Компенсация от застройщика за нарушение сроков сдачи дома

Сдача нового объекта с нарушением сроков, указанных в договоре участия в долевом строительстве, встречается достаточно часто. Застройщики обвиняют в срыве планов плохую погоду, партнеров, поставляющих материал, и находят множество других причин для обоснования своей вины. Но мало кто из дольщиков знает, что вправе требовать компенсацию за нарушение сроков соглашения.

Еще меньше клиентов доводят дело до суда.

Между тем размер неустойки, который можно взыскать с застройщика, может быть существенным. Дополнительно в требование дольщики вправе включить другие расходы, которые были понесены из-за нарушения условий договора. В статье рассмотрим, как взыскать неустойку с недобросовестной строительной компании в судебном и досудебном порядке.

Если вам нужна помощь в подготовке документов и искового заявления, запишитесь на консультацию к опытному юристу.

Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?

Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.

Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.

Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.

Как составить иск к застройщику?

На первом этапе требуется составить исковое заявление. У дольщика часто возникает вопрос, кому адресовать претензию. Следует знать, что ответчиком всегда выступает застройщик, даже если в договоре в качестве второго участника фигурирует посредник, агент или ПИФ (паевой инвестиционный фонд).

Именно на строительную компанию возложена обязанность вовремя передать жилую площадь клиенту.

Исковое заявление практически идентично требованию о добровольном возмещении убытков. Но в него можно включить дополнительные позиции, предусмотренные Федеральным законом «О защите прав потребителей»:

• возмещение морального вреда;
• взыскание штрафа, равного 50% от размера неустойки, назначенного судебными органами, если до суда к компании предъявляли требование о добровольной выплате компенсации;
• арендную плату за жилую площадь, которую снимал истец до получения собственной квартиры;
• все судебные издержки, которые в случае завершения дела в пользу истца оплачивает ответчик.

В расходы можно включить доказанную упущенную выгоду и подтвержденные расходы. Например, часто объект оплачен за счет заемных средств банка, и договор ипотеки предусматривает повышенные проценты в период до подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае дольщик может потребовать с компании вместе со штрафом сумму, равную разнице между стандартной и повышенной процентной ставкой.

Исковое заявление оформляется в соответствии с требованиями гражданско-процессуального кодекса. Претензия к застройщику должна содержать следующую информацию:

• наименование судебного органа, в который направлено дело;
• сведения о заявителе;
• данные об ответчике;
• факты нарушения условий договора с указанием конкретных пунктов соглашения;
• требования взыскать неустойку и другие убытки с недобросовестной строительной компании.

После просительного раздела оформляется список приложения, в котором обычно указывают расчет убытков и штрафов. В конце искового заявления дольщик ставит дату и подпись.

Сумма неустойки, предъявляемая к застройщику

Требование с документами необходимо подавать мировому судье или в районный судебный орган общей юрисдикции по месту проживания заявителя, заключения договора или нахождения офиса строительной компании. Выбор судебного органа зависит от взыскиваемой суммы неустойки с застройщика.

В результате рассмотрения дела судья может принять положительное решение в пользу дольщика, но уменьшив размер штрафа. Такая ситуация возможна, если после анализа заявления и документов суд придет к выводу, что указанная в требовании сумма неустойки больше фактически понесенных убытков. Застройщик может составить ответное заявление и предъявить мотивированное требование об снижении размера штрафа.

Обстоятельства, которые учитывает суд при определении суммы денежной компенсации:

• полнота исполнения обязательств по договору;
• фактический размер убытков, которые понес дольщик в результате нарушения сроков сдачи жилья;
• причины несвоевременного оказания услуг и другие важные факторы.

Все суммы, которые дольщик указал в статье расходов, должны быть подтверждены платежными документами. Для возмещения судебных издержек истец должен дополнительно составить письменное ходатайство.

Если суд выносит положительное решение о взыскании неустойки с застройщика, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. По истечении указанного периода дольщик получает исполнительный лист. С этим документом необходимо обратиться в банковскую организацию, в которой зарегистрирован счет строительной компании, или в районный отдел судебных приставов.

На основании заявления и решения суда сотрудники должны возбудить исполнительное производство.

