Продажа недвижимости нерезидентом налоги 2022

1 марта 2022 г. Президент РФ подписал Указ «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации». Этот указ стал ответом на недружественные действия США и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций, а именно на введение ограничительных мер в отношении российских физических и юридических лиц.

В чем заключаются нововведения?

1. Со 2 марта 2022 г. установлен особый порядок осуществления (исполнения) российскими резидентами следующих сделок (операций) с «недружественными» иностранными лицами:

• сделки (операции) по предоставлению лицам иностранных государств кредитов и займов в рублях. Причем такие займы в иностранной валюте Президент РФ запретил Указом от 28 февраля 2022 г. № 79 (читайте об этом в статье «Особенности валютных операций после введения ограничений для резидентов РФ». Там же рассказано о том, что после подписания данного указа у российских резидентов появились новые обязанности. А еще граждане РФ лишились возможности перечислять денежные средства на свои зарубежные счета и пользоваться электронными кошельками);
• сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с «недружественными» лицами иностранных государств.

При этом неважно, является ли такое иностранное лицо покупателем или продавцом. Это значит, что практически любая сделка по покупке или продаже акций в АО с участием иностранных «недружественных» лиц не будет проведена в реестре уполномоченным регистратором без специального разрешения, которое выдается Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ.

Первоначально имелись опасения относительно распространения данного ограничения не только на АО, но и на ООО. Некоторые лица столкнулись с отказом нотариусов в осуществлении сделок с долями. Однако позже Федеральная нотариальная палата пояснила, что в подобных ситуациях нотариус не вправе отказывать в совершении сделок с долями в ООО (Письмо от 2 марта 2022 г.

№ 1176/03-16-3).

Что касается сделок с недвижимым имуществом, которые заключаются между физлицами, то с 17 марта 2022 г. Правительственная комиссия по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ разрешила российским резидентам:

• продавать недвижимость нерезидентам, связанным с «недружественными» государствами;
• покупать недвижимость у таких нерезидентов; при этом деньги от сделки должны быть зачислены на рублевый счет нерезидента в российском банке;
• заключать (исполнять) договоры долевого участия в строительстве, которые заключаются с такими нерезидентами.

2. Со 2 марта 2022 г. запрещен вывоз из России наличной иностранной валюты и денежных инструментов в иностранной валюте в сумме, которая превышает эквивалент 10 000 долларов США и рассчитывается по официальному курсу ЦБ РФ, устанавливаемому на дату вывоза.

Ограничения на совершение сделок, которые введены указом Президента РФ, не распространяются на Центральный банк РФ и государственные органы.

Как теперь совершать сделки?

Если участник сделки подпадает под критерии, установленные указом Президента РФ, то такая сделка может осуществляться (исполняться) только на основании разрешения, выданного Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 6 марта 2022 г. № 295.

Чтобы получить такое разрешение, один из участников сделки предоставляет:

• заявление о выдаче разрешения (оно должно включать цель, предмет сделки, ее существенные и иные условия);
• документы, подтверждающие государственную регистрацию или учреждение заявителя;
• документ, удостоверяющий личность;
• учредительные документы заявителя – юридического лица;
• документ, содержащий сведения о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах и лице, которое осуществляет контроль над стороной сделки – лицом иностранного государства, совершающего недружественные действия;
• бухгалтерский баланс резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подаче заявления;
• сведения о балансовой стоимости активов резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подаче заявления.

Заявление и документы предоставляются на русском языке. Если оригиналы документов составлены на иностранном языке, к ним прикладывается заверенный в нотариальном порядке перевод на русский язык (с предоставлением апостиля компетентного органа государства).

Срок рассмотрения заявления и основания принятия положительного или отрицательного решения по результатам его рассмотрения Правительством РФ не установлены. На практике это будет означать практически безграничное усмотрение со стороны органа, уполномоченного принимать соответствующие решения.

Сделки с ценными бумагами могут осуществляться на организованных торгах на основании разрешений, выдаваемых Центральным банком РФ по согласованию с Министерством финансов РФ.

Какие лица и государства считаются «недружественными»?

Перечень таких иностранных государств и территорий установлен Распоряжением Правительства РФ от 5 марта 2022 г. № 430-р. Сейчас в него включены Австралия, Албания, Андорра, Великобритания (включая о.

Джерси и подконтрольные заморские территории – о. Ангилья, Британские Виргинские острова, Гибралтар), Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, США, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария, Япония.

Под категорию «недружественных» лиц подпадают любые физические и юридические лица, которые связаны с «недружественными» иностранными государствами, в том числе:

Ошибки нерезидентов. Как избежать

А вы знали, что после продажи недвижимости при определенных обстоятельствах вас могут обязать отдать треть от вырученной суммы государству? Разбираемся в нюансах законодательства и выясняем, как можно законно не платить налог и чем отличаются в своих правах налоговые резиденты от нерезидентов.

