Можно ли расторгнуть договор аренды квартиры раньше

Во время непростой экономической ситуации в России, постоянно происходят не совсем приятные изменения в финансовой сфере гражданина (банкротство работодателя, повышение процентов по кредиту, изменение курса валюты), а это приводит к невозможности выполнения условий подписанного договора аренды.

Договорные отношения должны возникать и прекращаться только в соответствии с законодательством РФ, а также с учетом интересов сторон соглашения.

Особенности договорных отношений

Договорные отношения, возникшие из договора аренды, можно расторгнуть, но способы и порядок их расторжения нужно продумать еще до подписания договора.

Договор регулирует отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, установленные между собственником и арендатором, в лице которого может выступать организация или предприниматель.

В отношении жилого помещения можно составить договор коммерческого найма или договор аренды, давайте рассмотрим их отличия.

При составлении договора коммерческого найма, стороны называются наймодателем и нанимателем и, соответственно, арендодатель и арендатор в договоре аренды.

В случае, когда арендатор – юридическое лицо, а пользователь — физическое лицо, будет составляться договор аренды. Причем обязательное условием будет то, что юридическое лицо использует арендуемое помещение только для удовлетворения жилищной нужды гражданина.

Договорные отношения заключаются обязательно в письменной форме, это условие устанавливает Гражданский кодекс РФ.

Согласно статьям 161 и 609 ГК РФ, если договор не оформлен в письменной форме, то он считается недействительным, и не может быть основанием для каких-либо обязательств. Но также не стоит забывать, что договор обязательно регистрируется в государственных органах Росреестра.

В случае прекращения арендных обязательств, обратите внимание на условия договора, в них обязательно указывается срок, в течение которого действует договор. По закону, аренду можно установить на определенный и неопределенный срок.

Данные о договорах, срок действия которых составляет 12 месяцев и более, обязательно вносятся в ЕГРН. Срок аренды начинается со дня регистрации договора в ЕГРН.

Законодательство определяет случаи, которые могут служить причиной для расторжения арендных отношений до окончания срока договора. При наступлении таких случаев, расторгнуть соглашение можно, обратившись в суд.

Данный перечень не может быть закрытым, потому что стороны в договоре могут установить и другие основания, которые будут являться основанием для прекращения обязательств по договору.

Уведомление о досрочном прекращении договора

Чтобы расторгнуть договор аренды, направьте, как инициатор прекращения обязательств, второй стороне уведомление о расторжении соглашения в досрочном порядке.

Уведомление должно быть составлено обязательно в письменной форме. Один экземпляр данного уведомления остается у инициатора с отметкой о получении документа другой стороной, а второй вручается второй стороне. Если лично вручить документ нет возможности, отправьте его по почте с уведомлением о вручении.

Специальной формы для уведомления не предусмотрено законодательством, но есть обязательные реквизиты, которые должны быть в документе:

— Вид документа (уведомление);

— Данные о сторонах и самом договоре;

— Причину для расторжения договора и описание обстоятельств;

— Требования, выдвигаемые ко второй стороне, которые направлены на расторжение соглашения;

— Дата составления и подпись.

Образец уведомления о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке

______________________________________________________________
(Наименование получателя уведомления с указанием реквизитов)
_______________________________
(дата и номер документа(при наличии)

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды

Настоящим уведомляю Вас о том, что в соответствии с п.___________ (основание расторжения договора — указывается конкретный пункт договора) Договора _________________ (реквизиты договора аренды) (далее – Договор), заключенного между нами (Арендодатель: __________________________________________________________, Арендатор: __________________________________________________________________), предусмотрена возможность Арендодателя расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случае нарушения Арендатором п._________ Договора.

В соответствии с п._____________ Договора к обязанностям Арендатора относится _____________________________________________________________________________. Вы, В свою очередь, не исполнили данное обязательство.

Нарушение _____________________________________________________________ (указывается пункт договора, содержащий нарушенное обязательство Арендатора) подтверждается ______________ (указываются обстоятельства, подтверждающие факт нарушения обязательства).