Правила расчета неустойки с застройщика

Главный пункт искового заявления, адресованного застройщику — сумма компенсации, которую планирует взыскать дольщик. Она может включать в себя не только неустойку за нарушение условий договора, но и другие расходы, которые понес истец из-за действий недобросовестной строительной компании. Важно доказать платежными документами, что указанные убытки действительно имели место быть у дольщика.

Один из наиболее объемных пунктов компенсации — неустойка. Требовать ее с застройщика можно за несоблюдение условий договора. Самый распространенный случай — нарушение сроков сдачи жилого объекта. Как определить максимальный размер неустойки, который может быть взыскан с застройщика?

На первом этапе следует определить временной период, на который строительная компания задержала передачу квартиры. Если в соглашении долевого участия указано, что ввод дома в эксплуатацию будет произведен 12 июня 2019 года, а по факту акт подписан 18 августа 2019 года, необходимо посчитать количество дней с 13 июня до 18 августа. За каждый просроченный день сумма штрафа составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженную на два.

Особенности судебного процесса

Не стоит надеяться на быстрое взыскание неустойки с застройщика. Обычно процесс рассмотрения дела в судебном порядке затягивается на 2-3 месяца. Первое слушание — это подготовка к разбирательству.

На этом этапе дольщик и строительная компания приглашаются судьей на собеседование. Чтобы отложить процесс на неопределенное время, ответчики начинают писать прошения о привлечении к делу третьих лиц, переносе слушания и оформляют иные ходатайства. Единственное, что в этой ситуации может сделать истец — убедить судью, что застройщик любым способом хочет затянуть дело.

На какие хитрости идут застройщики?

Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.

Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками.

Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.

Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.

Последний этап взыскания неустойки с застройщика

Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа.

Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.

Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.

Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.

Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу новостройки?

Страшный сон любого дольщика — задержки сроков сдачи дома. Эта ситуация всегда неприятна, может противоречить планам и возможностям покупателя. Расскажем, с чем связаны переносы сроков даты ввода жилья в эксплуатацию и как извлечь выгоду в сложившейся ситуации.

С какого момента срок считается просроченным?

Для начала разберемся, как узнать плановый срок сдачи многоквартирного дома. Он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), заключенном между девелопером и дольщиком. По окончанию всех работ застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного объекта в эксплуатацию, а затем передать квартиру будущему жильцу в сроки, также прописанные в ДДУ.

Сроки могут быть обозначены конкретной датой или кварталом, например, 3 квартал 2021 года. Следующий день за датой, указанной в договоре, и будет считаться первым днем просрочки.

По каким причинам застройщик переносит сдачу?

Прежде всего необходимо помнить, что несвоевременный ввод жилого объекта в эксплуатацию может случиться не только у недобросовестного застройщика. Причин опоздания может быть множество, но не все они зависят напрямую от девелопера. Конечно, никакие из них не снимают с девелопера необходимость исполнения его обязательств по ДДУ.

Возможные причины одностороннего переноса даты завершения строительства застройщиком:

Застройщик обязуется известить дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе срока сдачи дома не позднее, чем за 2 месяца. Строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему ДДУ с указанием новых дат получения жилья, в нем также могут быть указаны причины переноса срока. Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — личное дело каждого дольщика.

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ может быть выгодным, так как часто включает какие-либо бонусы, например, застройщики предлагают скидку на отделку или предоставление бесплатного машино-места. Однако это лишит будущего жильца возможности потребовать выплату неустойки из-за задержки. В случае дополнительного переноса сроков передачи квартиры взыскать компенсацию получится только с даты плановой сдачи, указанной в дополнительном соглашении к ДДУ.

Задержки сдачи дома и передачи квартиры: отличия

Несвоевременная сдача дома связана с невозможностью достроить многоквартирное жилье или получить акт о вводе новостройки в эксплуатацию в сроки, прописанные в ДДУ. Как следствие, переносится дата передачи жилья дольщику.

Однако задержки в передаче квартиры жильцу могут происходить и по другим причинам, например, будущим владельцем квартиры не был подписан акт приема-передачи жилья в связи с наличием в квартире недостатков. Будьте внимательны к срокам! Застройщики должны уведомить дольщиков о готовности передать объект. Обязанность дольщика — явиться в течение 2 месяцев на прием квартиры.

