Временная регистрация по договору аренды квартиры 2022

Сдача в найм имеющейся в собственности жилплощади является хорошей статьёй дохода для многих российских граждан. Но чтобы он приносил только дивиденды, а не новые проблемы, следует придерживаться правил, предписанных российским законодательством касательно аренды недвижимости, её документального оформления. В частности, требуется регистрация договора аренды квартиры.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры в налоговой

Существует два типа договорных отношений при сдаче жилья: аренда и найм. Первый вариант предназначен для соглашений, в которых хотя бы одна из сторон представлена юридическим лицом, второй – когда участниками сделки являются обычные граждане.

Отношения между наймодателем и нанимателем оформляются в письменной форме (ГК РФ ст.674). В ней обязательно указываются данные, позволяющие безусловно определить объект, передающийся в аренду: его подробный адрес и кадастровый номер. Также в тексте должны быть прописаны паспортные данные сторон и в конце документа стоять их личные подписи.

Необходимым условием договора аренды является указание суммы оплаты за жильё. Если она отсутствует – это существенный повод для признания этого соглашения не действительным. Когда в тексте не указан срок внесения оплаты, считается, что она оплачивается ежемесячно, в соответствии с порядком, предписанным Жилищным кодексом РФ.

Акт передачи при подписании по соглашению сторон может не составляться (ст. 558 ГК РФ).

Впоследствии этот договор будет гарантом своевременной оплаты для наймодателя и соблюдением прав для квартиросъёмщиков.

Поскольку аренда квартиры – это отдельная статья дохода, она облагается для физического лица подоходным налогом (13%). Его рассчитывает сам плательщик каждый год в декларации о доходах (форма 3НДФЛ), подаваемой после окончания налогового периода. Налог насчитывается, если сумма дохода за год получилась больше 10 МРОТ.

Когда хозяин жилплощади является индивидуальным предпринимателем (ИП), то он может использовать упрощённую систему налогообложения – 6% от дохода. Эта схема более выгодна, даже с учётом обязательных отчислений в пенсионный фонд.

Кроме этого, если в собственности индивидуальных предпринимателей есть несколько квартир, они могут приобрести патент на сдачу их в аренду. Покупка патента выгодна, когда в найм сдаётся дорогостоящее жильё с высокими ежемесячными платежами. Помимо него им останется заплатить только обязательные пенсионные взносы.

По вопросу, нужно ли регистрировать сам договор в налоговой, Налоговый кодекс не содержит обязательных требований. Однако налогоплательщика могут попросить представить туда его копию и копии расписок о получении денег в качестве подтверждающих документов.

Аренда бывает краткосрочной, если заключена менее чем на один год, и долгосрочной, когда время её действия охватывает несколько лет. И именно долгосрочный договор надо регистрировать, но не в налоговой, а в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). При этом в реестр заносится запись об ограничении прав собственности, возникшего вследствие заключённого соглашения (ст.

674 ГК РФ). Срок долгосрочной аренды не превышает 5 лет (ст.683 ГКРФ).

Если оформить и зарегистрировать договор аренды квартиры, то в налоговую сведения об этом поступят из ЕГРН.

Чем грозит отсутствие регистрации договора

Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок. В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор.

Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.

Регистрация найма в большей степени призвана защищать права квартиросъёмщиков, которые в противном случае должным образом не застрахованы от непредусмотренного увеличения ежемесячной платы или выселения из квартиры без основательных причин.

Внесение записи в ЕГРН придаёт подписанному документу юридическую силу. Даже продажа квартиры не влечёт за собой расторжение или изменение условий соглашения (ст.675 ГК РФ). Она переходит во владение новых собственников вместе с указанным обременением.

Важно! Несоблюдение необходимого порядка государственной регистрации предусматривает наложение штрафных санкций (ст.19.21 КоАП РФ)

Куда обращаться за регистрацией договора

На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.

Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.

В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН. Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки. Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ).

Наниматель имеет право разорвать договор в любое время, если он письменно уведомил об этом заинтересованную сторону за три месяца до этого.

Какие документы понадобятся

Договор на регистрацию участники сделки приходят подавать с оригиналами правоустанавливающих документов и своих паспортов. Регистрация осуществляется на основании заявления, поданного гражданами. В МФЦ его заполняет специалист, а если подача осуществляется через официальный портал в электронном виде, то форму заявки заполняют самостоятельно.

