Снятие части земельного участка с кадастрового учета

==Снятие с государственного кадастрового учета ранее учтенных объектов недвижимости

Снятие с государственного кадастрового учета ранее учтенных объектов недвижимости

В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ), вступившим в законную силу 01.01.2017.

Согласно части 1 статьи 1 Закона №218-ФЗ, настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных Законом №218-ФЗ сведений, содержащихся в ЕГРН.

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Государственным кадастровым учетом признается внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом №218-ФЗ сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Законом порядке.

Исходя из положений Закона № 218-ФЗ, снятию с кадастрового учета могут подлежать: земельные участки, которые являются преобразуемыми (пункт 33 части 1 статьи 26); земельные участки, образуемые из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, в случае если заявление о государственном кадастровом учете было подано без заявления о регистрации права собственности (пункты 14, 15 статьи 41); ранее учтенные земельные участки при отсутствии в реестре сведений о правах на такие земельные участки (пункт 3 статьи 70); земельные участки, имеющие статус временных объектов недвижимости (часть 7 статьи 72).

Частью 3 статьи 70 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения ЕГРН снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в соответствии с законодательством Российской Федерации до 01.03.2008, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в ЕГРН. Нахождение спорного земельного участка на государственном кадастровом учете и наличие волеизъявление органа местного самоуправления на исключение сведений о спорных земельных участков из государственного кадастра недвижимости не является само по себе основанием для снятия их с государственного кадастрового учета.

Некоторое время существовало мнение, что отсутствие в Законе №218-ФЗ процедуры снятия с кадастрового учета ранее учтенных объектов недвижимости на основании заявления заинтересованного лица может быть компенсировано судебным решением, принятым по иску о снятии земельного участка с кадастрового учета. Однако такая практика была признана порочной.

На недопустимость снятия с кадастрового учета земельного участка в случаях, не предусмотренных действующим законодательством, указано в пункте 21 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, согласно которому, если сведения о земельном участке, внесенные в государственный кадастр недвижимости, не носят временного характера, то такой земельный участок может быть снят с кадастрового учета только вследствие его преобразования или в случае, прямо предусмотренном законом.

Таким образом, если установленных в законе оснований для снятия ранее учтенных земельных участков с кадастрового учета не имеется, суд в отсутствие таковых не может принимать решение о снятии земельных участков с кадастрового учета.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.10.2019 №Ф08-9386/2019 по делу А32-5353/2019, постановление Шестнадцатого апелляционного суда от 05.11.2019 №16АП-4270/2019 по делу №А61-1544/2019, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2019 №15АП-5368/2019 по делу №А53-5368/2019).

Что такое снятие земельного участка с кадастрового учета, зачем оно нужно и как провести?

По закону вся земля на территории РФ должна быть поставлена на государственный кадастровый учёт, чтобы можно было проследить все изменения, которые проводятся с участком: размер территории, назначение земли и др. В статье рассказано, что нужно сделать, если требуется снять ЗУ с кадастрового учёта, какие бумаги для этого нужны и по какой причине в этой процедуре может быть отказано.

Что это такое?

Снятие с государственного кадастрового учёта – это процесс утраты участка правоспособности. После соответствующего решения ответственного органа, ЗУ больше не может функционировать в прежнем качестве – на нем нельзя осуществлять предпринимательскую деятельность и получать с него прибыль.

Эта процедура нужна для систематизации и упорядочивания всех ЗУ на территории России. Она производится, чтоб отразить новую информацию об участке и предоставить ее в Государственный кадастр недвижимости. А также снятию с учета подлежат временные земельные участки по прямому указанию законодательных органов.

Если ЗУ не снять с кадастрового учета и не пользоваться им по прямому назначению, то за него все равно нужно будет платить земельный налог.

Можно ли провести снятие ранее учтенного ЗУ?