Неявка в этот промежуток времени повлечет за собой составление одностороннего акта приема-передачи строительной компанией. Однако это не лишает вас права на бесплатное устранение недостатков. При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект в течение гарантийного срока, который составляет не менее 5 лет на переданный объект и 3 лет на технологическое и инженерное оборудование.

Подробнее о том, как правильно принять квартиру у застройщика и что делать, если застройщик затягивает дату осмотра и передачи квартиры, описано в статье.

В каких случаях можно взыскать неустойку и как она рассчитывается?

Потребовать компенсацию с застройщика можно за каждый день нарушения сроков передачи квартиры, прописанных в договоре ДДУ. Подчеркиваем, что при подписании дополнительного соглашения с указанием новых дат сдачи, подать претензию будет невозможно, так как фактически это является согласием на продление сроков.

Размер суммы неустойки можно рассчитать по формуле:

Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ).

Кроме того, покупатель жилья имеет право получения компенсации морального ущерба и расходы на услуги юриста. Заявить об этих требованиях нужно заранее, иначе суд постановит возместить лишь выплату, положенную за фактическую просрочку.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ при задержке сроков сдачи?

Да, согласно Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе расторгнуть ДДУ при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, прописанной в договоре.

Целесообразность одностороннего расторжения договора нужно рассматривать отдельно в каждом случае. Например, если объект долевого строительства находится в финальной стадии строительства, расторжение ДДУ может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется. Если же этап строительства многоквартирного объекта далек от завершающего, то расторжение договора может уберечь покупателя жилой недвижимости от дополнительной потери средств и лишних стрессов.

Однако все случаи индивидуальны и требуют анализа конкретной ситуации для принятия окончательного решения.

Счет эскроу —возврат денег дольщику при задержке застройщиком сроков сдачи дома

2019 год ознаменовался изменением схемы приобретения и финансирования строительства жилья. Застройщик и дольщик с 1 июля 2019 года заключают ДДУ, согласно которому дольщик оплачивает стоимость квартиры не застройщику на счет, а размещает деньги в банке на счете эскроу. Именно для того, чтобы обезопасить расчеты между застройщиком и дольщиком были введены эскроу счета.

Для открытия счета эскроу дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор — договор счета эскроу. От срока ввода жилого объекта в эксплуатацию зависит расчет срока размещения дольщиком денег на счете эскроу (срок депонирования).

Срок размещения денег на счете эскроу рассчитывается так:

Срок депонирования=срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.

После ввода жилого объекта в эксплуатацию банк без участия дольщика перечисляет деньги со счета эскроу застройщику.

При задержке застройщиком сроков сдачи дома и принятии дольщиком решения подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе даты передачи ему жилья, срок размещения денег на счете эскроу будет уже рассчитываться так:

Продленный срок депонирования= новый срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.

О новом сроке ввода объекта в эксплуатацию банку сообщит застройщик. Деньги дольщика будут продолжать находиться в банке на счете эскроу.

Если дольщик все же решит расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, то банк вернет деньги дольщику в полном объеме. Дольщик сможет их направить на покупку нового жилья заключив ДДУ уже с другим застройщиком.

Риск все равно существует, ведь если деньги были взяты в ипотеку, уплаченные на момент расторжения ДДУ проценты возвращены не будут.

Следует также принять во внимание, что при банкротстве банка, в котором дольщику открыт счет эскроу покупателю будет возвращена только застрахованная сумма — сумма находящаяся на счете эскроу, но не более 10 млн. руб. Подробнее о том, как работают счета эскроу, можно ознакомиться по ссылке.

Что делать, если квартира в ипотеке?

При приобретении жилья с использованием кредитных средств банка договором с банком может быть установлена ваша обязанность уведомлять банк о любых изменениях, находящихся в залоге прав требования по ДДУ. В таком случае, вам необходимо будет предоставить в банк документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи объекта, например, уведомление строительной компании о переносе сроков, дополнительное соглашение к договору, решение суда о признании девелопера банкротом.

Задержка сроков сдачи жилья всегда неприятна, следует взвесить все возможные варианты развития событий и выбрать тот, который наиболее отвечает вашим интересам.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Что говорит закон

В ФЗ №214 указаны нюансы взаимоотношений между строительной компанией и покупателем квартиры. Здесь же прописаны правила надзора и контроля возведения многоэтажных объектов и иной недвижимости. Также указан список полномочий каждого из субъектов — застройщика, покупателя по ДДУ и 3-их лиц.