К ней прикладывают:

• три подписанных экземпляра договора аренды квартиры (один для регистрирующего органа и по одному каждому участнику сделки);
• правоустанавливающие документы на жилую площадь;
• чек, подтверждающий оплату государственной пошлины (2 000 рублей) за регистрацию обременения.

На руках у людей остаётся лист с описью, на основании которой они получат зарегистрированные документы по происшествии законного срока. Если регистратор увидит нарушения или несоответствия в поданном пакете, регистрационные действия будут приостановлены вплоть до их устранения. В противном случае в регистрации будет отказано.

Порядок действий

Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:

1. Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией. А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи – возможности получения компенсации.

1. Заполнить и подписать договор.
2. После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
3. Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
4. В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.

Важные моменты

При заключении договора найма не упускайте из виду некоторые моменты, которые в дальнейшем могут привести к нежелательным осложнениям:

• если в тексте не указывается срок действия документа, то по закону он считается равным пяти годам (ст.683 ГК РФ);
• в случае смерти нанимателя вместо него в договор вписывается один из граждан, проживавших с ним в этой квартире. Договор с ним будет действовать на тех же условиях (ст. 686 ГК РФ).

Важно! После окончания срока действия договора у нанимателя есть преимущественное право на подписание его на новый период (ст. 684 ГК РФ).

Более того, в законе предусмотрено признание недействительным договора с другим лицом, если наймодатель не стал продлевать договор с предыдущем квартиросъёмщиком, мотивируя это отказом от дальнейшей сдачи квартиры, а затем в течение года сдал его новым квартиросъёмщикам.

Наймодателям следует быть внимательнее, чтобы не пришлось потом возмещать возникшие убытки, предъявленные к оплате бывшими квартиросъёмщиками в связи с отказом подписывать с ними новое соглашение.

Из всего сказанного выше видно, что с точки зрения законодательства договор аренды считается важным документом, который предъявляет к обеим сторонам большой перечень обязательств. Поэтому перед его подписанием следует хорошо взвесить все «за» и «против», не гнаться за лёгкими деньгами, отдавая предпочтение стабильности и надёжности.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Важно! Помощь с оформлением всех документов вы можете получить от опытного юриста. Запичь через онлайн-консультанта на нашем сайте.

Зарегистрировать детей в чужой квартире позволяет новое законодательство

Фото: pixabay.com

Из значимых изменений выделяются две: теперь есть возможность зарегистрировать адрес проживания онлайн через госуслуги и безусловно зарегистрировать детей по месту проживания их родителей без согласия собственников жилья.

Как отмечает издание life.ru, это повлияло на поведение хозяев квартир, которые сдаются в аренду. Некоторые стали отказываться от серых схем. В договоры теперь включают пункты о добровольном прекращении регистрации и выселении арендаторов по требованию владельцев жилплощади.

Также стали вводить значительный обеспечительный платеж, который могут не вернуть неугодным квартирантам, когда они откажутся покинуть жилье по требованию хозяина. Однако рисков стало не меньше.

Чужие дети в квартире

Издание приводит в пример ситуацию, в которую попал москвич Николай, сдав жилье молодой паре из Ярославской области. Он подписал многостраничный договор и стал ждать ежемесячные платежи. Но через пару месяцев арендаторы перестали платить.

Когда Николай пришел в квартиру, его встретила пожилая женщина, проживающая здесь с внуками. В полиции ему не помогли, сообщив официально, что все временные жильцы, в том числе дети, имеют временную регистрацию по этому адресу. При этом гражданско-правовые отношения по поводу оплаты – не в компетенции правоохранительных органов.

Так что Николая отправили в суд.

Он был удивлен фактом регистрации чужих детей в его квартире, в паспортном столе при МФЦ объяснили его законность. Отменить регистрацию детей по месту временного пребывания их родителей можно только судебным решением. По словам адвоката Московской областной коллегии адвокатов Богдана Леськива, подобные случаи не единичны.

В настоящее время квартирант может расторгнуть договор по любой причине. При этом владелец жилья «просто так» выселить арендатора не может. Причиной для досрочного выселения могут стать доказанная неуплата арендных или коммунальных платежей за 6 месяцев; разрушение или порча квартиры; использование жилья не по назначению.

Если до июня 2022 года владелец квартиры при обращении в суд мог расторгнуть почти любой договор найма раньше срока и в одностороннем порядке, теперь это возможно даже без обращения в суд – при условии, что этот договор краткосрочный (заключен на срок до 12 месяцев). В других случаях хозяина жилплощади ждет судебное разбирательство с установлением нарушений договора.

