Деление на доли общедомовой территории

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Комментарии к ст. 37 ЖК РФ

1. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Данное правило в равной степени распространяется на собственников жилых и нежилых помещений. Указанная доля собственника пропорциональна размеру принадлежащего ему помещения в данном доме.

Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ).

Настоящий Кодекс устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.

3. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей собственности иным образом (ст. 246 ГК), требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.

252 ГК). Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть также разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК).

Кроме того, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 250 ГК). Указанные правила не могут быть применены в отношении общего имущества в многоквартирном доме.

Это обусловлено назначением общего имущества в многоквартирном доме.

Во-первых, многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и другое имущество самостоятельными объектами права собственности.

Общее имущество дома — это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома всегда следует судьбе помещения в доме.

В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений.

Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК РФ), то она не может быть отчуждена отдельно.

В-третьих, при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют право преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения.

Изменение размера долей в общей долевой собственности

Согласно действующим в РФ НПА, изменение размера доли в имуществе, причисляемого к общей собственности долевого характера, происходит только в нескольких случаях:

• При осуществлении неотделимых модификаций общего имущества. Иными словами, эти улучшения невозможно провести без нарушения целостности или причинения вреда хозяйственной площади общедомового имущества.
• При соглашении собственников на переустройство дома за счет собственных финансовых средств, которое не повлечет за собой увеличение или уменьшение полезной площади.

Из-за того, что доли в праве общей долевой собственности определяются с учетом 100% площади, то и при их изменении необходимо получить согласие ото всех собственников в многоквартирной постройке. Если подобные изменения проводит один из участников, то другие дольщики имеют право обратиться в суд за урегулированием вопроса о правильном исчислении размера доли каждого из них.

После того как решение суда об изменении размера долей обретет юридическую силу, необходима регистрация новых прав собственников в государственных органах.

Регистрация права долевой собственности в многоквартирном доме

Регистрация доли в праве общей долевой собственности регулируется ст. 23 ФЗ №122-ФЗ. Эта норма права определяет производный характер такой сделки, так как она напрямую зависит от регистрации прав на недвижимость, в том числе и в многоквартирном доме.

Чтобы регистрация доли в недвижимом имуществе прошла успешно и согласно законодательству, необходимо предоставить полный пакет документации:

• Заявление о госрегистрации права долевой собственности. Подать его могут: каждый из собственников такого имущества лично или через своего представителя, представители от ТСЖ или же лица, представляющие интересы всех собственников.
• Документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины за регистрацию права собственности (подлинник и дополнительная копия).
• Документация, которая фиксирует собой показатели размера каждой из долей, ФИО собственников недвижимого имущества, сведения обо всех помещениях в многоквартирном доме.
• Технический паспорт объекта, а если происходит регистрация дополнительного земельного участка, то кадастровый план.

Кроме того, нужно предоставить и правоустанавливающие документы, которые подтверждают факт законодательного закрепления возможности собственниками распоряжаться, пользоваться и владеть имуществом в многоквартирном доме, в частности:

• необходим акт госорагана, который подтверждает передачу земли в общую долевую собственность;
• акт о произведенном вводе в эксплуатацию зданий и сооружений общего пользования после работ, направленных на реконструкцию;
• договоры о свершении купли-продажи общих долевых сооружений и других построек;
• дополнительные документы, если проводилось изменение долей.

Только при наличии всего пакета документов возможна регистрация права долевой собственности. В ином случае, будет выдвинут отказ.

Запрет на отчуждение или выдел доли общедомового имущества собственником

Вопрос об отчуждении или выделе доли общедомового имущества регулируется ст. 37 ЖК РФ. После того как произошло определение долей в праве общей долевой собственности на участников договоренности накладываются регламентируемые законом запреты. В частности, статья регламентирует запрет на отчуждение доли.

Согласно ст. 290 п. 2 ГК РФ, имущественная доля не может выступать как самостоятельный объект совершения гражданско-правовых сделок.

Соответственно, из этой нормы вытекает принцип, что доля в общедомовом имуществе не может быть отчуждена отдельно от недвижимости.
Кроме того, собственники жилого долевого строения, не наделяются правом воплощать на практике другие действия, влекущие предоставление этой доли отдельно от правомочий собственности на квартиру.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество – достаточно сложная процедура, которая требует от участников хорошей юридической подкованности. Поэтому при регистрации прав рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, которые приведут всю документацию в должный вид.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Как произвести раздел жилого дома в натуре?