Если участок ранее учтен в кадастровом реестре, его придется снимать с учета и регистрировать заново, в том случае, если с ним произошли какие-либо изменения:

• расширение площади;
• деление на несколько частей;
• объединение нескольких ЗУ в один и т. д.

Иными словами, старую большую территорию придется «списать», а две новых поставить на учет.

Если при объединении или разделении земель не снять прежний надел с учета, то новые кусочки просто не получат кадастровых номеров, и любая деятельность на них будет незаконна.

Кто и на каком основании имеет право?

Обращаться в Росреестр с заявлением имеет право собственник ЗУ, арендатор или муниципальные органы, но сделать это только лишь по собственному желанию не выйдет. Круг оснований для этого достаточно четко очерчен, и без явной причины никто не будет снимать участок с учета. Таковых оснований несколько:

• Участок имеет временный статус, то есть он собран из земель государственного или муниципального значения и на них нет зарегистрированных прав или обременений.
• На такой «временный участок» не производилась регистрация вещных прав, и он находился в таком состоянии на протяжении пяти лет.
• ЗУ поставили на учет более двух лет назад, но за прошедший срок пользователь никак не регистрировал их в качестве собственности или аренды.
• Участок уже был зарегистрирован некоторое время назад, и снимается с учета из-за изменения характеристик: разделение, выделение доли, объединение или перераспределение частей надела.
• Земли погибли в результате боевых действий, затопления, техногенной катастрофы, разлива рек и др.
• По решению суда.

Особенности снятия по решению суда

Участок снимается с кадастрового учета по судебному постановлению, когда собственник желает отказаться от него по законным основаниям и если ЗУ долгое время не используется. Это необходимо владельцам, чтобы перестать впустую платить налог за землю, на которой в данный момент не проводится никаких работ (как такой налог рассчитывается по кадастровой стоимости участка мы рассказывали тут, а можно ли по кадастровому номеру и другими способами узнать о наличии задолженности по уплате этого налога, мы рассказывали здесь).

Если собственнику нужно снять участок с учета в суде, он пишет заявление в местное судебное отделение и предъявляет доказательства, что ЗУ не используется им по назначению. Более подробно о судебном процессе читайте ниже.

Как провести процедуру?

Прежде чем начинать собирать документы, придется найти сведения об участке, которые подтвердят правомерность всех действий с ЗУ. Если участок реорганизуется, то потребуется произвести межевание, чтобы определить границы старого и вновь образованных наделов, а если снятие нужно по причине гибели земель, то придется пригласить кадастрового инженера, который установит факт того, что надел уничтожен, и составит соответствующий акт.

Если земли находятся в ведении муниципальных властей, то придется предъявить решение инженера им, и на его основании получить акт о признании земель негодными к использованию.

Процедура снятия ЗУ с учета проходит в несколько шагов.

Составление заявления

Если посещаете отделение Росреестра лично, то заявление нужно писать на типовом бланке, в который придется занести все сведения о ЗУ. В заявлении на определенных полях указывается:

• Сведения о заявителе или его представителе: Ф. И. О., адрес, паспортные данные, СНИЛС. .
• Причины снятия ЗУ с учета.
• Контакты заявителя.
• Перечень документации.
• Подпись, дата.

Если отправляете бумаги по почте (о чем ниже), то заявление можно составить в свободной форме простой синей шариковой ручкой на обычном листе А4, соблюдая некоторые правила:

1. В левой верхней части бумаги: сведения о регистрирующем органе, ниже паспортные данные о заявителе и кадастровый номер ЗУ.
2. Заголовок – «Заявление о снятии земельного участка с кадастрового учета».
3. Основная часть: просьба снять ЗУ с учета и список законных оснований.
4. Перечень прилагаемых документов.
5. Подпись, дата.

• Скачать бланк заявления
• Скачать образец заявления

Сбор документов

Пакет документов практически не различаются в зависимости от того, кто подает заявление: физическое или юридическое лицо.

