Банкротство продавца квартиры после продажи

Да, квартиру могут забрать. Но только при определённых условиях. Поэтому к решению вопроса о покупке квартиры и проверке не только истории самого имущества, но и личности продавца, необходимо подходить самым ответственным образом.

Некоторые из тех кейсов арбитражной практики, которые будут разобраны в качестве примеров ниже, можно было предотвратить, если бы покупатели обратились к юристам, когда покупали квартиру, а не когда их привлекли в качестве ответчиков по спору об оспаривании сделки при банкротстве. Но обо всём по порядку.

Как и в какой срок могут забрать квартиру, если прежний владелец банкрот

Квартиру сразу забрать не смогут. Прежде всего, необходимо, чтобы в отношении продавца было возбуждено дело о банкротстве, и введена какая-либо процедура: реструктуризация долгов или реализация имущества. После этого финансовый управляющий по своей инициативе или по решению собрания кредиторов должен подать заявление о признании сделки недействительной в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве гражданина.

С таким заявлением в суд может обратиться также и кредитор, если его задолженность включена в реестр и составляет более 10% от общей суммы кредиторской задолженности.

В заявлении должно быть указано, почему сделка должна быть признана недействительной, и приведены весомые аргументы в подтверждение такой позиции.

После того, как заявление будет подано в суд, судья назначит судебное заседание. Рассмотрение заявления о недействительности сделки может затянуться на долгий срок, особенно, если потребуется проведение судебной экспертизы. Экспертиза по оценке рыночной стоимости квартиры по таким делам проводится достаточно часто.

В качестве ответчика по данному заявлению для участия в процессе будет привлечён покупатель квартиры. Он также сможет представить свою правовую позицию и защищаться в суде.

Сделки граждан, которые совершены при неравноценном встречном исполнении обязательства другой стороной сделки и для целей причинения вреда имущественным правам кредиторов, могут быть оспорены, только если они совершены после 1 октября 2015 года (дата введения процедуры банкротства граждан). Тем не менее, сделки, которые совершены до 1 октября 2015 года, также могут быть оспорены в рамках дела о банкротстве, однако для этого заявителю нужно будет доказать, что они были совершены должником со злоупотреблением правом.

Так, в одном из дел финансовому управляющему и налоговой инспекции не удалось оспорить сделку должника по дарению имущества своей супруге, поскольку она была совершена 31 июля 2015 года, и её нельзя было оспаривать по специальным банкротным основаниям. Заявители пытались признать сделку недействительной, как совершённую со злоупотреблением правом, но достаточных доказательств и аргументов, подтверждающих это, не представили (дело №А40-45805/2018).

Что будет после отмены сделки по продаже квартиры

Если суд признает сделку по отчуждению квартиры недействительной, то он также применит последствия её недействительности. По общему правилу последствиями недействительности сделки будет возврат квартиры должнику в конкурсную массу для последующей продажи, и возникновение у покупателя права на включение в реестр требований кредиторов его требования о взыскании денежных средств, уплаченных за покупку квартиры.

В случае, если покупатель не сможет вернуть квартиру должника, на него будет возложена обязанность возместить стоимость этого имущества на момент его приобретения.

При этом, установленный для включения в реестр требований кредиторов срок в 2 месяца для приобретателя квартиры начинает течь в случае признания сделки недействительной с даты вступления в законную силу судебного акта, которым сделка была оспорена. Требования покупателя квартиры включаются в третью очередь реестра требований кредиторов должника, если суд не найдёт оснований для понижения очерёдности. Основаниями для понижения очерёдности могут быть, в частности, неправомерное поведение или вина кредитора в совершении оспоренной сделки.

Для того, чтобы включить в реестр требований кредиторов денежные требования, возникшие из оспоренной сделки, покупателю необходимо будет подготовить заявление о включении в реестр и приложить к нему все документы по оспоренной сделке, а также доказательства, подтверждающие возврат в конкурсную массу имущества, которое было продано. Если кредитор не приложит доказательств возврата имущества, заявление будет оставлено без движения, а по истечении срока оставления без движения – возвращено.

Рассмотрение заявления о включении в реестр требований кредиторов также как рассмотрение заявления о признании сделки недействительной проходит в судебном заседании.

В случае, если требование будет включено в реестр, выплата полученных от реализации имущества должника денежных средств будет производиться финансовым управляющим ближе к концу процедуры банкротства.