Порядок выделения долей в натуре может быть как внесудебный путем заключения соглашения, так и судебный (ст. 252 ГК РФ).
Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (пп. «а» п. 6, п.

10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 4)).
Внесудебный порядок возможен в случае, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.
Основным условием выдела доли в натуре в жилом доме является наличие возможности оборудовать жилое помещение (часть жилого дома), полностью изолированное от остальной части дома (отдельный вход и независимые коммуникации), которое должно оставаться пригодным для проживания.

При образовании частей жилого дома (выдела доли в праве общей собственности в натуре) никаких общих помещений быть не должно и образованная при выделе в натуре доли часть жилого дома полностью должна быть изолирована от остальной части дома и иметь сходство с жилым домом блокированной застройки. Орган регистрации прав, руководствуясь ч. 7 ст.

41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости), отказывает заявителям в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на часть жилого дома.
При этом в случае поступления в орган регистрации судебного решения, в соответствии с которым надлежит осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, орган регистрации прав обязан осуществить постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в силу обязательности исполнения решения суда.
Следовательно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав части жилого дома осуществляется после вступления в законную силу судебного акта и поступления его в орган регистрации прав (Вопрос «Об особенностях осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (Управление Росреестра по Московской обл., 2018)).

Если изолированные помещения не сформированы, необходимо произвести соответствующую перепланировку (с получением разрешений).
Для раздела жилого дома в натуре прежде всего необходимо провести кадастровые работы для подготовки технического плана дома, а также межевого плана земельного участка (ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Такие работы может провести кадастровый инженер на основании заключенного договора (ч. 1 ст. 29, ч.

1 ст. 35, ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).

Технический план готовится в том числе в электронной форме и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ч. 12 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Если жилой дом относится к домам блокированной застройки, то кадастровый учет и, соответственно, регистрация права собственности на выделяемую часть такого дома возможны, если такая часть является «блоком жилого дома блокированной застройки» и ей соответствует отдельный земельный участок (п. 2 ч. 2 ст.

49 ГрК РФ; письмо Минэкономразвития России от 08.05.2019 N ОГ-Д23-4342).
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст.

245 ГК РФ).
В этом случае и стоимость выделяемых долей тоже должна быть равной. Если это невозможно, то разницу необходимо компенсировать, о чем указывается в соглашении о выделении долей (п.

п. 7, 9, 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).
Соглашение о выделении долей в жилом доме заключается в письменной форме (ст.

160, п. 2 ст. 245, п.

1 ст. 252, ст. 432 ГК РФ).

В таком соглашении обязательно указываются следующие сведения:
— наименование соглашения;
— дата и место подписания соглашения;
— Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные всех сторон соглашения;
— адрес жилого дома;
— кадастровый номер и дата его присвоения;
— описание местоположения;
— технические характеристики жилого дома (площадь общая и жилая, иное);
— реквизиты правоустанавливающего документов на жилой дом;
— номер регистрационной записи в ЕГРП;
— размеры долей участников соглашения (в процентном отношении ко всей площади);
— имеющиеся обременения (при наличии);
— порядок перераспределения долей (например, дополнительным соглашением);
— право преимущественного приобретения доли;
— порядок расторжения соглашения;
— распределение расходов по государственной регистрации прав при выделе доли в натуре;
— подписи всех сторон соглашения с расшифровкой. Соглашение оформляется по количеству сособственников жилого дома и должно быть подписано каждым из них. Нотариального удостоверения данного соглашения не требуется.

Для кадастрового учета выделенной доли и проведения государственной регистрации права собственности на долю в жилом доме необходимо подать заявление с приложением необходимых документов в органы регистрации в порядке, предусмотренном ст. ст. 14, 18, 41, 42 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Для государственной регистрации необходимо уплатить госпошлину в размере: для физических лиц — 2 000 руб.; для организаций — 22 000 руб. (п. 22 ч.

1 ст. 333.33 НК РФ).
После осуществления государственной регистрации правообладатель доли в жилом доме может получить выписку из ЕГРН о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости (ч.

ч. 6, 13 ст. 62 Закона о государственной регистрации недвижимости).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимого имущества (ст. 24, ч. 1 ст.

30 ГПК РФ).
Форма и содержание искового заявления предусмотрены ст. 131 ГПК РФ.

К исковому заявлению прилагаются документы, предусмотренные ст. 132 ГПК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4.

В процессе рассмотрения дела для разрешения вопроса о технической возможности предлагаемого выдела и соразмерности выделяемой части суд может назначить проведение строительно-технической, землеустроительной, оценочной и иных экспертиз (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ; п.

4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).
Также следует учесть, что в соответствии с п. 3 ст.