Общий перечень бумаг будет таким:

• Заявление на снятие ЗУ с кадастрового учета.
• Оригинал паспорта заявителя.
• Нотариально заверенная копия доверенности право представлять интересы организации (если заявитель – юридическое лицо).
• Правоустанавливающий документ.
• Свидетельство о праве собственности.Если выяснится, что в кадастре отсутствуют сведения об участке, то нужна будет копия бумаг на право собственности.
• Акт кадастрового инженера о межевании, если проводилась реорганизация.
• Административный акт (если требуется доказать гибель муниципальных земель).
• Кадастровый паспорт ЗУ (подробнее о форме и содержании этого документа и выписки из ЕГРН, мы рассказываем в отдельном материале).

Список бумаг, перечисленный выше, является исчерпывающим. Требовать дополнительных свидетельств или документов ответственное лицо в Росреестре не может. Все возникающие противоречия — это межведомственный вопрос, к которому заявители отношения не имеют.

Оплата госпошлины

Госпошлина на снятие ЗУ с кадастрового учета не взимается, а все действия проходят бесплатно. Ни физические лица, ни представители организаций не должны платить деньги за эту услугу.

Если придется тратить деньги, то только на работу кадастрового инженера, когда тот будет проводить межевание.

Подача

Снимать участок с учета в кадастре уполномочена Государственная регистрационная палата (Росреестр). Подойдет территориальный орган по месту регистрации ЗУ. Туда можно обратиться непосредственно, написав и подав заявление вместе со всеми требующимися документами, или же через представителя, который может представить нотариально заверенные доказательства, что он выражает чужие интересы.

Собственник должен явиться сам или его уполномоченное лицо. Родственники или близкие друзья не входят в круг представителей, если это надлежащим образом не оформлено.

Есть еще несколько альтернативных способов, если нет возможности посетить Росреестр лично:

• Через почту заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязательно составить опись всех приложенных документов.
• Через МФЦ: весь необходимый пакет документов нужно передать оператору и обязательно взять расписку о том, что документы приняты ответственным лицом.
• Зайти на официальный сайт Росреестра в раздел «Электронные услуги и сервисы» и подать заявление в электронном виде. Здесь дополнительно потребуется усиленная квалификационная подпись, чтобы документы приняли.

Рассмотрение

Когда ответственное лицо примет все необходимые бумаги, оно должно произвести первичную проверку документов. Если все верно, то заявителю отдадут расписку с указанием, что заявление принято, и вопрос будет рассмотрен в определенный срок.

Если отправляли документы через Почту России, то расписка о получении придет обратным заказным письмом.

Оператор будет вносить корректирующие или недостающие данные в базу Росреестра, если по каким-то причинам они там не содержались. Далее все документы будут проверены на подлинность, и если окажется, что что-то не соответствует действительности, на этом этапе может последовать отказ (см. ниже).

На всю процедуру с момента подачи заявления и до окончательного ответа должно пройти не менее 18 рабочих дней. После вынесут решение.

Последствия

В итоге решения может быть три:

1. Снятие с кадастрового учета будет произведено.
2. Кадастровый учет приостановят.
3. В снятии ЗУ с кадастрового учета будет отказано.

Если решение окажется положительным, то через три дня все изменения касательного новых характеристик ЗУ внесут в Государственный кадастр недвижимости. Процедура будет проходить без участия заявителя, а только между ведомствами. Ему выдадут кадастровую выписку, где будет указана дата снятия ЗУ с учета.

Больше никаких документов и дополнительных шагов не предусмотрено.

Если в заявлении будет отказано, то чтобы снова подать документы на снятие, владельцу придется исправить все ошибки и недочеты. На это ему дается три месяца.

Есть обязательное условие. Участок, который снят с кадастра, должен быть зарегистрирован, как новый объект недвижимости. «Выписывать» землю в никуда запрещено законом. Вместо него должна появиться новая территория с иным назначением, либо должен поменяться кадастровый номер после смены характеристик.

