Претензия по квартире застройщику по недостаткам

Отстаивать собственные права важно –
это позволяет не только добиться справедливости,
но и минимизировать имущественные и финансовые
потери. Грамотно составленный документ – половина
победы. Расскажем, в каком случае следует подавать
претензию застройщику и как правильно ее составить.

Как правильно составить претензию застройщику

Отстаивать собственные права важно – это позволяет не только добиться справедливости, но и минимизировать имущественные и финансовые потери. Грамотно составленный документ – половина победы. Расскажем, в каком случае следует подавать претензию застройщику и как правильно ее составить.

Основания подачи претензии застройщику

Согласно федеральному законодательству существуют две стадии решения спора: претензионная и судебная. Официальная досудебная претензия нужна как для мирного урегулирования спора, так и для основания подачи иска, если застройщик отказывается от решения вопроса. Суд вернет исковое заявление, если вопрос не был рассмотрен двумя сторонами в досудебном порядке.

Единого списка возможных претензий не существует. Заявление может быть составлено, когда строительная компания не выполняет обязательства и гарантии, указанные в договоре, или противоречит закону.

Самые распространенные причины составления претензии:

во время проживания были выявлены проблемы с качеством работ застройщика, иначе их называют гарантийными;

Требования, предъявляемые к застройщику

Требования — это важный пункт заявления. Без них польза от предъявления претензии будет нулевой. Требования могут быть нематериальными.

Собственник может запросить бесплатное устранение недостатков. Если требование собственника — взыскание компенсации, ее сумму автор документа должен посчитать самостоятельно в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Сумма неустойки для взыскания физическим лицом рассчитывается по формуле: Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ).

Согласно 214-ФЗ для расчета нужно взять ставку, которая действовала в день исполнения обязательства, то есть на момент передачи квартиры собственнику. Однако можно направить претензию раньше. В этом случае дольщик может взять любую выгодную для него ключевую ставку за период с плановой даты передачи квартиры до даты составления документа.

Еще один возможный вариант — расчет суммы неустойки по периодам. Так вы будете учитывать все ключевые ставки за период просрочки. Посмотреть актуальную для разных дат ключевую ставку можно на сайте Центрального Банка России.

В выплату компенсации могут включаться и расходы дольщика, которые он понес по вине девелопера:

Подробнее о том, что делать, если строительная организация задерживает сроки сдачи квартиры, рассказано в статье.

Когда направлять претензию

Законом не установлены сроки для предъявления претензии, но не затягивайте — пишите о проблеме сразу, как о ней стало известно.

Собственник может выявить проблему, уже проживая в новой квартире. В таком случае можно направить заявление до истечения гарантийных сроков: гарантия на дом — 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование здания — 3 года.

Способы передачи претензии застройщику

Претензия составляется в двух экземплярах: один остается у собственника, второй направляется девелоперу. Передать документ строительной организации можно следующими способами:

Отправка почтой

Претензию следует отправить заказным письмом, уведомление по электронной почте не подойдет. Отправитель вкладывает в конверт документ, приложения к нему и опись содержимого. Сотрудник почты подтверждает опись подписью и печатью.

Направить претензию можно:

на юридический адрес застройщика. Чаще всего именно он используется для отправки официальной документации. Если юридическое лицо не получило письмо, отправленное на юридический адрес, оно не может ссылаться на причину того, что фактически офис находится по другому адресу.

на договорной адрес. Застройщик может указать в договоре адрес, на который следует отправлять документацию. В другом случае будет считаться, что претензия направлялась по неверному адресу. Оспорить такое требование можно только в суде, поэтому собственнику нужно внимательно изучить договор перед отправкой.

на фактический адрес. Это адрес, по которому реально располагается офис девелопера, часто он не совпадает с юридическим. Дольщик может предъявить свой запрос по такому адресу.

Если письмо вернется, его нельзя будет использовать как доказательство уведомления при составлении иска. Можно направить письменную претензию застройщику на юридический адрес и продублировать его на фактический.