На основании вышеизложенного в соответствии с п. __ (основание расторжения Договора — указывается конкретный пункт)Договора и п.3 ст. 450 ГК РФ Договор считается расторгнутым с момента получения Вами настоящего уведомления.

Требую, чтобы __________________________________________________________ (указываются требования, направленные на расторжение договора) до _______________ (дата).

Арендодатель
____________________ (ФИО)
____________________ (подпись)

Общие положения

Расторжение договора аренды — ситуация, подразумевающая прекращение сотрудничества арендатора и арендодателя раньше срока, установленного в документе. Разрыв соглашения возможен по желанию только одной стороны или по согласованию обоих участников. Многие путают расторжение с прекращением договора.

Это разные понятия, ведь во втором случае речь идет о завершении периода действия соглашения аренды. Иными словами, разрыв сотрудничества происходит по конкретной причине. На практике арендный договор прекращает действие:

• самостоятельно
• по окончанию установленного срока

При разрыве сотрудничества раньше установленной даты должна быть причина (указывается в ГК РФ). Права второй стороны при таком шаге не должны быть ущемлены.Прекращение сотрудничества в вопросах аренды возможно:

• по согласию арендатора и арендодателя
• через суд
• досрочно по желанию любого из участников

Если обе стороны согласны с досрочным расторжением, трудностей не возникает. Оформляется договор, по условиям которого первичное соглашение перестает действовать. Если один из участников не согласен с расторжением, может потребоваться обращение в суд.

Виды и основания

Разрыв арендных взаимоотношений проходит с учетом требований ГК РФ и имеет несколько видов. Принципы расторжения соглашения аренды по желанию арендатора или арендодателя прописаны в ГК РФ, статье 450. Здесь указаны способы прекращения сотрудничества, о которых упоминалось выше — по одобрению участников, при инициативе только одной стороны или в суде.

Право на одностороннее расторжение прописывается в законе и может указываться в соглашении. Распространенные основания — невыполнение обязательств или невнесение оплаты за аренду.

Досрочный разрыв договора арендодателем

В ГК РФ (ст. 619) указаны основания, позволяющие разорвать сотрудничество через суд. Для этого должны быть веские причины:

• порча арендуемой собственности
• задержка в выплате за аренду больше двух раз подряд
• отказ от выполнения капитального ремонта (если это обязательство указано в договоре, оформленном сторонами)
• применение арендуемого объекта с нарушением установленных правил

Любого из указанных оснований достаточно для разрыва договора. Если договориться мирным путем не удается, вопрос решается через суд.

Расторжение раньше срока по желанию арендатора

В ГК РФ (ст. 620) прописаны основания, позволяющие досрочно разорвать договор арендатору. Такие действия возможны при следующих обстоятельствах:

• вторая сторона не передает арендуемую собственность в пользование или ограничивает такую возможность
• полученное в аренду имущество имеет минусы (дефекты), не указанные второй стороной при оформлении соглашения, и обнаруженные арендатором при осмотре
• арендуемый объект находится в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению
• арендодатель не выполняет капитальный ремонт, если такое обязательство указано в документе

В соглашении, оформленном между сторонами, могут прописываться и другие причины расторжения.

Прочие случаи

В договорных взаимоотношениях между арендатором и арендодателем случаются и другие ситуации, связанные с разрывом соглашения.Выделим основные:

1. Расторжение документа о сотрудничестве, оформленного без указания даты. По ГК РФ (ст. 610) стороны могут не указывать срок действия договора. В таком случае соглашение действует неопределенный период. По желанию этот момент можно прописать отдельно. При таких обстоятельствах любой из участников вправе прекратить сотрудничество после информирования контрагента в срок до 30 или 90 дней для движимого и недвижимого имущества соответственно.
2. Разрыв договора из-за завершения указанного в документе срока. Арендодатель и арендатор не обязаны предпринимать дополнительных действий. Основное соглашение теряет силу автоматически. Арендуемая собственность возвращается владельцу с обязательным оформлением акта. По желанию участники могут продлить сотрудничество. Иногда такая опция прописывается в договоре аренды. Если арендатор планирует продолжить сотрудничество, он информирует о своем намерении другую сторону.
3. Расторжение по причине просрочки в выплате аренды. Выше отмечалось, что отсутствие арендной платы является основанием для одностороннего разрыва сотрудничества. Для этого нужно подать исковое заявление и попросить у суда досрочно прекратить действие соглашения. При положительном решении судебного органа документ аренды теряет силу. Подача иска возможно при двух и более просроченных платежах.

