Уведомление о переуступке права аренды земельного участка

Для того чтобы ускорить процесс получения права на пользование участком, используют так называемую переуступку права аренды, которая ранее именовалась цессией. Эта процедура отличается более сжатыми сроками, но, как и любая юридически оформляемая процедура, имеет некоторые особенности при оформлении.

Во избежание ошибок нужно разобраться в главных вопросах.

Что такое переуступка права аренды

Если обратиться к Земельному кодексу РФ по вопросу переуступки, там указано, что это сделка по которой сторона, арендующая землю, передает свои прямые права и обязанности по договору аренды земли третьим лицам. В случае с передачей права, тот субъект отношений, который передает свои права, теряет их полностью и больше не имеет касательства к этому участку. Таким образом, новый арендатор становится ответственным перед собственником, а прежний выбывает из обязательства с момента вступления в законную силу договора переуступки аренды.

Непосредственно это отличает переуступку от субаренды, когда тот же субъект отношений становится посредником.

Когда возможна переуступка

Несмотря на то что процедура переуступки проще чем, например, приобретение земельного участка, есть обязательные условия, а именно:

1. Аренда оформлена более чем на 5 лет, передача прав аренды возможна без согласия собственника, но с обязательством уведомить его, в иных случаях нужно получить письменное согласие.
2. Субъект, переуступающий права аренды, должен стать победителем аукциона, при наличии не менее двух претендентов на этот участок.
3. Неизменность условий пользования. Передаются определенные права и обязанности от одного лица к другому.

Невозможность переуступки возникает:

1. Когда земля рассматривается судом в качестве спорного имущества.
2. Долговые обязательства, связанные с участком.
3. Не погашена выкупная стоимость земельного надела.
4. На территории участка расположены самовольные постройки и (или) объекты, не отвечающие требованиям строительных и других норм.
5. Наличие в договоре аренды земель, пункта, который содержит запрет на проведение подобной процедуры.
6. Возникновение необходимости судебного урегулирования вопросов, в результате пренебрежения обязанностями одной из сторон сделки.
7. Надел обременен залоговыми обязательствами.

Законодательная база

Земельные отношения регулируются Земельным кодексом Российской Федерации, которым статьей 22, определены права и обязанности арендатора, они также закреплены в п.2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что он обладает правом распоряжаться землей по своему усмотрению, в рамках договора с арендодателем.

Нюансы оформления

Особенности переуступки состоят в следующем:

1. Оформление возможно только в письменном виде.
2. Желательно наличие нотариально заверенного согласия второго супруга (физическим лицам) или протокола решения о совершении такой сделки (юридическим лицам). Эти документы обезопасят вас от возможности оспаривания такой сделки и обязательно понадобятся, если сделка будет признана крупной.
3. Необходима обязательная гос. регистрация.
4. Составление писем об отсутствии финансовых претензий.

Уведомление собственника о намерении передать права

Если договор аренды оформлялся на срок превышающий 5 лет, арендатор вправе не спрашивать разрешения собственника на передачу своего арендного права другому лицу, но обязательным условием будет оповещение направленное арендодателю, вне зависимости частное это лицо или муниципальный орган.

Сохраните почтовые квитанции об отправлении такого письма. В случае если арендодатель скажет что не получал уведомления о ваших намерениях, вы сможете оспорить это утверждение.

Документы для совершения сделки

Процесс уступки права требует тщательной подготовки документов на земельный участок, а также документов, удостоверяющих личности участвующих в сделке сторон. Для физических и юридических лиц, список необходимых документов разнится.

Таким образом, для физических лиц список документов следующий:

• Заявление в Росреестр с просьбой о регистрации переуступки.
• Копия действующего договора аренды. .
• Копия паспортов участников отношений.
• Копия ИНН с предъявлением подлинника.
• Справка из кадастра с информацией о земельном участке, его владельце и пользователе.
• Кадастровый паспорт.
• Справка из БТИ с планом земельного участка.
• Копия платежной квитанции об уплате государственной пошлины.
• Если от вашего имени действует представитель, заручитесь нотариально заверенной доверенностью от вашего имени.

