Покупка квартиры без риэлтора на вторичном рынке

Собираетесь приобрести недвижимость и хотите узнать, можно ли обойтись без услуг посредника?

Пошаговая инструкция того, как купить квартиру в ипотеку без риэлтора, позволит вам без проблем справиться с этой задачей!

Приобретение жилья без посредников – основные преимущества

Чтобы понять, стоит ли обращаться к риэлтору при покупке жилья, необходимо ознакомиться с главными преимуществами самостоятельных действий.

К ним относятся:

Как купить жилье в ипотеку без риэлтора – пошаговая инструкция

Если вы не знаете, как оформить ипотеку без риэлтора, воспользуйтесь этой подробной инструкцией.

Шаг 1. Определение требований к жилью

При выборе жилья большинство потребителей руководствуется следующими критериями:

При анализе объекта недвижимости в первую очередь обращайте внимание на те параметры, которые нельзя изменить (например, особенности и расположение дома). А вот отсутствие хорошего ремонта не играет большой роли, ведь легко поддается исправлению.

Шаг 2. Поиск жилья

Определившись с критериями выбора, можно приступать к поиску подходящего жилья. Нужно ли нанимать для этого профессионального риэлтора? Совсем не обязательно, ведь вы в состоянии самостоятельно воспользоваться сразу несколькими источниками информации.

Ими могут выступать:

Шаг 3. Осмотр всех вариантов

Личный осмотр подходящих вариантов является одним из наиболее важных факторов. Несмотря на кажущуюся простоту этого процесса, в нем есть несколько нюансов:

• Осмотр квартиры лучше производить вдвоем или даже всей семьей. Во-первых, так безопасней, а во-вторых, дает возможность посоветоваться с важными для вас людьми;
• На первую встречу с потенциальным продавцом следует идти без денег и каких-либо бумаг;
• Чтобы не забыть вопросы или другие детали, запишите их в блокнот.

Историю квартиры и данные о жильцах можно узнать у консьержки или ближайших соседей. У них же следует уточнить информацию об особенностях дома или района. Кроме того не забудьте прогуляться по окрестностям и лично удостовериться в их безопасности и благоустроенности.

Шаг 4. Проверка прав собственности на квартиру и обременение

Найдя нужный вариант, не забудьте убедиться, что квартиру продает именно ее владелец, а само жилье не состоит в обременении.

Сделать это можно 2 способами:

Обязательно уточните основание, положенное в основу владения. Если речь идет о наследстве, выясните, какой период времени прошел с этого момента. Самый безопасный срок – начиная от 3 лет. В противном случае могут возникнуть споры с другими правопреемниками.

Шаг 5. Проверка личности владельца

Здесь все достаточно просто. Чтобы убедиться в подлинности личности собственника, сверьте данные его паспорта с информацией, указанной в свидетельстве о праве собственности.

Для подтверждения дееспособности продавца попросите его представить соответствующую медицинскую справку.

Шаг 6. Оценка приобретаемого жилья

В процессе проверки объекта недвижимости следует выполнить несколько важных операций:

• Изучить копию домовой книги – так вы сможете убедиться в том, что в квартире не прописаны посторонние лица;
• Запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – ее можно взять в УК или РЭУ;
• Ознакомиться с техпаспортом – позволяет исключить выполнение владельцем незаконной перепланировки.

Шаг 7. Подготовка документов

Согласно законодательству, действующему в 2022 году, для оформления квартиры в ипотеку необходимо собрать стандартный пакет документов.