При расторжении договора важно ориентироваться на требования ГК РФ и учитывать установленные законом основания. Нельзя забывать и о других нюансах, о которых пойдет речь ниже.

Важность уведомления

Невыполнение обязательств по договору аренды — законный повод для разрыва правовых взаимоотношений арендатора и арендодателя. Главная ошибка пострадавшей стороны состоит в спешке. Чтобы избежать потери времени и отказа суда от принятия иска, предусмотрена опция уведомления.

В документе «пострадавший» участник соглашения информирует другой субъект о невыполнении им взятых обязательств с указанием определенного пункта. Письмо содержит сведения о нарушении и предложение устранить проблему в определенный срок.Если получатель уведомления продолжает нарушать условия договора аренды, ему направляется второе письмо с информацией о разрыве сотрудничества. Документ состоит из следующих частей:

1. «Шапка». Указываются данные отправителя и получателя.
2. Базовая часть. Прописывается информация по соглашению аренды, а также причины принятого решения.
3. Завершающая часть. Уточняются детали прекращения сотрудничества — дата, время на ответ и т. д.

В конце перечисляются документы, прикладываемые к уведомлению, ставится подпись и день оформления. Чаще всего такое письмо составляется на специальном бланке с обязательной регистрацией в журнале исходящих бумаг. В случае отказа принять письмо оформляется акт с указанием этого факта (привлекается два очевидца события) и направляется по адресу проживания нарушителя.

Соглашение о расторжении: правила составления

При согласии арендодателя и арендатора разрыв правовых взаимоотношений в вопросе аренды проходит по более простой схеме. После обсуждения нюансов стороны оформляют договор о расторжении и указывают в нем следующие данные:

• день и место составления
• данные по участникам сделки
• сведения о досрочном разрыве сотрудничества
• день прекращения обязательств
• факт отсутствия претензий друг к другу
• подтверждение передачи собственности с оформлением акта
• реквизиты, печать и подпись

Договор о расторжении составляется с учетом требований ГК РФ на форменном бланке или с учетом требований законодательства.

Регистрация сделки

Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме.

Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором.

Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

• соглашение о разрыве сотрудничества.
• постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
• факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
• арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
• акт возврата имущества владельцу.
• чек, подтверждающий выплату пошлины.
• прочие бумаги (по требованию).

Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

Процесс досрочного расторжения — для арендатора и арендодателя

Разрыв сотрудничества участников договора аренды может отличаться в зависимости от того, кто выступает в роли инициатора процесса. Рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

Арендатор

При оформлении договора стороны описывают в документе основания, позволяющие прекратить сотрудничество раньше положенного срока. Если эти моменты не указаны, разорвать соглашение по желанию арендатора может лишь судебный орган при одобрении собственника объекта. Суд принимает исковое заявление при наличии оснований, указанных в ГК РФ (статья 620).

Речь идет о нарушении условий договора, невозможность применения имущества, выявление дефектов и т. д.В указанных обстоятельствах арендатор может прекратить сотрудничество по личной инициативе. Исключением являются случаи, когда проблемы возникают из-за форс-мажора и не по вине арендодателя.

Каждый случай анализируется судом индивидуально, после чего выносится постановление — удовлетворить иск или отказать в разрыве договора.

