, лучше заранее с нее выписаться. Если не выполнить это условие, суд не станет предоставлять возможность прописаться на даче.

Новые правила застройки с/х земель

Как мы уже писали ранее, новый дачный закон № 217-ФЗ, вступивший в силу с начала 2019 года, вносит существенные изменения в правила дачного строительства.

Теперь все земли с ВРИ дачной категории становятся садовыми, а все дачные поселки будут переформированы в садовые товарищества.

Одновременно с этим разрешается строить на садовых землях капитальные дома, а также регистрироваться в них. Это значит, что с начала года владельцам дач теперь не придется прописываться через суд. Теперь это право закреплено за ними изначально.

Положительный момент состоит также в том, что государство пообещало поддерживать садовые товарищества, при помощи инвестиций в подведение коммуникаций и оптимизации кадастровых работ.

Минус данных преобразований в том, что владельцы участков теперь обязаны платить членские взносы. Причем, владельцам коттеджей или домов придется платить, в том числе, за пользование общими коммуникациями, даже если они не состоят в товариществе.

Особенности дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения: риски и преимущества

Изменения классификатора ВРИ, внесенные в 2015 году, расширили перечень, дополнив его новым видом – земли для ведения дачного хозяйства.

Собственники таких земельных участков, помимо использования их с целью отдыха и возделывания различных культур, имеют право возводить на них жилые постройки.

Рассмотрим основные особенности наделов такого вида.

Общие сведения

Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.

Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан классификатор ВРИ.

Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.

Собственникам таких наделов разрешается:

1. Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
2. Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
3. Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.

Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.

Вид разрешенного использования

На основании закона № 66-ФЗ под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.

На такой территории разрешается строительство:

• жилых объектов с правом зарегистрироваться в них;
• жилых объектов без права регистрации.

Разрешенная этажность жилых строений – 3 надземных этажа.

Важно! При возведении жилых объектов на дачной территории получать разрешение не обязательно. Габариты и назначение строящихся зданий также не регламентированы, в отличие от объектов строительства на землях ИЖС.

Процедура оформления существенно упрощается, если надел относится к категории земель населенных пунктов.

Если категория участка – сельскохозяйственное назначение, то собственник может попытаться изменить ее.

Сделать это можно следующим образом:

1. Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
2. Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.

Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.

Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда.

При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично.

Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для представления в суд.

Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса. Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.

Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.

Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.

Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:

1. Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
2. На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
3. На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

Выделим основные различия:

1. На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
2. Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
3. Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.

Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:

При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.

Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?

Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.

Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.

При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.

Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.

Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.

При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.

В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.

При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.

Что изменится в ближайшем будущем?

В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.

Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.

Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.

На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.

Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.

При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию.

Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена.

Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом», относящийся к объектам сезонного характера.

Новый закон о строительство домов на сельскохозяйственных землях

Новый законопроект о порядке возведения фермерских домов на землях с/х назначения

Поправки в Федеральное законодательство были приняты в первом чтении депутатами Госдумы еще в 2018 году. В 2021 году законопроект был принят сразу в во втором и третьем чтении. 23.06.2021 года он был одобрен Советом Федерального собрания РФ, а 02.07.2021 — подписан президентом страны.

Нововведения позволят фермерам возводить жилые дома для своих семей на территории земельных участков, которые предназначены для сельскохозяйственных нужд. Раньше подобные действия были запрещены и люди, занимающиеся сельским хозяйством не имели возможности жить вблизи своих же хозяйств. Подобная госпозиция была обоснована такими причинами:

• Государственный контроль за использованием и застройкой земельных участков сельхозназначения;
• Сохранение земельного ресурса страны;
• Защита сельхозземель от нерационального использования.

Для обеспечения указанных задач действовали старые законы, утратившие силу: Закон РСФСР № 348-1 и ФЗ РФ № 74. Согласно этим законопроектам у фермеров была возможность строить на территории сельхозземель жилые дома. Постройки, возведенные в период действия указанных нормативных актов, сохраняют за собой правовой статус и на сегодняшний день.

После утраты юридической силы законопроектов, фермеры оказались в подвешенном состоянии. Они не могли больше обустраивать свои владения и возводить на них жилые дома. Вопрос становился острее с каждым днем.

Чтобы урегулировать проблему представители власти наконец-то утвердили поправки в действующее законодатель ство. Нововведения учитывают интересы государства и людей, занимающихся производством сельхозпродукции. Поправки в ФЗ РФ № 299 сочетают в себе способы устранения препятствий строительства жилых домов на с/х участках и методы по сохранению невосполнимого земельного ресурса от нецелевой застройки.

