Надо ли платить налог с продажи квартиры полученной по наследству

Вступление в наследство и продажа квартиры — обычная ситуация. После такой продажи у вас не будет дохода, облагаемого налогом, если квартира находилась более 3 лет в вашей собственности. Три года — это 36 месяцев подряд.

В этой ситуации вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по налогу. Продажная стоимость квартиры значения не имеет. Если квартира находилась менее 3 лет в собственности у вас возникнет доход, облагаемый налогом.

Это правило распространяется на всех граждан России. В том числе и пенсионеров. Если квартира находится менее 3 лет в собственности и ее продает пенсионер, он должен рассчитать налог по общим правилам.

Отсчет срока начинают со дня получения квартиры в собственность по наследству, до даты регистрации перехода права собственности к новому владельцу.

Пример
Вы получили квартиру в собственность 22 марта 2022 года. 3-х летний срок заканчивается 22 марта 2025 года. Это ровно 36 месяцев. Начиная с этой даты доход от продажи квартиры не будет облагаться налогом.

Если же наследственная квартира будет продана, например, 20 марта 2025 года, то доход от ее продажи будет облагаться налогом. На момент продажи пройдет не 36, а 35 месяцев. А этого недостаточно, чтобы не платить налог. Поэтому продажа квартиры, после вступления в наследство, должна быть проведена не ранее (а лучше позднее) 22 марта 2025 года.

Как определить дату с которой унаследованная квартира поступила в вашу собственность?

По общему правилу право собственности на любую недвижимость возникает только с момента его государственной регистрации. Вы можете пользоваться квартирой и жить в ней. Но до момента госрегистрации она вам не принадлежит. Из этого правила есть несколько исключений. Одно из них касается наследства.

Право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает с даты открытия наследства. День государственной регистрации собственности значения не имеет. Это прямо предусмотрено статьей 1152 (пункт 4) Гражданского кодекса . Цитата:

Статья 1152. Принятие наследства

4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Датой открытия наследства считают день смерти наследодателя или вступления в силу решения суда об объявлении его умершим. Об этом говорит статья 1114 (пункт 1) Гражданского кодекса. Цитата:

Статья 1114. Время открытия наследства

1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, — день и момент смерти, указанные в решении суда.

Итак, право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает в день смерти наследодателя. Дата оформления наследства, вступления в наследство и государственной регистрации собственности никакого значения не имеют. Вы считаетесь собственником квартиры с той даты, которая указана в свидетельстве о смерти наследодателя.

Если с этого момента по день продажи квартиры прошло 3 года и больше (36 месяцев), то с полученного дохода налог платить не надо. Декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) вы подавать не обязаны.

Пример
Вы продаете квартиру после наследства. Дата смерти наследодателя — 22 апреля 2022 года. Дата оформления наследства и государственной регистрации права собственности на квартиру -18 ноября 2022 года.

Ситуация 1
Квартира продана 26 июня 2025 года. На эту дату зарегистрировано право собственности на покупателя. Она находилась в вашей собственности с 22 апреля 2022 года по 26 июня 2025 года — 38 месяцев, то есть более 3 лет.

Доход от продажи этой квартиры налогом не облагают. После продажи этой квартиры декларацию сдавать не нужно.

Ситуация 2
Квартира продана 29 марта 2025 года. Она находилась в вашей собственности с 22 апреля 2022 года по 29 марта 2025 года — 35 месяцев, то есть менее 3 лет.

Доход от продажи этой квартиры облагают налогом на доходы. Вне зависимости от того нужно будет платить налог или нет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ).

Если срок владения квартирой менее 3 лет (36 месяцев), то обязанность платить или не платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Сумма дохода от продажи наследственной квартиры

Чтобы посчитать налог вам нужно определить:

• сумму дохода от продажи;
• сумму, на которую может быть уменьшен доход при расчете налога;
• доход, облагаемый налогом. Это разница между доходом и суммой, на которую он может быть уменьшен.

Для расчета налога вашим доходом от продажи считают одну, но наибольшую сумму:

• или продажную цену квартиры по договору;
• или 70% от ее кадастровой стоимости. Найти кадастровую стоимость квартиры вы можете в нашем сервисе «Узнать кадастровую стоимость»;

Именно этот доход должен быть задекларирован. При расчете налога вы можете ее уменьшить. Подробности ниже.

