Отчуждение общедомового имущества в многоквартирном доме

В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которых до настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.

В этой связи, а также в целях реализации единого подхода при рассмотрении обращений граждан по вопросу правомерности индивидуализации отдельных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, их отчуждения в пользу третьих лиц (продажи, сдачи в аренду) Минстрой России считает необходимым довести до сведения всех заинтересованных лиц следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее — общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее — Правила № 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом МКД.

Нормы части 4 статьи 37 ЖК РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

Указанные утверждения также находят отражение в положениях статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которыми государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ. При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество МКД.

На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД.

Минстрой России обращает внимание на то, что изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Кроме того, Минстрой России считает необходимым также обратить внимание, что передача во временное пользование и (или) владение общего имущества МКД, в том числе в целях получения дохода, в соответствии с частями 2 — 4 статьи 36, статьей 44 ЖК РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. При этом, в соответствии с частью первой статьи 46 ЖК РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в случае когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома, либо если общее имущество передается во временное пользование — большинством голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Указанное требование в силу части 1.1 статьи 146 ЖК РФ распространяется также на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, а в случаях, указанных в части 2 статьи 129 ЖК РФ, — когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив.

Распродажа (увод) общего имущества собственников застройщиком: что делать?

Все более распространенной практикой является увод (включая любые способы отчуждения) застройщиком объектов, которые изначально относились в состав общего имущества многоквартирного дома. Эта практика является повсеместной и когда собственники доходят до необходимости проведения инвентаризации и аудита, время на восстановление нарушенного права часто остается упущенным.

Практика отчуждения объектов общего имущества застройщиком

Многоквартирный дом – сложная вещь (ст. 134 ГК РФ) и помимо самого контура здания, как внутри, так и снаружи имеется значительное количество принадлежностей к дому как главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

Застройщик является главным распорядителем стройки и лицом, которое осуществляет продажу объектов долевого строительства (жилых или нежилых помещений). Кроме того, в руках у застройщика техническая и проектная документация, в которую при ряде условий – допускается внесение изменений и отходов от первоначального проекта.

По разным городам мы видим, что очень часто застройщики выводят путем продажи (или иного отчуждения) из состава общего имущества всевозможные объекты. Это возможно:
— на этапе строительства;
— после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
— в период управления многоквартирным домом управляющей организацией от застройщика (п. 14 ст.

161 ЖК РФ);
— а также (реже) при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной по аукциону или на общем собрании собственников.

Основные способы отчуждения объектов общего имущества:
— продажа (например, помещения);
— аренда (например, части земельного участка после его размежевания).

Виды объектов, отчуждаемых застройщиком

Самая распространенная ситуация – увод из состава общего имущества нежилых помещений. Обычно строительной документацией в первоначальном проекте на дом предусматривается наличие отдельных помещений (например, диспетчерских комнат, колясочных и прочих подобных по социально-бытовому функционалу объектов). Уже в процессе строительства застройщик вносит изменения в проектную документацию, убирает эти помещения из состава общего имущества, а затем распродает физическим или юридическим лицам.

Другой пример – распродажа части подвала. Если подвале расположены отдельные помещения (первоначально относящиеся на нужды дома), то при прохождении через них сетей инженерно-технического обеспечения подобное отчуждение, осуществляемое застройщиком, создает дополнительные проблемы для последующего обслуживания общего имущества.

Реже встречаются ситуации, когда застройщик на этапе строительства распродает не помещения, а инженерные коммуникации. Например, в ряде муниципальных образований на этапе строительства многоквартирного дома застройщики заключают договора с сетевыми организациями, которые скупают трансформаторные подстанции (возводимые за счет средств дольщиков). Для сетевых организаций – это бизнес (быть монополистом и согласовывать за плату подключение новых домов при точечной застройке в свои сети).

А для застройщика продажа трансформаторной подстанции – дополнительный источник заработка.

Все более распространенной практикой становится ситуация, когда застройщики продают не только инженерные сети, но целые инженерные объекты, например, крышные котельные. Первоначально собственники покупают дом с обещаниями застройщика о том, что в нем будет собственная крышная газовая котельная, а тариф на коммунальный ресурс будет отражать реальную себестоимость приготовления услуги (газ плюс вода). Однако по факту недавно мы столкнулись с ситуацией, когда директор застройщика продал себе как физическому лицу нежилое помещение с крышной газовой котельной.

В дальнейшем застройщик сделал ряд переуступок по котельной в пользу иных организаций, одна из которых утвердила тариф на гигакалорию в тарифном органе. Притом, что изначально данный объект возводился как общее имущество собственников.

Такие ситуации, к сожалению, не являются оригинальными, а судебная практика по данной категории споров продолжает активно нарабатываться. Так, в решении Арбитражного суда Республики Мордовия по делу № А39-6341/2019 от 18.09.2019 г. было указано, что:
— право индивидуальной собственности на спорное помещение с крышной котельной было зарегистрировано за застройщиком неправомерно;
— суд признает право общей долевой собственности собственников на спорное помещение с крышной котельной со всем входящим в ее состав оборудованием;
— и обязывает застройщика возвратить ТСЖ помещение крышной котельной со всем входящим в ее состав оборудованием путем передачи помещения и оборудования по акту приёма-передачи ТСЖ в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Реже застройщики распродают части крыши, части земельных участков или иных объектов, ликвидность которых в гражданском обороте затруднительна.