Основания для отказа

Если на заявление будет получен отказ, то решение передадут в руки заявителю лично. В нем укажут конкретные действия для исправления всех недостатков и сроки, когда бумаги можно подать снова.

Есть несколько причин, по которым в снятии ЗУ с кадастрового учета могут отказать:

• Документы не соответствуют официальным требованиям.
• Лицо, которое обратилось в орган с заявлением, не имеет право представлять интересы организации.
• Росреестр не уполномочен решать вопросы с этим объектом собственности.
• ЗУ не может изменить свои характеристики.
• Собственник не устранил все недочеты и нарушения на своем участке в течение положенных трех месяцев.

Если заявитель несогласен с решением Росреестра, то он имеет право обжаловать его в суде.

Проведение в судебном порядке

Иск рассмотрят только в случае, если нет других вариантов решить все вопросы с Росреестром, или если отказ нарушает права заявителя. По причине недостающей бумажки идти в суд точно не стоит. Бумагу лучше восстановить, но если это невозможно, а орган все равно отказывается удовлетворить требования, решить проблему могут только судебные органы.

Все документы нужно нести в местное отделение районного суда по месту регистрации ЗУ.

Порядок действий таков:

1. Пишем исковое заявление в установленной форме с четким и однозначным указанием обстоятельств снятия ЗУ с учета и неправомерности отказа в Росреестре.
2. Платим госпошлину в 300 руб.
3. Вместе с иском нужно предъявить весь пакет документов, который предъявляли в Росреестр, квитанцию об оплате госпошлины, а также решение органа с причиной отказа. Без последней бумаги иск суд не примет.
4. Если делу дадут ход, то будет назначена конкретная дата судебного заседания.
5. На нем нужно будет озвучить причины судебного иска и конкретные противоправные действия со стороны Росреестра перед судебной коллегией.
6. Если суд удовлетворит претензии, он выдаст заявителю на руки выписку, которую потребуется предъявить в Росреестр для дальнейшей процедуры.
7. В том случае, если решение будет отрицательным, есть возможность подать апелляцию в областной суд.

В заключение сделаем несколько выводов:

Основания для снятия с государственного учета

В Государственный кадастр недвижимости могут быть внесены изменения, в соответствии с которыми определенный земельный надел или части участка земли исключаются из него по объективным причинам.

Таких оснований несколько:

участки, которые сформированы из земель государственного или муниципального значения и на которые не были зарегистрированы какие-либо права и обременения («временные» участки);

участки, которые были поставлены на учет более 2 лет назад, но за это время никаких регистрационных действий в отношении прав аренды или собственности их пользователями произведено не было;

снятие участка ранее учтенного, то есть участок претерпевает преобразования по изменению площади (например, делится, расширяется и т. д.);

на участок более года после постановки на «временный» учет не производилась регистрация вещных прав.

Как видим, круг оснований для снятия ограничен и расширительному толкованию не подлежит. То есть по иным причинам регистрационный орган снимать надел с учета не будет.

Еще одним основанием для исключения участка из кадастра является вступившее в законную силу решение суда. Довольно часто такой акт требуется не для того, чтобы снять участок с учета по основаниям, предусмотренным законом, а для того, чтобы отказаться от него в связи с неиспользованием.

Например, по решению суда сняли надел земли с учета в ГКН для того, чтобы правообладатель перестал нести налоговое бремя. В этом случае собственник земельного участка обращается в суд с заявлением и доказательствами, что земельный участок не используется им по назначению.