Для получения компенсации за оспоренную сделку необходимо подать заявление о включении своих требований в реестр

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Из вышеизложенного следует, что подходить к приобретению квартиры на вторичном рынке необходимо очень ответственно.

В некоторых случаях, когда есть какие-то обстоятельства, которые смущают и вызывают недоверие, от покупки лучше отказаться, иначе впоследствии могут возникнуть проблемы.

Перед покупкой квартиры обязательно совершение следующих действий:

1. Прохождение продавцом квартиры освидетельствования в психоневрологическом диспансере на предмет его вменяемости.
2. Проверка продавца квартиры на предмет наличия неисполненных обязательств (обязательно проверьте продавца на сайте ФССП, а также запросите у него его кредитную историю, сейчас её можно получить бесплатно и очень быстро, воспользовавшись Госуслугами).
3. Проверка продавца на предмет возбуждённых в отношении него судебных дел. Сейчас у каждого суда есть свой сайт, где в открытом доступе имеется информация почти о всех судебных делах. Поиск дел можно осуществлять по фамилии. Рекомендуем проверить суды по месту регистрации продавца, по месту нахождения квартиры и по адресу фактического проживания продавца, а также арбитражные суды.

Непринятие данных мер при заключении сделки может обернуться впоследствии серьёзными проблемами.

В одном из дел о банкротстве был рассмотрен спор о признании недействительной сделки купли-продажи жилого помещения, которая была совершена должником после возбуждения дела о банкротстве и введении в отношении него процедуры реструктуризации долгов. При этом, судами было установлено, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества покупатель не проявила должную осмотрительность – не проверила наличие или отсутствие в отношении должника судебных дел, в частности дел о банкротстве гражданина.

При этом суды указали, что неправильно произведённый поиск в системе «Кад Арбитр», на сайте «Федресурс», на сайте ЕФРСБ наличия или отсутствия в отношении должника судебных дел, в частности дел о банкротстве гражданина, не может свидетельствовать о проявлении покупателями должной осмотрительности при заключении оспариваемого договора купли-продажи (дело №А40-128159/2018).

Кроме этого Верховный суд РФ ещё в 2014 году отмечал, что разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды должны учитывать не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

Таким образом, от признания продавца квартиры банкротом не застрахован практически никто. Однако, если это случилось, и в арбитражный суд подано заявление об оспаривании сделки по отчуждению имущества, очень важно представить в суд грамотную правовую позицию. Причём это необходимо сделать как должнику, так и ответчику по сделке, поскольку последствия признания сделки недействительной коснутся их обоих.

В нашей команде работают юристы, сопровождающие процедуру банкротства физических лиц, проконсультироваться с ними вы можете по номеру: + 7 (495) 722-99-33 или через WhatsApp.

Какую куплю-продажу могут признать недействительной при банкротстве продавца

Ст. 61.2 Федерального закона о банкротстве «Оспаривание подозрительных сделок должника» — это главная статья, на которой основывается оспаривание сделок банкрота. Очень внимательно ее изучите. Простыми словами, сделка может признана недействительной по двум причинам:

1. Квартира куплена по заниженной или завышенной цене. Про это написано в п. 1 ст. 61.2 такой формулировкой — «… при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.»
2. Покупатель знал или должен был знать, что продавец является банкротом или имеет признаки неплатежеспособности. В п. 2 ст. 61.2 написано — «… если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.»

Чтобы сделку не оспорили, покупатель должен быть добросовестным

Согласно п. 1 ст. 302 ГК «Истребование имущества от добросовестного приобретателя», если покупатель является добросовестным приобретателем, квартиру у него не отберут, потому что не получиться признать сделку недействительной.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости в виде вычета налога (до 260 тыс.руб.) Документы для покупки квартиры «вторички» — полный список с инструкциями

Признаки сделки с участием добросовестного покупателя

• Продавец на момент сделки имел право продавать квартиру.
• Покупатель действительно имел намерение приобрести квартиру, т.е. сделка купли-продажи реальна. Сюда входит то, что покупатель проверял квартиру и продавца, передавал ему деньги, все это подтверждено документально и т.п.
• Продавец и покупатель не состоят в сговоре.
• Покупатель не знал и не мог знать, что у продавца имеются долги.
• Покупатель не знал и не мог знать, что у продавца имеются намерения продать квартиру, чтобы уйти от ответственности перед кредитором.

