Прием документов на оформление собственности

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Мы подошли к завершающему этапу покупки квартиры на вторичном рынке. С документами на квартиру мы (Покупатель) разобрались, личность Продавца установили, Договор купли-продажи составили и подписали (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ), теперь нам нужно зарегистрировать наше право собственности на квартиру.

В сделке купли-продажи квартиры регистрации подлежит только переход права собственности, в соответствии с обязательствами сторон по Договору купли-продажи (ДКП). Сам ДКП с 2013 года регистрации не подлежит, но тем не менее, он передается в составе пакета документов (см. перечень ниже) для регистрации перехода права по сделке.

Таким образом, регистрация перехода права собственности на квартиру на имя Покупателя представляет собой только внесение сведений в единую базу данных Росреестра о новых правах собственности на квартиру. Именно эта запись в реестре ЕГРН и является единственным доказательством существования этих прав.

Раньше это сопровождалось выдачей Покупателю Свидетельства о праве (Титула) на квартиру, выполненном на защищенной гербовой бумаге. Затем мудрецы из Росреестра решили, что это лишнее, и с июля 2016 года отказались от выдачи бумажных Свидетельств. Но экземпляры Договора купли-продажи квартиры (ДКП) с отметками о регистрации – гербовой печатью и регистрационным штампом – возвращались после сделки Продавцу и Покупателю (до июля 2022 года – см.

далее).

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Но и тут произошли изменения:

Внимание!

С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).

Когда мы регистрируем право собственности на квартиру, мы, прежде всего, фиксируем и защищаем свои права Покупателя, т.к. за свои деньги мы фактически получаем именно ПРАВО – виртуальное понятие, а не физический объект. И существование этого ПРАВА основывается только на соответствующей записи в государственном реестре,

Основанием для этого права служит наш Договор купли-продажи. Но из-за отмены штампов Росреестра на договорах (т.е. на основных правоустанавливающих документах), единственным подтверждением существования нашего права собственности на недвижимость теперь служит только Выписка из ЕГРН, которую мы получим по результатам проведенной регистрации сделки.

Договор, конечно, тоже остается у нас на руках, но без гербовых печатей и регистрационных штампов (только с подписями участников) он становится сомнительным документом.

Как зарегистрировать право собственности на квартиру

Оформлением прав собственности на недвижимость занимается УФРС (местное отделение Росреестра). Именно это ведомство ведет сбор, обработку, учет и хранение данных о зарегистрированных правах на все объекты недвижимости своего региона. На сленге риэлторов это место может звучать также как «Регпалата».

В некоторых городах это место еще называют «Юстиция».

В последние годы, с развитием по всей стране МФЦ (многофункциональных центрах госуслуг) «Мои документы», отделения Росреестра стали отказываться от прямого взаимодействия с физлицами (в Москве, например, нельзя подать документы напрямую в Росреестр). Документы на регистрацию прав и перехода прав по сделке участники сделок теперь подают в МФЦ. Сотрудники МФЦ потом сами доставляют все документы в Росреестр, а после регистрации сами получают их обратно и выдают гражданам.

Покупатель и Продавец (или его доверенное лицо) должны лично присутствовать в МФЦ при подаче документов на регистрацию. Там от них потребуются заявления:

• Покупатель пишет заявление на регистрацию права собственности,
• Продавец – на переход права по сделке.

После чего они оплачивают госпошлину и передают необходимый пакет документов (см. перечень ниже) на регистрацию.

Документы для регистрации перехода права собственности

Пакет документов, требуемых для регистрации перехода права собственности на квартиру обычно меньше, чем тот пакет, который нам (как Покупателю) необходим для проверки «юридической чистоты» квартиры.

Обязательными документами для регистрации перехода права по сделке купли-продажи квартиры являются:

• Заявление на регистрацию (от Продавца – на регистрацию перехода права, от Покупателя – на регистрацию нового права);
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (необязательно, но желательно, иначе, если данных об оплате в системе не обнаружат, то документы на регистрацию не примут);
• Паспорта участников сделки; (если за Продавца действует доверенное лицо); (подписанный сторонами сделки, минимум в 2-х экземплярах), либо Договор купли-продажи и ипотеки (при покупке квартиры в ипотеку);
• Кредитный договор с банком, закладная и документы, указанные в закладной (при покупке квартиры в ипотеку), а также заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона;
• Письменное согласие залогодержателя на отчуждение недвижимости (если, например, продаваемая квартира находится в ипотеке и за нее еще не выплачен кредит);
• Согласие получателя ренты (если квартира обременена рентой).

Нюансы:

Если в числе собственников (Продавцов) есть несовершеннолетние дети, то нам нужно помнить, что:

1. Ребенок-собственник старше 14 лет уже сам подает и подписывает договор и заявление о государственной регистрации, но с письменного согласия своих родителей или законных представителей. За ребенка младше 14 лет полностью подписываются родители.
2. Сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению;

Проверить список необходимых для регистрации документов, можно на сайте Росреестра – заполнив анкету с исходными данными по сделке, в сервисе «Жизненные ситуации» – здесь.

Эксперты подсказывают

В правилах регистрации действует экстерриториальный принцип. То есть документы на регистрацию сделки с квартирой можно подавать в любом МФЦ любого города России, независимо от места нахождения объекта недвижимости.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Дополнительные документы при регистрации

Регистратор (специалист управления Росреестра), проводящий экспертизу документов перед регистрацией, в случае сомнений имеет право приостановить регистрацию и потребовать дополнительные документы для подтверждения сведений об объекте и/или субъектах сделки. Это лучше выяснять загодя, в процессе подготовки сделки.

И хотя есть формальный запрет на истребование у заявителей дополнительных документов для проведения регистрационных действий, но этот запрет написан с размытыми формулировками и рядом оговорок «ЕСЛИ…»:

«Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, ЕСЛИ представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, ЕСЛИ иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами».

В зависимости от нюансов конкретной сделки (в т.ч. по запросу регистратора) нам могут понадобиться следующие дополнительные документы для регистрации сделки с квартирой:

Продавца на продажу квартиры (если квартира является общим имуществом супругов), либо документ, свидетельствующий о том, что квартира НЕ находится в совместной собственности супругов (например, Заявление о гражданском состоянии, брачный договор, соглашение или решение суда о разделе общего имущества супругов);
• Разрешение Органов опеки и попечительства(если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный гражданин);
• Документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный);
• Письменный отказ совладельцев от права преимущественной покупки (если продается доля или комната в общей долевой собственности на квартиру), или документ, подтверждающий, что продавцы комнаты/доли известили в письменной форме остальных собственников комнат/долей о своем намерении продажи (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением);
• В отдельных регионах местные УФРС могут потребовать заранее подписанный Акт приема-передачи квартиры (хоть это и противоречит логике сделки).

Так как в правила приема документов на регистрацию периодически вносятся изменения, а также отдельные требования могут возникать на местном уровне, то рекомендуется заранее посетить или сделать контрольный звонок в местную Регпалату или в МФЦ «Мои документы», и уточнить состав пакета документов для регистрации. Например, кое-где Договор купли-продажи квартиры могут потребовать не в 2-х, а в 3-х экземплярах, а где-то могут потребовать подтвердить справками отдельные сведения из представленных документов.