Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения

В этой статье государство установило, что преимущественное право покупки таких участков принадлежит субъектам РФ или муниципальным образованиям, которым принадлежит конкретный участок. Это значит, что в пакет документов для продажи участка сельхозназначения надо приложить Отказ от преимущественного права покупки земельного участка или Согласие на продажу третьим лицам. Это обстоятельство надо учитывать риэлторам, без этого документа переход права собственности не будет зарегистрирован.

Отказ или Согласие выдается в КУМИ (комитет управления муниципальным имуществом) или КУГИ (комитет управления государственным имуществом). Эта процедура очень напоминает получения согласия от соседей по коммунальной квартире. Например, в Ленинградской области таким органом является областной КУГИ, на это его уполномочил областной закон» Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» от 23.11.2005 ( с изменениями на 17 марта 2015 года).

В каждом регионе есть свой уполномоченный орган по распоряжению землей сельскохозяйственного назначения.

Алгоритм получения такого документа:

1. Заполнить Извещение или Уведомление в КУМИ в письменном виде
2. Подать Извещение лично с входящим номером или выслать по почте РОССИИ с уведомлением и описью вложения
3. Срок ответа 30 дней, отсчет идет с даты приема документа или с даты получения Уведомления по почте

Краткое содержание Извещения: кому, от кого, предложение собственника о продаже своего участка, реквизиты участка, кадастровый номер, цена и условия продажи. Подать должен сам собственник или риэлтор по доверенности.

К Извещению надо приложить следующие документы:

1. Свидетельство о регистрации права собственности (заверенная копия)
2. Кадастровый паспорт или Выписка из кадастрового паспорта (копия)
3. Копия паспорта гражданина
4. Копия доверенности ( если надо)
5. Выкопировка (ситуационный план)

Ответы из КУГИ могут быть разными:

Положительный, то есть КУГИ соглашается приобрести участок земли сельхозназначения на своих условиях, это безналичный расчет в течение 90 дней (по факту может быть и более 6 месяцев), могут предложить рассрочку.

Иногда случается, что продавцу вовсе не хочется продавать государству, у него есть свой покупатель, с которым он уже договорился, риэлтор должен знать, что делать в таких случаях, например, можно послать новое Извещение с изменением цены, условий, можно предложить купить за наличные и срочно, и ждать нового ответа. Иногда приходится высылать несколько раз пока не придет Отказ.

ВАЖНО! Нельзя продавать земельный участок ниже той цены, которую предложили в Извещении, могут сделку признать недействительной. В договоре купли-продажи должна быть указана цена не ниже той, которая указана в Извещении.

Отрицательный ответ, то есть КУГИ отказывается от покупки вашего участка.

Такой Отказ действителен в течение года, надо успеть продать за этот срок, иначе потом надо заново получать Отказ от преимущественного права покупки.

Самый верный и законный способ продажи участка сельхозназначения – это получение Отказа от преимущественного права покупки от КУГИ или КУМИ.

Но есть способы реализации участка сельхозназначения, не получая данного документа:

• Первый способ Дарение — закон не запрещает подарить участок любому лицу, при сделке дарения Отказ получать не требуется. Каждая вторая сделка на участки сельскохозяйственного назначения проходит по дарению, особенно на очень хорошие ликвидные участки. Дарение – это скрытая продажа, ее можно оспорить в суде, если кому-то захочется доказать притворность такой сделки и расстроить ее. В этом случае приобретатель участка сельхозназначения может лишиться и денег и участка, ведь дарение – это безвозмездная сделка. Налог на дарение 13% от кадастровой стоимости оплачивает одаряемый.
• Второй способ — внесение земельного участка сельхозназначения в Уставной капитал ООО. Такую сделку тоже можно оспорить в том случае, если продавец не получает взамен акции предприятия или организации на основании притворности сделки.
• Третий способ — продажа участка по долям, но не более пяти! Сначала продать и зарегистрировать ½ долю, например, а потом, вторым этапом, купить остальную часть участка, на правах совладельца, имеющего преимущественное право.

Эти три способа позволяют экономить время сделки, не ждать 30 дней ответа из КУГИ. Сейчас этот срок уменьшили до 15 дней по закону, но по факту, увы, чиновники никогда не делают ничего во — время.

