Отсутствие акта приема передачи по договору аренды

Заключен договор аренды полигона, арендодатель отказывается от подписания акта приема-передачи. Для регистрации договора аренды полигона требуется акт приема-передачи объекта аренды, или мы можем обратиться в Росреестр без него?

Ответ:

Осуществить регистрацию договора аренды полигона возможно и в отсутствие акта приема-передачи.

Однако арендодателю следует учитывать, что, если в договоре указан конкретный документ, которым должна подтверждаться передача имущества, стороны должны составить именно его. Отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества, предусмотренное п. 1 ст. 611 ГК РФ.

Есть судебная практика (Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2019 N 302-ЭС19-12967 по делу N А19-15172/2018), согласно которой при отсутствии акта приема-передачи или иного подтверждающего документа доказательствами перехода имущества к арендатору могут быть:

• иные документы, свидетельствующие о наличии арендных правоотношений между сторонами, например, акты сверки расчетов между сторонами, счета-фактуры;
• факт пользования имуществом, если он доказан в суде.

Что касается государственной регистрации договора аренды. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Но по анализу земельного законодательства полигон можно отнести к земельным участкам. Но согласно п.

2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьи 18, 21 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержат перечень документов, которые необходимо предоставить для регистрации договора. Однако в данном перечне отсутствует обязательное предоставление к пакету документов акта приема-передачи недвижимости.

Также согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ стороны могут указать в договоре срок передачи имущества в аренду.

Он должен быть согласован по правилам ст. 190-194 ГК РФ, а именно следующими способами:

• указанием на определенную календарную дату;
• истечением определенного периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Соответственно, на момент регистрации договора у арендатора может и не быть акта приема-передачи имущества.

Таким образом, полагаем, осуществить регистрацию договора аренды полигона возможно и в отсутствие акта приема-передачи, однако акт может потребоваться в дальнейшем как доказательство выполнения сторонами своих обязательств.

ВС защитил арендатора, не подписавшего акт о возврате имущества его владельцу после окончания аренды

Как пояснил Суд, само по себе отсутствие акта о возврате объекта аренды, безусловно, не свидетельствует о факте продолжения использования арендатором такого имущества и о возобновлении договора аренды на неопределенный срок

По мнению одного из экспертов «АГ», определение Верховного Суда следует только приветствовать, а ситуация, когда стороны не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике. Другой обратил внимание на важный вывод ВС, который, по его мнению, позволит преодолеть формальный подход судов к отсутствию в деле документа, прямо свидетельствующего о возврате арендованного имущества.

15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.

Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела

В январе 2015 г. предприниматель Галина Рыльская сдала в аренду металлический ангар обществу «Курсклифтстрой» до мая того же года за 113 тыс. руб.

в месяц. По условиям договора аренды с момента его подписания арендодатель обязался передать имущество в пользование другой стороне по первому требованию последней не позднее чем через три дня после получения соответствующего извещения. При этом подп.

«ж» п. 2.2 договора предусматривал обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего вернуть имущество в исправном состоянии его владельцу по соответствующему акту. После заключения арендного договора стороны не составляли акт о передаче имущества обществу, но в июне 2015 г.

общество уплатило арендную плату за весь срок действия договора.

В мае 2018 г. ИП направила обществу претензию с требованием уплатить 3,9 млн руб. задолженности.

В ответ на претензию предпринимателя компания сообщила, что договор аренды был заключен на определенный срок и уже прекратил свое действие. По мнению общества, арендная плата была внесена арендатором в необходимом объеме, что подтверждалось соответствующей документацией. Организация указала, что она не пользовалась ангаром после окончания срока действия договора и не хранила своего имущества в нем.

ООО «Курсклифтстрой» также отметило, что арендодатель не обращался в адрес арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора (в том числе его оплаты на протяжении трех лет с момента окончания срока действия договора) и не выставлял счета на оплату.

В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.

Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст. 655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок. Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2018 г

Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

Со ссылкой на существенное нарушение норм материального права общество «Курсклифтстрой» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А35-6435/2018 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя. Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен. Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г., из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

«Суд кассационной инстанции иначе оценил доказательственное значение имеющихся в деле материалов, счел отсутствие названного уведомления и акта о возврате помещения доказательствами того, что арендатор продолжил пользование объектом аренды, и проигнорировал иные доказательства, которые положили в основу своих судебных актов суды первой и апелляционной инстанций. Тем самым суд кассационной инстанции переоценил установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, выйдя за пределы полномочий, установленные ст. 286 АПК РФ», – отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся. Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Риски Арендодателя при взыскании арендной платы без акта приема-передачи арендуемого объекта

Договор аренды, подразумевающий передачу во временное пользование здания или иного сооружения, выступает весьма значимым документом, который регулирует все этапы правоотношений. Но сам по себе договор не порождает определенных обязанностей перед арендатором, пока арендуемый предмет не будет передан по акту приема-передачи. Если же акт так и не составлен, а объект уже используется, взыскать арендную плату достаточно сложно.

