Признание договора купли продажи недействительным по безденежности

Купля-продажа — распространенная сделка на рынке недвижимости. Физические и юридические лица приобретают дома, квартиры, нежилые строения. Процедура передачи прав на собственность должна быть оформлена грамотно, с соблюдением всех требований законов.

Иначе заинтересованные лица могут оспорить подобное соглашение. Разберемся, в каких случаях возможно признание договора купли-продажи недействительным.

Ничтожные и оспоримые сделки: в чем разница

Ничтожные сделки являются недействительными с момента их возникновения (ст. 166 ГК РФ). Оспоримые сделки могут быть призваны недействительными только по решению суда. Заинтересованные лица могут оспорить постановление судебных органов. Такие соглашения могут быть как частично недействительными, так и полностью.

Для недействительных сделок предусмотрена двухсторонняя реституция, по которой каждая сторона обязана передать другой все, что получено в результате такого соглашения. Если нет возможности вернуть полученное в натуральном выражении, то придется возместить его деньгами (ст. 167 ГК РФ).

Сделка признается ничтожной, если:

• она противоречит законодательству страны;
• выявлена мнимость и притворность подобного соглашения;
• одна из сторон является недееспособной;
• одна из сторон является несовершеннолетней;
• она противоречит нравственным ценностям.

В некоторых случаях возможно признание договора купли-продажи недействительным. ГК РФ устанавливает для этого следующие основания:

• одна из сторон на момент совершения сделки является несовершеннолетней;
• купля-продажа заключена с недееспособным лицом;
• введение в заблуждение;
• применение насилия или обмана при заключении сделки.

Рассмотрим самые распространенные основания подробнее.

Участие в сделке недееспособного лица

Договор купли-продажи признается ничтожным, если одной из сторон выступает недееспособное лицо (ст. 171 ГК РФ). Если одна сторона знала о недееспособности второго участника, то она обязана возместить ему ущерб.

Недееспособность устанавливается только судом. Признать договор ничтожным может назначенный опекун.

При продаже квартиры в качестве представителя подопечного должен выступать опекун. Гражданский Кодекс запрещает ему совершать действия по отчуждению имущества недееспособного без согласия органов опеки. Суд может признать соглашение действительным, если будет доказано, что в результате него недееспособный гражданин получил выгоду.

Большинство юристов советуют при совершении сделок с недвижимостью требовать справку из психоневрологического диспансера о том, что владелец объекта не состоит там на учете.

Мнимость и притворность сделки

Мнимая сделка признана лишь делать вид, что переход права собственности осуществлен. На самом деле все права и обязанности на объект недвижимости остаются у прежнего хозяина. Цель подобной схемы — уберечь имущество от ареста или иных посягательств.

В качестве истца при подаче иска в суд могут быть представители судебных приставов или иные заинтересованные лица.

Притворная сделка совершается для прикрытия других схем передачи объекта недвижимости. Например: оформление купли-продажи при фактическом дарении объекта. Цели подобных схем различны, например: обналичивание материнского капитала, получение налогового вычета и т.д. Подобные сделки попадают под действие Уголовного Кодекса.

Несоответствие сделки закону

Пожалуй, самое распространенное основание для признания схемы передачи прав на объект недействительной. Если договор купли-продажи заключен с несоблюдением закона, то он подлежит аннулированию с возвратом прав и имущества участникам.

Стоит отметить, что договор купли-продажи должен быть оформлен в письменной форме, иначе схема передачи имущества является ничтожной.

Заблуждение

Оформление сделки без согласия супруга (и)

Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, подлежит реализации только при согласии всех сторон. При заключении соглашения о купле-продаже продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества.

Если такого документа нет, то супруг (а) в течение одного года может обратиться в суд с целью признания перехода права собственности недействительным и об ущемлении ее прав.

Признание договора купли-продажи недействительным, основания которого представлены выше, возможно в определенный срок. Для ничтожной сделки он составляет три года с момента заключения подобного соглашения, для оспоримой — один год.

Выявление хотя бы одного основания является поводом для признания договора недействительным. Такое решение может вынести только суд. Если будет выявлено, что ни одна сторона не совершала сделку с умыслом, то производится возврат ценностей друг другу.

В случае наличия умысла одной стороной суд назначит конфискацию ее имущества или денег, полученных в результате соглашения, и выплату морального вреда потерпевшей стороне. При сговоре обе стороны лишаются полученных объектов и ценностей в результате подобного соглашения в пользу государства.

Безденежность — основание для признания договора недействительным

Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению.

