Как оформить покупку дачного участка у собственника

Приобретение дачного домика и участка – дело рискованное. Часто объектом сделки становится «кот в мешке»: вместо заветного отдыха на свежем воздухе покупателям достаются проблемы. Например, могут отсутствовать технические документы или строения в кооперативе – находиться под угрозой принудительного сноса.

В этой статье мы расскажем как правильно выбрать и купить дачу, на что стоит обратить внимание в первую очередь.

Информация об СНТ

Лучшим временем для покупки дачи считается осень – цены традиционно снижаются, а на рынке появляется много интересных предложений. Выбор участка следует начать с определения наиболее важных критериев. Кто-то хочет иметь домик недалеко от города, другие мечтают о большом огороде и плодовых деревьях.

В любом случае перед покупкой дачу нужно тщательно осмотреть:

• Подъездные пути. И опять же, осень – лучшее время, чтобы оценить их. Если покупаете дачу зимой или летом, дорога может быть накатана в этот момент, а в межсезонье превращаться в непролазную грязь.
• Состояние дома. Внимательно осмотрите строение снаружи и изнутри. Если нужно, возьмите с собой специалиста по недвижимости, который сможет заметить возможные проблемы. Риэлторы, например, специально приезжают на осмотр в дождливые дни, чтобы заметить, не протекает ли кровля.
• Отопление. Электрическое или газовое можно сразу проверить, а дровяную печку – хотя бы осмотреть на предмет целостности или попросить хозяев заранее ее затопить.
• Забор и надворные постройки. Посмотрите, в каком они состоянии и не выходят ли за границы участка.
• Состояние огорода и сада. Если вы осматриваете дачу в период дождей, сможете заметить, что влага застаивается на участке (это говорит о том, что грунтовые воды находятся слишком высоко). На такой земле сложно поставить септик, выкопать овощную яму, да и фундамент может подмывать.
• Есть ли электричество. Часто причиной низкой цены дачи является как раз отсутствие света. Этот момент стоит выяснить заранее.
• Вода. Есть ли собственная скважина или водоснабжение общее. Во втором случае нужно уточнить период подачи воды (обычно с мая по сентябрь).
• Возможность регистрации. Если участку присвоен адрес, на нем можно будет прописаться.

Если покупаете дорогой загородный дом, стоит заказать строительную экспертизу – иногда серьезные недостатки способны обнаружить только специалисты. Эксперты укажут на имеющиеся проблемы и посчитают цену их исправления. По результатам проверки можно будет попросить у продавца хорошую скидку.

Нелишним будет изучить правила, которые действуют в СНТ. В частности, уточните, как подается вода, сумму ежегодных членских взносов, по каким тарифам придется платить за электроэнергию. Обязательно пообщайтесь с будущими соседями: так вы сможете узнать о порядках в кооперативе, есть ли шумные компании и бывают ли кражи на участках.

Документация продавца

Если вы не сильны в правовой сфере, нужно обратиться за помощью к специалисту – риэлтору или юристу. Важной частью сделки является проверка юридической чистоты недвижимости.

Какие документы нужно запросить у продавца при покупке дачи:

• Выписка ЕГРН. В ней указывается владелец участка и имеющиеся ограничения. Внимательно изучите документ, в первую очередь на предмет наличия залога, ареста, правопритязаний третьих лиц, особых условий использования земли (например, нахождение в охранной зоне нефте- или газопровода, ЛЭП и т. д.).
• Документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью (договор купли, свидетельство о наследстве и пр.).
• Кадастровые паспорта на землю и дом (если он зарегистрирован). Обратите внимание на наличие границ участка (он должен быть размежеван), если их нет – сделку не зарегистрируют.
• Технический паспорт на строение (при наличии).
• Если недвижимость куплена в браке, должно быть нотариальное согласие супруга или он сам ставит подпись в договоре (при долевой собственности).
• Когда дача оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки на продажу.
• Если продавец ведет себя странно или находится в преклонном возрасте, можно запросить справки из псих- и наркодиспансера. Это необходимо, чтобы снизить риски оспаривания купли-продажи.
• Квитанции об оплате электричества. Не забудьте сверить данные счетчика и в платежных документах. Если оплату принимает казначей или председатель кооператива, нужно встретиться с ними и убедиться в отсутствии долга.

Если у владельца на руках свидетельство о праве собственности старого образца, все равно запросите свежую выписку ЕГРН. Дело в том, что владение недвижимостью теперь фиксируется только в электронной форме (благодаря чему его легко проверить) – бумажный документ ничего не значит.

Заказать выписку можно онлайн, например, через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра. Стоимость данной услуги можно уточнить по телефону горячей линии или непосредственно на электронном ресурсе.

Часто бывает, что право собственности на дачу возникло до 1998 года. В таком случае продавцу необходимо сначала внести сведения об участке в ЕГРН (подав заявление в МФЦ) и только после этого регистрировать сделку купли-продажи.