Пример
Вы продаете квартиру, полученную по наследству. На момент продажи она находилась в вашей собственности менее 3-х лет.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры — 4 600 000 руб., кадастровая стоимость — 5 150 000 руб.

70 процентов от кадастра:
5 150 000 х 70% = 3 605 000 руб.

Наибольшая сумма — это продажная цена по договору. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 4 600 000 руб. От этой суммы будут рассчитывать налог на квартиру при ее продаже по наследству.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры — 4 600 000 руб., кадастровая стоимость 7 850 000 руб.

70 процентов от кадастра:
7 850 000 х 70% = 5 495 000 руб.

Наибольшая сумма — это 70 процентов от кадастровой стоимости. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 5 495 000 руб.

При расчете налога доход от продажи вы можете уменьшить одним из двух способов (по вашему выбору):

• первый — на 1 000 000 руб. Это имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости, установленный статьей 220 (пункт 2 пп 1) Налогового кодекса;
• второй — на расходы по покупке проданной квартиры, которые оплатил наследодатель, если вы можете их подтвердить документально (договором купли-продажи, платежными документами или расписками продавца квартиры в том, что он получил деньги от наследодателя). Такое правило установлено статьей 220 (пункт 2 пп 2) Налогового кодекса.

Второй способ использовать выгодней если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры и сумма таких расходов больше 1 000 000 руб. Если меньше, то выгодней и проще применить первый способ — налоговый вычет. Если документов на покупку квартиры нет, то нет и выбора.

Вы вправе применить только первый способ. Использовать оба способа одновременно (то есть уменьшить и на налоговый вычет в 1 000 000 руб. и на расходы) нельзя.

Внимание!
Второй способ уменьшения можно применять только в отношении квартир, которые были проданы в 2019 году и позже. Если квартира продавалась в 2018 году и раньше вы вправе использовать только первый способ — имущественный вычет.

Налоговый вычет для продавцов недвижимости

Здесь все просто. Доход от продажи квартиры по наследству вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если доход больше вы платите налог — 13% с суммы превышения. Если доход равен или меньше вычета налог платить не надо. Не нужно сдавать и декларацию по нему. Заметим, что эти правила распространяются на всех граждан России. В том числе и пенсионеров.

Пример
Вы продаете унаследованную квартиру, полученную по наследству. На момент продажи она находилась в собственности наследника меньше 3 лет. Продажная цена по договору больше кадастровой стоимости квартиры. Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену.

Ситуация 1
Продажная цена 2 300 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
1 300 000 х 13% = 169 000 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:

• до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
• до 15 июля заплатить налог в сумме 169 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена 750 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
750 000 — 1 000 000 = 0 руб.

Налог платить не надо. Декларацию сдавать вы не обязаны.

Доходы минус расходы наследодателя

Как мы сказали выше этот способ применим, если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку квартиры, которую вы получили вступив в наследство. Вам будут нужны:

• договор на основании которого квартира перешла в собственность наследодателя (например, купли-продажи или ДДУ);
• платежные документы по которым квартира была оплачена наследодателем (платежное поручение, расписка продавца в получении денег и т. д.).

Налог нужно заплатить если расходы наследодателя меньше доходов от продажи квартиры. Его платят по ставке 13% с суммы превышения. Если расходы больше доходов налог платить не надо. Но декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) вы обязаны сдать в любом случае.

Пример
Вы продаете унаследованную квартиру. На момент продажи она находилась в вашей собственности меньше 3-х лет. Продажная цена квартиры по договору больше ее кадастровой стоимости.

Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену. Она равна 5 300 000 руб. У вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры.

Сохранился договор купли-продажи и расписка продавца в том, что он получил деньги в оплату квартиры от наследодателя.

Ситуация 1
Расходы на покупку квартиры наследодателем — 3 750 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 300 000 — 3 750 000 = 1 550 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
1 550 000 х 13% = 201 500 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:

• до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
• до 15 июля заплатить налог в сумме 201 500 руб.

Ситуация 2
Расходы на покупку квартиры наследодателем — 6 200 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 300 000 — 6 200 000 = 0 руб.

В данной ситуации доходы меньше расходов. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет и обязанности платить налог. Но вам в любом случае нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

Когда придется платить налог

НДФЛ при продаже унаследованной квартиры нужно платить практически во всех случаях, если она была у вас в собственности менее трех лет (ст. 217.1 НК РФ). Этот срок начинает отсчитываться не с момента получения свидетельства или регистрации права собственности, а с момента смерти наследодателя.

