Справка из пнд для сделок с недвижимостью

Здравствуйте. Сначала разберемся как в законе обстоят дела с этими справками.

По закону справки не требуются

Все сделки с недвижимостью, в том числе и купля-продажа, регулируются на основании Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В ст. 14 и ст.

21 данного закона перечислены документы и требования к ним, которые обязательно нужно подать при регистрации сделки. В числе обязательных документов нет никаких справок из диспансеров, поэтому предоставлять их не обязательно. Но на практике их попросят предоставить другие участники сделки.

Справки могут попросить покупатели или другие участники сделки

Причин в этом много. Например, покупатели может попросить предоставить справки по следующим причинам: собственник преклонного возраста; есть подозрения, что собственник злоупотребляет алкоголем; есть подозрения, что собственник принимает/принимал наркотики; есть подозрения в адекватности собственники и т.п.

Покупатель может именно попросить предоставить справки, ведь по закону они не нужны при регистрации сделки. В свою очередь, собственник может отказаться. Как видите, здесь все по договоренности сторон.

Та же самая ситуация, если покупатели с ипотекой. Прежде чем давать гражданину деньги на покупку квартиры, сотрудники банка проверяют квартиру и продавцов. У каждого банка есть список требований и обязательных документов, которые нужно представить для проверки.

Например, банку ВТБ требуется справки от собственников только пенсионного возраста. А в Газпромбанке требует эти справки от всех собственников вне зависимости от возраста. По крайне мере так в Санкт-Петербурге.

В итоге, если по «просьбе» банка не предоставить данные справки, он просто откажет выдать кредит на покупку квартиры. Значит придется поискать другого покупателя. А «ипотечников» на рынке купли-продажи недвижимости составляет половина от общего числа, если верить статистике за 2019 год от ДОМ.РФ.

Если сделку купли-продажи будет удостоверять нотариус, он тоже может попросить продавцов показать справки. Нотариус удостоверяет подписи в договоре купли-продажи и тем самым подтверждает, что участники сделки были дееспособны и понимали свои действия. Если собственники не предоставят справки, нотариус откажется от удостоверения сделки.

Лично я всегда советую продавцам идти на уступки. Получить справки не трудно, а терять потенциальных покупателей никогда не хочется.

Почему справки важны

Самая главное опасение дает ст. 177 ГК РФ — «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения» .

По суду будет проведена психоневрологическая экспертиза состояния продавца — через общение с ним и по анализу его болезней из медицинской карточки. Эксперт вынесет решение — понимал ли продавец значение своих действий или нет.

Если продавец не понимал значение своих действий, тогда у покупателя квартиру «забирают», а продавец или его наследники должны вернуть деньги за нее. Это написано в п. 1 ст.

171 ГК РФ — «каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость» . Только проблема для покупателя в том, что у продавца этих денег может и не быть — потратил или спрятал. Тогда покупателю эти деньги будут перечисляться частями с дохода продавца или наследников.

В итоге вернуть всю сумму получится за 20 — 30 лет. Или вообще не вернуть, если у них нет официального дохода.

Поэтому, еще раз повторяю: если продавцов просят предоставить эти справки, лучше это сделать. Больше потенциальных покупателей, больше шансов продать квартиру.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Продавец недвижимости принес справку из психдиспансера: что делать и помешает ли это сделке?

Покупка

Покупка квартиры — это, безусловно, очень серьезный и ответственный шаг в жизни каждого человека. Соответственно, он требует тщательной подготовки. Один из тонких моментов, который часто игнорируется — уверенность в адекватном психическом состоянии продавца.

Но, как быть, если продавец принёс справку о том, что состоит на учёте в ПНД? Может ли это помещать сделке или стать поводом для её расторжения в дальнейшем?

Справки из НД и ПНД — что они собой представляют?

Справка из НД – это справка из наркологического диспансера по месту жительства продавца недвижимости, которая свидетельствует о том, что он не числится у них на учете. Если числится – то его дееспособность под вопросом.