Решаем проблемы с отчуждением общего имущества

Прежде всего, любое отчуждение – это сделка. Гражданское законодательство различает ничтожные и оспоримые сделки. Отчуждение общего имущества, как правило, оспоримая сделка.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Однако стоит отметить, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Этого времени обычно не хватает, чтобы сразу разобраться в вопросе состава общего имущества многоквартирного дома, и время оказывается упущенным.

Так, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на встроенное нежилое помещение и истребовании его из чужого незаконного владения. Суд отказал исходя из пропуска срока исковой давности:
— признавая пропущенным срок исковой давности, судебные инстанции правомерно исходили из того, что о нахождении спорного помещения во владении ответчика, которая использует его с 2005 г. под магазин, собственники квартир в доме могли и должны были узнать еще до создания ТСЖ, значительно ранее, чем за три года до предъявления иска;
— с учетом открытости сведений из Реестра, собственники помещений в доме, не владеющие спорным имуществом, имели возможность получить необходимую информацию о наличии/отсутствии зарегистрированных прав на помещение и своевременно обратиться за судебной защитой (Определение Верховного суда РФ от 07.08.2019 г.

по делу № 307-ЭС19-12014).

Хотя с другой стороны, в решении Свердловского районного суда г. Иркутска по делу № 2-892/2018 от 23.07.2018 г. сделан вывод о том, что на требование истцов о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме на спорное нежилое помещение, срок исковой давности не распространяется, поскольку требование собственников помещений в здании о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в отношении которого зарегистрировано право индивидуальной собственности за одним лицом, рассматривается как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения.

И, соответственно, срок исковой давности не может быть применен судом при разрешении данного спора.

С другой стороны, наличие в нежилом помещении инженерных коммуникаций, относящихся к общему имуществу, не обязательно свидетельствует о принадлежности нежилого помещения к общему имуществу (Определение Верховного суда РФ по делу № 305-ЭС18-2133 от 26.03.2018 г.).
Наряду с признанием недействительной сделки по отчуждению объектов общего имущества все более распространенной судебной практикой является истребование имущества из незаконного владения.

В решении Кировского районного суда Омска по делу № 2-4831/2017 от 04.12.2017 г., суд указал, что:
— довод представителя ответчика о том, что помещение является не техническим подпольем, а подвальным этажом с нежилыми помещениями не имеет правового значения, поскольку подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, также принадлежат собственниками помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности;
— подвальное нежилое помещение обладает признаком общности, направленным на удовлетворении потребностей собственников квартир в части инженерно-технического обслуживания, поэтому у собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома возник соответствующий титул и в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома в виде спорного помещения.

Проблема распродажи общего имущества собственников застройщиком в ближайшее время, по-видимому, решена не будет. А это означает, что необходимо формирование культуры ответственного собственника, который должен хорошо знать, чего и сколько ему принадлежит.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Как осуществляется распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме?

Главная Профессиональные новости Как осуществляется распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме?

Адвокат Антонов А.П.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определен ст. 36 ЖК РФ и п. п.

2 — 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
В силу ч. 2 ст.

36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (п.

23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).
Вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.

2 ст. 44 ЖК РФ).
В Определении Верховного Суда РФ от 29.10.2018 N 307-ЭС18-16531 по делу N А56-59412/2017 отражена позиция, согласно которой решение о порядке пользования, распоряжения, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома и ее размере оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и находится в его исключительной компетенции.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в зависимости от содержания поставленного на голосование вопроса (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст. 45 ЖК РФ иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст.

46 ЖК РФ).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст.

36 ЖК РФ).
В случае принятия решения о предоставлении общего имущества многоквартирного дома третьему лицу органом управления многоквартирного дома заключается договор аренды с третьим лицом в порядке, установленном ГК РФ.
В силу п.

2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации.

Всего комментариев: 5

Доброе утро . Ситуация такая. Подъезд 3х подьездный, около 60 квартир.

Есть парковка в придомовой территории около 23 мест. Одна женщина из этого дома хочет собрать 2/3 голосов собственников жилья и каким то образом разделить парковку на тех кто проголосует за. Правомерно ли такие действия? И как же быть тем кто голосует против.

Они останутся без места?

Добрый день! Такое решение будет неправомерным

Здравствуйте подскажите пожалуйста , реально ли на основании Протокола собрания собственников , сдать в аренду калясочную от лица «совета дома»? то есть без ТСЖ, без Управляющей, без уполномоченного лица
а именно от Совета дома , на основании протокола решения собственников

Добрый день.
Вопрос: при передаче жилого помещения в найм, передаются ли права пользования общедомовым имуществом (придомовой территорией и парковкой на ней) лицам получившим жилье в найм без решения общего собрания собственников МКД.