Нельзя соглашаться на покупку, если вам предлагают просто переоформить запись в «садовой книжке» кооператива, но при этом не проводить документы через Росреестр. Такая «сделка» не имеет юридической силы, и велика вероятность, что вы лишитесь и денег, и недвижимости. Лучше потерять время, но совершить покупку согласно букве закона.

Кроме того, необходимо выяснить реальные границы земельного надела. Часто собственники ставят заборы там, где им захочется, не сверяясь с кадастровыми метками. В результате возникают споры с товариществом садоводов и соседями.

Ваша задача – при осмотре на местности определить, где именно заканчивается данный участок. Сделать это можно при помощи виртуальной кадастровой карты: она бесплатная и позволяет в режиме реального времени сверить границы с данными со спутника. Для этого вам потребуется только номер объекта недвижимости по кадастру и приложение на телефоне.

Еще один возможный подвох – предстоящее изъятие участков для нужд муниципалитета, например, под строительство скоростной магистрали или железнодорожной ветки. Если владельцы не согласны с предложенной компенсацией, как правило, они пытаются поскорее избавиться от дачи. Узнать о проекте можно, открыв в интернете генплан развития территории, но он не всегда информативен.

Лучше по возможности «пробивать» такие сведения по каналам в администрации или пообщаться с соседями и председателем кооператива.

Оформление договора

Договор должен содержать следующие пункты:

• Данные продавца и покупателя: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес прописки. Если сделка проходит по доверенности, указываются ее полные реквизиты.
• Сведения об объекте недвижимости: адрес, номер участка (если есть), имеющиеся строения.
• Реальная цена, за которую продается дача. Иногда продавцы просят занизить стоимость в договоре, чтобы не платить налоги, но соглашаться на это не стоит. Дело в том, что если сделку не зарегистрируют или она будет аннулирована, вам вернут только сумму по договору.
• Порядок передачи денег (на банковский счет, наличными) и сроки.
• Отсутствие правопритязаний со стороны третьих лиц (например, супругов или наследников).
• Когда передаются ключи от дачного домика.
• Подписи сторон и дата.

Нужно дополнительно составить акт приема-передачи или включить в договор пункт о том, что дача принята в момент подписания. Но первый вариант предпочтительнее – важно удостовериться, что недвижимость находится в том же состоянии, что и при первом осмотре.

Большой фактор риска – продажа загородного дома по доверенности. Необходимо лично пообщаться с владельцем имущества и убедиться в его желании совершить сделку. Не забудьте спросить, почему он не может продать участок сам.

Если преград для этого нет, требуйте его личного присутствия. Также желательно проверить подлинность доверенности, посетив выдавшего ее нотариуса.

Не внушают доверия объекты недвижимости, продаваемые по цене значительно ниже рыночной. Если причина продажи в переезде или в том, что срочно нужны деньги, владелец может снизить стоимость на 5-10%. Такое расхождение считается нормальным, но если оно больше – скорее всего, есть какой-то подвох.

Проведение сделки

Оформление купли-продажи дачи происходит исключительно в Росреестре. Запись в «садовой книжке» товарищества не может его заменить. Как правильно провести сделку:

1. Подберите дачный участок, отвечающий вашим требованиям.
2. Закажите проверку правовой чистоты объекта в агентстве недвижимости или у юриста. Для этого попросите у продавца копии паспортов всех собственников и документов на дачу.
3. Затем составьте договор купли и подпишите его (это должны сделать все владельцы дачного участка). Одновременно происходит оплата – деньги можно передать наличными или перевести на банковский счет. В первом случае продавец оформляет расписку или в конце договора от руки пишет, что получил указанную сумму. Во втором – подтверждением оплаты служит платежное поручение (попросите кассира указать, что средства перечислены по данному договору).
4. Если предусмотрен акт приема-передачи, его тоже нужно подписать. Для этого следует снова приехать на участок и все повторно осмотреть.
5. Подписанный договор сдается на регистрацию. Самый простой способ – сделать это через МФЦ. Специалист в центре проверит полноту пакета документов и выдаст расписку, где указывается дата получения готовых бумаг.
6. После назначенного числа нужно вновь прийти в МФЦ и забрать документы (выписка ЕГРН на ваше имя и зарегистрированный договор).

Если вы оформляете ипотеку на приобретение дачи, необходимо сначала согласовать недвижимость с банком. Его специалисты проведут собственную проверку, а потом примут решение, возможна ли покупка в кредит. Кредитный договор подписывается одновременно с договором купли, они оба сдаются на регистрацию в Росреестр (если дача отходит в залог банку).

Затем залоговое имущество страхуется на протяжении всего срока выплаты ипотеки.

Но помните, что банковская проверка не может заменить правовую оценку сделки. Кредитор оценивает только собственные риски (например, потери права собственности), до остальных проблем ему дела нет. К тому же, часто такое согласование носит формальный характер.

Если подойти к покупке дачи должным образом, получится снизить риски насколько это возможно. Но учитывая, что сделка имеет множество «подводных камней», лучше выбирать участок и оформлять документы с помощью специалиста по недвижимости.