Вся сумма в договоре что значит

Договор купли-продажи квартиры является главным документом во время проведения сделки, именно в нем прописываются все нюансы, включая цену недвижимости. Указание стоимости продаваемого жилья считается обязательным, к тому же, продавец и покупатель заинтересованы в том, чтобы зафиксировать эту важную характеристику документально.

Но как рассчитать правильную рыночную стоимость квартиры перед ее реализацией? Включать ли задаток и аванс в общую стоимость жилья? Законно ли вписывать в документ заниженную цену? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашем материале.

Что означает полная цена в договоре купли-продажи недвижимости?

В статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что цена недвижимости должна быть указана в договоре купли-продажи (ДКП). Стоимость является существенным условием (то есть обязательным) и часто прописывается как «цена договора». Под ценой понимается согласованная между сторонами сумма, которая выплачивается покупателем в адрес продавца в процессе покупки квартиры.

О полной стоимости жилья в соглашении идет речь, когда в договоре прописывается окончательная сумма, без всяческих вычетов, которые будут переданы позже. Какую сумму можно указать в договоре купли-продажи? Юристы советуют настаивать на отражении полной суммы в документе, поскольку только он является аргументом для сторон в случае начала судебного разбирательства.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Как определить?

Гражданский кодекс Российской Федерации в упомянутой выше статье 555 предусматривает право продавца устанавливать стоимость сделки самостоятельно. В пункте втором сказано, что цена недвижимого имущества может быть указана из расчета стоимости одного квадратного метра или другой величины.

При этом, окончательная стоимость объекта будет рассчитываться по фактической площади передаваемого покупателю жилья. В статье 555 также сказано, что установленная цена недвижимости, если договором не предусматривается иное, включает в себя и стоимость земельного участка. Эта норма актуальна только для сделок, в которых фигурируют отдельно стоящие постройки (частные дома).

Что будет, если она не указана?

Гражданский кодекс сообщает, что цена недвижимости в договоре купли-продажи должна быть прописана. Сделать это необходимо официально и в письменной форме. Документ, в котором отсутствует стоимость сделки или указано только, что оплата была согласована между сторонами устно, будет считаться юридически незаключенным.

Все правовые отношения и право собственности, последовавшие за подписанием такого договора, признаются незаконными.

Входит ли туда задаток/аванс?

Для начала предлагаем разобраться в сути понятий «задаток» и «аванс» во время купли-продажи квартиры, они отличаются друг от друга важными характеристиками. И задаток, и аванс считаются вариантами предоплаты, которую покупатель передает продавцу до момента окончательного расчета (какие есть способы передачи денег продавцу?). Как правило, перед или в процессе работы над договором.

Термин «задаток» прописан в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
   Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Он представляет собой денежную сумму, которая передается одной из сторон договоренности в качестве доказательства своих намерений и обеспечения исполнения контракта. Говоря простыми словами, под задатком понимается денежная страховка – покупатель выплачивает ее, подтверждая свои планы по покупке жилья.

Задаток налагает на каждую сторону финансовую ответственность. Например, если сделка не состоялась по вине покупателя, вышеуказанная денежная страховка остается у продавца. Однако, если договор не был заключен из-за действий продавца, он возвращает потенциальному покупателю сумму в двойном размере задатка.

Поскольку выплата задатка является юридической процедурой, соглашение по его выплате необходимо заключить отдельно, при чем независимо от суммы страховки.

С авансом все проще, этот термин не расшифровывается в ГК, а лишь упоминается. В законе говорится, что предоплата по ДКП, не зафиксированная в письменном виде, будет считаться авансом. Обычно, стороны используют аванс с той же функцией подтверждения намерений, но без юридических последствий.

На первичном рынке аванс возвращается покупателю, если сделка была разорвана по вине продавца без дополнительных компенсаций. Если же покупатель сам передумал – аванс остается у владельца недвижимости.