Да, право собственности регистрируется в Росреестре после того, как нотариус подает туда документы, но обязательства для наследников наступают раньше. В том числе и по уплате налогов.

Пример: Мужчина умер 10.02.2019 года. Его сожительнице по завещанию досталась квартира. Свидетельство получено в конце августа 2019 года, но срок отсчитывается от даты смерти. Соответственно, чтобы не платить налог, она может продать квартиру только после 10.02.2022 года.

Срок владения недвижимостью рассчитывается по-разному

Как я уже писала, стандартно срок отсчитывается со дня смерти наследодателя. Но многое зависит еще и от других обстоятельств: например, если квартира получена в наследство от умершего супруга, или наследуется доля в праве собственности.

Разберемся во всем детально.

Квартира куплена в браке

Когда имущество приобретается в браке, оно считается совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ). Каждый получает по ½ доли в праве, причем жилье может быть зарегистрировано на кого угодно. Все равно у супругов равные доли, если иное не предусмотрено брачным договором.

Если один из супругов умер, а второй получил в наследство его долю, срок начинает отсчитываться с момента первоначальной регистрации права собственности.

Пример: Муж и жена купили квартиру, право собственности зарегистрировано 11.04.2017 года. В 2021 году женщина умерла. Доля пережившего супруга осталась с ним, а доля умершей поделена между ним и ее матерью.

Они решили продать квартиру вообще. Налог платить им не пришлось, потому что соблюден минимальный срок владения (считается с 11.04.2017) и квартира в собственности была более трех лет.

Наследуется доля в квартире

Если вы вместе с кем-то купили квартиру, и сразу выделили доли, а потом этот человек умер, срок владения тоже начинает отсчитываться с момента регистрации первой доли.

Пример: Сестры купили квартиру, в договоре купли-продажи сразу предусмотрели выделение долей – каждой по ½ в праве собственности. Сделка зарегистрирована 09.08.2017 года. В 2021 году одна из сестер умерла, а второй по завещанию досталась ее доля.

В случае продажи недвижимости налог платить не придется, т.к. срок владения отсчитывается с 09.08.2017 и превышает три года.

Налоговое бремя при принятии наследства

Для наследственного имущества установлен упрощенный порядок продажи плане последующего налогообложения. Это требование установлено относительно недавно — с 2016 г. Раньше существовал общий режим взыскания налогов — вне зависимости от основания приобретения имущества.

Согласно действующему налоговому законодательству, доходы гражданина в виду наследования им имущества (будь то деньги, недвижимость или вещи) не облагают налогами. Что зафиксировано в ст. 217 (п. 18) НК РФ.

Внимание! Исключение — денежная награда, получаемая преемниками: авторов творений искусства, литературного творчества, научных работ, патентообладателей полезных моделей, научных изобретений, промышленных образцов.

Актуальные налоговые обязательства наследников

В 2021 году в рассматриваемом плане ничего не поменялось. Движимые и недвижимые объекты, доставшиеся физлицам в качестве наследства, все также не облагаются налогом при его оформлении в качестве собственности наследополучателей.

Важно! При регистрации собственнических прав при всех раскладах подлежит уплате госпошлина. Не нужно путать этот платеж с налогом на доход. Это госпошлина за совершение юридически значимых действий.

Налогом выступает при подобных обстоятельствах только НДФЛ. То есть подразумевается налоговое удержание с полученного физлицом дохода (реализационной выручки).

Налоговое бремя при реализации унаследованного жилья

Рассмотрим разные варианты жизненных ситуаций, когда жилье не пребывало в собственности наследника:

• меньше определяемого законодательно минимального срока;
• в рамках установленного минимума и больше.

Если владение наследством меньше 3-летнего периода

Для определения сумм налога используют следующие правила:

1. Если квартира либо иная жилая недвижимость находилась в правомерном пользовании наследника меньше 3-летнего периода, то он будет уплачивать налог с его реализации на общих основаниях;
2. Если выручка наследника от реализации жилья меньше, чем его стоимостный кадастровый показатель, актуальный на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на реализуемое жилье, умноженный на 0,7 (величину понижающего коэффициента). Для определения объема налогового бремени доходы наследника от продажи приравниваются к кадастровому стоимостному показателю, актуальному на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на соответствующую недвижимость, умноженному на 0,7;
3. Если же кадастровый стоимостный показатель указанной недвижимости не установлен к 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на указанную недвижимость — эти правила неприменимы.

