Образец договора аренды с самозанятым лицом

Отдельные виды предпринимательской деятельности граждане могут осуществлять без регистрации в качестве ИП. Так, самозанятые лица без статуса ИП могут применять специальный налоговый режим, который называется налогом на профессиональный доход (далее — НПД). Перейти на этот спецрежим могут граждане, которые оказывают услуги физлицам для личных, домашних и других подобных нужд.

Зачастую самозанятым требуется арендовать нежилое помещение под оказываемые ими услуги. В нашей статье расскажем, имеет ли право плательщик НПД арендовать помещение у организаций и ИП. Также приведем образец договора аренды нежилого помещения с самозанятым.

В самой первой статье Гражданского кодекса РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане и юрлица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Конкретизируется принцип свободы договора в ст. 421 ГК РФ, согласно которой свобода договора для участников гражданских правоотношений воплощается в нескольких формах:

• свобода заключения договора, когда действует формула: «Хочу — заключаю договор, а хочу – нет». По общему правилу понуждение к договору не допускается;
• свобода в заключении договора, как предусмотренного законом, так и не предусмотренного законом, в том числе смешанного договора. Стороны вправе заключить любой договор, не противоречащий закону, основам нравственности и правопорядка, при этом такой договор не должен нарушать права и свободы, законные интересы других лиц, не может подрывать общественные устои и основы правопорядка (ст. 1, ст. 10 ГК РФ);
• свобода в определении условий договора. Стороны при заключении договора вправе самостоятельно предусмотреть его условия, определяющие их права и устанавливающие обязанности по договору.

Законом данное право на согласование условий может быть ограничено через установление императивных норм, содержащих обязательные условия договора. В этом случае стороны могут согласовывать условия договора только в пределах, которые допускаются соответствующей нормой.

Но и те условия договора, которые напрямую не установлены законом, не могут противоречить законодательству РФ.

Положения статьи 651 ГК РФ, которая определяет порядок и правила заключения договора аренды, не содержит никаких дополнительных ограничений и требований к сторонам.

Нет ограничений и запретов, связанных с использованием арендованных помещений для оказания услуг плательщиками НПД, и в Законе от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».

В связи с этим ответ на вопрос: «Может ли самозанятый арендовать помещение?» — будет утвердительным. Самозанятый гражданин может арендовать не только жилое помещение для своих личных целей, но также и нежилое помещение для работы в качестве плательщика НПД.

При составлении договора аренды нежилого помещения с арендатором — самозанятым лицом нужно руководствоваться общим порядком заключения подобного договора. В первую очередь сторонам необходимо согласовать предмет договора и размер арендной платы, поскольку это существенные условия этого документа.

От того, как стороны согласуют срок действия договора, зависит необходимость его регистрации. Если срок такого договора составит один год и более, его следует зарегистрировать.

Также важно зафиксировать состояние помещения на момент передачи арендатору, указав его недостатки. При этом нужно определить, каким должен быть объект недвижимости при его возврате.

Стороны согласуют порядок предоставления и возврата, порядок использования нежилого помещения, распределяют расходы на его содержание. Если вносится обеспечительный платеж, условие об этом также включается в договор.

Исчерпывающий перечень видов деятельности, которыми можно заниматься самозанятому, в законе № 422-ФЗ не установлен. Это значит, что при применении НПД можно заниматься любыми видам деятельности, кроме тех, которые прямо запрещены указанным законом (ч. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 12.04.2021 № 03-11-11/27016).

Потенциально воспользоваться преимуществами рассматриваемого налогового режима могут широкие слои населения — это и парикмахеры, и репетиторы, няни и сиделки, садовники и фотографы.

Нельзя применять спецрежим, в частности, если человек занимается реализацией подакцизных товаров и товаров, подлежащих обязательной маркировке (п. 1 ч. 2 ст.

4 закона № 422-ФЗ). Применять НПД также запрещено, если гражданин собирается вести посредническую деятельность или заниматься доставкой товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в пользу других лиц. Исключение — если он будет доставлять товары и принимать (передавать) платежи с применением ККТ продавца (пп.

5, 6 ч. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 20.02.2021 № 03-11-11/12093).

Кроме того, доходы от некоторых услуг могут не подпадать под НПД, и по ним придется платить налоги в общем порядке (ч. 8 ст. 2, ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ). Это касается, к примеру, доходов от оценочной деятельности (п. 12 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ).

При этом для осуществления некоторых видов деятельности необходимо, чтобы помещение, в котором оказываются услуги, отвечало установленным законодателем требованиям: противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и другим. Но получить разрешение от Роспотребнадзора, не имея статуса ИП, у самозанятого не получится. А деятельность без наличия необходимых документов незаконна и влечет за собой штрафы.