Со стороны покупателя:

Со стороны продавца:

• Ксерокопия всех страниц паспорта гражданина РФ;
• Ксерокопия пенсионного удостоверения (если есть);
• Военный билет (если есть);
• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
• Справка БТИ с описанием основных характеристик жилья и планом объекта недвижимости;
• Документ, подтверждающий отсутствие задолженности;
• Технический или кадастровый паспорт;
• Выписка из ЕГРП;
• Свидетельство о регистрации брака (если есть);
• Выписка из домовой книги, подтверждающая тот факт, что в квартире не прописаны другие жильцы;
• Согласие супруга на передачу недвижимости новому владельцу;
• Справка из психологического и наркологического диспансера о том, что владелец жилья является дееспособным и не стоит на учете;
• Свидетельство налогоплательщика;
• Разрешение органов опеки на продажу недвижимости (если продавец является несовершеннолетним);
• Свидетельство о рождении детей.

Шаг 9. Передача денег

При покупке жилья в ипотеку деньги продавцу переводятся на последнем этапе. Сделать это можно как наличным, так и безналичным расчетом.

Не вносите предоплату и не оставляйте залог! Если в процессе оформления сделки сотрудникам Росреестра удастся отыскать какие-либо проблемные моменты, вернуть деньги будет сложно. Передача задатка осуществляется только после заключения договора купли-продажи и только лишь под расписку.

Также следует отметить, что на случай срыва сделки действуют свои законы. Так, если договор был заключен, но еще не зарегистрирован, а покупатель по какой-либо причине изменил свое решение, он теряет весь задаток. Если условия договора нарушает продавец, то он должен будет вернуть двойную сумму залога.

Еще более острожным следует быть с суммой первоначального взноса. Так как жилье переходит в собственность покупателя только после осуществления регистрации, не спешите вносить деньги.

Шаг 10. Страхование жизни, жилья или трудоспособности

Если вы все еще сомневаетесь в том, нужен ли риэлтор при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке, ознакомьтесь со следующим важным шагом, который вам также придется пройти.

Как известно, при оформлении кредита большинство финансовых организаций настаивает на том, чтоб клиент застраховал имущество, жизнь, здоровье или же другие блага. При этом страховая компания выбирается по рекомендации банка, а срок действия страховки распространяется на весь ипотечный период.

В некоторых случаях приобретение страховки можно заменить денежной компенсацией. Это выгодно для банка, но отнюдь не для клиента – процент будет в разы выше.

Шаг 11. Регистрация заключенного договора в регистрационной палате

После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать ее в Регистрационной палате. При безналичном расчете деньги на счет продавца будут переведены только по окончанию этого процесса.

Шаг 12. Последние договоренности

В том случае, когда продавцом выступает не компания-застройщик, а конкретный человек, с ним нужно обговорить несколько важных вопросов.

Среди них самыми важными является момент передачи ключей и день, когда жильцы съедут. После этого можно заняться обустройством нового места жительства, не забывая при этом регулярно платить взносы.

Подводные камни

Чтобы ответить на вопрос, как покупать квартиру в ипотеку – с риэлтором или без, нужно разобраться со сложностями, которые могут возникнуть в случае самостоятельного оформления сделки.

К ним следует отнести:

Теперь вы знаете, нужен ли риэлтор при покупке квартиры в ипотеку, и сумеете принять правильное решение. Удачных вам приобретений!

Как купить квартиру без риелтора: пошаговая инструкция

Когда, наконец, накапливается сумма на покупку квартиры (или на первый взнос по ипотеке), будущий собственник неожиданно сталкивается с проблемой, о существовании которой он ранее даже не задумывался.

В условиях ограниченного бюджета крайне желательно приобрести жилье, не привлекая посредников, что на деле оказывается непростой задачей. В настоящей статье представлена пошаговая инструкция как купить квартиру без риэлтора, которая позволит достаточно быстро и выгодно приобрести жилье, как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Вопросы безопасности: крупные суммы привлекают мошенников

Покупка жилья без риелтора оказывается намного более рискованной операцией, чем продажа недвижимости. Покупатель деньги, а значит, является очень привлекательной фигурой для мошенников, которые имеют в своем арсенале немало способов оставить неосторожного покупателя без квартиры и без денег. Кроме того, несовершенство законодательства не позволяет в ряде случаев потерпевшему отстоять свои права даже в судебном порядке, несмотря на очевидность факта мошенничества.