Арендодатель

Основания для прекращения сотрудничества по желанию арендодателя прописаны в ГК РФ (статье 619). Для решения вопроса нужно оформить иск и передать документы, подтверждающие наличие договора аренды. Представители фемиды удовлетворяют запрос истца в следующих случаях:

1. Хозяин собственности теряет деньги из-за применения объекта не по назначению.
2. Условия договора аренды нарушены больше одного раза. При рассмотрении дела суд учитывает существенность текущего нарушения. Важно, чтобы главные требования были отражены в документе. Иначе суду будет трудно доказать факт нарушения условий.
3. Из-за неправильного применения арендуемой собственности последняя теряет в цене. Как пример — переделка помещения под свои нужды, из-за чего внешний вид и функциональность объекта ухудшается.
4. Арендатор дважды и более раз не перечислил оплату по договору аренды. В соглашении обязательно указываются сроки, которые даются на погашение долга.

Уделяется внимание и другим основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ (рассматривались в начале статьи). Кроме того, расторжение договора возможно при значительном изменении обстоятельств, имеющих место на момент оформления сделки аренды.

Оформление иска в суд

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление.

Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей.

Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

• паспорт (копия)
• действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
• акт приемки-передачи арендуемого имущества
• чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
• квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток.

Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

Расторжение договора аренды — рекомендации юристов

Уточнить все необходимую информацию можно на нашем сайте, заполнив форму ниже. Первая консультация наших дежурных юристов абсолютно бесплатная!

Расторжение договора найма жилого помещения

Расторжение правовых договоров в досрочном порядке означает окончание отношений между участниками до срока, указанного в них. При аренде следует учитывать нормы, регулирующие эту область отношений. Различают коммерческий и социальный найм.

Первый вариант регулируется ст. 619 ГК РФ, 2-й – 91.10 ЖК РФ. Разница существует не только в разном правовом регулировании, но в собственнике, сдающем помещение.

В первом случае – это частное лицо, зарабатывающее на аренде. Во втором – это государство, выделяющее из собственных фондов жилые помещения. Порядок расторжения договора социального и коммерческого найма жилого помещения не отличается.

Расторжение договора найма жилого помещения, до срока окончания отношений между сторонами, регламентируется ГК РФ. Арендодатель вправе закончить отношения, если:

1. Арендатор использует имущество не по его назначению.
2. Ухудшает переданную квартиру.
3. Не осуществляет ремонт вовремя. Сроки прописаны изначально, если осуществление этих работ было зафиксировано в соглашении.

СПРАВКА: В договоре могут фиксироваться и иные причины. Арендодатель обязан при принятии решения о том, что он больше не сотрудничает с арендатором, оповестить последнего в срок, признанный законом разумным.

Аналогичное расторжение происходит и по социальному жилью. По желанию нанимателя, это сделать просто. Сложнее с инициативой собственника. Должны существовать веские основания к тому, чтобы произошло в досрочном порядке расторжение договора найма.

Что такое найм жилого помещения?

Найм или аренда заключается в передаче от собственника имущества другому лицу. С момента подписания договора или его регистрации арендатор приобретает право владения и распоряжения имуществом, но на временной основе. В качестве имущества может выступать любая вещь. Главное, чтобы она находилась в пределах гражданского оборота.

Аренда: коммерческая и социальная. Собственник сдает имущество, за пользование он получает плату. Это арендные платежи, алгоритм и форма уплаты которых регулируется договором.

Сторонами отношений выступают:

• коммерческая аренда – владелец квартиры;
• найм – государство в лице его уполномоченных органов.

Вторая сторона представлена нанимателем, имеющим комплекс полномочий в отношении пользования квартирой.

Договор найма квартиры

По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.

По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу. Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды.

Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр. Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.

Основные положения договора

Это условия, без включения которых в текст соглашение недействительно. В аренде они следующие:

1. Предмет: квартира. В соглашении должна быть детально описана недвижимость, с полными идентификационными характеристиками. Это необходимо для того, чтобы выделять ее среди похожих объектов недвижимого имущества.
2. Цена. Оплата за съемное жилье прописывается цифрами и прописью. Кроме того, фиксируется периодичность платежей.
3. Форма: только письменная. В зависимости от длительности арендных отношений стороны регистрируют аренду.

