Особенности извещения участников долевой собственности

ИЗВЕЩЕНИЕ УЧАСТНИКОВ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ О НАМЕРЕНИИ ПРОДАТЬ СВОЮ ДОЛЮ ПОСТОРОННЕМУ ЛИЦУ: НОВЕЛЛЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

Седова Анна Сергеевна
Волгоградский институт управления – филиал федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»
магистрант 3-го курса обучения

Аннотация
В статье рассматриваются вопросы надлежащего извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать свою долю постороннему лицу – с учётом установления обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе. Автором предлагается включение в гражданское законодательство нормы, регламентирующей подтверждение надлежащего направления извещения о предполагаемой продаже доли.

Библиографическая ссылка на статью:
Седова А.С. Извещение участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу: новеллы правового регулирования // Гуманитарные научные исследования. 2018. № 10 [Электронный ресурс]. URL: https://human.snauka.ru/2018/10/25255 (дата обращения: 04.06.2022).

Преимущественное право покупки является одним из старейших институтов гражданского права – отдельные упоминания о нём можно встретить уже в древнеримском законодательстве [1, с. 42]. Широкое распространение оно получило и в действующем российском гражданском праве.

Можно выделить более десятка объектов гражданских прав, на которых распространяется преимущественное право покупки. Это не только недвижимое имущество, движимые вещи, но и иные объекты – акции в акционерных обществах, паи в производственном и потребительском кооперативах, интеллектуальные права и т.д. Однако наиболее распространённым видом использования возможности преимущественного права покупки выступает именно покупка доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Вопросы регулирования сделок по отчуждению долей в жилом помещении представляются также актуальными в свете проблемы «квартирного рейдерства» – скупки по заниженным ценам долей в недвижимости, что ведёт к существенному нарушению прав сособственников такого жилья. Стоит согласиться с Н.Б. Малявиной, которая в своей статье обращает внимание на то, что на сегодняшний момент, несмотря на многолетнюю историю существования рейдерских захватов в области жилой недвижимости, правового противодействия им, полностью разрешить данную проблему пока не удаётся.

Это связано во многом с тем, что некоторые схемы, используемые рейдерами, всё ещё остаются в рамках правового поля [2, с. 19].

Так, например, весьма распространённым остаётся захват посредством приобретения доли в праве общей собственности на жилое помещение – путём приобретения права проживания в таком помещении. Создавая помехи для нормального проживания остальным сособственникам, рейдеры фактически вынуждают со временем продать им доли по сниженным – по сравнению с рыночными – ценам. Приобретя все доли на жилое помещение, рейдер продаёт объект недвижимости третьему лицу, получив значительную прибыль между покупкой долей и такой продажей [3, с.

100]. Таким образом, нарушаются не только права сособственников жилого помещения, но и отраслевой принцип добросовестности. Для предотвращения покупки доли посторонним недобросовестным субъектом в действующем гражданском законодательстве предусмотрена возможность преимущественной покупки сособственниками долей на жилое помещение.

Общие правила такой покупки предусмотрены статьёй 250 Гражданского кодекса РФ [4].

Одним из важнейших элементов реализации данного института является предусмотренная п.2 рассматриваемой статьи обязанность продавца доли в письменной форме извещать остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В случае если в течение месяца участники долевой собственности, которым было направлено такое извещение, не изъявят своё желание приобрести долю, либо откажутся от покупки, то продавец получает право продать долю в жилом помещении постороннему лицу. Если после производства такой сделки будет установлен факт нарушения преимущественного права сособственников, участники долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателей (п.3 статьи 250 ГК РФ).

Отметим, правила покупки преимущественной покупки предусмотрены и в жилищным законодательствое – в случаях, когда объектом общей долевой собственности является комната в коммунальной квартире (п.6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ [5]).