Представитель девелопера обязан получить заказное письмо лично. Отправитель может отслеживать статус отправки на сайте почты. Если по истечении 30 дней за письмом не пришли, его отправят обратно со штампом о возвращении. По закону даже не полученное физически письмо считается врученным адресату, его можно использовать в суде.

Передать претензию лично

Этот способ может показаться более надежным, но есть нюансы. Законно получить документы может директор компании или представитель с доверенностью на получение. Скорее всего вас встретит офис-менеджер без подобной доверенности и примет документы самостоятельно.

Застройщик должен поставить на ваш экземпляр претензии свою подпись с расшифровкой и дату принятия претензии. Дополнительно добросовестный застройщик может поставить печать на вашем экземпляре претензии и указать входящий номер корреспонденции.

Этого может быть недостаточно, если вы столкнетесь с недобросовестным девелопером. Поэтому правильнее все же предъявить застройщику жалобу почтой.

Сроки рассмотрения и удовлетворения претензии

Изучите договор: указан ли там срок реакции застройщика на письма? Если такого пункта в договоре нет, ничего страшного. Укажите в тексте претензии срок, в который застройщик должен предоставить ответ.

Как быть, если застройщик не ответил на претензию или отказывается выполнять ее требования

Если девелопер не ответил на требования или ответил отказом на их удовлетворение, дольщик имеет право подать в суд. Следует прикрепить доказательство досудебного рассмотрения вопроса. Будет надежнее, если вас в суде будет представлять юрист, чтобы застройщик не смог воспользоваться лазейками для ухода от проблемы.

В случае положительного решения суда застройщик будет обязан выплатить штраф. Например, в случае отказа выплатить неустойку добровольно, суд установит штраф до 50% от ее суммы.

Отстаивать свои права — естественно. Правильное составление и направление претензии позволит вам решить возникшие проблемы. Добросовестные застройщики всегда готовы урегулировать вопрос без суда.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Как написать претензию застройщику?

Действующим законодательством не установлено определенной формы требования. Но на практике уже давно сложилась определенная структура документа. Конечно же, не стоит начинать с угроз, обвинений и использования нецензурных слов.

Также не надо ничего приукрашивать или писать о не существующем. Надо писать четко и по делу, без эмоциональной составляющей, с обязательной ссылкой на нормы закона.

В претензии необходимо указать:

• Данные застройщика (адрес, полное наименование);
• Сведения об отправителе (ФИО, адрес);
• Основания для написания претензии. Здесь должен быть указан договор со всеми реквизитами (дата, номер, название);
• Факты нарушения стороной договоренностей. Обязательно сослаться на пункт в договоре и на статью закона, которые нарушены;
• Какое конкретно требование Вы предъявляете. Это может быть выплата неустойки, передача квартиры. При этом обязательно указывается срок для исполнения претензии;
• Реквизиты расчетного счета. Это в том случае, если речь идет об уплате неустойки. При этом также следует расписать подробный расчет суммы или можно приложить отдельно;
• Приложение документов (если имеются);
• Подпись и дата составления

ПОЛЕЗНО: дополнительные советы по составлению претензии в нашем видео с канала YouTube

Что делать, если застройщик не отвечает на претензию?

Направление претензии еще не означает, что строительная компания исправит свои нарушения. Часто бывает так, что дольщик не получает ответа в установленный срок или получает отказ. А еще бывает, что письмо не забирают с почты. Что же в этом случае делать? Давайте разбираться.

Главное, не надо отправлять письмо еще раз, а также ждать еще неделю или две. Не требуйте письменного отказа. Отсутствие ответа приравнивается к отказу. Не стоит обращаться с жалобой в надзорные органы, например, прокуратуру или Роспотребнадзор. Это ничего не даст. Вы только потратите время.