252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. (п.

35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8)).
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8, п.

4 ст. 252 ГК РФ).
Суд по результатам рассмотрения дела выносит решение о выделе в натуре или о взыскании компенсации, если выделить в натуре долю не представляется возможным.

Решение суда является основанием для осуществления государственной регистрации прав на долю в жилом доме (п. 5 ч. 2 ст.

14 Закона о государственной регистрации недвижимости). Для кадастрового учета выделенной доли и проведения государственной регистрации права собственности на долю необходимо подать заявление с приложением необходимых документов в органы регистрации в порядке, предусмотренном ст. ст.

14, 18, 41, 42 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Если решением суда установлена необходимость осуществления государственного кадастрового учета и такое решение содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, соответствующие установленным методам их определения, представление вместе с этим решением технического плана выделенной части дома не требуется (ч. 4 ст.

58 Закона о государственной регистрации недвижимости).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Всего комментариев: 4

Здравствуйте!
Если дом расположен на з.у. участке размером в 3 сотки, похож на дом блочной застройки (отдельный вход во двор, в дом, газ, свет и вода отдельные), соседи не против выделить в натуре доли, есть ли какие-то стоп-факторы для выдела? (где их поискать).

Для начала процесса выдела нужно заказать тех.план каждой части дома,подписать соглашение о выделе и приложить документы на дом, подать в Росреестр?
или росреестр откажет в регистрации, лучше идти в суд, имитировать спор, утверждать мировое соглашение, и так топать в Росреестр?

Кроме тех.плана, какой еще документ нужно подготовить экспертам? (и дом, и участок в долевой собственности, з.у. участок выкупили у гос-ва в 2020грду августе).

Благодарю за ответ!

Здравствуйте, возможно ли внесудебное выделение доли внатуре в доме на 2 хозяина, если каждая половина имеет свой вход и нет общих помещений. Второй хозяин готов к соглашению. И как тогда делиться участок на котором стоит дом. Если собственники визуально возвели забор по середине дома и согласгы с границами.

Добрый день! Согласно ст. 252 ГК РФ, 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Таким образом, Вы можете заключить соглашение о выделе доли.

В случае с земельным участком, Вам необходимо обратиться в кадастровую службу для определения границ участка.

Раздел земельного участка под многоквартирным домом

Владельцы квартир в многоквартирных домах (МКД) нередко интересуются вопросом раздела земельного участка придомовой территории. Рассмотрим перспективу раздела, какая документация нужна для совершения этой операции и как сделать все согласно закону.

Нормативные документы, регулирующие раздел земельных участков

Любые манипуляции с землей регулирует Земельный кодекс РФ. Статья 11.4 Так и называется – ⁸раздел земельного участка. Она прописывает правила раздела земли любого назначения.

Федеральный закон № 218 от 13.07.2015 года «О государственной регистрации» устанавливает порядок оформления.

Определение правил раздела придомовой территории и земли под МКД, проводится с учетом положений статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного Кодекса РФ»

Правила раздела земельного участка, находящегося в общей собственности

Для того, чтобы начать процедуру, необходимо организовать сход хозяев участка и получить согласие каждого. Ход совещания и результаты голосования отражаются в протоколе. Протокол собрания является обязательным документом в составе пакета документов. Он прилагается к заявлению о намерении разделить территорию между собственниками.

Не всегда требуется собрание владельцев. Исключение составляют случаи, если решение о разделе было принято в ходе судебного разбирательства, или земля была выделена муниципальным или федеральным предприятием.

После этого готовится соглашение между участниками раздела. В нем прописывается, какая часть и кому будет принадлежать. В соглашении указывается их площадь и расположение.

После перераспределения территории в обязательном порядке составляется схема. В ней указывается план границ разделенных участков, их площадь, координаты на местности, красные линии, проекты прилегания земли. На основе полученных данных, при условии утверждения, схемы разделения специалистом разрабатывается кадастровый план.

Кто может составить схему земельного участка

Площадь земельного участка при разделе определяется кадастровым инженером, которого вызывают владельцы территории. Специалист должен иметь допуск от саморегулируемой организации (СРО).

Этот шаг необходим даже если в прошлом такие действия уже совершались. Обойтись без выезда инженера невозможно. Он должен свидетельствовать, что после последнего межевания, не произошло никаких изменений.

В результате будет выдан новый план, с дублированием данных, но и оплата за это существенно меньше, чем при разработке первичного кадастрового плана.