Как покупателю доказать свою добросовестность

Далее я более подробно распишу признаки добросовестного приобретателя. А также на основании каждого признака посоветую, что следует предпринять до или после сделки. Желательно, но необязательно, чтобы присутствовали все признаки.

В любом случае судья рассматривает каждое дело индивидуально и выносит решение по совокупности различных факторов. Начнем:

Покупатель приобрел квартиру по рыночной стоимости. Это один из ключевых признаков добросовестности и действительности сделки.

По статистике если цена будет снижена до 20% от рыночной, суды не видят существенного отклонения. При занижении цены выше 20%, суды считают это подозрительным и принимают решения по обстоятельствам каждого дела. При занижении в 40% и больше — очень велика вероятность отмены сделки.

Также суды не видят существенного отклонения при завышении цены в 25% от рыночной. Источники — здесь и здесь.

Соответственно, для судов будет подозрительным, если в договоре будет две цены — одна за квартиру, другая за неотделимые улучшения.

Отсюда вывод: не занижайте и не завышайте цену в договоре купли-продажи.

Будет дополнительным плюсом, если до сделки покупатель закажет отчет об оценке квартиры. Это все равно придется сделать при использовании ипотеки. Также советую обязательно заказывать оценку, если рыночная стоимость квартиры на момент сделки ниже кадастровой.

Такое бывает в некоторых регионах. Как узнать кадастровую стоимость квартиры — инструкция.

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать

Все собранные при проверке документы советую сохранить, даже копии. Чем их больше, тем лучше. Ведь факт проверки нужно документально зафиксировать.

Отдельный момент — за несколько дней до сделки одному из покупателей следует заказать две выписки из ЕГРН на покупаемую квартиру. Первая — «об основных характеристиках и зарегистрированных правах». Вторая — «о переходе прав на объект недвижимости».

Заказываем их в бумажном виде в любом МФЦ, предоставив свой паспорт. Госпошлина — 460 рублей за каждую выписку.

О характеристиках

О переходе прав

В выписках отображается дата запроса в ЕГРН и ФИО получателя. Этими пунктами будет подтверждено, что покупатели изучили квартиру и продавца с помощью главного источника информации (Единого Государственного Реестра недвижимости).

Можно, но необязательно, заказать специальный отчет о проверке квартиры и продавцов. Многие юридические компании оказывают такую услугу. Не нужно брать отчет, если квартира приобретается в ипотеку или договор купли-продажи будет оформлен у нотариуса.

Частые сделки не является ключевым моментом по оспариванию сделки, но заинтересованное лицо в суде будет настаивать, что это должно было насторожить покупателя. Покупателю следует сообщить и доказывать документами, что он тщательно проверял квартиру и продавцов на «юридическую чистоту». Ничего страшного в этом нет, если есть другие признаки добросовестности.

О банкротстве предпредыдущих владельцев

Чтобы лучше все понять, опишу пример: Иванов продал квартиру Петрову, а тот затем продал Сидорову. Через некоторое время Иванова признали банкротом и заинтересованные лица решили оспорить сделку между ним и Петровым. Сделку в итоге признали недействительной.

Можно подумать, что квартиру следует вернуть Петрову, но это не так — если Сидоров является добросовестным приобретаем, квартира так и останется в его собственности. Ведь Сидоров купил квартиру у Петрова и его не должна касаться сделка с Ивановым. В данной ситуации Иванов должен будет Петрову сумму за квартиру по их сделке.

Проще говоря, тот станет его очередным кредитором.

В данной ситуации снова действует п. 1 ст. 302 ГК РФ — «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли» .

Простыми словами по нашему примеру выше — Иванов на момент сделки с Петровым имел право продавать квартиру, потому что еще не подавал заявление о банкротстве и на квартиру не был наложен арест из-за этого. Поэтому их сделка не касается Сидорова (следующего покупателя). Ведь Сидооров никак не мог знать, что у Иванова проблемы с долгами.

Сидорову главное доказать, что он был добросовестным приобретателем при сделке с Петровым. Пример из практики — решение суда от 29.01.2020 по делу N 03372/2019.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Продавец банкрот, я останусь без квартиры

Иногда граждане сталкиваются с такой ситуацией, когда после оформления договора купли-продажи продавец становится банкротом. Они опасаются, что купленное жилье будет конфисковано кредиторами, желающими вернуть свои денежные средства.

