Налоговый вычет при продаже доли в квартире

Доход с продажи долевой собственности облагается НДФЛ по общим правилам. В статье поделимся, кто может не платить налог с продажи доли, как законно уменьшить его размер, как правильно отчитываться в доходе, чтобы избегать штрафных санкций.

Когда не нужно платить НДФЛ с продажи жилья

Вы не обязаны платить налог с продажи квартиры, дома, долей в них в следующих случаях:

1. Жилье находилось в собственности продавца не менее пяти, а в некоторых случаях — не менее трех лет. Декларировать такой доход не нужно. Подробно о том, в каких случаях учитываются те или иные сроки владения жильем, можно узнать из нашей статьи «Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости».
2. Сумма расходов, связанных с покупкой недвижимости или доли, равна или превышает стоимость продажи. Декларацию необходимо подать на следующий год не позднее 30 апреля.
3. Доля продана за 1 млн рублей или дешевле. Декларацию подавать не нужно.

При исчислении налога необходимо учитывать следующее. Стоимость проданного жилья или доли по договору купли-продажи может оказаться ниже 70% его стоимости, указанной в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Если это так, то НДФЛ нужно рассчитывать исходя из кадастровой стоимости.

Например, стоимость 1/3 квартиры в договоре купли-продажи — 1 млн рублей, а по кадастру —1, 5 млн рублей. Нужно ли платить налог с продажи доли в этом случае?

Считаем 70% от цены, указанной в ГКН: 1 500 000 * 70% = 1 050 000. А раз стоимость больше 1 млн рублей, то нужно подать декларацию и рассчитать налог. Существуют способы, помогающие сэкономить на налоге или свести к 0, об этом поговорим ниже.

Если же договорная цена преобладает над кадастровой, то за налоговую базу нужно принимать стоимость из договора.

Правило введено с целью выявления сокрытого дохода и применяется к сделкам по продаже имущества, приобретенного после 1 января 2016 года.

Если стоимость жилья по договору сильно занижена, то проверяющий инспектор может обратить на это внимание и потребовать пояснений.

Как рассчитать срок владения квартирой, если доли приобретались в разное время

Бывает и так, что недвижимость доставалась владельцу частями. Допустим, одна доля в квартире принадлежит вам больше пяти (или трех) лет, а другая — меньше. Как посчитать срок владения всей квартирой при продаже?

Владелец жилья, приобретающий его по частям, должен каждый раз регистрировать право собственности. При этом срок владения будет исчисляться с момента регистрации первой доли, так как последующая сделка расценивается как увеличение уже существующей собственности.

Например, 10 мая 2021 года вам подарили половину квартиры. Год спустя вы унаследовали остальную часть и, в итоге, стали владельцем всей площади. Моментом возникновения права собственности будет считаться дата регистрации первой доли, то есть май 2021 года. При продаже такого объекта срок владения будет также исчисляться с мая 2021 года.

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

Галина Т. обратилась к нам с вопросом, с какой даты считать срок владения домом и нужно ли платить НДФЛ при продаже этого дома?

Документы, загруженные в онлайн-сервис, внимательно просмотрел налоговый эксперт. Вот предыстория.

В июне 2017 года семья приобрела дом в долевую собственность. Участники сделки — мать, дочь и сестра матери оформили дом поровну — по одной трети на каждого. В 2021 году мать скончалась, и ее часть перешла дочери по наследству.

В июле 2022 года сестра матери подарила Галине свою долю. Таким образом, с июля 2022 года Галина становится единоличной владелицей дома и решает его продать за 5 млн. рублей.

В ходе консультации клиента порадовали новости. Срок владения домом нужно считать с июня 2017 года, поскольку унаследованная материнская часть и тетин подарок просто увеличили долю клиента. Галина имеет полное право не платить налог со сделки, поскольку минимальный срок владения имуществом уже превысил пять лет.

А впервые она стала собственницей части дома в 2017, то есть пять лет назад.

Если вы объединили несколько объектов недвижимости или, наоборот, выделили отдельный самостоятельный объект, потребуется новая регистрация права собственности. В этом случае длительность владения имуществом будет считаться с момента новой регистрации.

Вычет расходов на приобретение жилья

Если у вас на руках документы на покупку доли в имуществе (договор, платежки), то вы вправе уменьшить доход на сумму таких расходов.

На полученную разницу начисляем 13% НДФЛ. Не забывайте свериться с кадастровой стоимостью!

Доля в недвижимости может достаться в качестве подарка или наследства. Вы не понесли личных расходов, поэтому с продажи такой доли до истечения трех лет вам необходимо уплатить налог с полной стоимости.

Наследники, у которых сохранились документы на покупку доли наследодателем, могут уменьшить доход с продажи на эту сумму. Но только в том случае, если сам наследодатель не воспользовался таким правом при жизни.

Если вы решили применить имущественный вычет, то будет иметь значение юридическое оформление договора купли-продажи.

Приведем пример расчета НДФЛ с двумя вариантами оформления договора.

Продажа долей как самостоятельных объектов

Имущественный налоговый вычет при продаже доли предоставляется каждому владельцу в размере 1 млн рублей.

Супружеская пара приобрела квартиру в долевую собственность. Доля жены составляет 2/3, мужа — 1/3.

Четыре года спустя жилье продали за 2,8 млн рублей двумя отдельными договорами купли-продажи. То есть каждый из супругов оформил продажу своей доли как отдельного объекта недвижимости.

70% от кадастровой стоимости квартиры — 3 млн рублей.

Доход жены — 2 млн рублей (3 000 000 /3 * 2)

Доход мужа — 1 млн рублей (3 000 000 /3 * 1)

Документы на покупку квартиры утеряны, но каждый из совладельцев имеет право на налоговый вычет в 1 млн рублей.

Рассчитаем налог с продажи доли в квартире:

для жены — 13% * (2 000 000 — 1 000 000) = 130 тыс. рублей

для мужа — 13% * (1 000 000 — 1 000 000) = 0, где

3 млн — доход с продажи квартиры (по кадастру)

1 млн — налоговый вычет при продаже доли на каждого продавца

Общий налог при продаже долевой собственности, подлежащий уплате — 130 тыс. рублей.

Продажа недвижимости как единого объекта

Если вы оформляете общий договор купли-продажи, то сумма вычета будет составлять 1 млн рублей на весь объект недвижимости. Вычет распределится между всеми собственниками пропорционально размеру долей.

Возьмем те же условия. Супруги продали квартиру за 2,8 млн рублей, 70% от кадастровой стоимости составляет 3 млн рублей, Квартирой владели меньше пяти лет, документы на покупку утеряны. Жена владеет 2/3, муж — 1/3.

Рассчитаем сумму НДФЛ для каждого из собственников:

для жены: 13% * (2/3 * 3 000 000 — 2/3 * 1 000 000) = 173 333 рубля

для мужа: 13% * (1/3 * 3 000 000 — 1/3 * 1 000 000) = 86 667 рублей, где

3 млн — доход с продажи квартиры (по договору)

1 млн — налоговый вычет за квартиру как на единый объект

Общий налог, подлежащий уплате = 260 тыс. рублей.

Очевидно, что продажа долей как самостоятельных объектов отдельными договорами выгоднее. В первом случае супруги воспользовались вычетом в сумме 2 млн рублей, а во втором — всего 1 млн. рублей. Налог, подлежащий уплате в первом случае оказался меньше на 130 тысяч.