Задаток и аванс входят в стоимость квартиры, поскольку в случае успешного заключения сделки остаются у продавца как часть оплаты всей стоимости недвижимости. Однако, поскольку денежный транш передается отдельно, о задатке/авансе рекомендуется упомянуть в основном или предварительном договоре, а также составить по нему отдельное соглашение.

Как рассчитать, сколько стоит жилье?

Независимая экспертиза

Когда дело доходит до продажи квартиры и, соответственно, сделок с крупными суммами, многие владельцы задаются вопросом, как оценить недвижимость правильно и не прогадать? Подобные услуги на рынке стали востребованными уже очень давно, так что владелец жилья без труда сможет найти физическое лицо с сертификатом оценщика для определения рыночной стоимости квартиры.

Согласно положениям Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщики в РФ имеют возможность работать как по договору с юридическим лицом, так и занимаясь частной практикой. С оценщиком заключается договор, к которому прикладывается информация от владельца жилья:

• паспорт;
• техпаспорт на квартиру;
• документы о праве собственности.

Экспертиза жилья проходит по стандартной процедуре, оценщик фотографирует и изучает саму квартиру, подъезд, обращает внимание на расположение жилья, наличие инфраструктуры, задает вопросы.

После выполнения договора, владелец получает на руки отчет, в котором указываются все достоинства, недостатки недвижимости, повлиявшие на вердикт по рыночной стоимости квартиры.

Самостоятельно

Наиболее простым и не затратным способом оценки считается самостоятельный анализ через поиск аналогичных объектов недвижимости. Все, что понадобится хозяину квартиры – время и еще, пожалуй, усидчивость.

Не забывайте учитывать даже малозначимые на первый взгляд факторы, например, работающий лифт в подъезде, красивый вид из окна, тихий район, автобусную остановку в нескольких шагах от дома.

Через риэлтерское агентство

Риэлтерские компании выполняют оценочную экспертизу более основательно, однако и цена у таких услуг оказывается выше чем у частных оценщиков. Сама же процедура практически идентичная, только помимо визуального осмотра крупные компании выдают клиентам опросники. В них собраны вопросы, получив ответы на которые риэлтор сможет составить целостное представление о квартире.

Также стремятся выполнить максимум работы самостоятельно, дабы предоставить клиенту полноценный отчет.

Об услугах риэлторов при купле-продаже квартиры говорится тут.

Через интернет-порталы

Помощь в выяснении истинной стоимости квартиры предоставляют и интернет-порталы, в которых на основе разнообразных алгоритмов, рассчитывается примерная стоимость. Предлагается заполнить небольшую анкету онлайн, и указать:

1. город;
2. район;
3. этажность дома;
4. коммунальные блага;
5. особенности квартиры.

Система автоматически рассчитает рыночную стоимость жилья.

Рекомендуем использовать этот метод в комбинации с другими, интернет-ресурсы не являются надежными источниками информации о ценах, особенно в условиях динамических изменений на рынке российской недвижимости. Но могут дать ориентировочные данные.

Причины, по которым сумма снижается

Иногда продавцы предлагают указать в договоре заниженную стоимость, чтобы заплатить государству меньшие проценты налога на прибыль. Отмечаем, что российское законодательство предусматривает необходимость выплачивать процент только владельцам, которые являются держателями права собственности три (или пять для сделок с 2017 года) лет. Кроме этого, в силу с 2016 году вступили поправки, которые привязали налог на прибыль к кадастровой, а не рыночной стоимости.

Теперь цена в документе не играет большой роли, является лишь второстепенным фактором при определении суммы отчислений. Среди причин занижения стоимости назовем и желание побыстрее продать жилье.

Чем это опасно для сторон сделки?

Покупка жилья с заниженной ценой, указанной в договоре, чревата следующими последствиями. Покупатель в случае расторжения сделки не сможет доказать, что оплатил сумму выше, чем указанно в договоре. Продавец уже во время осуществления сделки не будет застрахован от получения суммы меньшей, чем было оговорено в устной форме.

Советуем указывать в контракте настоящую стоимость сделки, это обезопасит стороны от возможных конфликтов.