Немало вопросов связано с проверкой юридической чистоты каждого документа, эта мера позволяет убедиться в том, что недвижимость продается на абсолютно законных основаниях. Если проигнорировать такую проверку или провести ее недостаточно тщательно, можно столкнуться с тем, что следствием продажи стало ущемление прав несовершеннолетних (имеющих права на собственность или пользование), или оказаться перед невозможностью выписать кого-то из прежних жильцов.

В целях защиты от злоумышленников, владеющих современными технологиями и активно их использующих, специалисты рекомендуют приобрести новую сим-карту, предназначенную только для звонков, касающихся приобретения недвижимости.

Знающие люди, в свою очередь, рекомендуют о наличии денег на руках лучше лишний раз не распространяться, в общении со знакомыми придерживаясь версии о встречной покупке, банковской ячейке или о предварительно одобренном кредите.

Кстати, одной из распространенных махинаций является продажа квартиры от имени человека, которого уже нет в живых. Не менее распространена продажа недвижимости по поддельным документам (доверенность), от имени владельца.

Стоит понимать, что сделка во многих случаях может оказаться незаконной с самого начала. Во избежание любой неприятной ситуации, стоит изначально продумать все аспекты проверки юридической чистоты квартиры. Если нет достаточного опыта или знаний, стоит привлечь на помощь специалистов – услуги профессионального юриста стоят денег, однако в этом случае речь идет о намного меньших суммах, чем деньги, предназначенные для покупки жилья.

Если говорить о прочих недостатках самостоятельного поиска квартиры, кроме риска чего-то недоглядеть в документах, очень велика вероятность того, что этот процесс затянется, и на поиск, осмотр, подготовку, оформление документов потребуется намного больше времени, чем ожидалось. Занятым людям, которым приходится отвлекаться на это от важных дел, бывает намного выгоднее воспользоваться услугой профессионала.

Определение потребностей, возможностей и поиск вариантов

Тем не менее, купить квартиру без риелтора и прочих посредников вполне реально. Для этого, как отмечалось, достаточно привлечь грамотного юриста, который проверит все документы, и более внимательно относиться к личной безопасности. Итак, формируем требования и ищем варианты…

Баланс потребностей и стоимость жилья

Прежде всего, необходимо определиться с собственными требованиями к приобретаемому жилью и узнать среднюю цену, за которую можно купить недвижимость. Важно сразу сделать выбор — это будет жилье в новостройке или квартира на вторичном рынке. В первом случае нужно найти надежного застройщика и конкретный проект в котором будет приобретаться квартира, после чего подписать договор с девелопером.

Наличие достаточной суммы

Вопрос наличия достаточных средств, конечно, очень важен. Если очевидно, что денег не хватает для покупки жилья в полной мере соответствующего потребностям, можно еще подкопить, взять кредит или поискать продавца, которому необходимо продать жилье настолько быстро, что он готов сбросить цену. Последний вариант (если речь идет о вторичном рынке), является наиболее рискованным и требует тщательной проверки документов.

Кроме того, это могут быть не предложения от реальных собственников, а уловки посредников, когда снижение цены используется только как приманка для будущих клиентов. Значительно сниженная цена относительно рынка также может оказаться приманкой мошенника. Таким образом, лучше не рисковать, делая ставку на поиск жилья по низкой цене.

Ищем варианты: хороши все каналы

Разобравшись с требованиями и финансами, стоит приступить к поиску наиболее подходящего варианта. Профессионалы рекомендуют не ограничиваться только сайтами с досками объявлений, но купить последние газеты, поскольку многие собственники по-прежнему используют этот способ продажи жилья. Среди агентств недвижимости немало тех, которые держат в открытом доступе собственные базы.