Справка из ПНД – аналогичная справка из психоневрологического диспансера по месту жительства продавца.

Важно понимать! Если продавец объекта недвижимости числится на учете в НД или ПНД, это еще не говорит о его недееспособности (такой вопрос решает суд). Человек, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД), может быть как лишен, так и не лишен дееспособности. В первом случае он не может самостоятельно проводить сделки с недвижимостью, за него это будет делать опекун с разрешения органов опеки.

Если же дееспособность сохранена, то он имеет право на проведение сделок.

Справка из ПНД обязательна для сделки?

Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.

Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность. Помимо этого, продавец обязан быть и дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.

Правоспособность продавца тщательно проверяется перед оформлением сделки купли-продажи, а вот оценка дееспособности часто остается факультативным этапом. А зря. Игнорирование этого пункта может привести к весьма болезненным последствиям.

И чтобы избежать этого, лучше попросить продавца позаботиться о наличии справки, подтверждающей его адекватное психическое состояние. Также стоит помнить, что если у квартиры несколько собственников, справки лучше получить от каждого участника сделки.

Важно!. Если в сделке по продаже недвижимости участвуют люди старше 65 лет, банки требуют справку из ПНД практически всегда, исключения составляют только пожилые люди, имеющие актуальные водительские удостоверения — сам факт его наличия говорит о психической вменяемости.

В чем опасность оформления сделки с недееспособным продавцом

В законодательстве РФ обозначены последствия, которые повлечет за собой оформление сделки с недееспособным человеком.

Действительность договора купли-продажи может быть оспорена родственниками, опекунами или попечителями недееспособного продавца.

Также продавец может оспорить сделку даже если его недееспособность признают уже после подписания договора купли-продажи. Если суд примет сторону продавца, то сделка будет признана недействительной, а процесс по возвращению ваших денег может затянуться на долгое время.

Если на момент заключения сделки не существовало решения суда о недееспособности продавца, то впоследствии все равно есть риск оспаривания сделки по этой причине. Суд может признать продавца недееспособным уже после сделки и посчитать, что в момент ее совершения он не понимал значения своих действий. А это уже повод для признания сделки недействительной.

У тех, кто состоит на учете в НД и ПНД, такой риск, очевидно, выше. Для снижения этого риска и берутся соответствующие справки.

При каких случаях рекомендовано получить справку?

Сама по себе справка из ПНД – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс. Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает.

Вот они:

• продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
• продавец ранее лечился от психических расстройств;
• добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
• продавец – человек пожилого возраста;
• продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
• параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
• нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).

Кроме того, порой бывший собственник может оказаться нечист на руку и подать в суд на покупателя, пытаясь оспорить сделку. Ситуацию опять-таки может спасти справка о дееспособности, подтверждающая, что продавец действовал в здравом уме. Такую справку часто берут, когда в сделке участвует нотариус: возникало немало прецедентов вышеописанных случаев.

Конечно, продавец не обязан по первому требованию предоставлять справку: она не относится к списку обязательных документов и делается добровольно (пусть даже ее отсутствие чревато риском). Но если продавец наотрез отказывается ее предоставить – это повод для беспокойства.

Как получить справку из психоневрологического диспансера?

Необходимо обратиться в психоневрологический диспансер по месту своего жительства. Необходимо узнать режим его работы, а также телефон.

При обращении за выдачей такой медицинской справки обратившемуся лицу нужно предъявить любой документ, удостоверяющий его личность. Важно учесть, что при этом может потребоваться страховой полис, военный билет, возможно, иные документы.

Многие диспансеры требуют направление из организации, которой необходимо предъявить справку. Однако, это не противоречит действующему законодательству, поскольку перечень необходимых документов для получения медицинской справки не установлен.

В основном для того, чтобы получить данную справку, необходимо пройти визуальное обследование у врача-психиатра. Такой осмотр является формальным и не занимает много времени.

