1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Комментарий к статье 244 ГК РФ
1. Имущество может находиться в собственности не только одного лица, но и двух или более лиц, и тогда возникают отношения общей собственности. Обязательным признаком общей собственности является множественность субъектов права собственности на один и тот же объект, принадлежащий им вместе как единое целое.
В отношениях общей собственности каждый из сособственников не обладает всей полнотой права на вещь, а ограничен в своем праве правами других участников (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы. М., 2004.
С. 220). При общей собственности, «помимо внешних отношений ее участников со всеми третьими лицами, существуют также внутренние отношения между самими участниками этой собственности» (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред.
О.Н. Садикова. М., 2005.
С. 636). При этом отношения собственников с третьими лицами носят абсолютный характер, в то время как отношения между сособственниками являются относительными.
Право общей собственности может возникать в отношении: индивидуально определенных вещей; вещей, определенных родовыми признаками; совокупности вещей, а также имущественных комплексов. Столь же широк круг субъектов права общей собственности. Ими могут быть любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, публично-правовые образования; при этом возможно их любое сочетание.
2. Гражданский кодекс различает два вида общей собственности. Во-первых, это общая долевая собственность, при которой происходит определение доли каждого из сособственников в праве собственности на принадлежащее им имущество.
Доля сособственника традиционно может определяться либо в виде дроби, либо в виде процентов, но само имущество на конкретные части не делится, а является единым объектом права для всех сособственников. Во-вторых, это общая совместная собственность, при которой определение долей каждого из сособственников не производится. Последнее возможно лишь в случае раздела имущества, находящегося в совместной собственности, или выдела из него причитающейся сособственнику доли.
3. По общему правилу общая собственность является долевой и только в случаях, прямо предусмотренных законом, возможно образование совместной собственности. Кодекс называет два таких случая.
Общей совместной собственностью является имущество: а) супругов, нажитое ими во время брака; б) крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащее его членам. Кроме этих случаев, можно назвать еще два, предусмотренных иными законами. В общей совместной собственности иных лиц, не являющихся супругами, могут находиться жилые помещения, приватизированные ими до внесения изменений от 15 мая 2001 г.
в Закон о приватизации жилищного фонда. В Законе о садоводческих объединениях граждан установлена совместная собственность на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов его членов.
Общая совместная собственность никогда не может возникнуть на основании договора.
4. Основания возникновения права общей собственности различны. Это может быть поступление в собственность нескольких лиц имущества, которое не подлежит разделу в силу своих естественных свойств (например, автомобиль) или в силу закона (например, ценная коллекция предметов искусства, признанная памятником истории и культуры).
На делимое имущество общая собственность возникает только в случаях, предусмотренных законом или договором. К случаям, предусмотренным законом, можно отнести приобретение супругами делимого имущества при отсутствии брачного договора. Примером договорного образования общей собственности является создание простого товарищества, предполагающего образование общей собственности участников.
Общая собственность не может возникнуть в результате противоправных действий. Например, по одному из конкретных дел арбитражный суд действия общества по незаконной реконструкции объекта не признал основанием для возникновения права общей долевой собственности.
5. Между видами общей собственности нет «китайской стены». Общая совместная собственность по соглашению участников может быть преобразована в долевую собственность.
Если же согласие собственников не достигнуто, то режим совместной собственности может быть изменен на режим долевой собственности по решению суда. Правило, устанавливающее возможность преобразования совместной собственности в долевую, является императивным и поэтому не может быть отменено договором. Однако отношения долевой собственности не могут быть преобразованы в отношения совместной собственности, которая может возникнуть только в случаях, предусмотренных законом.
Другой комментарий к Ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Общая собственность возникает в случаях, когда имущество как единое целое принадлежит двум или более лицам. Имущество может представлять собой как делимые, так и неделимые вещи. Но в качестве объекта общей собственности оно является единым целым — коллекцией произведений искусства, стадом домашних животных, объектом недвижимости и т.д.
Участники общей собственности называются также сособственниками или совладельцами. В последнем случае имеется в виду не общее владение, а именно общее право собственности. По отношению к объекту собственности все участники выступают как единый собственник и поэтому должны так или иначе выражать общую волю в отношении предмета собственности.
Таким образом, к отношениям общей собственности применимы все нормы о собственности, поскольку иное не вытекает из правил гл. 16.
2. Право общей собственности, в отличие от права собственности, принадлежащего одному лицу, характеризуется рядом особенностей.
Прежде всего каждый из собственников не обладает всей полнотой права на вещь, а ограничен в своем праве правами других участников. Поэтому данная форма собственности достаточно стеснительна для участников. Необходимость выражать по отношению к объекту собственности общую волю требует от участников достижения соглашения по всем вопросам, существенным для реализации права собственности.