Специалисты обращают внимание, что при заключении договора важно обратить внимание на два момента. Во-первых, в нем нужно указывать обстоятельства, на основании которых найм можно прекратить – в частности, включить в договор список проживающих (детям запретить проживать с родителями нельзя). Во-вторых, следует определить процедуру и сроки досрочного расторжения договора.

Так, можно указать, что в течение двух недель с даты уведомления о прекращении найма арендатор обязан съехать. В противном случае формально он может выселяться 3 месяца.

Эксперты также обращают внимание, что оформление временной регистрации – это обязанность, а не право. За проживание квартирантов без временной регистрации более 90 дней как собственника, так и арендатора могут оштрафовать на сумму до 5 тыс. рублей.

Если договор не подписывать

Налоговые органы для собственников квартир на случай не заключения договора подготовили целый ряд мер. Когда факт сдачи установят, например, при помощи бдительных соседей или рапорта участкового, хозяина жилья обяжут уплатить налог за последние 3 года плюс штраф 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ (от 1 тыс. рублей до 30% от недоимки).

Сюда добавится штраф за неуплату налога – 20% от недоимки, когда неуплата неумышленная, и 40% – в случае умышленной неуплаты. Факт умысла выясняет налоговая. Кроме того, вряд ли получится избежать затрат на ремонт.

Об этом свидетельствует практика.

При отсутствии договора аренды, при обращении в полицию квартирантов выселить возможно. Для этого необходимо написать заявление, что в квартире находятся посторонние без законных оснований, нарушая неприкосновенность жилища. Однако при предоставлении временной регистрации либо квитанции о регулярной оплате аренды или коммунальных платежей, полицейские могут отказать в удовлетворении заявления о выселении, основываясь на обстоятельствах, которые указывают на гражданско-правовой характер спора.

Тогда собственника отправят решать свой вопрос в суд.

Практически выселить квартирантов принудительно возможно лишь с привлечением судебных приставов и на основании решения суда. В остальных случаях принуждение трактуется как самоуправство, за него гражданин несет ответственность, вплоть до уголовной.

Ловушка для квартирантов

Не следует думать, что нововведения в законе усложнили жизнь лишь хозяевам сдаваемой недвижимости. Арендаторы тоже теперь стремятся снимать жилье лишь при заключении договора, где указаны все расчетные суммы, в том числе обеспечительные платежи, порядок оплаты коммунальных услуг. В противном случае суд решит, что формальная сторона договора выполняется недобросовестно и потребует выселения.

Может также потребовать и компенсацию, если хозяин заявит о нанесении материального ущерба. Конституционный суд, постановил, что невыполнение формальных условий договора является достаточным основанием для выселения.

Получить временную регистрацию в 2022 году

Наличие временной регистрации позволяет человеку жить по тому адресу, где он на данный момент находится. Правда временная регистрация действует только ограниченное количество времени.

Наличие временной регистрации позволяет человеку жить по тому адресу, где он на данный момент находится. Правда временная регистрация действует только ограниченное количество времени. Это и отличает временную регистрацию от постоянной.

Указать точный срок действия временной регистрации можно при подаче бумаг, так что период лучше оговорить заранее.

Особенности оформления временной регистрации

Человеку придется озаботиться о временной регистрации тогда, когда он уезжает с места своей постоянной регистрации на длительное время. Достаточно большим сроком отсутствия считается период в несколько месяцев. Если точнее, то период который можете принимать во внимание – 90 дней.

Но это срок для граждан РФ. Если вы гражданин другого государства, но пребываете в России, оформить временную регистрацию следует в течение 7 дней.

Обычно регистрацией должен заниматься сам гражданин, но не в том случае, когда человек останавливается в гостинице, отеле, больнице или доме отдыха. В этих ситуациях регистрацию должно провести руководство рассматриваемых организаций.

Обратившись в соответствующие органы, нужно взять с собой удостоверение личности. Проще всего показать паспорт. Именно он является основанием для регистрации. Для временной регистрации не обязательно сниматься с места жительства. Более того, можно зарегистрироваться дистанционно, используя сайт Госуслуги.

Должны ли другие жильцы квартиры давать свое согласие на регистрацию нового временного жильца

Если зарегистрироваться в квартире хочет её официальный владелец, никто не может ему в этом помешать. Такие же условия для регистрации для людей, которые в этой недвижимости владеют долей. То есть, просто приносите документы и регистрируетесь.