Но на самом деле такая ситуация является крайне редкой, если покупатель никаким образом не причастен к разным мошенническим схемам, совершаемым продавцом.

Действительно ли могут отнять квартиру

Если у человека, продавшего квартиру, не будет иметься денежных средств, то в рамках процедуры банкротства начнется конкурсное производство. Поэтому все имущество, оформленное на него в Росреестре, будет продано на торгах.

Так как сделка уже была совершена, поэтому покупатель жилья оформил недвижимость на себя, то банкротство никаким образом не коснется этого имущества. Если у должника отсутствуют деньги и ценности, то он просто объявляется банкротом, а оставшиеся долги списываются.

Когда можно лишиться жилья

При заключении соглашения, на основании которого приобретается недвижимость,происходит обмен денежных средств на недвижимое имущество. В это время оба участники действуют добровольно и добросовестно.

Если отсутствуют признаки мошеннической схемы, то покупатель никаким образом не рискует своим новым имуществом. Поэтому если по документам продавец получает сумму, равную рыночной стоимости жилья, то сделка не может быть оспорена.

Как не потерять квартиру если продавец банкрот? Смотрите видео:

Если по договору имущество стоит дороже, то у покупателя могут возникать определенные риски, так как суд может затребовать с него сумму, которая превышает рыночную цену объекта. Если в документе указывается маленькая сумма денег, то у покупателя появляется выгода, которая превращается в убытки продавца.

При этом не учитывается, как фактически рассчитывались люди между собой. Например, если в центре столицы по документам гражданин приобрел двухкомнатную квартиру всего за 1 млн. руб., то продавец находится в невыгодном положении.

Такая сделка может быть отменена судом, так как такая специфическая продажа считается причиной банкротства гражданина, который не смог с помощью полученной суммы вернуть все долги.

Дополнительно учитываются следующие моменты:

• банкротство может быть преднамеренным, поэтому человек специально продает имущество по низкой цене, после чего тратит деньги и становится несостоятельным, так как не может справляться с платежами по кредитам, причем за такие действия назначается даже уголовная ответственность;
• при непреднамеренном банкротстве у человека появляются долги перед банками или частными лицами, причем он не может погасить задолженность, так как не имеет нужного дохода или не может правильно распределять прибыль;
• покупатели сами понимают, что приобретают недвижимость по слишком низкой цене, что должно их насторожить, так как такая сделка может быть отменена судом, поэтому важно грамотно оценивать стоимость объекта;
• если покупатель приобрел недвижимость за бесценок, то такие действия считаются недействительной сделкой, а покупатель – недобросовестным;
• риск потери недвижимости появляется, если цена продажи меньше рыночной стоимости больше, чем на 500 тыс. руб.;
• хотя покупатель в такой ситуации не виноват, а просто хотел сэкономить свои средства, он все равно может лишиться недвижимости.

Поэтому люди, которые планируют приобрести квартиру по сниженной стоимости, должны учитывать возможность того, что продавец будет объявлен банкротом, поэтому суд может признать сделку недействительной.

При таких условиях придется возвращать недвижимость другому участнику сделки, после чего требовать от него ранее выданных денег.

Когда и как могут забрать жилье

Квартира не может быть конфискована без веских оснований и официальных документов. Поэтому первоначально в арбитражном суде рассматривается дело, касающееся банкротства продавца объекта.

Кредиторы обязательно проверяют все сделки, которые были совершены должником за последние несколько месяцев. Оспаривать сделку по продаже недвижимости может только кредитор, которому полагается больше 10% от всех долгов, имеющихся у продавца недвижимости.

Дополнительно этим процессом может заниматься назначенный финансовый управляющий. Именно он осуществляет поиск возможностей для погашения долгов гражданина. Сделка может быть оспорена, если банкротом становится муж, а продавцом является его жена.

Это обусловлено тем, что супруги обладают равными правами на эту недвижимость. При этом учитывается, сколько времени прошло с момента продажи недвижимости и подачи заявления на признание человека банкротом.

Что спросить у собственника при покупке квартиры? Ответ в видео:

По ФЗ №127 финансовый управляющий обязательно занимается проверкой всех сделок, осуществляемых ранее предполагаемым банкротом. Если они являются сомнительными, то суд может отменить подписанные соглашения.