Несмотря на достаточно подробно урегулированный гражданским законодательством порядок защиты прав участников общей долевой собственности на недвижимость, в 2016 году в действующем Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [6] в новой редакции была изложена норма п.1 статьи 42, в соответствии с которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (в том числе и на жилые помещения) подлежат обязательному нотариальному удостоверению [7]. Как представляется, введение нотариуса как дополнительного гаранта законности производимых сделок с недвижимостью поспособствует дополнительному обеспечению прав участников общей долевой собственности,.

Так, например, зачастую сделки с долями оформлялись посредством договоров дарения или займа, где залогом выступала доля на жилое помещение – что приводило к обходу использования сособственником права преимущественной покупки. Кроме того, на практике встречаются расхождения в цене сделки – в извещении сособственникам может подаваться заведомо более высокая цена по сравнению с реальной ценой сделки [8, с. 65].

Теперь же к обязанностям нотариуса относится проверка обоснованности предполагаемой сделки с долей – он может отказать в удостоверении того же договора дарения, если обнаружит признаки притворности такого соглашения, наличие в нём признаков договора купли-продажи. Отказ нотариуса от удостоверения сделки может быть оспорен в судебном порядке, где уже сам суд определит характер предполагаемого отчуждения. Как отмечают представители Федеральной нотариальной палаты, нарушители, преследуя противоправные цели при совершении сделки, редко обращаются в суд, поэтому участие нотариуса резко сократит количество неправомерных отчуждений долей [9].

Важнейшим достижением в установлении нотариального участия в отчуждении долей жилых помещений является установление требований к извещению о намерении продать долю постороннему лицу. Общей нормой статьи 250 ГК РФ предусмотрены только общие требования к содержанию извещений – цена сделки, а также «другие условия», на которых продавец собирается произвести продажу доли. Вопросы извещения сособственников урегулированы Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (Письмо ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3) [10].

Наряду с необходимостью отразить в извещении участников долевой собственности цену и объект продажи (т.е. характеристику самой доли, в отношении которой предполагается продажа), в зависимости от особенностей осуществления права собственности по отношению к конкретному объекту недвижимости. В Рекомендациях приведён лишь примерный список наиболее распространённых: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Кроме того, Методические рекомендации указывают на надлежащий способ направления такого извещения. Пунктом 2.3. указывается, что «допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы» – с отсылкой на законодательство о нотариате [11] предусматривается возможность не только почтового отправления, но и направления извещения через нотариуса.

При этом общие положения гражданского законодательства указывают только на то, что юридически значимое сообщение считается доставленным, если оно поступило на адрес адресата, но вручения либо ознакомления не произошло по обстоятельствам, зависящим от него. В свою очередь, неполучение извещения по не зависящим от адресата причинам не является основанием для признания его доставленным.

В качестве примера из судебной практики можно привести Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 № 5-КГ14-136: извещение было направлено сособственнику не заказным, а обычным письмом; по вине работников отделения почтовой связи не было доставлено, однако по идентификатору на сайту было отмечено как доставленное, что и послужило для признания его доставленным в первой инстанции. Однако Верховный Суд решение отменил, мотивировав это тем, что «судами первой и апелляционной инстанций приведенные выше положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации истолкованы как обязывающие продавца доли в общей долевой собственности лишь совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий» [12].

Установление обязанности именно известить, а не совершить действия по извещению выступает важной гарантией защиты прав сособственников жилого помещения, объективно не знающих всех сторон предполагаемой сделки.

Кроме того, нотариальное законодательство в этих же целях предусматривает дополнительные требования к документальным подтверждениям отправки извещения о продаже доли постороннему лицу. Так, пункт 2.5. Методических рекомендаций указывает на возможные способы бесспорного подтверждения направления извещения о предполагаемой продаже доли постороннему лицу:

— свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

— выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно

При этом опись вложения таким доказательством не является, поскольку содержание извещения сособственников в описи не отражается (пункт 2.6. Рекомендаций). Как представляется, подобное правило необходимо закрепить на законодательном уровне – поскольку положения Рекомендаций направлены, прежде всего, нотариусам, проверяющим правомерность сделки по отчуждению.