Если ответа на претензию нет, значит требования удовлетворять не собираются. И это факт. В таком случае надо начинать готовить документы для обращения в судебный орган. Если Вы хотите, чтобы требования были выполнены, составляйте исковое заявление и не затягивайте с судом.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить исковое заявление в суд в защиту прав дольщиков, кроме того, наш адвокат готов все сделать за Вас: профессионально, на выгодных условиях и в срок.

Помощь адвоката

Разбирательство с застройщиком довольно сложный процесс. И без помощи грамотного специалиста вряд ли будет положительный результат.

Обратитесь за помощью к нашему адвокату уже сейчас, чтобы не потерять свои законные квадратные метры потом.

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Дополнительная информация по теме:

Образец претензии на возврат мебели: помощь адвоката

На нашем сайте вы сможете изучить образец претензии по доставке мебели. При обращении в наше АБ «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург, вы получите квалифицированную помощь в вопросе уже сегодня

Образец претензии по договору техобслуживания: помощь юриста

Читайте образец претензии по договору технического обслуживания и звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург прямо сейчас

Претензия на химчистку (прачечную): порядок составления, образец

Наш адвокат по защите прав потребителя в Екатеринбурге поможет составить претензия на химчистку (прачечную): профессионально, на Выгодно согласованных условиях и в срок 24 часа. Закажите услугу прямо сейчас!

Претензия по госконтракту: помощь адвоката по по 44-ФЗ

Адвокат поможет составить претензию по государственному контракту, ответ на претензию по государственному контракту: профессионально, по выгодным условиям с гарантией, в кротчайший срок.

Вручение лично в руки

Для этого надо прийти в офис компании и передать документ официальному представителю застройщика. При этом потребовать, чтобы сотрудник подтвердил получение – указал на вашем экземпляре свои данные и текущую дату, поставил подпись и печать.

Доставка курьером

Стоит предпочесть почте услуги курьера, если вам важно ускорить процесс. Не забудьте снабдить сотрудника курьерской службы необходимыми наставлениями: кому передать пакет, где поставить отметку о получении.

Профессиональная юридическая помощь – залог успеха

Неверно составленная претензия не только не окажет на застройщика должного действия – она может здорово навредить автору. Ошибки в расчете суммы неустойки, недостаточно продуманная аргументация сведут к нулю шансы на ожидаемый результат. Поручите разработку претензии специалистам, которые подготовили тысячи официальных бумаг и выиграли сотни судебных споров с застройщиками.

Наши юристы знают цену последствий неправильно составленных документов. Они точно рассчитывают размеры компенсаций, грамотно обосновывают каждое обвинение и требование, приводят ссылки на законы и судебную практику. Предоставьте решение своих проблем тем, кто гарантированно с ними справится.

Законодательное регулирование

Претензия застройщику об устранении недостатков пишется в двух случаях:

• если во время приемки квартиры дольщик обнаружил дефекты;
• если недостатки возникли во время действия гарантии.

По закону, вторая сторона отвечает за качество выполненной работы. Ее ответственность попадает под действия ГК РФ, ЖК РФ, ЗЗП и ФЗ-214.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ, если во время приема квартиры дольщик обнаружил дефекты, то в акте и претензии отражают их полный перечень, а также устанавливают период их устранения.

«Застройщик несет ответственность за то, что передает клиенту объект, который не соответствует требованиям качества. Это правило также регламентирована ГК РФ, а точнее статьей 475, 557».

Многие считают, что квартира не относится к товарам, а сделка по ее приобретению не попадает под действие ЗПП. На самом деле, отношения, сложившиеся между строительной компанией и покупателем регулируются не только гражданским и жилищным законодательством, но и НПА в сфере защиты прав потребителей.

Кроме того, некоторые положения ГК РФ созвучны с ЗПП. Например, в ст.18 ЗПП отражает права потребителей при обнаружении недостатков. Практически те же самые последствия описаны в ст.475 ГК РФ.