Получившееся в качестве налогооблагаемого базы число умножают на 13%. Это и есть конечная величина налога.

Внимание! Вместо реализации своего права на имущественный вычет наследник вправе уменьшить показатель выручки на осуществленные им фактические издержки, подтверждаемые документально, напрямую относящиеся к покупке этого имущества. Иногда это является более выгодным вариантом, нежели использование имущественного вычета.

Максимум налогового вычета, на который допустимо уменьшить доход, полученный при реализации жилых квартир, домовладений, комнат, а также — дач, садовых домиков, земельных наделов и долей в упомянутом имуществе — 1 млн р.

Максимум уменьшения дохода, полученного при реализации иного имущества, в число которого входят, помимо всего прочего, ТС, нежилая недвижимость, гаражи, предметы — 250 тыс. р.

Как продать без взимания налогов

Чтобы продать унаследованную недвижимость без уплаты налогов, необходимо, чтобы оно находилось в собственности наследника не менее трехлетнего периода:

1. Пенсионер. Пенсионерам не предоставляют льгот при продаже унаследованной недвижимости, поэтому продать без уплаты налогов свое жилье они смогут лишь спустя 3 года после открытия такого наследства;
2. Когда перешло от мужа. Абсолютно без разницы, от кого именно и кому переходит наследственное имущество. Здесь нет никаких дополнительных льгот или исключений для близких родственников;
3. За несовершеннолетнего. Несовершеннолетние тоже обязаны уплачивать налоги при продаже своего имущества. За них это должны делать их родители или иные законные представители;
4. Одновременная купля-продажа. Покупая жилье, покупатель приобретает право на налоговый вычет, максимальный объем которого составляет 2 млн р. Если человек одновременно покупает и продает унаследованное жилье, находящееся в его собственности менее 3 лет, то у него возникает также обязанность по уплате налога.

Однако действующее законодательство предполагает возможность произвести взаимозачет налоговых обязанностей и прав. В этом случае из стоимости купленной квартиры (но не более 2 млн р.) вычитается размер налога от продажи. Полученная сумма причитается к получению в качестве налогового вычета.

Как вносить налог при продаже наследственной доли в квартире

Если квартира продается в долях по единому договору купли-продажи, то общий объем налогового бремени определяется аналогичным образом, а потом делится между всеми продавцами.

Если же каждый долевой собственник продает свою долю по отдельности, то 13% взыскивается с рассчитанной в отношении его дохода налоговой базы.

Важно! Если совместное долевое имущество находилось во владении меньше минимально допустимого периода и было реализовано как один объект права собственности по единому договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн р. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Некоторые нюансы владения наследственным имуществом

Унаследованное имущество может по-разному передаваться и пребывать во владении наследников. Изучим, каким образом это влияет впоследствии на продажу такого имущества.

Разные сроки владения долями

Общий срок владения долевой собственностью определяется по изначальному переходу права собственности к наследникам. Таковым считается день открытия наследства. И даже если потом доли на имущество переходили к другим собственникам, общий срок владения недвижимостью в целом для наследников определяется по первичному факту открытию наследства.

Передача в наследство иностранному гражданину

Отсутствие гражданства РФ у наследника никак не влияет на его наследственные права. Точно так же обстоит дело и с возможностью продать унаследованное имущество.

Вступление в наследство

Вступление в наследство может проходить разными способами. В том числе, путем фактического принятия и подачей заявления нотариусу по месту открытия наследства.

Что касается фактического принятия наследства, то здесь дополнительно требуется судебное решение, подтверждающее данный факт.

Перечень документов и затраты

Для отчуждения унаследованной квартиры потребуется:

• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону, судебное решение, подтверждающее фактическое принятие наследства);
• документы о госрегистрации права (выписка из ЕГРП, до 2016 г. — свидетельство о регистрации);
• документы, подтверждающие правомерность перехода прав от предыдущего собственника (договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизационный акт и т. п.);
• техническая документация (техпаспорт).

Кроме того, для беспрепятственной реализации может потребоваться последняя оплаченная квитанция ЖКУ, подтверждающая отсутствие задолженностей по ЖКХ.