Стоит также отметить норму пункта 4.1. статьи 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Однако это правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Поэтому нами предлагается дополнить Гражданский кодекс нормой, регламентирующей бесспорное подтверждение направления. Такое дополнение может быть произведено отдельным указанием на недостаточность описи вложения в статье 250 ГК РФ, и (или) описанием способов такого подтверждения в нормах о юридически значимых сообщениях – отдельной статьёй 165.2 «Направление юридически значимого сообщения», а также указанием на способы подтверждения направления (опись вложения как общее правило, и иные дополнительные способы – в случаях, установленных федеральным законом) в статье 165.1 ГК РФ «Юридически значимые сообщения». Данные положения должны способствовать более эффективной защите прав всех участников общей долевой собственности на объекты недвижимости, правомерности совершаемых сделок.

1. Гребенкина, И.А. Право преимущественной покупки чужой недвижимости как новое ограниченное вещное право для РФ, анализ его признаков [Текст] / И.А Гребенкина // Нотариус. – 2013. – № 2. С. 42-44.
2. Малявина, Н.Б. Баукина, И.И. Проблемы оформления прав по отчуждению долей в праве на жилые помещения [Текст] / Н.Б. Малявина, И.И. Баукина // Нотариус. – 2017. – № 2. – С. 19-21.
3. Мун, О. Как не стать жертвой квартирных рейдеров [Текст] / О. Мун // Жилищное право. – 2015. – № 1. – С. 99-101.
4. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст] : Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ (в ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) / Российская Федерация. Законы // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
5. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. от 3.08.2018) / Российская Федерация. Законы // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
6. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости [Текст] : Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в ред. от 3.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018) / Российская Федерация. Законы // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2015. – № 29 (ч. I). – Ст. 4344.
7. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон от 02.06.2016 № 176-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) / Российская Федерация. Законы // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2016. – № 23. – Ст. 3296.
8. Черячукина, Л.А. Нарушение преимущественного права покупки при продаже недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности : теория и практика [Текст] / Л.А. Черячукина // Юридическая наука. – 2017. – № 1. – С. 64-67.
9. Регулирование сделок с долями недвижимости станет более надёжным благодаря нотариусу [Электронный ресурс] // URL: https://notariat.ru/ru-ru/news/regulirovanie-sdelok-s-doliami-v-nedvizhimosti-stanet-bolee-nadezhnym-blagodaria-notariusu (дата обращения: 18.10.2018).
10. Письмо Федеральной Нотариальной Палаты от 31.03.2016 № 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» (вместе с «Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 № 03/16)) [Электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс» (дата обращения: 18.10.2018).
11. Российская Федерация. Основы законодательства. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате [Текст] : утв. Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 № 4462-I (в ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2018) // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. – 1993. – № 10. – Ст. 357.
12. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 5-КГ14-136 [Электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс» (дата обращения: 18.10.2018).

© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарий к Ст. 250 ГК РФ

1. В случае нарушения, выразившегося в игнорировании преимущественного права покупки других участников общей собственности, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право покупки применяется в отношении как движимого имущества, так и недвижимого. Кроме того, это право реализуется и в отношении бездокументарных ценных бумаг (акций закрытого акционерного общества), долей в уставном капитале (например, общества с ограниченной ответственностью).

2. Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, содержится в п. 1 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости.

Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия.

Безусловно, такая норма в изложенной процедуре (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 997.

3. С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное право покупки применяется и при отчуждении доли по договору мены.

Кроме того, право преимущественной покупки применяется и к иным возмездным способам распоряжения долей в общем имуществе. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных настоящей статьей 250 ГК РФ. Например, при отчуждении доли в качестве отступного также требуется соблюдение норм настоящей статьи. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21 декабря 2005 г.

N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации» отметил, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст. 250 ГК РФ.

———————————
Вестник ВАС РФ. 2006. N 4.

4. Преимущественное право покупки прямо не отнесено законодателем к имущественным или личным неимущественным правам. Однако такое определение имеет важное значение, например, в отношении наследственного правопреемства.