Во многих случаях требуется топографическая съемка, что занимает больше времени. Но, ее плюсом является определение подземных коммуникаций, если они есть на земельном наделе. Это в свою очередь делает невозможным возведение на внесенной в кадастр земле несанкционированных построек и объектов.

Как происходит раздел земельного участка под МКД

Деление придомовой территории сопряжено со сбором множества документов. В первую очередь должно быть согласие всех владельцев квартир МКД. Для его получения проводится собрание жильцов. Правильным будет составить заявление о делении земли на части, непосредственно на собрании, поставить подписи всех участников и заверить нотариально.

Кроме протокола собрания и кадастрового плана необходимо собрать дополнительные документы:

• паспорт заявителей или нотариально заверенные копии;
• документы, подтверждающие право на землю;
• постановление из органов местного самоуправления о том, что участкам был присвоен адрес;
• квитанция из финансового учреждения с отметкой об уплате госпошлины.

В МКД может быть большое количество владельцев, между которыми осуществляется раздел придомовой территории. Площадь приватизированного участка под МКД, для каждого участника процесса раздела, будет определяться исходя из метража помещения, которым он владеет.

Между тем каждому стоит понимать, что раздел земельного участка под жилым домом, номинально является условным. Он не может быть продан отдельно от квартиры, быть выделен в самостоятельное имущество для проведения других юридических действий.

Подготовительные мероприятия при разделе земельного участка

Раздел придомовой территории предусматривает образование нескольких новых участков, и этот процесс требует тщательной подготовки. Она состоит из нескольких этапов:

1. Изучение информация об делимом объекте.
2. Оценка земли, уполномоченной организацией. Показатель будет влиять на стоимость работ.
3. Полевые работы – включают в себя выезд на место геодезистов, межевание земли, определение границ, проставление знаков.
4. Оформление кадастрового плана. При его наличии, владельцам участков, выдадут свидетельства на их собственность. Каждой части будет присвоен индивидуальный номер при постановке на кадастровый учет.

Собранные документы можно направить на регистрацию через многофункциональный центр (МФЦ). До этого следует произвести оплату госпошлины.

На основании информации, поступившей в Росреестр, принимается решение о переходе земельного участка в частную собственность владельцев квартир МКД.

После прохождения всех этапов, владельцы земельных наделов принимают на себя ответственность за их содержание и благоустройство.

Определение многоквартирного дома

Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.06 № 47, под понятием многоквартирного дома можно определить строение, которое оснащено двумя или более помещениями для проживания, имеющее отдельные выходы в помещения общего пользования, либо к придомовой территории.

Кроме того, особенностью многоквартирного дома является наличие у такой недвижимости признаков совместной собственности, например, общая крыша, фундамент, лифты, лестничные площадки и т.д.

Формально под понятие многоквартирного дома попадают и так называемые дома «на двоих хозяев». Практика судов все чаще сводится к тому, что если каждая квартира имеет обособленный выход/вход и не он не проходит через помещение общего пользования – то такой дом не может считаться многоквартирным (Решение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ).

Порядок раздела

Указанная процедура является достаточно сложной, но провести ее все же возможно. В первую очередь собственникам необходимо установить, имеется ли вероятность разделения многоквартирного дома в натуре с технической точки зрения. С этой целью последним необходимо обратиться за помощью к экспертным организациям, которые смогут провести независимую строительно-техническую экспертизу и предоставить исчерпывающий ответ относительно возможности и порядка реального раздела.

Пример. Многоквартирный жилой дом, состоящий из двух комнат, расположен на земельном участке общий размер, которого составляет сорок тысяч квадратных метров. У каждой из квартир имеется обособленный вход, автономное водоснабжение и канализация.

Единственное, что объединяет строение – это крыша и фундамент. По результатам проведенной строительно-технической экспертизы было установлено, что фактическое разделение жилого помещения представляется возможным.

В случае получения положительного экспертного заключения относительно возможности реального раздела дома, всем владельцам необходимо собрать соответствующую разрешительную документацию на проведение работ по перестройке или перепланировке недвижимости. Для этого следует обратиться в территориальное отделение муниципального органа, расположенного по месту нахождения спорного земельного участка.

Заручитесь консультацией юриста перед началом сбора документов. Данные споры крайне сложны, велик риск отказов в разделе жилья. Лучше получить помощь сейчас, чем срочно искать адвоката потом!

Таким образом, следующим этапом станет разделение строения, путем выделения долей в натуре. Как результат, из одного многоквартирного помещения сформируются две или более независимых одна от другой части жилого дома.