Поскольку в данном медицинском документе не содержатся никакие сведения о диагнозах и наблюдениях в психоневрологическом диспансере, в нем прописывается перечень видов деятельности, которыми можно заниматься человеку.

Для государственных и муниципальных структур такого рода справка выдается незамедлительно и на безвозмездной основе, в других случаях является платной процедурой.

Как быть, если собственник состоит на учёте в ПНД

Наблюдение в ПНД не означает, что человек автоматически становится недееспособным, не понимает своих действий и их последствий, не может руководить ими и, как следствие, не может совершать сделки с недвижимостью. Недееспособным признать гражданина может только суд.

Нужно видеть разницу между людьми, стоящими на учете, которые имеют определенные психические или наркологические заболевания, и теми, кто когда-то давно были поставлены на учет в ПНД из какого-то, например, алкогольного и наркотического срыва.

Для того чтобы сняться с этого учета, нужно ходить в диспансер на протяжении нескольких лет и сдавать тесты. Очень многие этого не делают, ведя при этом вполне нормальный образ жизни.

Для реальной безопасности сделки в день ее совершения необходимо получить заключение психиатра (провести освидетельствование) о том, что диагноз и состояние пациента не влияет на возможность совершения сделки, имеется полное осознание происходящего, характера и последствий совершаемой сделки.

Вероятность оспаривания сделки в суде будет ниже, если освидетельствование будет проведено врачом государственного медицинского учреждения.

Достаточно ли нотариального удостоверения сделки в таком случае?

Нотариальная форма сделки без такого освидетельствования может и не стать стопроцентной защитой. Нотариус сошлется в суде, что не обладает медицинскими познаниями и в его обязанности проводить какую-либо экспертизу не входит, хотя удостоверение договора нотариусом и имеет положительное значение для суда.

Последствия при заключении сделки с недееспособным лицом

Что же делать в случае, если сделка, и суд признал ее недействительной? Сторонам приходится иметь дело с ее последствиями: они обязаны вернуть друг другу то, что получили в результате сделки, или возместить его стоимость. Если одна из сторон знала о том, что вторая недееспособна (или должна была это знать), то ей нужно возместить реальный ущерб. Если суд решит, что опекун недееспособного гражданина совершил бы такую же сделку, выгода будет в пользу последнего.

Если же была целая цепочка сделок, и покупатель не мог знать, что изначальный продавец недвижимости недееспособен, нужно оформлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ). Суд в этом случае признает сделку ничтожной, а покупатель вправе требовать от продавца возврата денег.

Если реальный ущерб не был возмещен в течение года, покупатель имеет право на разовую компенсацию от государства в размере до одного миллиона рублей: соответствующий закон № 122-ФЗ был принят в 1997 году.

Подытожим: справка о дееспособности при продаже квартиры не является обязательной частью комплекта документов для сделки – но в некоторых случаях ее наличие серьезно облегчит жизнь и покупателю, и продавцу. Будьте внимательны, обращайте внимание на мелочи и, если сомневайтесь, потребуйте документ: возможно, ваши опасения окажутся не напрасными.

Как получить справку из ПНД в сделках с недвижимостью

Недвижимость

— Покупатель квартиры попросил у меня справку из психоневрологического диспансера. Для чего она ему и обязан ли я ее предъявлять?

Справку из ПНД вы предъявлять не должны, так как она не является обязательной при продаже недвижимости. Но нужно понимать, что покупатель может отказаться от заключения сделки. Справка нужна ему, чтобы снизить риски признания договора купли-продажи квартиры недействительным по причине недееспособности продавца.

Если вам нечего скрывать, то рекомендуем предоставить справку покупателю.

Что такое справка из ПНД и для чего она нужна

Что это за справка. В справке из психоневрологического диспансера указывается, что человек не обращался за медицинской помощью в это учреждение и не находится там под диспансерным наблюдением.

Справка не имею обязательной для применения формы, но в ней обязательно должны быть подпись врача и печать медицинского учреждения.