При этом учитывается, насколько сильно такие сделки повлияли на финансовое состояние гражданина. Если сделка не была выгодной для продавца, то даже если она была заключена год назад, она признается недействительной.

Если же прошло уже больше трех лет, то такая сделка не рассматривается управляющим. Хотя в 2018 году была оспорена сделка, проводимая за 2,5 года до момента признания продавца банкротом.

Жилье было продано за 1 млн. руб., но эксперт утверждал, что рыночная стоимость недвижимости на тот момент составляла 4.5 млн. руб. Поэтому суд отменил такую сделку, признав ее неравноценной.

Где дешево отдохнуть этим летом? Читайте тут.

Люди, которые желают приобрести недвижимость по слишком низкой цене, должны подготовиться к возможным проблемам, связанным с банкротством продавца. Это может привести к тому, что человек лишиться своей недвижимости.

Дополнительно рекомендуется перед заключением сделки убедиться в оптимальном финансовом состоянии продавца. Если у него имеется много долгов, то желательно отказаться от подписания договора.

Последствия отмены сделки

Если человек желает купить жилье по сниженной цене, то он должен подготовиться к возможным негативным последствиям такого решения.

Если продавец в течение короткого периода времени объявит себя банкротом, то это может привести к следующим последствиям:

• сделка будет аннулирована по решению суда;
• по документам владельцем жилья станет продавец;
• покупатель будет вынужден присоединиться к другим кредиторам, требуя ранее перечисленные средства;
• новый кредитор будет помещен в самую последнюю очередь, поэтому велика вероятность, что даже после продажи возвращенной квартиры не хватит денег для погашения всей задолженности;
• если нужно вернуть квартиру, то придется участвовать в торгах, выкупая свое же жилье;
• часть денег может не вернуться, так как если у должника отсутствует другое имущество, то все его долги, оставшиеся после проведения конкурсного производства, будут списаны, поэтому покупателю жилья придется смириться с потерей существенной суммы средств.

Поэтому не следует соглашаться на сделку, которая является сомнительной или чрезмерно выгодной непосредственно для покупателя.

Какие льготы положены матерям-одиночкам? Узнаете по ссылке.

Жилье, купленное у потенциального банкрота, действительно может быть потеряно, если приобреталась недвижимость по сниженной стоимости. Поэтому перед заключением такой сделки следует убедиться в ее целесообразности и выгодности.

Как не потерять купленное имущество из-за банкротства продавца

Руководитель ЮК «Миколенко и Партнеры» в Краснодаре и партнер ЮФ BessonoV Group в Москве Тимофей Миколенко рассказал о рисках приобретения имущества у потенциального банкрота. А также о том, как избежать неприятной ситуации с возвратом этого имущества.

На протяжении своей жизни среднестатистический гражданин России может несколько раз купить жилую недвижимость и 5-6 раз сменить автомобиль. Некоторые люди, рассматривая покупку недвижимости как выгодную инвестицию, покупают жилье гораздо чаще. С автомобилями такая же история: кто-то ездит пять лет, а кто-то только один год, после чего продает и покупает следующий.

При покупке объектов движимого и недвижимого имущества на вторичном рынке существуют определенные риски. Не все о них знают. Как избежать рисков и не стать фигурантом дела о банкротстве, сохранив при этом приобретенное имущество, расскажу в этом материале.

По данным Российского аналитического агентства «Автостат» ежегодно в России продается поддержанных автомобилей в четыре раза больше, чем новых. Применительно к рынку недвижимости статистика практически одинакова: 44% – составляют продажи вторичного жилья, 56% – первичного.

Но речь пойдет не о плюсах и минусах нового и вторичного жилья, новых и поддержанных автомобилей, а об определенных рисках покупки данных объектов движимого и недвижимого имущества на вторичном рынке.

Что обычно проверяет покупатель перед сделкой?

Документы на квартиру либо автомобиль, которые собирается купить. А еще – является ли продавец собственником объекта продажи, в лучшем случае проверит покупку на предмет залога.

Рассмотрим следующую ситуацию.

Вы покупаете автомобиль с пробегом или квартиру на вторичном рынке. Через некоторое время продавца признают банкротом. Арбитражный управляющий, назначенный на процедуру банкротства, будет обязан оспорить все сделки должника, совершенные в период подозрительности, то есть в течение трех лет.