Так как рынок земли сельхозназначения активизируется в связи с продуктовым эмбарго и импортозамещением, то у наших продавцов и собственников участков сельхозназначения встает вопрос о документах на продажу участков.

Преимущественное право относится только к земле сельскохозяйственного назначения, к участкам с разрешенным использованием – для ведения садоводства и для дачного строительства это право не применяется.

О ПРЕИМУЩЕСТВЕННОМ ПРАВЕ ПОКУПКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ Текст научной статьи по специальности «Право»

земельный участок / сельскохозяйственное назначение / купля-продажа / преимущественное право / субъект Российской Федерации / муниципальное образование / land plot / agricultural purpose / purchase and sale / preferential right / subject of the Russian Federation / municipal formation

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Муслимат Айдабековна Аливердиева

Статья посвящена особенности купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения — преимущественному праву покупки субъекта Российской Федерации или муниципального образования . Указаны пробелы правового регулирования в данной области, обозначена необходимость внесения соответствующих изменений в законодательство. Автор предлагает исключить норму о преимущественном праве покупки публичных образований земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при их продаже.

About the pre-emptive right land purchases agricultural purposes

The article is devoted to the peculiarities of the purchase and sale of agricultural land the pre-emptive right of purchase of a subject of the Russian Federation or a municipal formation . The gaps in legal regulation in this area are indicated and the need for appropriate changes in the legislation is indicated. The author concludes to exclude the norm on the pre-emptive right to purchase public entities of land plots from the composition of agricultural land when they are sold.

Текст научной работы на тему «О ПРЕИМУЩЕСТВЕННОМ ПРАВЕ ПОКУПКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ»

Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право

УДК 504:330 ББК 67

О ПРЕИМУЩЕСТВЕННОМ ПРАВЕ ПОКУПКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Муслимат Айдабековна АЛИВЕРДИЕВА, старший преподаватель кафедры гражданского процесса Юридического института Дагестанского государственного университета [email protected]

Научная специальность: 12.00.06 — земельное право; природоресурсное право;

экологическое право; аграрное право

Аннотация. Статья посвящена особенности купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения — преимущественному праву покупки субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Указаны пробелы правового регулирования в данной области, обозначена необходимость внесения соответствующих изменений в законодательство. Автор предлагает исключить норму о преимущественном праве покупки публичных образований земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при их продаже.

Ключевые слова: земельный участок, сельскохозяйственное назначение, купля-продажа, преимущественное право, субъект Российской Федерации, муниципальное образование.

Annotation. The article is devoted to the peculiarities of the purchase and sale of agricultural land — the pre-emptive right of purchase of a subject of the Russian Federation or a municipal formation. The gaps in legal regulation in this area are indicated and the need for appropriate changes in the legislation is indicated.

The author concludes to exclude the norm on the pre-emptive right to purchase public entities of land plots from the composition of agricultural land when they are sold.

Keywords: land plot, agricultural purpose, purchase and sale, preferential right, subject of the Russian Federation, municipal formation.

Особенностью договора купли-продажи сельскохозяйственного земельного участка является предусмотренное законом преимущественное право покупки субъекта РФ по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Кроме субъекта РФ, преимущественным правом может обладать и муниципальное образование. Этот вопрос может быть урегулирован

региональным законодательством, причем решается он по-разному.

Так, в законодательстве одних субъектов РФ преимущественное право покупки отдается муниципальным образованиям, а право самого субъекта не оговаривается, в других субъектах РФ — все наоборот1.

В законодательстве некоторых субъектов РФ предусмотрено, что в случае отказа в преимущественном праве покупки муниципальным образованиям, такое право появляется у субъекта

ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021

РФ2. Есть и такие субъекты РФ, в законодательстве которых преимущественное право покупки земельного участка субъектом РФ или муниципальным образованием ставится в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

Например, в соответствии с Законом Республики Хакасия «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Хакасия» если кадастровая стоимость земельного участка выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району, правом преимущественной покупки обладает Республика Хакасия, а если кадастровая стоимость равна либо ниже среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району, то выкупить его в первоочередном порядке может муниципальное образование.

В некоторых субъектах преимущественное право покупки зависит от размера такого земельного участка.