Судебная практика рассматривает данное право как имущественное и не относит к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и применительно к которым невозможно правопреемство. Как отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г.

, поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство.

Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.

———————————
Бюллетень ВС РФ. 2007. N 10.

5. Важное значение при применении норм статьи 250 Гражданского кодекса России имеют разъяснения Верховного Суда РФ. Так, п.

1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. Федерального закона от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» обращается внимание на следующие особенности реализации норм ст.

250 ГК РФ при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли в отношении жилого дома:

«а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;

б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;

в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ).

Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 — 205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм».

6. Законодательством подробно не конкретизировано содержание извещения продавца доли, предусмотренное в п. 2 комментируемой статьи 250 ГК.

В этом извещении должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник имущества намерен заключить, а также все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается, либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается; при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены — сроки этой уплаты; могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него.

В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи или мены данные условия изменились, по крайней мере в сторону улучшения прав покупателя (снизилась цена, предоставлена рассрочка и др.), об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.

7. Как определено в п. 3 комментируемой статьи, иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу.

Данный срок можно рассматривать как специальный срок, носящий пресекательный характер, в связи с чем исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

Третье лицо — приобретатель доли в праве общей собственности, права и обязанности которого переводятся на участника общей долевой собственности, вправе требовать от продавца возмещения причиненных ему убытков, если оно не знало или не должно было знать о нарушении преимущественного права других сособственников в соответствии со ст. ст. 460 — 462 ГК РФ.

Применение норм комментируемой статьи, в том числе положений п. 3, возможно лишь в отношении распоряжения долей в праве общей долевой собственности. При отчуждении сособственником имущества в целом, а не в отношении доли может быть оспорена сделка по отчуждению имущества.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя не подлежит удовлетворению, что подтверждается и судебной практикой, например в отношении продажи сособственником третьему лицу автомобиля (не доли в праве общей долевой собственности на автомобиль) без согласия другого сособственника .

———————————
Определение ВАС РФ от 28 сентября 2007 г. N 12424/07 по делу N А29-7006/06-2э.

8. В правоприменительной практике возникало и возникает немало споров в отношении правового режима комнат в коммунальной квартире . В соответствии с ч.

6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Право преимущественной покупки в таких случаях применяется с 1 марта 2005 г.

(т.е. с введением в действие ЖК ). Несмотря на то что ситуация такая же, как с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, при отчуждении квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме собственники других квартир, являющиеся одновременно сособственниками общего имущества в многоквартирном доме, не обладают преимущественным правом покупки квартиры или нежилого помещения (см.

комментарий к статье 247 ГК России).

———————————
См., например, Постановления Президиума ВС РФ от 22 июня 2004 г. N 5-В04-68; от 17 ноября 2004 г. N 19пв-04; от 31 августа 2005 г. N 11пв05; Определение Верховного Суда РФ от 4 июня 2004 г. N 5В04-68.

При внесении и принятии в первом чтении Государственной Думой проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).

9. В п. 1 комментируемой статьи 250 ГК РФ при установлении преимущественного права покупки доли в праве общей собственности предусмотрено одно исключение — продажа доли с публичных торгов, в результате которых договор в соответствии со ст.

447 ГК РФ заключается с лицом, выигравшим торги. Продажа доли с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст.

350 ГК).

В то же время необходимо отметить еще одно исключение из этого правила, которое предопределено особенностями правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме.

В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст.

290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

Кроме того, нормы ст. 250 ГК РФ не применяются к распоряжению долями в общем имуществе участников договора простого товарищества, к безвозмездным сделкам, например к договору дарения. Договор дарения, заключенный с целью избежать реализации положений комментируемой статьи, является притворной сделкой (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Преимущественное право покупки других сособственников не применяется и в тех случаях, когда доля продана одному из участников общей долевой собственности.

10. Положение п. 2 комментируемой статьи 250 Гражданского кодекса об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности не предусматривают исключений.