Перечень документов для юридических лиц представлен:

• Документами, которые подтверждают право уполномоченного лица действовать от имени организации.
• Заверенные нотариусом копии уставных и учредительных документов организации.
• Решение юридического лица о приобретении права аренды.
• Выписка из единого государственного реестра юридических лиц.

Порядок переуступки

1. Сбор всех вышеперечисленных документов.
2. Уведомление собственника земельного участка о намерении передать права аренды, или получение его письменного согласия.
3. Заключение соглашения о переуступке.
4. Направление документов для государственного заверения. В течение месяца, регистрационный орган должен выдать, свидетельство о переуступке права аренды.

Для большей наглядности посмотрите следующий образец:

ФИО: Иванов Игорь Петрович

дата рождения: 06.09.1970, место рождения: Липецкая область г. Липецк

паспорт серии 4543 № 000001, выдан: отделением ОУФМС Октябрьского района г. Липецка 19.06.1984.

ФИО: Петров Владимир Сергеевич

дата рождения: 19.05.1976, место рождения: Липецкая область г. Елец

паспорт: серии 4062 № 236547, выдан: отделением ОУФМС России по г. Елец, 25.05.1980г.

Стороны заключают договор и указывают следующее:

Арендатор уступает приобретателю, а тот в свою очередь принимает права и обязанности касающиеся земельного надела по договору аренды заключенному между Ивановым Игорем Петровичем и Сидоровым Николаем Яковлевичем в 2009 г., на срок 7 лет. Регистрационная запись № 0001 от 07.06.2009 г. Земельный участок, место нахождения которого: Липецкая область город Данков, имеет площадь-20 кв.м.

Разрешенное использование-растениеводство, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый № 48:16:1200111:32.

Переуступка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Все расходы, связанные с этим несет приобретатель (по согласованию сторон). Право аренды переходит новому арендатору с момента выдачи соответствующего свидетельства о присвоении регистрационного номера этому договору.

Расчет:

В счет переуступки своих правомочий, Арендатору выплачивается договорную сумму в размере 20 000 рублей. Выплата сумы считается осуществленной в случае перечисления денежных средств на счет Арендатора.

Имеющиеся права и обязанности сторон:

Арендатор обязан:

• Предоставить Новому арендатору в течение 4-х дней с момента регистрации, все необходимые документы, связанные с арендой земельного участка.
• Удостоверить, что земельный участок, не обременен залоговыми обязательствами.
• Предоставить достоверную информацию.
• Своевременно уведомить об уступке прав собственника земельного участка или получить его согласие на заключение такой сделки.

Новый арендатор обязан:

• Уплатить согласованную сумму денежных средств.
• Взять на себя расходы, связанные с государственной регистрации настоящего договора (если стороны согласуют данный вопрос, то расходы может нести и другая сторона или же обе стороны поровну).

Арендатор вправе:

• Отказать в помощи необходимой, чтобы получить документы необходимых для регистрации настоящего договора.

Новый арендатор вправе:

• Потребовать объяснения от Арендатора о порядке использования арендуемого им земельного участка.
• Требовать уменьшения договорной суммы или расторжения настоящего договора в случае, если Арендатор предоставил заведомо ложную информацию о земельном участке, которая могла повлиять на решение.

Ответственность сторон:

Арендатор отвечает за действительность правомочий.

В случае опоздания при перечислении денежных средств на счет Арендатора, выплачивается неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки.

В случае, когда Арендатор нарушает или сознательно затягивает передачу документов, с него взимается неустойка в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки.

За иное несоответствие действий сторон этому договору, контрагенты отвечают по законодательству Российской Федерации.

Сторона освобождается от ответственности, если неисполнение договора является следствием внешних событий чрезвычайного характера, возникших после заключения договора, которые сторона не могла предвидеть или предотвратить.

Если решение возникшей проблемы затянется на срок более 6 месяцев, то стороны должны договорить о дальнейших действиях касательно этого договора или же прекратить отношения, возникшие для передачи права аренды.

Реквизиты и адреса сторон:

Адрес:192563, Липецк, ул. Советская, д. 45, корп. 1, кв. 67, тел. (4742) 45-85-20

Паспорт 4543 № 000001, выдан: отделением ОУФМС Октябрьского района г. Липецка 16.09.1984г. Подпись:

Адрес: 256398, Липецкая область г. Елец, ул. Первомайская, д. 15, кв. 54, тел. (4743) 63-23-58

паспорт: серии 4062 № 236547, выдан: отделением ОУФМС России по г. Елец, 25.05.1980г.