В случае удовлетворения Арбитражным судом заявления арбитражного управляющего об оспаривании сделки, совершенной между вами и должником, будут применены последствия недействительности сделки. Что это значит? По решению суда вы будете обязаны возвратить свою покупку, будь то квартира, автомобиль, гараж, либо земельный участок должнику, вернее в его конкурсную массу.

Если на момент вынесения судом решения, вы продадите имущество, приобретенное по оспоренной сделке, с вас будет взыскана стоимость данного имущества.

Необходимо отметить тот факт, что судебная практика по делам об оспаривании сделок должника различна. Все зависит от обстоятельств конкретной ситуации и от выбранного способа защиты.

Как максимально обезопасить себя перед будущей сделкой?

Необходимо проверить наличие либо отсутствие информации о продавце в нескольких бесплатных источниках.

1. Сайт kad.arbitr.ru – база данных Арбитражных судов Российской Федерации. Если продавцом является юридическое лицо, можно проверить информацию о взыскании с данной компании задолженностей в пользу кредиторов. Если продавец физическое лицо, можно удостовериться в том, что в отношении него не ведется процедура банкротства.
2. Портал ГАС «Правосудие» – база данных судов общей юрисдикции. Здесь можно проверить информацию по исковым производствам в отношении физических лиц. То есть, возможно, один из кредиторов обратился в суд с иском к продавцу о взыскании задолженности.
3. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, сайт old.bankrot.fedresurs.ru. На данном ресурсе в соответствии с законодательством РФ публикуются сведения о банкротстве физических и юридических лиц.
4. Сайт федеральной службы судебных приставов. Проверяем информацию о ведении в отношении продавца исполнительных производств. Важно: информацию, указанную выше, вы можете запросить сами, зная ФИО и ИНН продавца.
5. Запросить у продавца-физлица его кредитную историю. Заказать ее можно через сайт «Госуслуги». Два раза в год кредитную историю можно запросить бесплатно. Если лимит исчерпан, стоимость запроса составляет от 400 руб. до 1 000 руб. Из кредитной истории вы узнаете о всех долговых обязательствах гражданина перед кредитными организациями. А самое главное о том, насколько он своевременно совершает оплату по долгам.

Важно: кредитную историю гражданин может получить лично. Если продавец по вашей просьбе отказывается представить вам данный документ, то это повод насторожиться и отказаться от сделки.

Наличие в указанных источниках информации о проблемной кредиторской задолженности у продавца говорит о том, что в будущем он сам либо его кредиторы могут подать заявление о признании его банкротом. От сделки с таким продавцом лучше отказаться. Впоследствии сохраните свои деньги, имущество, время.

Покупать или не покупать имущество у конкретного продавца – личное дело каждого. Но проявить должную осмотрительность перед сделкой лишним не будет.

Банкротство продавца

При приобретении жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, для покупателей существует риск потерять и купленную недвижимость, и деньги. С введением в действие закона о банкротстве физических лиц эти риски только увеличились. Какие риски при покупке квартиры у несостоятельных граждан, что делать, если продавец квартиры банкрот, как предупредить нежелательные последствия – об этом и другом ниже.

Какие риски есть у покупателя?

Речь идет не об отдельном нормативно-правовом акте, а о внесении изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно нововведениям, которые вступили в силу с 1 октября 2015 года, банкротами могут признаваться физические лица.

Для покупателей недвижимости эти изменения только повысили риски, а именно:

• Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в последующие три года, если продавец в течение этого срока признается банкротом;
• Ответственность за недобросовестное поведение продавца перед кредиторами ложится на покупателя недвижимости;
• И напомним, что отсутствие убедительных доказательств, что приобретатель предпринимал необходимые меры, для выяснения обстоятельств продажи квартиры по цене, ниже рыночной, усугубляет его вину.

К сожалению, принцип добросовестности в случае признания продавца банкротом не спасает покупателя. Вообще же, чтобы вернуть деньги, уплаченные за квартиру, покупатель обязан доказать, что действовал добросовестно. В противном случае, он несет существенные финансовые потери – недвижимость возвращается, а деньги нет.

Но когда продавец признан банкротом, деньги вернуть просто неоткуда.

Даже если прошло 3 года с даты покупки, а продавец признан банкротом,

Квартира возвращается в конкурсную массу,

но продавец не может вернуть деньги

Кроме того, нужно учесть, что банкротом признаются физические лица, которые:

• Имеют просроченную задолженность по кредитам. Причем размер неисполненных обязательств в этом случае значения не имеет.