Согласно ст. 673 ГК РФ, 1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 290 ГК РФ, 1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Таким образом, арендатор (наниматель), имеет право пользоваться общедомовым имуществом без решения общего собрания собственников МКД.

Определение ВС РФ от 28.12.2020 г. № 305-ЭС20-17471 об использовании общедомового имущества

В очередной раз ВС РФ напомнил, что отдельно взятый собственник помещения в МКД пользоваться общим имуществом единолично без согласия других собственников не вправе.

Безусловно, можно повесить за окном антенну и вряд ли кто-то возразит. Но в указанном деле владелец нежилого помещения открыл кафе и смонтировал приточно-вытяжную вентиляционную систему и вентиляционный канал по стене вдоль окон квартир со 2 по 8 этажи, заодно повесив на стену блоки кондиционирования.

Прочим собственникам (которые узрели возле своих окон трубу) самодеятельность такая пришлась не по душе и они обратились с иском о демонтаже всего размещённого без их согласия оборудования.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, отметив, что «основания для решения вопроса о возможности размещения спорного оборудования общим собранием собственников отсутствовали». Да, есть ч. 4 ст.

36 и п. 3 ч. 2 ст.

44 ЖК РФ, но они распространяются на «иных лиц», а ответчик — такой же собственник помещения в МКД. Перепланировка помещений и его переустройство ответчик провел строго в соответствии с распоряжением Мосжилинспекции от 14.07.2010 г. № Ц-1244-10/А101359, то есть порядок соблюдён и не усматривается нарушений прав истцов.

Суд апелляционной инстанции состоявшееся решение отменил, ссылаясь на п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», где сказано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

А как раз соглашения между ответчиком и другими собственниками помещений не имеется.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции, оставил в силе решение суда первой инстанции.

Верховный Суд отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставил в силе апелляционное постановление.

Право собственников на подачу иска следует из ст. 304 ГК РФ, поскольку общее имущество неправомерно используется одним из сособственников.

Согласно ст. 246, ст. 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников либо в судебном порядке.

Факт использования ответчиком ОИ МКД без соответствующего решения ОСС не оспаривался, ибо он полагал, что нет такой необходимости, ведь он — собственник, а не «иное лицо».

ВС РФ напомнил, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться ОИ МКД, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.).

Соответствующее толкование норм материального права, направленное на недопущение нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ «1 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017, определениях ВС РФ от 05.12.2016 г.

N 304-ЭС16-10165, от 12.11.2019 г. № 34-КГ19-9.

Соответственно, предусмотренное в п. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственника помещения в МКД владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее ему нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных, поэтому несоблюдение установленного порядка пользования общим имуществом нарушает права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в МКД.

Ссылка ответчика на ст. 36 и 44 ЖК РФ в обоснование наличия у него доли в праве собственности на общее имущество, предоставляющей ему право пользования им, признана несостоятельной, а разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения не отменяет необходимости совершения действий по получению разрешения ОСС на использование ОИ МКД.

Один собственник решил использовать часть ОИ не в личных целях, а в предпринимательской деятельности. Затеял перепланировку (не важно в деле) и попутно переустройство вентиляции с размещением трубы по фасаду. Вот именно масштаб затеянного и не понравился остальным.

Посудите сами, вешая за окно антенну или кондиционер, жители не заручаются предварительным согласием соседей на внеочередном ОСС. Соседи в свою очередь тоже не бегут с претензией на то, что кондиционер шумит и антенна заслоняет солнце. Вроде как презумпция молчаливого согласия.

Подвох в том, что в любой момент кто-то может счесть свои права нарушенными и спор будет рассматриваться судом на стыке норм жилищного и гражданского права. И если первое (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) вроде как говорит о согласии для «иных лиц», то второе чётко говорит о «всех собственниках».

Правовое регулирование вопроса

На сегодняшний день существует две точки зрения по вопросу отчуждения общего имущества МКД. Часть специалистов считает передачу собственности невозможной, мотивируя это положениями пункта 4 статьи 37 ЖК РФ. Его содержание запрещает владельцу отчуждать долю общего имущества без передачи основного.

Другая часть юристов придерживается прямо противоположного мнения. Они ссылаются на статью 209 ГК РФ и статью 36 (части 3 и 4) ЖК РФ. Эти положения указанных законодательных актов допускают передачу общего имущества МКД при выполнении трех обязательных условий.

Условия отчуждения общедомового имущества

Специалисты, допускающие отчуждение общедомового имущества, указывают необходимость выполнения двух требований. Первое из них заключается в получении 100% согласия всех собственников многоквартирного дома на совершение сделки. Для этого должно быть организовано и проведено общее собрание с оформлением соответствующего решения.

Вторым требованием становится факт отсутствия нарушения прав и интересов кого-либо из собственников. Кроме того, факт передачи общего имущества в собственность одного из владельцев не должен препятствовать нормальной и беспроблемной эксплуатации объекта.

Еще одно требование, которое часто фигурирует при обсуждении рассматриваемой темы, касается функциональности отчуждаемого имущества. Она предусматривает самостоятельное значение актива, причем четкого определения, что понимается под этим термином, не существует. Такая расплывчатость часто становится причиной возникновения проблем при оформлении сделки.