Пакет документов для подачи в госорганы

Снимать с кадастрового учета земельные наделы, уполномочен Росреестр в лице своих территориальных органов по месту нахождения участка. Однако заявитель по своему усмотрению вправе выбрать один из 4 вариантов обращения:

1. Непосредственно в Росреестр посредством личного посещения госоргана и подачи всего пакета документов. В этом случае заявитель может воспользоваться и услугами представителя. Обязательное требование — наличие подтвержденных полномочий.
2. Направления бумаг почтой. Как правило, это делается в виде заказного письма.
3. Посещение МФЦ. В часы работы организации заявитель предоставляет собранный пакет документов оператору и получает на руки расписку об их принятии.
4. Подавать заявление через официальный сайт Росреестра в разделе «Электронные услуги». В этом случае гражданину или организации понадобится усиленная квалификационная подпись, так как иным способом подписать поданные документы невозможно.

Вне зависимости от выбранного способа, пакет документов будет одинаков для всех заявителей. Различия законодатель делает лишь в групповой принадлежности к физическим лицам либо организациям.

Документы, которые предоставляются гражданами:

1. Заявление на снятие участка с кадастрового учета. Оно заполняется в соответствии с образцом, предоставленным на выставочном стенде в Палате или в МФЦ в количестве 1 шт. и передается лицу, принимающему документы.
2. Паспорт заявителя (оригинал).
3. Правоустанавливающие документы на земельный надел. Если в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о данном участке, то заявитель должен предоставить еще и копию правоудостоверяющего документа.

Документы, которые предоставляются организациями:

1. Заявление о снятии с учета в 1 экземпляре.
2. Паспорт заявителя (оригинал).
3. Копия доверенности на право представления интересов организации.
4. Правоустанавливающие документы на земельный надел.

Важно! Никаких других документов уполномоченное лицо требовать от заявителя не вправе, так как этот перечень бумаг является закрытым. При возникновении вопросов относительно участка, они должны разрешаться путем межведомственного взаимодействия.

Порядок проведения процедуры

Вся процедура снятия с кадастрового учета земельного участка, условно делится на несколько этапов:

1. Прием и регистрация поданных заявителем документов. На этой стадии заинтересованное лицо посещает государственный орган и сдает весь пакет бумаг. Уполномоченное лицо производит первичную проверку документов и выдает заявителю расписку о его принятии, в которой указывается дата готовности бумаг. Если документы были направлены по почте, то Росреестр также обязан выдать расписку об их получении, которая приходит заявителю заказным письмом.
2. Второй этап заключается в том, что оператор вводит в единую базу Государственного кадастра недвижимости все сведения об этом участке, если они там не содержались или какую-либо дополнительную информацию, если она подлежит корректировке в связи с подачей заявления о снятии участка с учета.
3. На этом этапе производится проверка всех поданных документов на соответствии установленным требованиям законов. Именно в этой ситуации и выявляются основания для отказа в проведении процедуры снятия участка с кадастрового учета.
4. Этот этап подводит итоги всей работы уполномоченных лиц государственного органа и позволяет принять решение либо об отказе в проведении процедуры регистрации, либо о приостановлении учета, либо о проведении процедуры снятия с учета.

Процедура снятия земельного надела с кадастрового учета отличается систематичностью и длящимся характером.

Именно поэтому заявитель на этапе подачи заявления (если речь не идет о грубом несоответствии предоставляемых документов требованиям законодателя), не может быть уверен, что государственная регистрация закончится снятием с кадастрового учета земельного участка.

Сроки выполнения

Со дня подачи необходимого пакета документов для снятия с регистрационного учета земельного участка должно пройти не мене 18 рабочих дней, прежде чем Росреестр примет решение относительно судьбы надела.

Если уполномоченным лицом было принято решение о снятии участка с учета, то не позже 3 рабочих дней все изменения вносятся в Государственный кадастр недвижимости. Заявителю в кадастровую палату ничего передавать не нужно; все осуществляется в порядке информационного взаимодействия между государственными органами.

Если заявителю было отказано в снятии участка с учета, то ему дается время на устранение всех недостатков в поданных документах, после чего он вправе вновь обратиться за предоставлением услуги.

Кадастровая услуга по снятию участка с учета бесплатна. Ни граждане, ни организации не платят государственную пошлину при обращении.