Следовательно, воля каждого из участников по отдельности недостаточна для осуществления его права, что и является наиболее характерной чертой общей собственности. Это обстоятельство существенно ограничивает возможности общей собственности и во многих случаях снижает ее экономическую эффективность. Само по себе сохранение общей собственности обычно продиктовано тем, что ее прекращение повлечет еще более существенные потери из-за утраты объектом общей собственности тех качеств, которые он сохраняет как единый предмет.
Общая собственность, таким образом, нередко имеет вынужденный характер.
3. Различается общая собственность с определением долей (долевая собственность) и без их определения (совместная собственность).
Понятие доли — одно из ключевых в отношениях общей собственности. Доля — это идеальное понятие, как и право. Будучи однопорядковым с правом, понятие доли легко вытекает из него: это — доля в праве на вещь.
Иными словами, доля, принадлежащая каждому из участников, выступает не как часть вещи и не как право на часть вещи, а как часть права на всю вещь как единое целое. Объект права общей собственности един для всех участников, и все они находятся к нему в одинаковом отношении. Доля в праве, как и всякое право, выражает определенные юридические возможности, например возможность получить определенную и соответствующую размеру доли часть имущества при его разделе.
Пока общая собственность не прекращена, доля каждого участника считается относящейся ко всей вещи в целом.
Доля определяет отношения с иными участниками общей собственности и потому является одновременно и вещным правом (правом собственности), и имеет некоторые черты права относительного, предоставляющего определенные права и создающего обязанности в отношениях с иными участниками. Однако право на долю не является правом требования и регулируется правилами о вещных, а не обязательственных правах.
Доля может быть отчуждена участником иному лицу без прекращения общей собственности. Таким образом, право на долю становится самостоятельным предметом оборота, отличным от объекта общей собственности, и повышает кредитоспособность участника общей собственности, тем самым повышая и эффективность общей собственности.
Доля как отношение права одного участника к общему праву на объект может быть выражена исключительно в виде дроби (процента). Выражение права общей собственности в виде натуральных показателей (квадратных метров, тонн и т.д.) недопустимо. Если в соглашении с иными участниками доля участника выражена в виде натуральных величин и из самого соглашения можно бесспорно установить, применительно к какой натуральной величине как целому рассчитан этот показатель, то имеется возможность рассчитать долю участника и выразить ее в виде дроби.
Если же соглашение об этом размере не было достигнуто, следует прийти к выводу, что размер доли не определен. И если размер доли являлся существенным условием соглашения, то соглашение следует считать незаключенным.
4. Совместная собственность, в отличие от долевой, возникает в случаях, когда это предусмотрено законом. В частности, в силу статьи 34 СК РФ супруги имеют право совместной собственности на нажитое имущество.
Совместная собственность возникала также в силу ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ (до 15 мая 2001 г.). В силу Федерального закона от 15 мая 2001 г.
о внесении изменений в Закон о приватизации жилищного фонда в РФ (СЗ РФ. 2001. N 21.
Ст. 2063) право установить совместную собственность на приватизированную квартиру (за исключением супругов) исключено. В то же время ранее возникшая совместная собственность на приватизированные квартиры, если имелось такое соглашение, не прекращается.
Совместная собственность отличается от долевой более тесной связью между ее участниками. Участники совместной собственности не имеют права на долю. Поэтому данную форму общей собственности иногда называют бездолевой.
Участники совместной собственности не могут передать свое право третьим лицам без прекращения самого режима совместной собственности. Таким образом, изменение состава участников совместной собственности не может происходить на основании распорядительных сделок. Круг участников совместной собственности точно определен законом.
Распорядительные возможности участника совместной собственности существенно ограничены по сравнению с долевой. Он не только не может произвести отчуждения своего права, но не может требовать и выдела или раздела совместной собственности, не преобразовав отношения с иными участниками в отношения долевой собственности.
Участники совместной собственности вправе путем соглашения преобразовать ее в долевую. При достижении соглашения — как о самом преобразовании, так и относительно размера долей — решение принимается судом.
5. В тех случаях, когда закон одинаково допускает как долевую, так и совместную собственность (например, в отношении приватизированных квартир до 15 мая 2001 г.), действует презумпция долевой собственности, поскольку в силу п. 3 ст.
244 долевая собственность предполагается, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Презумпция может быть опровергнута представлением доказательств образования совместной собственности.
6. Основанием возникновения общей собственности являются чаще всего сделки, в силу которых в собственность нескольких лиц поступает неделимое имущество, например если покупателями одного здания являются несколько лиц.
Общая собственность возникает также в результате действий, не направленных на приобретение вещи, например если имущество одного лица смешивается с имуществом другого без специального соглашения о создании общей собственности. Так бывает, когда в хранилище, где находится зерно, нефть и т.п. вещи, поступают такие же вещи, принадлежащие иному лицу (ст.