При желании и возможности можно воспользоваться также платной базой. Не помещает также подать собственное объявление или по старинке расклеить много листочков в людных местах на специальных досках – это дополнительно расширит охват продавцов.

Есть и другие, менее традиционные, но зачастую весьма эффективные способы поиска квартиры для покупки:

• извещение родственников, друзей, коллег и просто знакомых;
• размещение информации о вашем намерении в социальных сетях;
• общение с консьержками домов, где может найтись подходящая квартира, а также с бабушками у подъездов, которым, как мы знаем, известно многое.

Нередко на объявление о покупке откликаются представители агентств недвижимости или посредники-одиночки. Их достаточно просто сразу проинформировать, что вы ищете собственника и не готовы платить процент.

Осмотр квартиры: когда дотошность избавляет от расходов

Когда попадается интересный вариант, приходит время осмотра жилья. Здесь важно не теряться и оставить за дверью природную скромность — привередливость и дотошность помогут избежать множества проблем в будущем. Потенциальный покупатель имеет право буквально заглянуть во все углы, пройтись по квартире с видом хозяина, задать любые вопросы и попросить документы, подтверждающие:

• личность продавца;
• его право собственности на квартиру;
• количество людей, зарегистрированных на жилплощади;
• законность выполненной перепланировки и так далее.

Многие владельцы жилья знают, как представить его в максимально выгодном свете и скрыть значимые недостатки, например, играя освещением или закрыв картинами дыры в стенах. Поэтому лучше осматривать квартиру днем и с открытыми шторами, чтобы были видны явные изъяны. Важно обратить внимание на работоспособность всех коммуникаций, выяснить степень их износа, оценить состояние радиаторов отопления, окон и балконов.

Не помешает также познакомиться с будущими соседями или, по крайней мере, получить о них всю интересующую информацию.

Если жилье полностью устраивает, стоит прогуляться по микрорайону, чтобы убедиться в удобном расположении важных объектов инфраструктуры. При покупке квартиры в доме, который построен совсем недавно, можно рассмотреть перспективный план развития территории. Это поможет сделать осознанный выбор и избежать разочарований в будущем.

Риски и вопросы владельцу

Вопросы могут быть любыми, но есть те, ради которых стоит еще раз вернуться к продавцу, чтобы непременно их задать, желательно конспектируя ответы:

• Кто собственник, и состоит ли он в браке?
• Когда была куплена квартира, или каким образом получена в собственность?
• Есть ли среди собственников нетрудоспособные и несовершеннолетние?
• Есть ли какие-то обременения?
• Владелец будет участвовать в сделке лично или воспользуется услугами доверенного лица?
• Были ли какие-то судебные разбирательства, связанные с этой недвижимостью?

Если оказалось, что квартира куплена совсем недавно и снова выставлена на продажу, стоит насторожиться и выяснить все обстоятельства до конца. Быстрая перепродажа может говорить о том, что вскрылись какие-то проблемы, которые были неизвестны текущему собственнику до момента покупки, и теперь он хочет переложить эти проблемы на вас.

Когда жилье продается по доверенности, необходимо дополнительно убедиться в подлинности документа и непременно связаться с собственником, если не он сам представляет квартиру на осмотре.

Стоит быть осторожнее с жильем, недавно полученным в наследство, поскольку сохраняются риски появления новых претендентов на собственность.

Задаток перед сделкой: время повторно обдумать решение

Внесение аванса – это не только гарантия для продавца, но и залог взаимной дисциплинированности сторон сделки. Если предварительная договоренность по какой-либо причине будет отменена, эта сумма послужит компенсацией. Передумав приобретать квартиру, несостоявшийся покупатель должен быть готов (согласно действующему законодательству) к тому, что задаток останется у продавца. В случае если собственник жилья решит в итоге продать его третьим лицам или оставить себе, он обязан вернуть аванс в удвоенном размере.