Не помешает даже второй совладелец, который не хочет, чтобы в квартире кто-то регистрировался кроме него. А вот если регистрируетесь в чужой квартире, без разрешения владельца не обойтись. Кроме того, нужно получить разрешение и всех людей, которые владеют этим жильем, если владельцев несколько.

Немного другие условия для людей, которые хотят зарегистрироваться в жилье, в гос. или муниципальном фонде. Например, если человек является единственным пользователем этой территории, временная регистрация доступна без лишних разрешающих документов.

Тот факт, что человек уже проживает в недвижимости, является достаточным основанием. Исключением являются случаи, когда в государственном жилье уже кто-то зарегистрирован. Тогда необходимо взять разрешение у каждого совершеннолетнего жильца.

Если хотите зарегистрироваться в гос.жилье, но не оформили найм, можно обойтись и без него. Но все же какой-то договор оформить нужно. В частности, договор поднайма. Он дает право на пребывание в квартире. То есть, на этой основе можно регистрироваться – договор станет достаточным основанием, чтобы регистрация была законной.

Ещё один популярный вариант для временной регистрации – коммунальная квартира. Но здесь количество подписей на согласии значительно больше, чем в предыдущих случаях. Посудите сами, согласиться должны не только владельцы, но и живущие в коммуналке люди. Им не обязательно быть собственниками, это могут быть наниматели.

Чтобы доказать свое согласие, заинтересованные лица пишут заявление на приеме в госорганах. Личное присутствие не обязательно, но тогда письменное заявление должны заверить у нотариуса.

Продление временной регистрации по месту пребывания

Получив временную регистрацию, она будет работать только в течение определенного времени. В заявлении указывается точный срок действия временной регистрации. Как только истечет указанный в заявлении период, регистрацию временного места придется повторить.

Если человек является иностранцем, и он живет в России больше 3 месяцев, чтобы регистрацию продлить, нужны такие бумаги:

• Подтверждение удостоверяющее, что гражданин работает в РФ или здесь учится.
• Справка из больницы, что по состоянию здоровья человек не может на данный момент покинуть место своего временного пребывания.

Могут быть и другие обстоятельства. Подробнее о них можно узнать на месте регистрации.

Какие документы нужно подготовить, чтобы продлить временную регистрацию

Сначала гражданин должен убедиться, что человек, который предоставляет временное убежище, согласен временно зарегистрировать вас в своем имуществе. Он должен написать соответствующее заявление.

Заявитель должен принести свой паспорт РФ, договор найма жилья. В некоторых случаях нужно добавить документы о праве собственности на жилье или свидетельство о рождении ребенка. Особенно для ситуаций, когда в квартире нужно временно зарегистрировать ребенка.

Регистрация военных и студентов

Студентов и военных прописывают на особых основаниях, если речь о временной регистрации не в своем жилье. Военнослужащий должен получить отпускной билет или командировочные бумаги. Такой выдают, когда командировка дольше 90 дней. Контрактники обычно регистрируются в воинской части.

Студенты-очники которые будут жить в общаге, должны там зарегистрироваться. В каждом заведении есть уполномоченное лицо, которое сможет решить эту проблему после обращения студента. К нему нужно обратиться сразу после получения места в общаге – на все нюансы дается три дня.

Где можно оформить временную регистрацию

Оформить временную регистрацию можно в МФЦ – выберите многофункциональный центр в вашем городе. Также можно обратиться в местное отделение УВМ. Если ни первый, ни второй вариант не устраивает, можно подать заявление через портал Госуслуги, если у вас есть там личный кабинет.

Получить юридическую помощь по вопросам, как сделать временную регистрацию по месту пребывания можно на нашем сайте.

Чем опасна временная регистрация квартиранта для собственника

Что дает жильцам временная прописка. Могут ли арендаторы получить регистрацию самостоятельно. Последствия не оформления регистрации квартирантов и фиктивной прописки. Возможные осложнения при выписке временных жильцов.

Может ли арендодатель запретить регистрацию арендатора

Квартирант, не имеющий постоянной регистрации (прописки) где-либо в населенном пункте, в котором им арендуется жилье сроком более 90 суток, обязан встать на временную регистрацию в арендованной квартире, являющейся его местом проживания.

Согласно 9-го пункта II главы «Правил регистрации…граждан РФ» для временной регистрации арендатору достаточно предоставить органу регистрационного учета три документа: удостоверение личности; заявление на регистрацию; документ, обосновывающий право временного проживания в данной квартире.