890 ГК РФ).
Наконец, общая собственность возникает в силу договора простого товарищества на имущество, внесенное товарищами, а также на имущество, созданное в результате совместной деятельности (ст. 1043).
Общая собственность может быть создана путем соглашения в отношении делимых вещей. Например, если несколько собственников соединяют принадлежащие им стада домашних животных и создают общее стадо, возникают отношения общей собственности, в частности, собственники несут общие расходы и риски, участвуя вместе и в получении доходов. Путем соглашения общая собственность может быть создана и в том случае, когда собственники какой-либо серийной продукции (бытовой техники, оборудования и т.д.) договариваются с одним перевозчиком о транспортировке всех вещей в связи с тем, что они объединяются, и собственники несут общие риски и расходы.
Целью такого соглашения может быть и последующая реализация всей партии с распределением доходов между сособственниками.
В то же время договором не может быть создана общая собственность на неделимые вещи, поскольку п. 4 ст. 244 определенно ограничивает этот способ создания общей собственности делимыми вещами.
В частности, не может быть создана общая собственность в результате договора собственника неделимой вещи с иным лицом, кроме случая, когда вещь полностью отчуждается собственником, а приобретателями являются два или более лиц, выступающих совместно (ст. ст. 321, 322).
Если же собственник намерен сохранить за собой право на неделимую вещь, то образовать общую собственность с иным лицом невозможно. Таким образом, сделки по распоряжению неделимой вещью, например объектом недвижимости, имеющие целью создание общей собственности на здание, противоречат п. 4 ст.
244. Точно так же не соответствуют закону и договоры, в силу которых собственник жилого помещения отчуждает 1/2, 1/5 или иную долю в праве собственности на это помещение.
Правило п. 4 ст. 244, само по себе вполне логичное и отвечающее природе общей собственности, является преградой распространенной практике отчуждения нежилых помещений как частей здания путем создания общей собственности на здание между продавцом и покупателем.
В то же время нежилые помещения сами по себе не могут считаться объектами права собственности, поскольку части неделимых вещей (зданий) не могут быть вещами. Однако широкое распространение на практике сделок с нежилыми помещениями и упоминание нежилых помещений в качестве предмета сделок в законе (см., например ст. 12, п.
2 ст. 23 Закона о регистрации прав на недвижимость) ставит вопрос о поиске путей введения этой практики в русло ГК. Наиболее адекватным средством для этого представляется установление правила о том, что собственнику принадлежит 100% долей в праве собственности на неделимую вещь (здание) и он вправе передать определенные доли иным лицам.
Такое правило, вступая в формальное противоречие с понятием общей собственности, которая возникает у двух и более лиц, что исключает возможность существования доли в размере 100% (или 1/1), и потому являясь фикцией, создаст тем не менее возможность для оборота нежилых помещений путем образования общей собственности на здания. Покупатель доли будет получать соответствующие помещения во владение путем соглашения об определении порядка пользования объектом общей собственности (ст. 246 ГК РФ).
Одновременно это правило может способствовать и решению вопроса о правомерности распоряжения частью доли в праве общей собственности. Однако до тех пор, пока такое правило не установлено, договором собственника неделимой вещи с иным лицом общая собственность на эту вещь не может быть установлена.
Право общей собственности
Право общей собственности – это право собственности на одну вещь, принадлежащее не одному, а двум и более лицам (гражданам и (или) организациям, и (или) публично-правовым образованиям).
Характерные отличия общей совместной собственности от общей долевой:
- При совместной собственности:
- общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой (отношения между участниками совместной собственности (между супругами, членами фермерского хозяйства и т. д.) носят куда более доверительный и стойкий характер, нежели отношения между участниками долевой собственности, которые могут быть достаточно далеки, а то и чужды друг другу);
- доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников.
- При долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее.
Доля, если она определена, имеет количественное выражение в виде дроби либо процентов, например:
- в виде 1/3, 2/5 и т. д. либо
- в виде 25 %, 50 % и т. д.
Чисто количественное выражение доли еще не раскрывает ее юридической природы: принадлежит ли участнику общей собственности доля в имуществе, в стоимости имущества или в праве на имущество.
При этом право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в том числе на доходы, получаемые от использования вещи.
Некоторые авторы пытаются раскрыть содержание права на долю с помощью понятий доли в имуществе или в стоимости имущества, т.е. понятий реальной или идеальной доли.
Под реальной долей понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников.
Конструкция идеальной доли сводит право на долю к его стоимостному выражению. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности и тем самым к замене права общей собственности обязательственным правом. По мнению Ю.
К. Толстого, данная позиция не только не раскрывает сущности отношений общей собственности, а приводит, хотя и с разных сторон, к упразднению общей собственности как особого правового института.