Суть новых поправок

Нововведения в действующем законодательстве относительно возведения фермерских домов на землях сельхозназначения регулируют правила строительства объектов, параметры строений, порядок регистрации прав собственника.

Правила строительства фермерских домов на сельхозземлях

Одним из базовых условий возведения жилого дома на земельном участке сельхозназначение является ведение собственником земли сельскохозяйственной деятельности. То есть, человек вправе построить дом на ЗУ, предназначенном для с/х нужд, если он занимается фермерством в одной из форм, предусмотренных ФЗ РФ № 74, ст. 1:

• Группа лиц (связанные родством или общей идей), у которых в собственности есть имущество крестьянского фермерского хозяйства;
• Самостоятельно.

Для осуществления фермерской деятельности человеку не нужно оформлять юридическое лицо. Земельный участок, на котором фермер может построить жилой дом, должен иметь определенный ВРИ (вид разрешенного использования). После введения поправок данный перечень существенно расширился.

Ознакомиться с полным перечнем наделов, где разрешено строительство, можно в Классификаторе видов использования земельных участков.

Можно сделать вывод, что строительство фермерского дома разрешено в таких случаях:

1. ЗУ сельхозназначения имеет любой вид разрешенного использования;
2. Сх угодья входят в состав земель сельхозназначения;
3. ВРИ земельного надела не нужно изменять и приводить в соответствие к новому Классификатору;
4. Застройщик является фермером.

Запрет на возведение коттеджей на сельхозземлях

Чтобы ограничить массовое строительство коттеджных поселков, которые не имеют отношения к сельскому хозяйству, были введены следующие нововведения:

• На земельных участках с/х назначение допускается использование земли только для реализации фермерской деятельности;
• Жилая постройка является неотъемлемой частью фермерского крестьянского хозяйства.

Последний пункт касается как уже возведенных домов, так и будущих построек. Любой объект строительства на сельхозземлях входит в состав имущества фермерского или крестьянского хозяйства.

Параметры жилого фермерского дома и регламент застройки

Действующим законодательством предусмотрен ряд ограничений по застройке фермерских ЗУ и установлены параметры жилых домов, возведенных на этих наделах. Согласно нововведениям на с/х участке можно построить только один жилой дом, площадь которого не должна превышать 500 квадратных метров. При этом строение не может иметь более трех этажей и занимать больше четверти от общей площади надела.

Градостроительным Кодексом РФ были уравнены такие понятия как «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» и «объект индивидуального жилищного строительства». Таким образом, фермерский дом обязан соответствовать требованиям, которые закреплены в ст. 1 ГрК РФ:

1. Этажность — не более трех наземных этажей;
2. Не выше 20 м;
3. Строение состоит из комнат и блоков, предназначенных на удовлетворения бытовых или иных потребностей жильцов. Здание невозможно разделить на отдельные самостоятельные объекты недвижимости.

Помимо указанных норм, фермерский дом должен соответствовать таким параметрам:

1. Порядок возведения объектов ИЖС;
2. Строительные нормы, изложенные в СП 55.13330.2016;
3. Требования противопожарной и санитарной безопасности;
4. Права иных лиц и организаций;
5. ВРИ;
6. Градостроительный регламент.

Несоответствие строения указанным параметрам, а также нарушение градостроительного регламента может привести к признанию объекта незаконной самовольной постройкой. Чтобы не допустить подобной проблемы, перед началом строительных работ собственник участка должен ознакомиться с правилами застройки земли, действующими на конкретной территории.

Порядок регистрации жилого фермерского дома

Оформление права собственности на объект недвижимости, расположенный на участке с/х назначения будет проводится по упрощенной схеме, по правилам дачной амнистии. Зарегистрировать жилье, предъявив техплан и правоустанавливающий документ на землю, можно будет до марта 2026 года.

При этом собственник фермерского дома не обязан отправлять в местную администрацию уведомление о начале и окончании строительных работ. Это значительно ускоряет и упрощает процедуру регистрации имущественных прав на объект недвижимости. Технический план дома составляется на основании сведений проекта застройки и декларации.

После внесения данных в ЕГРН, фермерский дом входит в состав имущества КФХ.

Жилой дом и сельхозземли: Правовая связь

Дом, возведенный на земельном участке сельхозназначения, неразрывно связан с наделом. Если собственник будет использовать владения не по назначению (не будет осуществлять фермерскую крестьянскую деятельность), участок могут у него изъять в пользу государства или муниципалитета.

Нецелевое использование земли является серьезным правонарушением. За несоблюдение земельного законодательства предусмотрена административная ответственность (КоАП РФ, ст. 8.8).