Справку из ПНД выдают в двух вариантах:

1. Без прохождения психиатрического освидетельствования. Она подтверждает, что человек не состоит на психоневрологическом учете.
2. Медицинского заключения психиатра по результатам комплексного освидетельствования.

В каких ситуациях запрашивают. Справка из ПНД чаще всего требуется именно в сделках купли-продажи недвижимости. Но также она может понадобиться в следующих случаях:

• перед заселением в общежитие;
• перед началом обучения в автошколе;
• при трудоустройстве и прохождении периодических медицинских осмотров;
• при оформлении крупного кредита в банке;
• обращении к нотариусу для оформления доверенности или завещания;
• усыновлении; ;
• оформлении лицензии на оружие.

Для чего нужна справка из психоневрологического диспансера. Цели оформления справки различны. Например, при трудоустройстве справка подтверждает, что человек не несет опасности для окружающих на опасных работах или связанных с социальным взаимодействием должностях, а при прохождении процедуры усыновления справка подтвердит, что здоровью ребенка в приемной семье ничего не угрожает.

Справка из ПНД подтверждает отсутствие у человека психиатрических заболеваний, точнее то, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Это косвенно свидетельствует об адекватности лица и его способности полностью осознавать свои действия и их последствия и косвенно указывает на дееспособность продавца квартиры.

Если человек состоит на учете в ПНД, то это свидетельствует о проблемах с психическим здоровьем, которое редко восстанавливается полностью (например, шизофрении, бредовых расстройств и пр.).

Чаще всего справку запрашивают у пожилых людей, а также при подозрении, что человек страдает алкоголизмом или является наркозависимым. Но риелторы рекомендуют оформлять этот документ в рамках любой сделки.

Цели получения в сделках с недвижимостью – дополнительная страховка от покупателя от рисков. Гражданский кодекс указывает на возможные последствия подписания сделки с недееспособным человеком. Родственники или опекуны недееспособного человека могут признать договор купли-продажи недействительным и тогда права собственности на квартиру вернутся к продавцу, а покупателю придется ждать возврата денег.

Обязательная или нет. Если справку оформляют в рамках сделки с недвижимостью, то получать ее не обязательно. Справку обычно запрашивает покупатель, чтобы удостовериться, что у продавца нет психиатрических отклонений и сделку купли-продажи в дальнейшем не оспорят на основании недееспособности продавца.

Справка из ПНД не входит в обязательный комплект документов в сделках с недвижимостью, но повышает доверие покупателя.

Стоит учитывать, что даже если дело дойдет до суда, справка не служит 100% гарантией дееспособности продавца, а учитывать будут исключительно результаты судебной экспертизы.

Банки при выдаче ипотечных кредитов обычно требуют предъявить справку, если продавцу квартиры более 65 лет и она входит в обязательный комплект документов.

Порядок оформления справки из психоневрологического диспансера

Куда обращаться. За получением справки необходимо обращаться в государственный психоневрологический диспансер по месту постоянной регистрации. Например, в Москве знать перечень ПНД и расписание работы можно на сайте mos.ru.

Можно ли оформить не по прописке. Получить справку в другом городе по месту пребывания можно. Обычно требуется, чтобы временная регистрация действовала не менее 6 месяцев. Медицинская организация может подать запрос на необходимую информацию по прежнему адресу проживания человека, что продлит время на выдачу справки.

Обратиться для прохождения освидетельствования у психиатра в рамках сделок с недвижимостью или при оформлении кредита можно в частную клинику. Но «кредит доверия» к справкам из частного медицинского центра в суде или банке будет ниже.

Кто может получить справку. Оформить справку можно только в отношении себя, так как сведения о постановке человека на диспансерный учет являются врачебной тайной. Родители могут получить такую справку на ребенка до 14 лет, подростки 15 лет должны обратиться за документом самостоятельно.