Помните:

1. После того, как собственники определятся с реальными долями спорной недвижимости, последним следует начать процедуру раздела находящегося под ней земельного участка, а также ее придомовой территории. В данном случае следует учитывать некоторые нюансы, предусмотренные законодательством.
2. Разделение участка может быть разрешено, только в случае сохранения вновь образованными объектами недвижимости того же разрешительного назначения, что и первоначальный надел.
3. Второе условие, для проведения раздела земли регулируется ст. 1 Земельного кодекса РФ, которая определяет принцип неделимости судьбы наделов с находящимися на них помещениями. В данном случае имеется в виду, что владелец, получивший конкретную долю от жилой недвижимости, получит в собственность и часть земли, находящейся под ней.

Что для этого нужно?

Для того чтобы произвести раздел жилого строения и земельного участка необходимо иметь либо соглашение, подписанное всеми собственника недвижимости, либо судебное решение, разрешающее такие действия.

Соглашение

В случае если все владельцы жилья согласны с выделением в натуре оговоренных помещений и разделом земельного надела, последние имеют право заключить добровольное соглашение.

Для этого необходимо придерживаться определенного алгоритма действий, а именно:

• обсудить все возможные варианты и нюансы раздела, а также определиться с возможными материальными расходами, сопутствующими такому процессу;
• составить и оформить непосредственно само соглашение;
• в полном составе обратиться в нотариальную контору, для заверения указанного документа.

Важно! При посещении нотариуса все стороны соглашения должны иметь при себе идентифицирующие личность документы, а также бумаги, подтверждающие имущественные права на делимую недвижимость. При этом нотариальное удостоверение такого соглашения не требуется – но может быть произведено по желанию сторон.

В дальнейшем соглашение и пакет документов сдаются в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности на земельный участок.

Более подробно смотрите материал «Раздел участка между собственниками по соглашению», где изложена максимально подробная информация по процедуре раздела земли.

Важное условие для раздела по соглашению – должна быть техническая и юридическая возможность раздела надела между владельцами частей здания. Если участок будет являться неделимым – о разделе можно будет забыть.

Судебное решение

Если лица, проживающие в многоквартирном доме, так и не смогли найти компромисса в вопросе раздела спорной собственности, то единственным доступным для таких действий способом будет получение судебного решения.

С этой целью одному из совладельцев необходимо обратиться с иском о разделе дома и земельного участка в судебные органы.

Исковое заявление

Для инициации процедуры судебного раздела земельного участка необходимо подготовить исковое заявление и собрать все необходимые документы. Иск составляется по нормам ст. 131-132 ГПК РФ.

Исковое заявление должно содержать в себе следующую информацию:

• название и адрес органа, в который подается документ;
• личные данные всех сторон судебного процесса (ФИО, место проживания, контакты);
• цена искового заявления;
• подробное изложение обстоятельств, которые предшествовали подаче иска, в том числе о долях недвижимости, принадлежащих владельцам, а также сведения о досудебном урегулировании спорных отношений;
• отражение позиции истца относительно справедливого раздела строения и земельного надела, аргументированной нормами действующего законодательства;
• изложение окончательных исковых требований заявителя;
• список прилагаемой документации;
• подпись истца и дата составления документа.

Образец иска

Для примерного образца можно использовать любой иск, касающийся принудительного раздела земельного участка.

При этом не стоит переоценивать свои силы и отказываться от помощи юристов. Помните. Что самостоятельно вы составить исковое заявление едва ли сможете.

Документы

Кроме того, к исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

• копии паспортов всех сторон по делу;
• технический и кадастровый паспорта;
• правоустанавливающие документы на спорную недвижимость;
• заключение экспертизы, если таковая проводилась
• подтверждение оплаты государственной пошлины.

Документы можно приложить в копиях (исключая заключение экспертизы), но оригиналы будьте готовы показать в суде.

Подается иск и пакет документов лично заявителем в судебный орган или же высылается заказным письмом по почте. Если есть ЭЦП – можно подать исковое заявление прямо не выходя из дома, используя сайт Госуслуг и портал sudrf.ru

Куда подавать?

Иски о разделе недвижимого имущества с учетом цены искового заявления и специфики спора будут рассматриваться только районным (городским) судом.

• мировые судьи не имеют полномочий на слушание таких дел;
• территориально такие иски подлежат подаче по месту нахождения спорного имущества и без оглядки на место регистрации истца или ответчика.

Пример. Если истец живет в Москве, ответчик – в Волгограде, но они решают делить землю под многоквартирным домом в Перми – иск будет подавать в Пермь. При этом не имеет значения ни место официальной регистрации сторон, ни место их фактического проживания.