Запрет на раздел с/х участка с жилым домом

Согласно нововведениям в земельное законодательство запрещено образовывать (делить) земельный сельскохозяйственный надел, где построен жилой дом, если это приведет к уменьшению исходной площади территории. Данная норма не работает, если речь идет об изъятии части земли в пользу государства или муниципалитета.

Иначе говоря, фермерский ЗУ запрещено делить на меньшие наделы, если на нем расположен жилой дом.

Дополнительные полномочия региональных властей

Региональные представители власти вправе самостоятельно определять муниципальные образования, на территории которых запрещено строительство (реконструкция или эксплуатация) фермерских жилый домов. Например, в список земель, где запрещено возведение объектов недвижимости, внесены участки, на которых расположены особо ценные сельскохозяйственные угодья.

Законодатель наделил расширенными полномочиями региональную власть с учетом опасений фермеров из-за возможного возникновения спорных моментов:

• Рост цен на землю, которая расположена рядом с крупными городами;
• Невозможность арендовать участок для ведения сельского хозяйства из-за роста цен на землю.

По словам председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, имущества и земельным отношениям Николаева Н. П. на территории России зарегистрировано около 170 фермерских хозяйств, которые обрабатывают более 40 миллионов гектаров сх земель. При этом эти площади занимают всего лишь 20% от всех имеющихся земель сельхозназначения.

Чтобы увеличить количество крестьянско-фермерских хозяйств, необходима поддержка от государства. В частности нужно создать благоприятные условия предоставления земли в собственность фермерам и правила эксплуатации таких участков.

Поскольку ФКХ располагаются в большинстве случаев далеко от крупных населенных пунктов, вполне закономерно, что такие земли будут застраиваться жилыми домами.

Сфера воздействия нового законопроекта

Хотя поправки в ФЗ РФ № 299 затронули лишь одну статью Земельного Кодекса РФ (ст. 77), в которой определены понятие и состав сельхозземель, главная мысли нововведений отразилась и в других правовых актах. Так с марта текущего года в некоторые законопроекты были внесены поправки и дополнения:

— правила строительства, реконструкции и эксплуатации фермерских домов, которые расположены на с/х угодьях; — действие нового законопроекта затрагивает земли с/х назначения, на которых расположены жилые дома и фермеры осуществляют свою деятельность; — имущество фермера, которое используется для осуществления сельхоздеятельности , будет увеличено за счет возведенного капитальной постройке на ЗУ. Теперь в состав ФКХ-имущества кроме самого земельного надела, хозпостроек, инвентаря, транспортных средств, рабочего и продуктивного скота, птицы, специализированной техники, включен жилой дом. Также в законопроект внесены уточнения, касающиеся параметров возводимого объекта недвижимости и возможности местных властей, которые вправе самостоятельно определить муниципалитеты, где строительство фермерских домов запрещено; — допускается регистрация права собственности на жилой дом, расположенный на сельхрозземлях, до 1 марта 2026 года.

Срок действия нового законопроекта

Согласно нововведениям зарегистрировать жилой фермерский дом собственник должен в течение следующих четырех лет (до 2026 года). После вступления в силу нового федерального закона каждый фермер вправе узаконить уже возведенный объект недвижимости или же начать строительство нового дома.

Вероятно, что по истечении указанного срока возможность постановки объекта недвижимости на землях сельхозназначения будет продлена. На сегодняшний день об этом говорить еще рано. Сейчас у граждан, которые занимаются сельским хозяйством есть прекрасная возможность построить жилье и зарегистрировать права на него по упрощенной схеме.

По мнению законодателя новый закон существенно упростит жизнь фермеров и привлечет новых людей в сельхозотрасль.

Земли с/х-назначения – что это такое, назначение, основная терминология

Согласно современному законодательству, к землям с/х-назначения причислены территории, расположенные за пределами границ населенного пункта и предоставленные или только предназначенные для с/х-нужд. Их назначение разнообразно и сводится к следующему ряду хозяйственной деятельности:

1. Организация подсобного личного хозяйства.
2. Выращивание с/х-продукции или сырья.
3. Обустройство животноводческой фермы.
4. Садоводство.
5. Разведение представителей речной и озерной фауны.

Сюда могут быть отнесены поля под пашни, лесозаградительные полосы, сенокосные угодья, дороги, водоемы, а также сооружения и подворья, предназначенные для переработки и хранения продукции.

Прежде чем выяснять, можно ли строить новый жилой дом на землях сельхозназначения, необходимо разобраться с терминологией закона. Существуют следующие важные основные определения:

• Жилой дом. Это индивидуально организованный объект, включающий жилые комнаты и технические помещения, обеспечивающий полноценные условия проживания, включая регистрацию.