Если человек проживает в другом городе, то он может запросить справку из ПНД через своих родственников. На основании Закона №3185-1 от 1992 года «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» сведения о факте обращения за медицинской помощью образуют врачебную тайну, ее могут предоставить по просьбе законного представителя на основании доверенности.

Согласно ст.13 ФЗ-323 от 2011 года «Об основах охраны здоровья» с письменного согласия допускается раскрытие сведений, образующих врачебную тайну при наличии доверенности.

Процедура выдачи. Справка из ПНД о том, что человек не состоит на учете, выдается в регистратуре без прохождения осмотра врачом. Предварительно записываться не нужно, но стоит заранее уточнить часы выдачи справок.

Если справку из ПНД предполагается дополнить прохождением медицинского освидетельствования, то заключение выдадут по результатам осмотра психиатра.

Какие документы нужны. При получении справки из ПНД обычно нужен только паспорт и полис ОМС. Неграждан могут попросить документ, подтверждающий законность пребывания на территории РФ.

В некоторых инстанциях дополнительно запрашивают военный билет и приписное свидетельство. Полный комплект документов стоит заблаговременно узнать в ПНД, так как законодательно он не ограничен.

Можно ли оформить через госуслуги. Нет, справку выдадут только при личном посещении человека психоневрологического диспансера.

Как проверить справку из ПНД на подлинность. Единой базы выданных справок, где можно было бы ее проверить по реквизитам, не существует. На действительность документа указывают подпись врача, его печать и штамп ПНД.

Справку из ПНД не выдадут по запросу покупателя квартиры без личного присутствия продавца. Но покупатель может присутствовать при оформлении справки, чтобы исключить подделку документа.

Стоимость справки. Справка из ПНД оформляется без прохождения обследования у психиатра и оказания медицинских услуг, поэтому ее выдадут бесплатно.

Если получение справки сопровождает осмотр психиатра, то процедура платная (стоимость освидетельствования – до 1500 рублей). В сделках с недвижимостью расходы берет на себя покупатель квартиры, как сторона наиболее заинтересованная в подтверждении дееспособности продавца.

Сколько времени занимает оформление. Обычно оформление справки занимает до 10-15 минут на основании информации во внутренней базе ПНД. Если медицинское учреждение будет передавать запрос в диспансер по прежнему адресу, то выдача справки займет более длительные сроки.

В любом случае справку должны выдать в течение 3 дней после обращения (п.17 Приказа Минздрава №972н).

Сколько действует справка. Справки в сделках купли-продажи не имеют установленных «сроков давности», но оптимально обращаться за ними непосредственно перед сделкой. Максимальные сроки действия на практике – до 1-3 месяцев.

Когда в выдаче справки откажут. Справку из ПНД не выдадут при условии нахождения человека на учете в психоневрологическом диспансере, либо если ее запросит человек, не имеющий на это оснований.

Что такое справка НД, ПНД и как ее получить?

Эти документы получаются в наркологическом диспансере и психоневрологическом диспансере (НД и ПНД). Заказать справки ПНД и НД могут любые граждане, не только для осуществления операций с недвижимостью, но и для трудоустройства.

В чем необходимость получения этих документов:

• В Москве ежегодно совершаются более 1 000 незаконных операций с недвижимым имуществом. Преступная схема основана на невменяемости владельца, учете его в ПНД или НД, неполном праве собственности в виду каких-либо ограничений или неполноценности в психологическом здоровье.
• Считается, что хороший риелтор всегда предоставляет своим клиентам полный пакет документов, который также включает в себя справки НД и ПНД. В результате, это ускоряет процедуру оформления.

Отказ предоставить документ можно расценивать как тревожный звоночек, и в случае отсутствия справки лучше вообще отказаться от каких-либо сделок, даже от внесения залога. Если суд подтвердит ограниченное право владения продавца, покупатели потеряют залог и им могут не вернуть оплату за квартиру или дом. Больше информации о том, для чего нужна справка НД и ПНД и какая ее стоимость, вы можете получить в Центре кадастра и регистрации «Стар Сервис».