Согласование с собственником земельного участка_____________.

Именно так оформляется процедура переуступки. Можно сказать что, несмотря на свою внешнюю сложность и громоздкость, передать аренду другому лицу будет проще, чем приобрести или же, напротив, купить земельный надел, для этого и была создана подобная цессия.

Чтобы все прошло как можно быстрее, позаботьтесь заранее о копиях всех документов и нотариальном заверении необходимых заявлений и соглашений.

Время, которое вы потратите на то, чтобы совершить такую сделку варьируется, в зависимости от скорости сбора информации, документов и работы государственных органов в лице единого государственного реестра. В среднем это занимает около месяца в Москве и Санкт-Петербурге и 3-4 недели в других субъектах.

Действия перед сделкой об уступке прав и обязанностей на землю и замене арендатора

Заключение договора остается одним из легальных способов перехода прав новому арендатору. При этом стороны сделки основываются на условиях первоначального договора, — срока пользования, целевого назначения и графика ежемесячных платежей.

Сохраняются и ограничения на участок. Одним из нюансов правильного оформления перехода прав является уведомление собственника об изменении эксплуататора. Действия пользователя регламентируются пунктом 5 статьи 22 Земельного Кодекса.

В тексте Закона прямо указывается на возможность передачи надела новому пользователю без согласия собственника, но с обязательным его уведомлением. Новый договор при этом не заключается, условия сохраняются, но составляется соглашение переуступки.

Уведомление об уступке аренды (аренда свыше 5 лет)

Уведомление, например, администрации района, составляется в произвольной форме.

В нем следует сослаться на:

1. реквизиты первичного соглашения;
2. статью Земельного Кодекса;
3. персональные данные третьего лица.

Таким образом арендатор уведомляет своего арендодателя о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному контракту пользования земельного участка.

Для того чтобы избежать возможных недоразумений, направлять такой документ следует по почте заказным письмом или передать лично в руки под роспись.

Согласно действующим правилам, получатель отправления обязан рассмотреть обращение, вынести свое решение и дать ответ. Фактически обратная связь от собственника будет согласием на переуступку ранее назначенных прав. После этого первичный арендатор получит подтверждение на совершение сделки.

Согласие на уступку аренды (меньше 5 лет)

На практике часто бывает так, что органами Росреестра выдается отказ в оформлении сделок переуступки. Такие действия ведомства неправомерны.

Чтобы избежать таких неприятностей, следует получить от собственника соответствующее решение в виде согласия на передачу прав и обязанностей третьим лицам. Отправка такого документа осуществляется администрациями согласно запросам (уведомлениям) от арендаторов, с которыми ранее заключался договор.

Согласие владельца носит формальный характер, дополнительно подтверждает волеизъявление правообладателя. Такая практика основывается на судебных решениях, ежедневно принимаемых на территории Российской Федерации.

Опять же ссылаясь на нормы статьи 5 Земельного Кодекса, условия первичного договора, правомерность факта передачи надела третьим лицам дополнительно подтверждается согласием.

Заявление составляется в произвольной форме, поскольку его нет в сборнике Законов. В тексте указываются подробные данные адресата и получателя, делается ссылка на реквизиты договора, суть дела в содержании.

Тонкости договора

Оформление контракта между участниками гражданско-правовых отношений происходит после предварительного согласования существенных условий. Для того чтобы избежать ошибок, которые могут повлечь финансовые риски, используют практику совершения сделок.

Составление договора (что входит, что в нем указывается)

В договоре переуступки, заключаемом между актуальным и потенциальным пользователями, должны быть отражены следующие моменты:

Реквизиты сторон, участвующих в сделке. Для физических лиц это паспортные данные, адрес регистрации. Для компаний это данные, которые позволят точно идентифицировать юридическое лицо (признать его действительным);

Подробная информация по участку: площадь, географические координаты, номер, за которым территория числится в кадастре;

Существенные условия соглашения: размер ежемесячных арендных платежей, срок пользования, особые требования при пользовании участком, основания прекращения контракта, непогашенная задолженность за аренду на момент переуступки;

Сведения из кадастра, подтверждающие права арендодателя, наличие обременений;

Целевое назначение земель;

Место и время заключения сделки.

