Договоры, заключаемые между партнерами сроком на 1 год и более, необходимо в обязательном порядке регистрировать в Росреестре, а в противном случае такой договор будет ничтожным, поэтому во время спорной ситуации арендатор не сможет воспользоваться им для своей защиты.
Проверка сделки об аренде на законность
Перед тем, как договор аренды будет зарегистрирован в Росреестре, государственный орган поверяет не только правильность и грамотность его оформления, но и законность заключенной сделки. В следующих ситуациях, для подтверждения законности и прохождения процедуры регистрации, от заявителя могут потребоваться следующие документы:
- 1) На договоре стоит не личная подпись одной из сторон, а его представителя;
- 2) Для аренды используется только часть помещения;
- 3) Арендодатель, являющийся ИП, сдает помещение, приобретенное в браке;
- 4) Стоимость аренды для арендатора считается слишком высокой;
Арендованный объект находится в залоге.
- Подпись представителя. Даже если подпись поставлена представителем заявителя, в Росреестре проверят наличие и законность доверенности, которая должна быть заверена нотариусом. Если доверенность окажется не действительной, в регистрации заявителю будет отказано.
- Часть помещения. При сдаче в аренду части здания или нескольких комнат, на выделенную часть потребуется отдельный кадастровый номер, а если он отсутствует, то в Росреестр подается технический план. Заказать его можно у одного из кадастровых инженеров, который обязательно должен быть зарегистрирован в официальном реестре. С помощью документов на конкретное помещение и заключенного между сторонами договора, инженер разработает технический план, а в Росреестре для выделенной части помещения будет выдан временный кадастровый номер.
- Аренда недвижимости, приобретенной в браке. Все имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью двух супругов. При сдаче его в аренду, необходимо в обязательном порядке получить официальное согласие супруга/и и оформить его нотариально.
- Сделка считается крупной. Если сумма платежей в течение всего срока аренды является более 25% от общей стоимости имущества, принадлежащего юридическому лицу, то такая сделка считается слишком крупной. Одобрить ее регистрацию должен совет директоров на ближайшем заседании. Если такая сделка не одобряется советом директоров или отдельными участниками ООО, то каждый из них может обратиться с исковым заявлением в суд, чтобы сделка была признана недействительной.
- Помещение в залоге. Если арендодатель использует помещение, сдаваемое в аренду в качестве залога в банке, то он должен иметь на руках официальное согласие банковского учреждения в письменном виде, на сдачу объекта в качестве аренды.
Как подается заявление на регистрацию договора
Подать заявление одна из сторон может разными способами, такими как личное присутствие в МФЦ или отправка документов через официальный сайт Росреестра. Ориентировочный срок регистрации составляет 9 дней, а если помещение необходимо ставить на кадастровый учет, это займет до 12 дней.
При подаче заявления в МФЦ заявителю необходимо иметь оригиналы личных документов и пописанные обеими сторонами договоры и соглашения. Для регистрации можно выбрать то отделение Росреестра, которое занимается экстерриториальным приемом, независимо от того, в каком регионе осуществляется сделка аренды. Для этого можно воспользоваться официальным сайтом Росреестра, а если через него будет подано заявление, то обе стороны должны поставить личные электронные подписи.
После подачи заявления, нужно вести информацию об арендуемом здании, личности заявителя, а также предоставить сканированные копии всех необходимых документов.
Заявление не регистрацию договора и копии, заверенные нотариусом, также можно подать в Росреестр через почту России. Для этого необходимо отправить ценное заказное письмо, с приложенной описью вложений. В роли получателя будет выступать районное отделение Росреестра там, где расположено арендуемое здание.
В случае, если заявитель является ветераном ВОВ первой или второй группы, представитель Росреестра приедет на дом и оформит все необходимые документы. Услуга выезда сотрудника Росреестра на дом является бесплатной.
Росреестр приостановил регистрацию
В некоторых ситуациях Росреестр не одобряет регистрацию или приостанавливает действие договора. Это происходит по следующим причинам:
- 1) Арендодатель запрещает регистрацию любых операций с его собственностью, без своего непосредственного участия;
- 2) Владелец помещения отзывает заявление о невозможности его официальной регистрации;
- 3) Одна из сторон получают официальное уведомление от Росреестра и приостановке регистрации.
Если регистрация приостанавливается по инициативе Росреестра, то обе стороны сделки получат уведомление об этом по телефону, с помощью СМС или письмом на электронный почтовый ящик. Но наиболее практично, обратиться в отделение этого государственного органа и получить письменное уведомление, которое впоследствии можно оспаривать.