Вместе с тем такие исключения имеются в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно п. 2 ст. 12 которого в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Как продать долю в праве общей собственности

При продаже доли постороннему лицу вы должны соблюсти право преимущественной покупки, которое есть у других собственников. В противном случае любой из них может потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.
Для этого письменно известите остальных собственников и выждите месяц (для недвижимости) или 10 дней (для движимого имущества).

Если кто-то из них изъявит желание купить долю, заключите договор с ним. Если все откажутся или не выразят согласия в течение этого срока, вы вправе заключить договор с посторонним лицом.
Если вы собираетесь продать долю одному из сособственников, предлагать ее другим участникам долевой собственности не нужно.

Можно сразу заключать договор.

1. Как продать долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу
При продаже доли постороннему лицу учтите, что остальные сособственники по общему правилу имеют преимущественное право купить ее по цене, по которой вы ее продаете, и на прочих равных условиях (п. 1 ст.

250 ГК РФ).
Чтобы соблюсти это право, вы должны письменно известить других участников долевой собственности о намерении продать долю. Затем получить их отказ от преимущественного права или, если они молчат, выждать необходимый срок.

И только после этого можно заключить договор с посторонним лицом на условиях, о которых вы уведомляли сособственников (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Если вы нарушите преимущественное право покупки, любой сособственник сможет в течение трех месяцев потребовать через суд перевести на себя права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

1.1. Как известить сособственников о намерении продать долю
Это нужно сделать в письменной форме. Укажите в извещении цену и другие условия продажи, например порядок расчетов.

Учтите, что федеральный закон может устанавливать особенности извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Обратите внимание, что вы не должны согласовывать с другими сособственниками условия продажи (см. Позицию АС округов). В частности, вы можете назначить за свою долю любую цену по своему усмотрению.

Отправьте извещение по правилам о юридически значимых сообщениях (ст. 165.1 ГК РФ).
Чтобы снизить риск споров о том, было ли направлено извещение и с каким содержанием, вы можете направить его телеграммой с получением в отделении почтовой связи ее копии или передать его через нотариуса.

Во втором случае нотариус по вашей просьбе может выдать вам свидетельства о направлении извещения и о его передаче, когда адресат получит его (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, п. п.

2.3, 2.5 Методических рекомендаций (утв. Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3)).

1.2.

Когда можно заключить договор с посторонним лицом
Если сособственники не купят долю в праве на недвижимость в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней со дня извещения, вы можете продать ее любому лицу.
Если все собственники письменно откажутся от преимущественного права покупки, долю можно продать постороннему лицу и раньше (п. 2 ст.

250 ГК РФ).

1.3. Как заключить и исполнить договор продажи доли
Составьте договор продажи доли по требованиям, которые применяются к продаже соответствующего имущества. Обратите внимание на форму договора и его существенные условия.

Например, специальные требования есть к сделкам по отчуждению доли в праве на недвижимость.
Исполните договор в соответствии с его условиями и положениями закона. Если у вас доля в движимом имуществе, обычно для ее продажи достаточно подписать договор и получить оплату.

2. Как продать долю в праве общей долевой собственности сособственнику
По смыслу п. 1 ст.

250 ГК РФ преимущественное право покупки доли возникает у сособственников только при ее продаже постороннему лицу. Из этого следует, что если вы намерены продать долю одному из сособственников, то другим ее предлагать не надо. Вы можете сразу заключить и исполнить договор купли-продажи доли.

В законе не определено, что делать, если сразу несколько сособственников изъявляют желание купить вашу долю. Полагаем, что в этом случае вы можете сами выбрать, с кем из них заключить сделку.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Всего комментариев: 2

Тоесть если в квартире три собственника можно продать одному из собственников без уведомления третьего. Оспорить сделку он не сможет?

Добрый день! Согласно ст. 250 ГК РФ, При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Таким образом, если в квартире 3 собственника, то известить необходимо всех собственников, в противном случае, не извещённый собственник может оспорить сделку.