Документы, которые выдаются на руки

По результатам рассмотрения поданного заявления о снятии земельного надела с учета, заявителю может быть выдан на руки один из 2 документов:

1. Решение об отказе в снятии.
2. Кадастровая выписка, в которой указана дата снятия с учета.

Никаких других документов заявителю на руки не выдают. Кроме того, с выпиской ему никуда идти не надо, так как все изменения в кадастр будут внесены уполномоченным оператором.

Таким образом, процедура снятия участка с кадастрового учета направлена, прежде всего, на упорядочение и систематизацию все земельных наделов, расположенных на территории РФ.

В случае необоснованного отказа в ее проведении заявитель вправе обжаловать все решения государственного органа и защищать свои права либо в вышестоящей инстанции, либо в суде. При необходимости, земельные участки будут сняты с кадастрового учета уполномоченными органами по основаниям, предусмотренным федеральным законом.

Для чего нужно?

Участок может быть реорганизован, путем его разделения на два и более, наделов. Также допускается слияние нескольких участков в один.

Если реорганизуемые земли не будут сняты с учета – вновь образуемые участки не будут внесены в регистрационные записи ГКН и не получат самостоятельных кадастровых номеров.

Иногда земли подвергаются гибели в результате:

• военных действий;
• стихийных бедствий, в т.ч. затопления или пожара;
• порчи плодородного слоя почв из-за причин техногенного характера;
• размыва русла рек;
• обрушения оврага и т.п.

В перечисленных и иных случаях правообладатель ЗУ продолжает уплачивать земельный налог, не имея возможности пользоваться участком до того момента, пока не снимет его с кадастрового учета. Уплата аренды прекращается также в момент официального оформления снятия ЗУ с учета.

Как снять земельный участок с кадастрового учета?

Предварительные действия заключаются в сборе пакета документации, которая удостоверяет правомерность проведения обозначенных действий. Для этого требуется:

1. При реорганизации ЗУпровести межевание одного вновь возникшего путем слияния участка, или нескольких наделов появившихся в результате разделения предшествующего ЗУ.
2. При гибели земель – пригласить кадастрового инженера для составления акта об уничтожении функциональных свойств ЗУ.

Если земли находятся в аренде у муниципалитета – на основании составленного акта требуется получить акт о признании ЗУ не подлежащем использованию.

Куда обращаться?

Данную юридическую процедуру можно совершить в регистрирующем органе населенного пункта, ближайшем к месту расположения надела. Например, в кадастровой палате или многофункциональном центре (МФЦ). Правоспособность данных учреждений равнозначна.

Лица, проживающие в сельской местности, могут переслать заявку с приложением документов заказным письмом.

Нужно ли писать заявление?

Заявление пишут лица, пересылающие запрос по почте. Допускается свободная форма, с указанием:

• сведений о регистрирующем органе;
• сведений о заявителе;
• причин снятия ЗУ с учета;
• перечня документации.

В остальных случаях, при личном посещении, заявление принимается на типовом бланке, в который вносятся сведения согласно запросу. Или регистратор сам составляет заявку, передавая ее заявителю в готовом виде для проверки правильности составления и удостоверения личной подписью.

При пересылке подпись заявителя требует нотариального удостоверения, так же как и прилагаемые к заявлению копии документов.

Стоимость и пошлины

При снятии с кадастрового учета объектов недвижимости, все регистрационные действия проводятся безвозмездно, а государственные пошлины не взимаются.

Оплаты требуют только услуги кадастрового инженера по межеванию или составлению акта уничтожения объекта.

Отказ в регистрации

По ряду причин, регистрирующие действия могут приостановиться даже после принятия документов. Также регистратор может отказать в подаче заявки. В обоих случаях отказ может быть связан как с недостатком правоспособности поданных документов, так и с ошибкой регистратора.

Невзирая на правомерность действий регистрирующего органа, допускается снятие с кадастрового учета земельного участка по решению суда.