Остальные условия, прописанные в соглашении, не являются обязательными в силу закона. Но они необходимы в документе. Например, пункт о досрочном расторжении договора найма жилого помещения. Стороны фиксируют это положение, чтобы действовать законным способом, то есть так, как написано в документе.

Требования к составлению договора

Соглашение составляется письменно, и несоблюдение правила приводит к незаконности сделки. Следовательно – правовые отношения не порождают никаких последствий. При коммерческой аренде используется типовой договор, с включением в него реквизитов: дата, место, подписи сторон и их полная идентификация.

Договор социального найма также прописывается письменно. Собственником жилья выступает государство, от которого действуют уполномоченные органы. По аналогии с арендой, в социальный договор вписываются условия, обязательные в силу закона, а также дополнительные для уточнения. Соглашение ратифицируется сторонами.

Последствия нарушения условий договора

Несоблюдение пунктов ведет к расторжению. Оно происходит в досрочном порядке, а основания окончания договорных отношений указаны в законе.

Соглашение сторон

Если стороны решили, что больше не будут сотрудничать, то они составляют отдельный документ. В нем указывается причина расторжения, а также отсутствие взаимных претензий друг к другу.

Как расторгнуть договор социального найма жилых помещений? Найм социальной квартиры также расторгается по договоренности между сторонами в любое время. Жилье возвращается в муниципальный фонд.

Волеизъявление нанимателя

Наниматель может по желанию расторгнуть договорные отношения на добровольной основе, по договоренности либо через суд.

Волеизъявление наймодателя

Расторжение договора аренды квартиры досрочно возможно по желанию наймодателя, если наниматель не оплачивает положенное имущество 3 раза подряд, либо нарушает пункты аренды, причем делает это неоднократно.

Регистрация соглашения

Закон не содержит императивной нормы о том, что расторжение аренды необходимо регистрировать. Но в ЕГРП будет стоять пометка о том, что сотрудничество действующее.

Расторжение договора в судебном порядке

Мероприятие по расторжению досрочно состоит из нескольких этапов:

1. Передача арендатору предупреждения, вынесенного в письменном виде, о необходимости исполнения требуемого в разумное время.
2. Передача предложения расторгнуть отношения из-за неисполнения арендатором требований, которые прописаны в предупреждении.

Арендодатель обязан следовать внесудебному урегулированию спорного вопроса. Если адресат претензии не ответит в срок, который указан в ней, арендодатель вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию. Если срок не прописан, то он равен 30 дням.

Неуплата нанимателем пользования помещением

В договоре указана обязанность арендатора оплачивать за предоставленное помещение. Поэтому если арендатор игнорирует это правило, арендодатель может направить ему претензию. Если ответ не следует, то жильцов можно выселить.

Причинение нанимателем ущерба квартире

Эта ситуация может произойти, когда арендодатель небрежно относится к имуществу собственника.

Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением

Шумные арендаторы не нужны собственникам квартир. На них обычно жалуются соседи. Жалобы поступают участковому, который вызывает на разговор владельцев сдаваемой квартиры. К нарушению правил проживания относится, например, громкая музыка после 22:00.

Непригодность для проживания

Жилое помещение должно быть пригодным для того, чтобы постоянно в нем проживать. Такое основание может возникнуть, если дом был признан аварийным по постановлению местных органов власти.

Составление искового заявления

Арендодатель пишет иск в суд только после того, как составит претензию в сторону арендатора. В ней он потребует расторгнуть отношения. Если он не получит ответ от жильца в срок, указанный в претензии или в срок 30 дней, то может обратиться в судебный орган. Он пишет исковое заявление, ориентируясь на ст. 131 ГПК РФ.

Информация, которую нужно указать в исковом заявлении

Расторжение договоров аренды жилого помещения происходит через суд. В иске содержится следующая информация:

• данные сторон (истец, ответчик);
• требования;
• причины расторжения с указанием на НПА;
• опись прилагаемых документов.

Обращение в суд с исковым заявлением

С составленным иском о расторжении договора найма заявитель обращается в канцелярию АС РФ.