Таков общепринятый порядок, однако, стоит знать, что сделка с авансом имеет свою специфику. Согласно Гражданскому кодексу РФ, соглашение об авансе (это не синоним задатка) не влечет за собой выше указанных обязательств. Более того, оно не действует, если подписано до того, как заключен договор купли-продажи. Важно знать, что полным завершением сделки является ее государственная регистрация.

Выплаты аванса не запрещены, но юридическая сила подобных соглашений весьма сомнительна.

Правильным вариантом будет сразу заключить предварительный договор купли-продажи, который послужит определенной защитой в случае, если продавец найдет более подходящего претендента на свое жилье. В таком официальном договоре необходимо прописать все нюансы, назвать реальные суммы и зафиксировать дату выселения и снятия с регистрации прежних жильцов.

Подготовка к сделке: важные нюансы

Перед подписанием договора необходимо предельно внимательно ознакомиться с документами на квартиру и сверить все данные о совладельцах с реальными паспортами собственников. Стоит знать, что каждый из них должен дать согласие на продажу квартиры. Если доля в квартире принадлежит ребенку или лицу недееспособному (с ограниченной дееспособностью), органы опеки должны дать письменное согласие на продажу жилья.

Необходимо убедиться, что сам собственник является дееспособным, в противном случае через суд сделка может быть признана недействительной на основании того, что при подписании договора собственник не отдавал себе отчет в своих действиях. Суд отменит сделку, и квартира вернется прежнему владельцу. А вот деньги вернуть будет сложно, недееспособный просто может заявить, что он их «потерял», и предъявлять к нему какие-либо претензии будет совершенно бессмысленным занятием.

В этом случае покупатель останется без квартиры и без денег.

Подтверждением дееспособности могут служить свежие справки из городского психоневрологического диспансера. Не будет лишней и справка из нарко-алко-дипансера, так как наличие склонности к употреблению веществ, изменяющих сознание, суд также будет принимать во внимание, и если продавцу удастся доказать, что он в момент подписания сделки находился под воздействием каких-то веществ – это будет весомый аргумент в его пользу.

Обязанность продавца – предоставить полный пакет документов, который требуется для заключения договора:

• свидетельство о госрегистрации права собственности;
• паспорта всех, кто значатся в документах как собственники жилья;
• документацию, где указано, на каком основании было получено право на жилье;
• при необходимости – разрешение органов опеки.

Если нет хотя бы одного из этих основных документов, о заключении сделки не может быть и речи. Кроме того, очень желательно увидеть техпаспорт на квартиру и выписку обо всех, кто зарегистрирован на отчуждаемой жилплощади. Стоит потребовать также кадастровый паспорт.

Все документы должны быть только подлинными – если предлагается копия, надо тут же просить оригинал.

Важно также обратить внимание на то, что если продавец квартиры состоит в браке, чтобы сделка была легитимной, понадобится письменное согласие супруга на продажу квартиры, либо судебное решение, где зафиксировано разделение имущества.

Выписка из ЕГРП позволит убедиться в том, что покупаемое жилье не находится под обременением. Если вы хотите приобрести квартиру без коммунальных долгов, запросите документальное подтверждение их отсутствия.

Договор лучше удостоверить в нотариальном порядке, перед подписанием очень внимательно перечитайте документ, проверьте все данные и реквизиты. Настоятельно рекомендуется указывать реальную сумму продажи, так как в случае неприятностей и судебных разбирательств вы сможете претендовать только на возврат официально оговоренной суммы. Важно помнить, что квартира будет стопроцентно вашей только после государственной регистрации и получения на руки документа о собственности.

Передача денег и оформление сделки

В последнее время для передачи денег все чаще арендуются банковские ячейки, и это действительно эффективная мера безопасности. С банком можно договориться о том, что бывшие владельцы квартиры получают доступ к ячейке с деньгами лишь после того, как завершилась государственная регистрация, и право собственности перешло к новому владельцу.