Немного загадочное слово «резидент»… Прямо из фильма о захватывающих приключениях шпионов-разведчиков. Практика проведения сделок показывает, что очень многие люди даже не подозревают, что это слово имеет прямое отношение к сделкам купли-продажи недвижимости.

Между тем это незнание может потом, чаще всего в следующем за сделкой году, иметь серьезные последствия для кошелька продавца. Федеральная налоговая служба строга и обязательно напомнит: незнание закона не освобождает от ответственности, в том числе и материальной. Так что давайте по вопросу о резидентстве наши знания пополним.

И договоримся: разговор у нас – только о физических лицах.

Кто такие резиденты и нерезиденты?

Резиденты и нерезиденты в Российской Федерации бывают двух видов: налоговые и валютные.

Статус налогового резидента определяется Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ) – в ст. 207. Статус валютного резидента – в ст. 1 Федерального закона № 173 «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10 декабря 2003 года.

Сегодня поговорим о резидентстве налоговом. Для его определения гражданство значения не имеет: резидент может быть и иностранцем, а гражданин России может быть по налогам и нерезидентом. Значение имеет только то, где человек жил большую часть дней в году.

Налоговый резидент – это тот, кто находился не менее 183 дней на территории Российской Федерации. Запомнить легко: это ровно половина от високосного года. Провели 184 дня на Мальдивах? Вы теперь по налогам – нерезидент. Или вы иностранец, приехали в Россию, к примеру, из Киргизии, но жили здесь не менее этого срока – вы налоговый резидент.

Поскольку мы ведем речь о налогах на доходы физлиц, который платится за прошедший календарный год (к примеру, в 2022-м – за 2021-й), то нам надо обязательно знать: налоговая служба свои подсчеты ведет по конкретному календарному году.

При этом учтем: срок пребывания на территории России не прерывается, если человек выезжал менее чем на полгода на лечение/обучение, а также для «вахтовиков» и других командированных, выезжающих за пределы России для работы на месторождениях нефти-газа.

Можно ли избежать уплаты налога при продаже недвижимости?

Напомним, мы сегодня говорим не «вообще» (это было бы бесконечно), а конкретно о сделках с недвижимостью.

При продаже недвижимости у человека всегда возникает доход. А доход облагается налогом. Внимание: доход очень часто путают с прибылью.

Например, вы купили квартиру в прошлом году за 5 млн руб., а теперь продали за 5,2 млн. И думаете, что ваш доход – всего 200 тыс. руб.

Ошибка! Это прибыль небольшая, это она 200 тыс. руб., а доход – это «пришедшие» к нам в результате этой продажи деньги. В приведенном примере это 5,2 млн руб.! И для расчета налога в этом случае между налоговыми резидентами и нерезидентами есть очень большая разница.

Даже «две большие разницы» вообще-то.

Во-вторых, налог на доходы физлиц для нерезидентов не 13%, а целых 30%. А во-первых? А во-первых, налоговый резидент может свой налогооблагаемый доход уменьшить, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом: от дохода (или 70% кадастровой стоимости – от того, что больше) отнять 1 млн руб. или расходы по приобретению недвижимости (свои или дарителя/наследодателя) – на выбор, что выгоднее.

То есть заплатить налог фактически с прибыли. В нашем примере это 26 тыс. руб.

(13% с 200 тыс. руб.). Так предусмотрено статьей 220 НК РФ, которая называется «Имущественные налоговые вычеты».

Нерезидент же, увы и увы, сделать этого не может: имущественный налоговый вычет – не для него. Нерезидент должен будет заплатить 30% с полной суммы дохода, в нашем примере – с 5,2 млн, то есть 1,56 млн руб. Чувствуете разницу? Двадцать шесть тысяч и миллион пятьсот шестьдесят!

Неужели маленькой ложки меда для нерезидентов не найдется? С 1 января 2019 года – найдется, и, как нам кажется, немаленькая. Налоговых нерезидентов, точно так же как и резидентов, после этой даты касается полное освобождение от НДФЛ, предусмотренное в статье 217.1 Налогового кодекса. И наступает оно при продаже недвижимости после окончания минимального предельного срока владения объектом.

Если продавец владел недвижимостью пять лет – налога на доходы при продаже не будет в любом случае. Резиденты и нерезиденты, будьте внимательны: этот срок высчитывается не со дня подписания договоров купли-продажи, а со дня регистрации Росреестром перехода права собственности – по выписке из ЕГРН.

В некоторых случаях этот срок снижен до трех лет: при продаже недвижимости, полученной по наследству, в дар от близкого родственника (по Семейному кодексу), договору ренты и по приватизации, а также если жилая недвижимость – единственная в собственности (нигде больше нет ни одного квадратного метра).