В частности, в Республике Дагестан право преимущественной покупки принадлежит Правительству Республики Дагестан при размере участка свыше пяти гектаров, соответственно, если размер такого участка составляет до пяти гектаров — органам местного самоуправления.

Кроме того, критерием выступает и расположение земельного участка: если он находится в пределах 10-километровой зоны, прилегающей к городской черте, то преимущественное право покупки будет принадлежать Правительству Республики Дагестан3.

Преимущественное право покупки предполагает обязанность продавца земельного участка известить в письменной форме публичное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет — не более чем 90 дней.

Однако Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе-

ния» до сих пор не устанавливает, с какого момента начинается течение этого предельного срока: с момента по луче -ния надлежащего извещения, с момента заключения договора или с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, что уже являлось предметом обсуждения в научной литературе.

Представляется обоснованной позиция Ф.П. Румянцева, который предлагает течение указанного срока исчислять с момента заключения договора4. Полагаем, что в Федеральный закон № 101-ФЗ следует внести соответствующие изменения.

В случае если региональные власти (муниципалитет) отказываются от приобретения земли либо в месячный срок после получения извещения не уведомляют продавца участка о намерении совершить покупку, собственник земельного участка вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении. В противном случае продавец обязан известить об этом публичное образование повторно.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. На первый взгляд эта норма направлена на защиту прав публичного образования. Однако это совсем не так.

Применение последствий недействительности данной ничтожной сделки приведет лишь к возврату сторон в первоначальное положение, т.е. продавцу будет возвращен земельный участок, а покупателю — деньги, которые он заплатил.

Публичному образованию «достанется» лишь моральное удовлетворение и надежда на то, что при повторной продаже данного участка оно сможет реализовать свое преимущественное право.

Анализ правоприменительной практики и научной литературы показывает, что имеются «за» и «против» необходимости существования

ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021

правила преимущественной покупки сельскохозяйственного земельного участка. Несомненно, основным достоинством является то, что это позволяет контролировать рынок земельных участков, в том числе искажение цен на них, что обеспечивает сохранение площадей сельхоззе-мель и их перераспределение для наиболее рационального использования.

При этом следует констатировать, что данный принцип преимущественного права покупки на деле не обеспечивает сохранение особого правового режима земель сельскохозяйственного назначения; он может быть обойден путем заключения иных договоров, при которых право собственности может перейти к другому частному лицу.

Необходимо учесть и то, что фактически органам публичной власти земельные участки не нужны, поскольку сами сельскохозяйственной деятельностью они не занимаются, и продавать этот земельный участок им все равно придется.

Кроме того, значимым является отсутствие законодательно закрепленных критериев, в каком случае надо реализовывать такое преимущественное право, а это, между тем, не исключает коррупцию.

Немаловажным нюансом является и то, что в бюджете на такие покупки должны быть заранее заложены необходимые денежные средства. Однако предусмотреть за год планы собственников сельскохозяйственных земельных участков невозможно.

Ввиду изложенного полагаем, что в перспективе норму о преимущественном праве покупки публичных образований земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при их продаже необходимо исключить.

1 Малъкова К.Г. Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Молодой ученый. 2016. № 10 (114). С. 23.

2 Гряда Э.А. К вопросу об обороте земельных участков и долей в праве на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения // Власть закона. 2010. № 2. С. 79.

3 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Дагестан: Закон Республики Дагестан от 29.12.2003 № 46 // СПС «Консультант Плюс»

4 Румянцев Ф.П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал рос. права. 2013. № 8. С. 33.

1. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Дагестан: Закон Республики Дагестан от 29.12.2003 № 46 // СПС «Консультант Плюс»

2. Гряда Э.А. К вопросу об обороте земельных участков и долей в праве на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения // Власть закона. 2010. № 2. С. 73—86.

3. Малъкова К.Г. Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Молодой ученый. 2016. № 10 (114). С. 23—25.

4. Румянцев Ф.П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал рос. права. 2013. № 8. С. 25—33.