Поэтому прежде чем арендовать нежилое помещение для работы, самозанятому нужно определиться с видом деятельности, которой он будет заниматься, и выяснить все нюансы.

Теперь рассмотрим, должна ли организация применять контрольно-кассовую технику (далее – ККТ) при оплате арендатором-самозанятым, не имеющим статуса ИП, аренды нежилых помещений. При получении организацией платы за аренду нежилого помещения от физических лиц — самозанятых, которые ИП не являются, ККТ должна использоваться.

Применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вправе физические лица, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

ККТ применяется на территории РФ в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 22.05.2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» (далее — закон № 54-ФЗ) (п. 1 ст. 1.2 закона № 54-ФЗ).

Под расчетами понимается в том числе прием денежных средств наличными деньгами или в безналичном порядке за товары, работы, услуги (абз. 26 ст. 1.1 закона № 54-ФЗ).

ККТ можно не применять, если с организацией за товары, работы, услуги рассчитывается другая компания или индивидуальный предприниматель в безналичном порядке (за исключением осуществляемых ими расчетов с использованием электронного средства платежа с его предъявлением) в соответствии с п. 9 ст. 2 закона № 54-ФЗ.

При получении денежных средств наличными деньгами или в безналичном порядке от физических лиц, которые не являются ИП, положения закона № 54-ФЗ обязывают организацию применять ККТ (письмо Минфина РФ от 28.10.2019 № 03-01-15/82901).

Однако самозанятый при этом в отличие от ИП не сможет уменьшить налог на профессиональный доход за счет расходов на аренду нежилого помещения. Коммерсанты, имеющие статус ИП и работающие на упрощенной системе налогообложения по общей 15-процентной ставке «Доходы минус расходы», определяя сумму обязательного платежа в бюджет, полученную ими выручку уменьшают на сумму понесенных расходов и с полученной разницы уплачивают налог.

Однако для самозанятых такой порядок законодателем не предусмотрен — налог придется платить со всех доходов, вне зависимости от того, какие расходы возникли в ходе осуществления ими деятельности.

По ссылке вы можете ознакомиться с образцом договора аренды нежилого помещения между арендодателем – ООО и арендатором — самозанятым лицом. Он подготовлен на основе норм п. 1 ст. 650, п. 1 ст. 651 ГК РФ.

Данный договор должен быть составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора повлечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Приведенный нами образец составлен на примере краткосрочной аренды (менее одного года) нежилого помещения самозанятым физическим лицом, не имеющим статуса ИП.

Сдавать квартиру как самозанятый: как оформить + образец договора

Сдавать квартиру как самозанятый (режим НПД) — самый выгодный способ официально оформить аренду жилья. Другие варианты: организовать ИП или платить налог на доходы физлиц (13 % против 4-6 % при самозанятости). На наш взгляд, оформление НПД имеет массу преимуществ: во-первых, вы юридически защищены, во-вторых, вы честный гражданин, перечисляющий налоги с дохода, в-третьих, вы можете использовать статус и для других целей (например, для подработки).

Но самозанятость для сдачи квартиры имеет и некоторые нюансы, которые необходимо учесть. Рассмотрим их подробнее.

Может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру официально

Самозанятый человек вправе сдавать квартиру в аренду — в этом случае полученная им выручка облагается НПД (налогом на профдоход). Более того, сдача жилья в статусе самозанятого вполне может совмещаться с обычной работой по трудовому договору (письмо ФНС № СД-3-3/458@).

Самозанятый — аренда квартиры и ее особенности

Аренда для самозанятого имеет некоторые нюансы:

1. Самое главное — режим НПД допускается применять только в отношении сдачи жилого помещения: квартиры, комнаты, дома. Нежилую недвижимость в рамках самозанятости сдавать нельзя. То есть плательщик НПД не вправе сдвать в аренду гараж, склад и прочее.
2. Еще одна особенность — ограничение по доходу. Если ваша выручка превысит за год 2,4 млн рублей, статус будет с вас автоматически снят. Это значит, что вы должны будете оплачивать стандартный подоходный налог (13 %).

Самозанятость при сдаче жилья: какой налог и как платить

Самозантые вносят налог на профессиональный доход: при получении дохода от физлица его размер составляет 4%, с юрлица — 6%. Самостоятельно рассчитывать налог, вести отчетность, сдавать ее в налоговую не надо — все осуществляется автоматом в приложении «Мой налог».

При поступлении платежа от арендатора вы отбиваете чек (обязательно передаёте его плательщику), а в начале следующего месяца ФНС выставляет вам сумму к оплате (за прошлый месяц). Внести налог нужно до 25 числа текущего месяца.