Мы достаточно часто встречаем упоминание о некой сумме в 500 000 рублей. Но нет! Постановление Пленума ВС РФ от 13.10.2015 N 45 сообщает нам, что такая сумма задолженности ОБЯЗЫВАЕТ должника признать себя банкротом. При этом до 500 000 рублей должник МОЖЕТ признать себя банкротом или его могут признать банкротом кредиторы.

• Не проводят оплату по этим кредитным договорам, договорам займа или иным договорам, по которым просрочены обязательства более 3 месяцев.

То есть при покупке жилья у лица, которое имеет денежные обязательства, приобретатель рискует пострадать от недобросовестных действий продавца в течение последующих трех лет:

• Заемщик может перестать выполнять денежные обязательства;
• Кредиторы поднимут вопрос о реализованной квартире.

Поэтому нужно соблюдать некоторые правила, которые позволят предупредить нежелательные последствия для покупателя и финансовые потери.

Как защитить покупателя недвижимости от риска банкротства продавца?

При покупке квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующих правил (с точки зрения риска банкротства):

1. Отказываться от сделок с недвижимостью, у которой сомнительная история и стоимость которой существенно ниже рыночной;
2. Внимательно рассмотреть семейную ситуацию владельца квартиры, оценить возможность его неплатежеспособности.
3. Если на момент продажи недвижимости просроченных обязательств у продавца этой недвижимости нет, то вернуть квартиру в конкурсную массу не потребуют, поэтому если Вы видите неисполненные обязательства, проследите, чтобы до продажи Продавец их исполнил.
4. Проверить наличие у продавца неисполненных денежных обязательств пред разными кредиторами (как это сделать – указано ниже)

Возражение продавца или его представителя, что все указанные выше требования касаются личной жизни лица, должны решительно отвергаться. Покупатель рискует больше всех, он имеет право вести себя предусмотрительно. Отказ выполнять его требования может расцениваться, как намеренное введение его в заблуждение и недобросовестность со стороны продавца.

Помните!

Чем более заманчивое предложение, а продавец проявляет чрезмерную торопливость,

тем выше риск финансовых потерь

Заманчивые предложения, существенное понижение в стоимости жилья обязаны пробуждать у покупателя подозрительность и предусмотрительность. Такое поведение позволит снизить риски и избежать участи жертв мошенников и недобросовестных лиц на рынке недвижимости.

Как проверить продавца квартиры на банкротство?

Сведения об участнике сделки можно получить в следующих организациях и их веб-ресурсах:

1. Через Службу судебных приставов получается информация о наличии исполнительных производств;
2. Через Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве проверяется

наличие открытых или завершенных процедур несостоятельности;

1. Через Арбитражный Суд уточняются открытые или завершенные процессы банкротства;
2. Через Бюро кредитных историй выясняются данные по просроченным займам.

В последнем случае, чтобы проверить продавца квартиры на банкротство, требуется получить разрешение лица, которое проверяется. Оно обязательно оформляется в письменном виде. Отказ в нем – повод задуматься о целесообразности сделок.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

сопровождение сделок «под ключ»

материальная ответственность за Ваше благополучие

Могут ли забрать квартиру, если продавец признан банкротом после сделки?

Ответ на этот вопрос утвердительный. Отъем жилья осуществляется на основании положений указанного выше закона о несостоятельности. Причины изложены в ст.ст.61.2-61.3, к ним относятся:

1. Договор отчуждения имущества заключен не позже, чем за год до принятия заявления о признании продавца несостоятельным (банкротом), при этом, если стоимость покупки (сделки) ниже рыночной и имеются признаки подозрительной сделки;
2. При совершении сделки намеренно ущемлялись имущественные права кредитора. Ключевое требование к таким договорам – заключались в течение трех лет до признания продавца несостоятельным;
3. Продажа квартиры проводилась в интересах одного кредитора и с ущемлением интересов остальных.

Например, приобретенную жилую недвижимость вернут продавцу при наличии следующих обстоятельств:

1. Сделка проведена за 1,5 года до его несостоятельности;
2. У него была задолженность перед банком, которая не была погашена до признания его банкротом;
3. Квартира могла быть реализована намного дороже, и это позволило бы рассчитаться с банком полностью или частично.

То есть, лишиться приобретенного жилья реально.

СПИК тщательно проверяет квартиру и продавца