Преимущественное право покупки при продаже земли сельхозназначения. Для начинающих риэлторов

В этой статье государство установило, что преимущественное право покупки таких участков принадлежит субъектам РФ или муниципальным образованиям, которым принадлежит конкретный участок. Это значит, что в пакет документов для продажи участка сельхозназначения надо приложить Отказ от преимущественного права покупки земельного участка или Согласие на продажу третьим лицам. Это обстоятельство надо учитывать риэлторам, без этого документа переход права собственности не будет зарегистрирован.

Отказ или Согласие выдается в КУМИ (комитет управления муниципальным имуществом) или КУГИ (комитет управления государственным имуществом). Эта процедура очень напоминает получения согласия от соседей по коммунальной квартире. Например, в Ленинградской области таким органом является областной КУГИ, на это его уполномочил областной закон» Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» от 23.11.2005 ( с изменениями на 17 марта 2015 года).

В каждом регионе есть свой уполномоченный орган по распоряжению землей сельскохозяйственного назначения.

Администрация Тверской области отказалась от покупки участка с/х назначения по высокой цене. Можно ли продать участок другому лицу за эту сумму, если в Администрацию направлено новое извещение с низкой ценой?

Судебная практика (Дело №2-360/2009 г.)

В соответствии с п.1 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок.

При этом должны быть указаны: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Максимальный срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам – 90 дней.

Если гос. орган откажется от покупки или не уведомит продавца в течение 30 дней со дня поступления извещения о намерении купить участок, продавец в течение года может продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.

В октябре 2008 года собственник решил продать земельный участок из земель сельхоз назначения в Старицком районе за 3,5 млн руб. Направил извещение в Администрацию Тверской области, но она отказалась приобрести земельный участок за такую цену. Других покупателей тоже не было, тогда собственник решил снизить цену и в апреле 2009 г.

направил в Администрацию Тверской области извещение о продаже участка за 1 млн рублей. После этого у собственника появился покупатель, желающий приобрести земельный участок за первоначальную цену.

15 мая 2009 года Комитет по управлению имуществом Тверской области принял решение о приобретении участка по цене 1 млн руб., но собственник уже вел переговоры с покупателем и 29 мая 2009 года заключил договор купли-продажи участка за 3,5 млн руб. Комитет обратился в суд с иском о понуждении собственника к заключению договора купли-продажи земельного участка по цене 1 млн руб.

Старицкий районный суд Тверской области отказал в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Тверской области к собственнику о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка за 1 млн руб., поскольку законом не установлена обязанность собственника земельного участка из земель с/х назначения по продаже такого участка субъекту РФ в случае получения им уведомления о намерении приобрести земельный участок, а предусмотрено лишь преимущественное право покупки таких участков субъектом Федерации.

Комитет ссылался на то, что извещение соответствует оферте (предложению о заключении договора), следовательно, у собственника возникает обязанность заключить договор купли-продажи. Однако с юридической точки зрения, извещение не может быть расценено как оферта, а полученное уведомление как акцепт (ответ на оферту), следовательно, положения ГК РФ, касающиеся заключения договора посредством направления оферты и получения в установленный срок акцепта, применяться не могут. В силу ст.

435 ГК РФ извещение не является офертой, поскольку оно не содержит предложение о намерении заключить договор с конкретным лицом, в извещении указывается только информация о намерении продать участок. В извещении не определяется срок исполнения договора и передачи товара, которые являются существенными условиями договора купли-продажи в соответствии со ст. 457 ГК РФ.

Предварительный договор между собственником и Комитетом также не заключался. В силу закона, если Администрация отказалась от покупки участка, в течение 1 года собственник может продать его третьим лицам. Год с момента направления первого извещения не прошел, следовательно, собственник вправе заключить договор с любым желающим.

К тому же на момент обращения Комитета по управлению имуществом Тверской области с иском к собственнику, право собственности уже перешло к другому лицу, следовательно, у суда не было оснований для возложения на гражданина обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с субъектом Российской Федерации в лице соответствующего государственного органа.

Данной позиции придерживается Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда, которая оставила без изменения решение районного суда, кассационную жалобу Комитета без удовлетворения.

Таким образом, делаем вывод, что у собственника нет обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка с/х назначения с региональным или муниципальным органом власти. В силу Закона об обороте земель сельхоз назначения орган государственной власти субъекта РФ не может принудить гражданина заключить с ним договор купли-продажи.