Читайте подробнее про налогообложение самозанятых: ставки, вычеты, особенности.

Сдача квартиры самозанятым: как оформить отношения правильно

Оформление отношений осуществляется по стандартному алгоритму: арендодатель (наймодатель) и жильцы составляют и подписывают договор. Утвержденной формы документа нет, то есть вы вполне можете оформить его произвольно с учетом требований и желаний сторон.

Если в сдаваемом жилье имеются и другие владельцы, потребуется их письменное одобрение сделки. Подтвердить согласие они должны, поставив подпись на договоре или оформив нотариальную доверенность тому, кто действует от их лица.

Если среди собственников есть дети до 18 лет, дополнительно потребуется разрешение опеки.

Если вы уже сдаете квартиру, переоформлять договор не надо. Просто зарегистрируйтесь в качестве самозанятого и продолжайте деятельность по старому договору.

Преимущественно самозанятые сдают квартиру физическим лицам. В этом случае оформляется договор найма.

Обязательно учитывайте, что при заключении договора на срок от 1 года, его потребуется оформить в Росреестре. Поэтому рекомендуем указывать меньший срок, а по его истечении перезаключать договор.

Плюсы и минусы

К преимуществам оформления аренды посредством самозанятости отнесем:

• выход из тени;
• юридическую защиту;
• сниженную ставку по сравнению с оплатой налога на доходы физлиц;
• возможность использовать статус в дальнейшем.

Среди минусов назовем только невозможность использования статуса в отношении нежилой недвижимости.

Как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартиры

Предлагаем вам пошаговую инструкцию по оформлению со скриншотами и разъяснениями.

После регистрации вам становятся доступны все функции сервиса: вы можете отбивать чеки, выставлять счета (это очень удобно), пользоваться пенсионным страхованием и так далее.

Может ли самозанятый сдавать квартиру жены или мужа

Если квартира принадлежит мужу и жене, сдавать ее может один из них, оформившись в статусе самозанятого.

А если самозанятый сдает чужую квартиру

Имущество плательщика НПД вполне может сдавать в аренду третье лицо. Но это лицо должно действовать на основании нотариальной доверенности на управление объектом. При этом собственник (плательщик НПД) ведет отчетность о поступлениях в приложении «Мой налог».

Коммунальные расходы

Важным нюансом является учет коммунальных затрат. Если арендаторы платят за воду, электричество, газ по счетчикам, учитывать сумму в поступлениях и вносить за нее налог не надо.

Если коммуналку вы платите самостоятельно, а жильцы передают вам определенную сумму по договору, налог вносите с общего дохода.

Хотите сэкономить — укажите в договоре, что наниматели сами оплачивают коммуналку по счетчикам.

Если вы взяли с жильцов залог, отбивать чек нужно только если вы его не вернете.

Самозанятость — выгодный налоговый режим, позволяющий вывести многие сферы бизнеса из тени. Одной из таких ниш является сдача жилых помещений в аренду. Это выгодно всем: и государству, и арендодателям, и даже арендаторам (поскольку оформление требует заключение официального договора).

Надеемся, что информация была вам полезна, вопросы можете задавать в комментариях.

Государственная регистрация

Обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды жилого помещения с самозанятым заключенными на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ). В этом случае договор будет считаться заключенным с даты регистрации.

Если аренда заключается на срок менее года, то регистрировать договор не нужно.

Проверка самозанятого

Перед заключением договора аренды, советуем убедиться, что физическое лицо действительно имеет статус плательщика налога на профессиональную деятельность. Это можно сделать двумя следующими способами:

• Запросить у арендодателя справку по форме КНД 1122035. Она может быть сформирована из приложения ФНС «Мой налог».
• Либо самостоятельно проверить статус по ИНН физического лица на сате ФНС.

У самозанятых установлен предел годового дохода в 2,4 млн. рублей. Это стоит учитывать при аренде дорогостоящих жилых помещений.

Так, если цена аренды будет превышать 200 тыс. рублей, то плательщик НПД исчерпает свой лимит. Кроме того убедиться, что указанный лимит не превышен на момент заключения договора можно запросив справку по форме КНД 1122036.

Если у вас есть опасения, что во время действия договора у арендодателя может быть утрачен статус самозанятого, рекомендуем прописать в договоре обязанность плательщика НПД сообщать, если он утратит этот статус.

Если окажется, что статусом самозанятого арендодатель не обладает, арендатору нужно будет выплатить за него НДФЛ. Страховые взносы в случае аренды организация не оплачивает (п.4 ст.420 НК РФ).