Затраты при реализации жилья зависят от того, каким образом оформляется соглашение о купле-продаже и на чей счет по соглашению отнесены затраты по его оформлению и регистрации. Если письменное соглашение оформляется у нотариуса, юриста или агента по недвижимости, то расходы увеличиваются на стоимость услуг этих специалистов.

Как определяют период владения

Позиция Минфина по этому вопросу такова, что рассматриваемый период начинает длиться с момента фактического открытия наследства, то есть со дня биологической смерти наследодателя. Некоторые люди и даже специалисты ранее ошибочно полагали, что этот период следует исчислять с момента регистрации собственнических прав.

Порядок и срок подачи декларации

Если квартира все-таки продается ранее определяемого законом минимума владения, то необходимо подавать декларационный акт 3-НДФЛ. При реализации спустя три года с момента фактического открытия наследства такую документацию подавать уже не надо.

Если вырученные от реализации деньги не превысили объем вычета на издержки, то обязанность по предоставлению декларационного акта сохраняется, а обязательство по внесению налога не появляется.

Внимание! Налоговые декларационные акты за прошедший год представляются в ИФНС по месту проживания не позже 3 мая 2021 года.

Налоговые декларационные акты обладают стандартным типовым форматом, в котором фиксируются все необходимые реквизиты для заполнения. Бланк нужно просто внимательно изучить и правильно заполнить требуемыми данными.

Срок уплаты налога и последствия его нарушения

Уплатить налог следует не позже 16.07.2021.

За непредставление декларации и неуплату налога в требуемые сроки возлагается юридическая ответственность и предусмотрена штрафная санкция:

Когда продажа наследства налогом не облагается

Прежде чем мы детально начнем рассматривать тему продажи наследуемого имущества и уплаты НДФЛ, стоит сказать о том, когда налог после продажи платить не нужно.

Если жилье было в вашей собственности более предельного минимального срока владения, то налог с продажи наследства не платится.

Минимальный срок владения бывает 3 года и 5 лет. Но если жилье было унаследовано, то минимальный срок владения всегда считается 3 года.

Иванов получил однушку от дедушки в 2017 году. И решил продать ее в 2021 г. НДФЛ он платить не будет, так как владел жильем более 3 лет.

Как законно уменьшить налог с продажи

По закону (гл. 23 НК РФ) со своего дохода вы должны заплатить 13% в качестве подоходного налога — НДФЛ. Продажа имущества — не исключение. Но если вам нужно платить налог, продавая наследство, то есть два законных способа, как его можно уменьшить.

Уменьшение дохода на расходы

Есть еще один способ, как уменьшить налог с продажи наследства. Можно использовать ранее произведенные расходы наследодателя, связанные с покупкой имущества, и уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. То есть от суммы за проданное имущество можно отнять сумму расходов, которые были направлены на покупку этой квартиры наследодателем ранее, и заплатить 13% с разницы.

Селиванов-старший купил квартиру за 3 миллиона. Через год его сын, Селиванов-младший, получил эту квартиру по наследству от отца. И еще через год сын решил продать квартиру за 3.5 млн руб.

Документы, подтверждающие покупку этой квартиры отцом, сохранились. И вместо вычета Селиванов-младший может уменьшить доход от продажи на ранее произведенные отцом расходы, и заплатить налог с 500000 руб. (3500000 — 3000000).

Сроки уплаты НДФЛ при продаже наследства

Вы должны понимать, что уплата налога и любая налоговая отчетность имеет свои временные ограничения.

Подать 3-НДФЛ вы должны до 30 апреля года, следующего за годом продажи. А заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.

То есть если вы продали квартиру в 2021 г., то подать декларацию вы должны до 30 апреля 2022 г., а заплатить 13% до 15 июля 2022 г.

Какие потребуются документы для налоговой

Для оформления вам понадобятся:

Если используете вычет

Если уменьшаете доход на расходы

Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)

Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)

Документы, подтверждающие ранее произведенные расходы на покупку

Частые вопросы

В данном случае вам не нужно ни платить НДФЛ, ни подавать декларацию в налоговые органы, так как вы продали наследство дешевле 1 миллиона.

Совершенно верно, неважно от кого вы получили наследство, по завещанию или нет, срок владения для продажи без налога будет 3 года.

Если сделка будет оформлена по одному ДКП, как единый объект недвижимости, то вычет в размере 1 млн будет считаться на всю квартиру. А если вы будете продавать каждую долю отдельно, по отдельным договорам, то вычет 1 млн может использовать каждый из собственников.