И – внимание: с 2022 года в НК РФ внесены поправки, по которым для некоторых семей с детьми минимальный срок владения стал попросту нулевым! Для каких? Должно быть выполнено пять условий, перечислим их коротко. 1) В семье двое и более детей, которым меньше 18 лет (24, если очно учатся). 2) Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года или до 30 апреля следующего.

3) Новое жилье должно быть по площади больше проданного или его кадастровая стоимость выше. 4) Кадастровая стоимость продаваемого жилья не должна быть больше 50 млн руб. 5) Вы, а также ваши супруг(а) и дети не должны владеть более чем 50% в праве собственности на иное помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.

К налоговым нерезидентам эти поправки относятся в полной мере. Ура!

Осведомлен – значит вооружен. Надеемся, мы подсказали кому-то из наших читателей, как при частых и/или долгих выездах за границу законно сберечь деньги, которые не повредят их кошельку. 30% с полной суммы продажи всё-таки здорово отличаются от нуля.

Последний совет: когда будете всё считать, будьте внимательны – так называемых деталей и тонкостей бывает иногда немало. Читайте Налоговый кодекс просто по слогам. Еще лучше – сходите на прием к грамотному по налоговым делам консультанту.

Причем не после сделки, а до нее.

Во «второй серии» приключений с резидентами и их возможными ошибками расскажем о том, кто такие валютные резиденты/нерезиденты и зачем про них надо тоже обязательно знать заранее. С их ошибками, кстати, речь уже может идти не о 30% налога от суммы, а о всех 100% – штрафа. И не только при продаже, но и при покупке.

Продажа квартиры нерезидентом. Как не платить налог 30%

Налоги

Автор Евгений Тараканов На чтение 8 мин Просмотров 3.4к. Опубликовано 04.10.2021 Обновлено 12.07.2022

Эта статься была написана до событий февраля 2022 года, когда многим гражданам РФ пришлось сменить свой налоговый статус. Тем не менее, она актуальна и сегодня, но касается в основном инвестиционной деятельности.

С более полным перечнем возможностей для уменьшения нерезидентом налоговой ставки, вы можете ознакомиться в этой статье.

Продажа квартиры нерезидентом РФ приводит к повышенным налоговым обязательствам. Ставка НДФЛ для нерезидента — 30%.

Это делает инвестиционную деятельность в России крайне затруднительной. Налог “съедает” всю прибыль.

Однако, есть законный способ этого избежать.

Эта статья о том, как нерезидент может покупать и продавать недвижимость в России, и не платить налог по ставке 30%.

Кто такой налоговый нерезидент

Налоговый нерезидент РФ — это физическое лицо, которое проводит на территории России менее полугода (точнее менее 183-х дней) в течение календарного года. Гражданство значения не имеет.

Подробнее о налоговых нерезидентах можно посмотреть здесь.

Налогообложение налогового нерезидента при продаже недвижимости

• Оплачивает НДФЛ по ставке 30% (п.3 ст. 224 НК РФ Налоговые ставки)
• При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты (Письмо Минфина от 26 декабря 2018 г. № БС-3-11/10138@)
• Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечению минимального предельного срока владения (п. 9 ст.2 Федерального закона № 424-ФЗ от 27 ноября 2018 года)

Минимальный предельный срок владения для недвижимости, приобретенной по договору купли продажи, составляет 5 лет.

Уменьшенный срок 3 года, действует только в отношении единственного жилья. Поэтому, рассматривать эту опцию применительно к инвестициям, весьма сложно.

Максимум, на что может рассчитывать в России нерезидент-инвестор, это продажа недвижимости через 5 лет, после покупки. А это значит, что возможностей для кратко- и среднесрочных инвестиций у него нет.

Но не все так плохо.

Способ оптимизировать свои налоговые обязательства, есть. Называется он — предпринимательская деятельность.

Налоговый нерезидент в качестве Индивидуального предпринимателя (ИП)

Налоговый резидент, зарегистрированный как индивидуальный предприниматель, несет налоговые обязательства не как физическое лицо, а как индивидуальный предприниматель.

Чтобы начать деятельность в качестве индивидуально предпринимателя, необходимо сделать следующие шаги:

• Зарегистрироваться в качестве ИП
• Выбрать режим налогообложения (УСН)
• Выбрать коды ОКВЭД
• Вести реальную хозяйственную деятельность

Давайте рассмотрим каждый из этих шагов подробнее.

Регистрация в качестве ИП

Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя нерезидент должен соответствовать следующим требованиям:

• Иметь российское гражданство или вид на жительство/разрешение на временное пребывание
• Иметь регистрацию по месту проживания (постоянная прописка) или по месту пребывания (временная прописка)
• Быть совершеннолетним (не менее 18 лет)

Упрощенная система налогообложения (УСН)

Есть пять возможных режимов налогообложения для ИП. Но для сделок с недвижимостью целесообразно использовать упрощенную систему налогообложения (УСН)

Важно!