Безденежность сделки определяется судом. Потерпевшая сторона может потребовать взыскать денежные средства и проценты за пользование ими (ст. 395 ГК РФ). В качестве доказательств она может предоставить личную переписку с недобросовестным покупателем, материалы проверки правоохранительными органами.

На практике доказать безденежность договора очень не просто. Хорошим помощником будет квалифицированный адвокат, который сможет вывести недобросовестного участника « на чистую воду».

Куда обращаться

С иском о признании сделки недействительной необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет происходить по месту нахождения имущества ( ст. 30 ГК РФ). Поиском доказательств истец занимается самостоятельно, суд может лишь запросить сведения, которые истец не может предоставить ( ст. 56 ГК РФ).

Признание договора купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд по которому устанавливается в соответствии со статьей 339.19 НК РФ, связано с правами на имущество. Это сложная процедура, требующая соответствующих знаний и юридической практики.

Какие сделки считаются ничтожными:

• Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
• Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
• Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
• Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
• Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

• 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
• 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.01.2019 N 49-КГ18-60

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.

судей Асташова С.В., Марьина А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дмитриевой Татьяны Викторовны к Синициной Софии Валиахметовне о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, по кассационной жалобе Синициной Софии Валиахметовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав представителя Синициной С.В. — Глухова Д.М., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Дмитриева Т.В. обратилась в суд с иском к Синициной С.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование заявленных требований, что 11 января 2016 г.

между сторонами заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продала покупателю квартиру по адресу: < . >, за 1 200 000 руб. (пункты 1, 4).

В квартире зарегистрирована Дмитриева Т.В., за которой закреплено право пожизненного проживания (пункт 7). Право собственности Синициной С.В. зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оформляя договор купли-продажи, Дмитриева Т.В. заблуждалась относительно существа сделки в силу имеющегося у нее заболеваниями ( < . >), не имела никогда намерения продавать квартиру, являющуюся единственным ее местом жительства.

После заключения договора она постоянно проживает в квартире, несет расходы на ее содержание. Подписывая договор купли-продажи, Дмитриева Т.В. предполагала, что заключает договор ренты с пожизненным содержанием, поскольку нуждается в постоянном уходе по медицинским показаниям.

Денежные средства по договору купли-продажи от 11 января 2016 г. ей не передавались.

Представитель ответчика заявленные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Решением Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 7 ноября 2017 г. в удовлетворении исковых требований Дмитриевой Т.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым договор купли-продажи квартиры от 11 января 2016 г. признан недействительным.

Прекращено право собственности Синициной С.В. на квартиру, расположенную по адресу: < . >, и признано право собственности Дмитриевой Т.В.

на указанную квартиру.

В кассационной жалобе Синициной С.В. ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшегося по делу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.

В связи с поданной 18 июля 2018 г. кассационной жалобой на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьей Верховного Суда Российской Федерации Романовским С.В. 24 сентября 2018 г.

дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы и определением этого же судьи от 6 декабря 2018 г. кассационная жалоба Синициной С.В. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы, обсудив доводы кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции.

Разрешая спор и отказывая Дмитриевой Т.В. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания договора купли-продажи заключенного между Дмитриевой Т.В. и Синициной С.В.

11 января 2016 г., недействительным по основаниям, предусмотренным положениями статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, при этом исходил из того, что Дмитриева Т.В. лично подписала договор купли-продажи от 11 января 2016 г., акт приема-передачи квартиры и расписку о получении денежных средств по указанному договору, договор купли-продажи прошел государственную регистрацию и исполнен его сторонами.

С данным выводом суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции и, отменяя решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 7 ноября 2017 г., указав на наличие заблуждения Дмитриевой Т.В. относительно природы оспариваемой сделки, что подтверждено преклонным возрастом истицы, наличием доверительных отношений между сторонами, а также наличие порока воли продавца по распоряжению единственным жилым помещением, выраженном в том, что воля Дмитриевой Т.В. на заключение данной сделки основана на ее неправильном мнении, признал договор купли-продажи от 11 января 2016 г.

недействительным.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции, выразившиеся в следующем.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Обращаясь в суд с иском, Дмитриева Т.В. ссылалась на то, что она заблуждалась относительно подписываемого договора купли-продажи квартиры, полагая, что заключает с Синициной С.В. договор пожизненного содержания, в связи с чем она была лишена возможности осознавать правовую природу сделки и последствия передачи жилого помещения в собственность ответчика, а также обстоятельства, влекущие нарушение ее прав.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является выяснение вопроса о том, понимала ли Дмитриева Т.В. сущность сделки на момент ее совершения или же воля истца была направлена на совершение сделки вследствие заблуждения относительно ее существа применительно к пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и это следует из материалов дела, что 11 января 2016 г. между Дмитриевой Т.В. (продавец) и Синициной С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры < . >в доме < . >в < . >, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил за 1 200 000 рублей квартиру.