Соглашение переуступки следует заверить нотариально. Это исключит риски, связанные с возможной недееспособностью одной из сторон, действительностью владения участком, заведомых нарушениях при составлении соглашения. После этого можно формировать пакет для проведения государственной регистрации.

Требования к тексту договора, права и обязанности сторон

При составлении проекта можно воспользоваться наработанной практикой договоров. При подписании последней редакции нужно учесть следующие моменты:

1. Срок соглашения. Не может выходить за рамки основного контракта с собственником. Соответственно, максимальный период переуступки высчитывается до дня истечения первых договоренностей;
2. Не допускается изменение размера арендной платы. По этой причине в тариф сразу закладываются цифры с учетом статических данных по региону, инфляции и других макроэкономических показателей;
3. Лицам, претендующим на выкуп, следует смотреть в основную редакцию договора. Владелец может запретить такую возможность.

Процедура регистрации сделки

Список документов может варьироваться в зависимости от ситуации. Так, если планируется долгое взаимодействие в рамках цессии, потребуется документальное подтверждение согласия собственника.

Если владелец состоит в официальном браке, дополнительно предоставляется согласование на сделку от супруга.

Пакет документов для государственной регистрации

Для того чтобы встать в очередь на включение сделки в единый реестр, необходимо заполнить заявление от лица цедента (арендатора, взаимодействующего с собственником надела).

К заполненному бланку прикладываются:

Копии удостоверений личности. Если в сделке участвует юридическое лицо или предприниматель, потребуется предоставить выписку и государственного реестра (ЕГРЮЛ или ЕГРИП);

Предприятия готовят копии актуальных учредительных документов;

Копия соглашения цессии, заверенная в установленном порядке нотариусом;

Оригиналы договоров переуступки права владения участком, оригиналы каждой из участвующих сторон;

Свидетельство, подтверждающее отсутствие обременение на передаваемый объект;

Оригинал паспорта кадастра и заверенная копия;

Квитанция, подтверждающая оплату государственных регистрационных услуг;

Согласие для перевода участка в залог, если планируется использование земли в качестве подтверждения активов (оплаты уставного капитала);

Документы, по которым можно сделать вывод о полномочиях представителя.

Включение сделки в кадастр

По готовности всех необходимых документов формируется пакет для обращения в органы государственной регистрации.

Своевременность проведения этой процедуры обеспечит законность операции, а также возможность отслеживания динамики изменения правообладателей.

Игнорирование этого требования законодателя может стать обоснованием ничтожности сделки.

Допускается не отчитываться по контрактам, срок действия которых меньше одного года.

Размеры обязательных регистрационных сборов напрямую зависят от статуса участников:

1. При наличии договоренностей о сделке между физическими лицами, пошлина на всех составит 2000 рублей. Выплата делится на всех.
2. На юридических лиц, вступающих в цессию, будет делиться государственная пошлина в размере 22000 рублей.
3. Если договор переуступки подписывается компанией и гражданином, к заявлению в кадастровую палату нужно будет приложить две квитанции. Одна об оплате 2000 рублей от физического лица, вторая на 22000 рублей в доход местного бюджета соответственно.
4. Для оформления договоренностей на принятие земли от органа власти предприятие представит платежное поручение на сумму 22000 рублей. Если инициатива исходит от граждан, нужно будет оплатить квитанцию на 2000 рублей.
5. Согласно нормам Закона, от участников сделок на землю, имеющих статус государственных, пошлина не уплачивается.

Процедура передачи земли

Процесс переуступки права владения площадями представляет собой оформление передачи лицу, которое не было указано в основном договоре.

Что примечательно, законодатель допускает запуск такой процедуры в рамках полного принятия прав и обязанностей, которыми наделял арендатора полноправный владелец.

При заключении соглашения переуступки первый наниматель полностью утрачивает ответственность за ранее вверенное имущество.

При оформлении новой по сути сделки, очередной наниматель переходит во владении территориями, на которых могут находиться принадлежащие ему строения. Вместе с правами и обязанностями, в договоре будут ограничения. Нельзя выходить за срок аренды, определенный между собственником и первоначальным нанимателем.