ИП на УСН освобождается от уплаты НДФЛ. Соответственно, платить налог по ставке 30% не нужно.

Источник: п. 3 ст.346.11 НК РФ Общие положения УСН

Предприниматель на УСН может выбрать один из двух объектов налогообложения:

• Доходы
• Доходы минус расходы

Доходы

Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы” равна 6 %.
Но субъектами РФ эта ставка может быть уменьшена до 1%.

Объект налогообложения Доходы следует выбирать для сдачи недвижимости в аренду.

При аренде доля расходов, которые можно включить в состав затрат, несоизмерима мала с величиной доходов. А процентная ставка значительно ниже объекта Доходы — Расходы.

Доходы — Расходы

Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы — расходы” равна 15%.
Субъекты РФ могут уменьшать эту ставку до 5%.

Объект налогообложения Доходы — Расходы следует выбирать для покупки и продажи недвижимости.

Доля расходов на которые можно уменьшить доходы, соизмерима с величиной доходов. Поэтому, несмотря на то, что процентная ставка выше, это более выгодно.

Коды ОКВЭД

ОКВЭД — это Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. Действует в России с июля 2016 года. Все юридические лица обязаны при регистрации или перерегистрации обязаны его использовать.

Коды ОВЭД представляют собой иерархический список, с несколькими уровнями вложенности. Для операций с недвижимостью используется классификатор 68. Операции с недвижимым имуществом.

При регистрации нужно выбрать код из четырех цифр. Все подгруппы будут автоматически в него включены.

Вот коды ОКВЭД, которые чаще всего выбирают для операций с недвжимостью:

• 68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества
• 68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества
• 68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
• 68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений
• 68.10.23 Покупка и продажа земельных участков
• 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
• 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

Ведение реальной хозяйственной деятельности

Налоговое законодательство требует от налогоплательщиков реальности сделок и хозяйственных операций. Искажать сведения о хозяйственной деятельности в целях уменьшения суммы уплаченного налога, не допускается.

Если налоговый нерезидент зарегистрирует ИП перед продажей принадлежащей ему квартиры, налоговая посчитает, что ИП было открыто не в целях предпринимательской деятельности, а с целью получить необоснованную налоговую выгоду.
Налог будет пересчитан по ставкам НДФЛ для нерезидента.

Как этого избежать?

Регистрируйте ИП до начала деятельности, а не во время.

Если это по каким-то причинам не получилось зарегистрировать ИП до того, как вы приобрели недвижимость, сдайте ее на какое-то время в аренду. Как минимум, на полгода. А лучше, на год, чтобы полученный доход от аренды можно было отразить в годовой декларации.

В этом случае, налоговая получит документальное подтверждение ведения хозяйственной деятельности и места для сомнений не останется.

Особенности учета затрат для ИП

Применительно к покупке и продаже недвижимости, ИП может уменьшать доходы на следующие виды расходов:

• Проценты по кредиту п.9 ст. 346.16 НК РФ
• Расходы на приобретение недвижимости п. 23 ст. 346.16 НК РФ
• Расходы на выплату комиссионного, агентского вознаграждения п. 24 ст. 346.16 НК РФ

Расходы согласно ст. 346.16 НК РФ, налогоплательщик может включить в состав затрат только если они произведены ПОСЛЕ регистрации ИП.
Расходы, произведенные до регистрации ИП включить в состав затрат невозможно.

Поэтому, вначале нужно регистрировать ИП, а затем приобретать недвижимость для продажи.

Источник: Письмо МинФина № 03-11-11/7503 от 08.02.2018.

Кроме того, нельзя уменьшать доходы на стоимость покупки недвижимости по ДДУ, если в последующем она продается не как недвижимость, а как переуступка права.

Переуступка права требования не является продажей недвижимости. Поэтому, расходы на приобретение этого права не будут являть расходами на приобретение недвижимости (п. 23 ст. 346.16 НК РФ).

Перечень расходов в ст. 346.16 НК РФ является закрытым списком и не подлежит расширенному толкованию. Уменьшить доходы на расходы по приобретению права требования не получится. Это можно будет сделать только оформив, купленную по ДДУ недвижимость, в собственность.

География действий ИП

Предприниматель может зарегистрировать ИП в одном из регионов РФ (по месту регистрации), но приобретать и продавать недвижимость — по всей территории России. Место нахождения недвижимости значения не имеет. Это все имущество, принадлежащее ИП.

Поэтому, целесообразно регистрировать ИП в регионе где региональные ставки УСН уменьшены относительно базовых.