В соответствии с пунктом 5 указанного договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Договор купли-продажи квартиры от 11 января 2016 г. и расписка о получении указанной в договоре купли-продажи денежной суммы от 11 января 2016 г. подписаны Дмитриевой Т.В. собственноручно.

Судом по ходатайству истицы по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза. Из заключения эксперта, подпись от имени Дмитриевой Т.В. в расписке от 11 января 2016 г. выполнена Дмитриевой Т.В.

Данным обстоятельствам суд апелляционной инстанции какой-либо оценки не дал, не указал, в чем именно состояло заблуждение истца относительно природы сделки, а также не учел положения пункта 4 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным данной статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения.

Суд апелляционной инстанции, указав в своем определении на наличие таких обстоятельств как преклонный возраст истицы (61 год), наличие доверительных отношений между сторонами сделки, а также наличие неправильного мнения относительно заключаемой сделки, не обосновал, как применительно к требованиям пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, свидетельствует о наличии у Дмитриевой Т.В. заблуждения относительно существа заключаемой сделки.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Октябрьского городского Республики Башкортостан от 17 апреля 2017 г. отказано в удовлетворении исковых требований Дмитриевой Т.В. к Синициной С.В.

о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки по основаниям, предусмотренным статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рамках указанного гражданского дела судом назначена судебно-психиатрическая экспертиза. Из решения суда следует, что согласно заключения эксперта от 14 февраля 2017 г., на момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 января 2016 г. Дмитриева Т.В. могла понимать значение своих действий и руководить ими.

При указанных обстоятельствах указание суда апелляционной инстанции на то, что Дмитриева Т.В. сознательно не заключила договор по отчуждению единственного пригодного для ее проживания жилого помещения, сделано без учета того, что истица заключила оспариваемый договор как дееспособный субъект гражданско-правовых отношений, обладающий свободой волеизъявления на заключение гражданско-правовых договоров и свободой по распоряжению собственным имуществом (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сам по себе факт отчуждения Дмитриевой Т.В. единственного жилого помещения не свидетельствует о нарушении ее жилищных прав, что подтверждается закрепленным в пункте 7 договора купли-продажи условием о сохранении за истицей права проживания в отчуждаемом жилом помещении.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обстоятельства нарушения Синицыной С.В. жилищных прав Дмитриевой Т.В. при заключении 11 января 2016 г.

договора купли-продажи, являлись предметом рассмотрения суда 17 апреля 2017 г. при рассмотрении иска Дмитриевой Т.В. к Синицыной С.В.

о признании недействительным договора и не нашли своего подтверждения, что в нарушение требований указанной статьи процессуального закона, не учтено судом апелляционной инстанции.

Таким образом, отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействительным договор купли-продажи квартиры по указанному в иске основанию, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан, в нарушение части 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не проверила доводы истца, не привела мотивы, по которым пришла к выводу об обоснованности исковых требований, а также не указала доказательства, подтверждающие факт заблуждения Дмитриевой Т.В. при заключении оспариваемого договора.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом первой инстанции установлено, что расписка от 11 января 2016 г. содержит рукописный текст, выполненный истицей, согласно которому покупатель и продавец достигли договоренности о размере денежных средств за отчуждаемое жилое помещение, при этом передача денежных средств за квартиру в сумме 1 200 000 рублей до подписания договора купли-продажи подтверждается пунктом 5 договора.

Указанные обстоятельства, на которые ссылался ответчик в обоснование своих возражений, не получили оценки суда по правилам статьи 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем вывод суда о том, что денежные средства не передавались Дмитриевой Т.В., нельзя признать правильным.

Таким образом при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не учтено, что подписание сторонами письменного договора купли-продажи после передачи денежных средств продавцу, не может является основанием для оспаривания этого договора по безденежности, в случае если деньги фактически были получены продавцом, подтвердившим факт заключения договора купли-продажи в письменном документе.

В силу частей 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Указанные требования процессуального закона при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не выполнены.

Кроме того, указав, что ответчицей не представлено иных письменных доказательств передачи истцу денежных средств по договору, суд апелляционной инстанции не учел, что обстоятельства произведения ответчицей в полном объеме оплаты по договору купли-продажи от 11 января 2016 г. установлены вступившим в законную силу решением Октябрьского городского Республики Башкортостан от 17 апреля 2017 г., в связи с чем не подлежали доказыванию и не могли оспариваться при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что принятое по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г. нельзя признать законным, и по изложенным основаниям оно подлежит отмене с направлением на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.