Какие риски ждут арендодателя

Заключению договора аренды нежилого помещения предшествует устная либо письменная договоренность о передаче объекта в пользование иного лица. В случае, если здание принадлежит муниципалитету, на рассмотрение подается несколько письменных заявок, которые оцениваются на предмет целевого использования и целесообразности передачи объекта во временное пользование. С выбранным кандидатом заключается договор аренды и предмет правоотношений передается в пользование гражданина по акту приема-передачи во исполнение норм ст.655 ГК РФ.

Если же сооружение принадлежит частному лицу, вопрос направления письменного заявления зачастую не рассматривается, особенно если стороны давно знакомы либо же обладают определенной деловой репутацией. При этом объект аренды может быть передан в пользование практически сразу с одновременным подписанием типового договора аренды, что порождается не только нарушение норм закона, но и влечет за собой определенные риски для арендодателя при дальнейшем расчете арендной платы.

В силу ст.655 ГК РФ оформление акта приема-передачи арендуемого объекта является обязательным. Отказ в составлении акта с точки зрения закона, рассматривается, как намерение в отказе продолжить договорные отношения и исполнить взятые на себя обязательства. Отсутствие документа, подтверждающего передачу сооружения арендатору, может повлечь за собой признание договора недействительным, так как в рамках ч.2 ст.433 ГК РФ договор считается исполненным только с момента передачи объекта в пользование по акту.

При таких условиях взыскать арендную плату по недействительному договору будет затруднительно.

Право пользования объектом возникает только с момента его получения по акту приема-передачи. В случае отсутствия документа обязать его оформить и взять на себя обязательства по договору арендодатель не сможет, как и потребовать оплату за пользование сооружением.

Во исполнение п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должен быть подробно описан не только сам объект аренды, но и его индивидуальные характеристики, которые позволят рассчитать арендную плату с учетом всех особенностей дальнейшего использования здания. При отсутствии оговоренных данных договор считается не заключенным, и взыскать арендную плату не представляется возможным.

Договор аренды не всегда включается в себя все имущество, которое находиться внутри сдаваемого в аренду помещения, как правило, конкретный перечень отражается в акте. Если акт приема-передачи не составлен, арендатор по устной договоренности может пользоваться той же офисной мебелью и компьютерной техникой, но потребовать оплаты за их использование, поломку или кражу арендодатель без акта уже не сможет.

Арендная плата рассчитывается исходя из нескольких факторов, в частности, метража помещения, мебели и оргтехники внутри здания, места расположения объекта, его предназначения, технического состояния, затрат на коммунальные платежи. При отсутствии акта включить все переменные и рассчитать плату согласно понесенным затратам для арендодателя будет затруднительно.

Договор аренды включает в себя не только размер арендной платы, но и периодичность ее перечисления, а также санкции при нарушении сроков перечисления. В случае отсутствия акта подтверждающего принятие объекта в пользование определить конкретный период для расчета платы невозможно, как и установить факт просрочки. В подобной ситуации даже при двухмесячной задержке арендодатель не сможет дополнительно к арендной плате потребовать те же пени, а также определить сам размер платы, учитывая отсутствие документального подтверждения приема объекта в определенный день.

Как минимизировать наступление риска

Даже при дружеских отношениях и полном доверии партнеров не стоит забывать о том, что материальные обязательства могут повлиять на желание арендодателя перечислить оплату в полном объеме. В некоторых случаях даже при согласии возместить издержки, возможен риск возникновения спора об окончательной сумме. Но негативные последствия могут и не наступить, при учете следующих обстоятельств:

Арендодатель вправе требовать арендную плату только на основании договора и акта приема-передачи. Ведь без указанных документов, подтвердить факт использования помещения третьим лицом практически невозможно. Для того чтобы минимизировать риски отказа в оплате договорные отношения необходимо осуществлять только в строгих рамках закона.

Договор аренды должен в себя включать подробное описание места расположения объекта аренды, его предназначение и техническое состояние, учитывая, что указанные параметры учитываются при расчете арендной платы.

Передача объекта в аренду осуществляется только на основании договора, но фактически соглашение вступает в силу только после приема помещения в пользование по акту. При этом в ст.655 ГК РФ не указано, что должен составляться именно передаточный акт, можно составить и иной документ. Отсутствие конкретизации в норме ГК РФ трактуется некоторыми как возможность использования договора в качестве документа с двойным назначением.

Так, если в договоре прописать, что документ одновременно выступает и актом передачи, требования закона считаются исполненными. Однако не все суды расположены принимать такой договор, вероятность оспорения все же существует.

Если стороны все же предоставляют помещение в аренду только по договору с намерением составить акт позже, договор изначально должен в себя включать весь перечень передаваемого в аренду имущества от компьютеров и стульев до канцелярских принадлежностей. Без конкретизации объекта аренды в случае его разрушения или утери в судебном порядке невозможно доказать его использование и взыскание убытков.

Расчет арендной платы должен производиться в договоре аренды по согласованию с арендодателем. На момент фактического приема здания в пользование, арендодатель должен знать какая сумма ежедневно должна быть им оплачена во избежание спора впоследствии.