Без точных «вводных» сведений сложно составить объективное ТЗ на работу проектировщика. Поэтому первым этапом требуется получить исходные материалы для разработки проекта строительства. Это сведения, отражаемые в документах, которые оформляют субъекты правоотношений, возникающих в рамках конкретной задачи.
Подписанный контрагентами контракт.
Техническое задание с пожеланиями инициатора.
Приложения с техническими условиями и техническими требованиями.
Список зависит от проекта, реальных условий, в которых придется работать. Например, если ли «городские» коммуникации размещены на границе или на территории, где запланировано строительство, или они отсутствуют, то от этого зависит вопрос их прокладки и подключения к ним, или вопрос о необходимости их выноса за пределы границ котлована проектируемого объекта.
Сбором исходных данных могут заниматься, в зависимости от договоренностей – сам заказчик, подрядчик или же проектная организация, нанятая для последующей работы над проектом. Такие моменты обсуждают на этапе заказа, после изучения уже имеющихся данных. Если у клиента уже имеется опыт работы с подобными материалами, обычно основную массу информации он может собрать заранее собственными силами.
Формирование исходных данных
Перед тем, как приступать к сбору сведений, желательно ознакомиться со спецификой объекта. И в соответствии с ней разработать алгоритм действий. Например, в него обязательно включают метод взаимодействия между заказчиком и исполнителем.
Это способ передачи информации, периодичность сообщений, их состав, структура, все, что требуется для успешного выполнения.
Примеры этапов получения исходных материалов для проектирования:
Получение необходимых разрешений от регулирующих органов.
Изучение сведений, касающихся геологии конкретного земельного участка.
Ознакомление с юридической информацией вроде ГКН или ЕГРН.
Подготовка схемы размещения объектов с привязкой к кадастровой карте.
Какие именно данные понадобятся для работы, обычно определяет проектировщик исходя из задачи клиента. Например, если идет речь о строительстве жилого микрорайона, обязательно определение границ, типа граничащих участков, отсутствия-наличия ограничений на возведение многоэтажных зданий и т.д. Иногда основным источником становится федеральная программа развития региона,
а также нормативно-правовые акты органов исполнительной власти на федеральном или региональном уровне, муниципалитета. В рамках сбора исходных данных часто заранее проводят инженерно-геологические изыскания и иные мероприятия, направленные на исследование участка будущей застройки и будущего объекта. Благодаря этому заказчику остается лишь воспользоваться уже готовым материалом.
Типичный перечень исходных данных в строительстве: реквизиты документов
При сборе исходных данных отдельно рассматривают планировку территории, схему размещения зданий и других сооружений, подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (электричество, канализация, водоснабжение). Например, исходные материалы для проектирования строительства здания всегда отличаются от аналогичной подборки для капитального ремонта здания.
Крупное строительство обычно идет запланировано, поэтому основными документами остаются:
Федеральная, региональная, муниципальная или ведомственная программа.
Нормативно-правовые акты органа исполнительной власти на одном из ее уровней.
Решения, изданные и завизированные руководством компании-застройщика.
Именно их дополняют сбором дополнительных данных вроде отчета об обследовании здания для последующего капитального ремонта, реконструкции. Или актов собственников недвижимости о выведении их из эксплуатации и последующей ликвидации. При строительстве промышленного здания понадобится расчет о проектной мощности объекта.
Также, нужно будет выполнить расчет объемов потребляемых ресурсов будущего объекта для формирования выводов о соответствии централизованных коммуникаций будущему потреблению.
Возможно, что для получения разрешения на строительство также понадобится сначала возместить убытки всем владельцам участков, у кого они были изъяты из временного или постоянного пользования. Кроме того, может возникнуть необходимость предоставить технико-экономическое обоснование инвестиций в проект.
Исходные данные для подготовки проектной документации
В перечне исходных материалов для проектирования стройгенплана обычно больше всего разных документов, отчетов и расчетов. Это объяснимо масштабом проектной документации, которая детализировано охватывает рассматриваемую территорию. Вплоть до «отдельной группы деревьев» (вырубать или организовывать парк, куда вместо срубленных высаживать новые деревья и кустарники для озеленения объекта).
В список входят:
Задание на осуществление проектирования.
Правоустанавливающие документы на недвижимость.
Градостроительный план земельного участка
Технические условия на подключение к коммуникациям.
Также в пакет документов включены бумаги, удостоверяющие согласование отступлений от норм, если это понадобится, акты вывода из эксплуатации старых зданий и сооружений. Плюс сведения о разрешенном типе использования земель, плановых затратах на модернизацию инфраструктуры и т.д. Иногда более важным становится запрет определенных видов деятельности на земельном участке с конкретным типом использования.
Собирать исчерпывающий перечень лучше доверить профильному специалисту.
Исходные данные по технологическим решениям
Чуть проще готовить материалы для проектирования технологических решений. Это более «узкая» задача, поэтому требует меньше времени на подбор данных. Например, это факты о производственной программе, характеристиках технологий производства, требований, которые предъявляются к организации хозяйственных операций, включая сведения о ресурсах.
Также в этот перечень включают:
- Источники поставок сырья, материалов, их характеристики (соответствие проектным).
Требования к продукции, если речь идет о строительстве производства.
Обоснование показателей, характеристик технологических процессов.
Это только основные моменты. Сбор обычно осуществляется из действующих нормативных актов и технологической документации, характерной для конкретного типа объекта. Такой подход дает возможность сократить сроки подготовки, потому что многие операции давно просчитаны, внесены в ГОСТы, СП, ТУ и т.д.
Исходные данные по участникам правоотношений
Отдельный момент – подготовка материалов для проектирования, содержащих сведения о застройщике, его подрядчиках, субподрядных организациях. Здесь нельзя ограничиваться одним генеральным подрядчиком или техническим заказчиком, как основными участниками в процессе строительства. Не все зависит от них, сроки, качество исполнения работ, контроль закупаемых стройматериалов и пр.
В такие данные включено:
Наличие требуемой спецтехники, необходимость ее аренды-покупки.
Кадровые ресурсы, от административного персонала вплоть до исполнителей.
Возможности по реализации спроектированных решений.
Например, важно знать какие имеются требуемые допуски у организаций, которые планируется нанимать или они являются только посредниками, и работа с ними приведет к перерасходу бюджета.
Исходные данные по строительной смете
Наиболее интересный раздел для инвесторов в строительство – точная смета расходов на проект в целом и/или отдельные его части. Часто вся проектная подготовка со сбором исходных материалов и составлением задания на проектирование направлена именно на экономическое обоснование. Есть ли смысл начинать работу по возведению здания, жилого комплекса или это нецелесообразно.
«Общие» исходные данные:
Базовые коэффициенты вроде «плановых зимних».
Схемы доставки стройматериалов на объект.
Накладные расходы, например, наем бухгалтера.
Смету составляют по любым проектам, независимо от масштабов, специфики. Ведь те же квартиры начинают продавать «на этапе котлована» и нужно обоснование цен, чтобы не оказаться перед фактом убытков. То же относится к промышленным предприятиям, стоимость строительства которых закладывается в бизнес-план (в себестоимость товара).