На квартиру устанавливается гарантия. Ее срок не может быть меньше 5 лет. В течение этого времени никакие недостатки не должны возникать, в случае их образования, покупатель вправе предъявить претензию продавцу недвижимости.

Причины подачи претензии

Поводом для подачи претензии могут послужить разные обстоятельства, от обнаружения небольших дефектов до нарушения сроков исполнения обязательств стороной. Чаще всего дольщиков не устраивает:

• самовольное изменение застройщиком проектно-сметной документации;
• нарушение сроков сдачи дома или устранения недостатков застройщиком;
• обнаружение существенных дефектов, которые мешают использовать объект по назначению или его применение в таком виде не является безопасным;
• отсутствие коммуникацией или их нахождение в нерабочем состоянии;
• другие причины.

Готовое жилье, которое получает клиент от застройщика, по закону, должно не только отвечать всем требованиям качества, но и быть безопасным, соответствовать градостроительным и жилищным нормам.

Не поддавайтесь на уговоры принять квартиру с недостатками. Ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи, без предварительного обследования объекта. Если покупатель во время приемки не отразит факт обнаружения дефектов, то после подписания им акта с юридической точки зрения это означает то, что он добровольно соглашается на все условия.

Принудить застройщика к исправлению недостатков будет трудно. Не стесняйтесь обращаться за помощью к специалистам. Наши юристы расскажут, как правильно провести обследование квартиры, отразить недостатки и добиться их полной ликвидации, либо потребовать уменьшения стоимости имущества.

Требования, отражаемые в претензии

В случае обнаружения недостатков клиент имеет право предъявить требования, отраженные в ст.475 ГК РФ и ст.7 ФЗ-214:

• уменьшить стоимость договора соразмерно обнаруженным дефектам;
• полной ликвидации недостатков;
• компенсации затрат на устранение изъянов своими силами, либо при помощи иной организации.

Если повреждения существенные, то клиент может требовать расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств, либо обмена объекта на другой.

Обратите внимание! Под существенными дефектами понимают изъяны, которые невозможно устранить или для их ликвидации требуется несоразмерная сумма. Предъявление аналогичных требований допускается в случае неоднократного возникновения повреждений в течение срока годности.

Перечень документов к претензии

В зависимости от ситуации, к претензии застройщику об обнаружении недостатков прилагают следующие документы:

• копию договора;
• акт приема-передачи недвижимости;
• результаты строительно-технической экспертизы;
• бумаги, которые идентифицируют затраты клиента на исправление дефектов или др. нужды.

Как правило, главным документом, который подтверждает нарушение второй стороной обязательств, является договор. Именно поэтому его копию рекомендуется предоставлять в первую очередь.

Остальные документы подают при их наличии и при необходимости. Например, если экспертиза не проводилась, то взять ее результаты попросту негде.

Важно! Для того чтобы избежать неприятностей, иногда застройщики идут на хитрость, прописывая в договоре то, что компания освобождается от ответственности за недостатки. Такой пункт, согласно ст.7 ФЗ-214 признается ничтожным.

Судебная практика

Илья Шахов обратился с исковым заявлением в суд к застройщику «КП Регата». Истец пояснил, что приобрел квартиру по договору долевого строительства. Во время приема-передачи имущества он обнаружил, что сантехника не работает.

Представитель застройщика объяснил, что ожидают мастера. В ближайшее время он прибудет и все починит. Менеджер настаивал на подписании акта приема-передачи недвижимости, но Илья отказался это делать.

Клиент подал претензию застройщику об устранении недостатков, в которой указал срок выполнения требований (40 дней). Спустя отведенное время ничего не изменилось. Сантехника по-прежнему не работала.

Тогда Шахов подал иск в суд. Судья, рассмотрев дело, пришел к выводу, что застройщик действительно нарушил права клиента. В частности, он не выполнил работы в отведенный срок. Суд удовлетворил требования истца и постановил, незамедлительно устранить недостатки, выплатить клиенту неустойку.