• Жилое строение. Термин содержится в законе о садово-огородных дачных объединениях. Согласно определению, получить прописку в таком месте нельзя.
• Земли с/х-назначения. В первую очередь это территории, на которых непосредственно выращиваются аграрные культуры. Поэтому они представляют особую ценность, имеют специальный правовой статус и охраняются государством.

По закону с/х-территории не предназначены для решения бытовых нужд, связанных с постоянным проживанием. Так, Земельный кодекс допускает только постройку технических объектов для переработки и хранения с/х-изделий.

На заметку! В законе нет четкого определения взаимоотношения между правилами пользования земель сельхозназначения и тем, что можно на них строить. Это дает повод многим владельцам домов в спорной ситуации доказывать свои права через суд. Более того, по ФЗ под № 101 территории 2-ой категории не попадают под прямой запрет на застройку.

Строительство дома – виды участков земли, требования

Любой земельный участок зарегистрирован в Росреестре в определенной категории. Как правило, это следующие 6 категорий:

1. Приусадебное хозяйство.
2. Индивидуальное жилищное строительство – ИЖС.
3. Пашни.
4. Садоводческие и огороднические товарищества.
5. С/х-производство.
6. Земли под выпас.

На законодательном уровне построить полноценный жилой дом можно только в ИЖС и садоводстве. При этом современные садовые участки (по-старому называемые «дачами») классифицируются на 2-категории:

• Садоводство. Допускается построить жилье с регистрацией в нем. Однако теперь требуется разрешение на его постройку.
• Огородничество. Разрешается сооружение только технических и некапитальных построек.

Согласно закону от 1 марта 2022 г., теперь на землях сельхозназначения, переданных под ведение фермерства, можно построить полноценный жилой дом. Сделано это для возможности фермерам и их семьям обустройства удобного жилища в непосредственной близости к угодьям.

При этом сама застройка должна подчиняться следующему ряду требований:

1. Обязательная законная регистрация в Росреестре.
2. Допускается возведение только одного жилого дома.
3. Площадь не более 500 м².
4. Доля занимаемой территории – не более 0,25% от всего участка.
5. Высота – до 20 м.
6. Количество надземных этажей – не более 3.

Также требуется, чтобы фермерский дом соответствовал – строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам, регламентируемым возведение жилого объекта ИЖС.

Обратите внимание! Прежде чем покупать участок сельхозназначения, нужно заранее узнать, как он зарегистрирован в реестре и можно ли на нем построить дом. При этом решать вопросы по переводу территории в доступную под застройку категорию нужно в местной администрации.

Использование участка не по назначению, виды ответственности

Земельный свод правил предопределяет, что использовать территорию можно только в соответствии с ее назначением и категорией в реестре. Более того, закон об обороте с/х-земель устанавливает возможность изъятия и прекращение прав на участок, если он эксплуатируется не по назначению.

При этом контролируют ситуацию такие структуры, как Росреестр, Росприроднадзор и Россельхознадзор. Если обнаружится, что жилой дом находится на месте, не предназначенном для его возведения, хозяину грозит штраф. Размер взыскания зависит от степени тяжести нарушений и юридического статуса владельца.

Кроме того, может быть вынесен вердикт о сносе сооружения. Основания для этого могут быть следующие:

• Установленный вред окружающей среде.
• Ущемление прав 3-их лиц.
• Разрушение имущества и т. д.

Справка! Широкая судебная практика показала, что даже если на землях сельхозназначения не было разрешено строительство, возведенные ранее жилые постройки зачастую остаются не замеченными контролирующими органами. Однако риск привлечения к ответственности будет сохраняться всегда, пока существует соответствующая статья закона.

Возможность изменения статуса

Изменения типа использования территории производится по следующему алгоритму:

1. Владельцем подается прошение в административное управление местности, где расположен участок.
2. К заявлению прилагаются документы на права пользования территории и сведения о владельце.
3. Далее формируется специальная комиссия, которая проводит общественное слушание по проблеме.
4. Выносится постановление о возможности разрешения задачи.
5. В завершении глава округа, ссылаясь на заключение комиссии, в течение 3-х дней дает ответ.

Строительство в КФХ

На землях сельхозназначения, зарегистрированных в собственность крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) можно построить жилой объект без смены статуса их использования. Но при этом существуют некоторые нюансы:

• Участок должен эксплуатироваться строго по назначению.
• При отсутствии работ по целевому направлению в течение более чем 3-х лет, земля изымается.
• КФХ – официальная коммерческая структура, требующая обязательной регистрации и регулярной отчетности.

Важно! В случае неудачного ведения или разорения хозяйства, участок будет изъят, независимо от того, есть ли на нем жилой эксплуатируемый дом или нет.