Последним документом служит договор аренды или заявление собственника, предоставившего жилье гражданину. Т.е. основанием временной регистрации являются договорные отношения «арендодатель-арендатор», оформленные договором на 90 дней или дольше, либо письменное разрешение правообладателя жилой недвижимости.

Наличие двухстороннего подписанного договора аренды жилья означает, что между собственником и квартирантом достигнуто взаимное соглашение. Поэтому дополнительного разрешения от владельца квартиры для временной прописки жильцу не требуется. Воспрепятствовать регистрации арендатора, имеющего действующий договор с собственником квартиры, невозможно.

Последствия игнорирования установленных норм временной регистрации

Обязанностью предоставившего квартиру для размещения иностранцу арендодателя является уведомительное информирование органов миграционного учета, что иностранный жилец прибыл (п.3 ст.20 закона за №109-ФЗ).

Ответственность физлиц-арендодателей за не предоставление сведений своевременно, как отмечалось выше – 2-5 тыс. руб. Такой штраф применяется при отсутствии признаков уголовного деяния.

В законодательстве обозначено отдельно наказание за фиктивную регистрацию в жилой недвижимости как гражданина РФ, так и иностранца – штраф 100-500 тыс. руб. или сумма трехлетнего дохода осужденного (ст.322.2 УК РФ).

Фиктивной является прописка, заявленная в ФМС по ложным сведениям, либо ее оформление без фактического проживания жильца по адресу временной регистрации (ст.322.3 УК РФ).

Как прекратить временную прописку квартиранта

По условиям 7 статьи закона за №5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения…» снять временную регистрацию с арендатора-россиянина можно при изменении его местожительства или при утрате прав проживания (в т.ч. по судебному решению).

Постановка на регистрационный учет арендующего жилплощадь и проживающего на ней квартиранта является его законной обязанностью. А значит, инициация процедуры снятия с временной прописки допустима лишь при прекращении обстоятельств, ранее вызвавших потребность ее оформления.

Т.е. регистрацию с арендатора можно снять, лишь если договор аренды прекратил свое действие или вынесено соответствующее судебное решение (расторжение договора аренды судебным порядком). Последнее применимо, к примеру, если квартирант проявляет недобросовестность при аренде.

Какие сложности с временной регистрацией детей жильца

Согласно 12 пункта «Правил регистрации и снятия жильцов РФ…» для регистрации несовершеннолетних в месте пребывания родителей, либо опекунов (усыновителей) дополнительного согласия арендодателя не требуется.

Причина этому: каждый ребенок имеет право проживать вместе со своими родителями (ст.54 Семейного кодекса). Что интересно, квартирант-родитель не обязательно должен указывать срок регистрации ребенка соответственно своей временной прописке, поскольку законом ее период не ограничен.

Основанием временной регистрации совершеннолетних и несовершеннолетних граждан в арендуемом жилье служит договор найма (поднайма). Без действующего (не просроченного) договора временная регистрация невозможна, поскольку отсутствует основание для регистрации. Т.е.

при действии договора найма, к примеру, в полугодовой срок зарегистрировать на восемь месяцев себя или своего ребенка арендатор, с большой вероятностью, не сможет.

Однако если родители ребенка откажутся выписывать его добровольно с ранее арендуемой ими жилплощади при досрочном расторжении договора аренды, то принудительная выписка допустима только при соответствующем судебном решении.

Никак иначе выписать несовершеннолетнего с временной регистрации собственнику жилья невозможно (ст.31 ««Правил регистрации и снятия жильцов РФ…»). Впрочем, суды без осложнений выносят решения о прекращении временной регистрации несовершеннолетних в квартирах, где их родители были ранее зарегистрированы по договора найма.

Чтобы не сталкиваться с проблемой «временно прописанных» детей квартирантов, арендодателю следует выяснять у будущих жильцов наличие несовершеннолетних детей. А самое важное – лично отслеживать сроки и даты предстоящего оформления временной прописки, ходить каждый раз с очередными квартирантами в МФЦ и самому заполнять, подписывать и подавать регистрационные документы.

К сведению: временная регистрация по месту пребывания безусловно не дает зарегистрированным гражданам каких-либо прав собственности на данное помещение.

Напомним, что обращаясь к услугам риэлторов нашей ассоциации по найму или сдаче арендного жилья, вы получаете полноценное обслуживание исключительно в рамках законодательства РФ.