Судебная практика показывает сложность взыскания неустойки. Если застройщик не согласен с денежными требованиями, он вправе обратиться в суд. Если решение будет вынесено не в его пользу, строительная компания может подать апелляцию.

По ФЗ №214 неустойку можно взыскать до суда и в судебном порядке. При этом дольщик должен компенсировать затраты покупателя (участника договора). Если пострадавшая сторона подала заявление, иск должен быть рассмотрен с последующим привлечением к ответственности строительной компании.По закону условия взаимодействия между застройщиком и дольщиком прописываются в договоре, подтверждающем долевое участие (ДДУ).

В нем указываются параметры жилья, план квартиры, ее адрес и иная информация. Также прописываются права и обязательства участников. С учетом рассматриваемой темы наибольший интерес представляют обязанности застройщика:

1. Возведение здания в указанные сроки и передача жилья в собственность участникам ДДУ.
2. Строительство объекта может осуществляться самостоятельно или с привлечением других компаний.
3. Застройщик берет на себя риски, которые могут возникнуть на этапе возведения объекта.

Нарушение любого из пунктов позволяет дольщику обратиться в суд по ФЗ №214 и требовать покрытия финансового ущерба. Покупатели жилья, в свою очередь, должны своевременно оплатить указанную в ДДУ стоимость и принять квартиру в отведенные сроки.

Виды компенсаций, взыскиваемых с застройщика

При несвоевременной сдаче квартиры дольщик вправе требовать компенсации от застройщика. По закону пострадавшей стороне полагаются следующие выплаты:

• неустойка за каждые сутки просрочки
• 50% штрафа за неисполнение требований
• компенсация морального вреда
• покрытие затрат на оплату услуг юриста
• выплата средств, оплаченных за аренду недвижимости
• расходы на почтовые отправления
• затраты на оформление доверенности в нотариальном органе и т. д.

В общую сумму компенсации могут входить все указанные платежи, а не только пеня. При расчете учитываются обстоятельства, в которых находился дольщик, и его реальные затраты.

Что такое неустойка, принцип расчета

При взыскании неустойки с застройщика нужно понимать сущность такой санкции. Неустойка — это денежные средства, которые стягиваются с застройщика при нарушении тем обязательств по договору ДДУ. Распространенная причина взыскания состоит в несвоевременной сдаче объекта.

Размер неустойки может прописываться в ДДУ, но ее размер не может быть ниже установленного законом параметра.По действующему законодательству величина неустойки равна:

1. Для юрлиц — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
2. Для физлиц — 1/150.

При вычислении учитываются общие обязательства за каждый день просрочки. Сумма долга рассчитывается с момента, когда объект должен быть сдан (день, месяц, квартал). При нарушении сроков по причинам, не связанным со строительной компаний, последняя должна за два месяца проинформировать клиентов и установить новую дату сдачи сооружения.Пример.

Застройщик является юрлицом, поэтому пеня составляет 1/300 от действующей ставки. На июнь 2019 года параметр рефинансирования равен 7,75%. Стоимость жилья составляет три миллиона рублей.

Застройщик просрочил сдачу объекта на 12 месяцев. Расчет неустойки выполняется следующим образом — 3 000 000 * 365 * 1/300 * 7,75/100 = 80,8 тысяч рублей.Сумма только на первый взгляд кажется небольшой, ведь за компенсацией могут обратиться все дольщики. В таком случае строительную компанию ожидают серьезные последствия.

При наличии явных нарушений застройщик может выплатить деньги без судебных разбирательств. Здесь все зависит от договоренности сторон и общей суммы денежных претензий.

Взыскание неустойки до суда

Для получения выплат с застройщика дольщик оформляет заказное письмо (обязательна опция уведомления) и отправляет его нарушителю договора. В документе указывается суть претензии и размер пени, рассчитанной с учетом действующих правил. Обязательное условие — указание нарушенных пункта соглашения и норм закона, а также расчетной суммы.В письме дольщик может потребовать не только выплату пени, но и компенсацию других убытков — аренды недвижимости, моральный ущерб и т.

д. Если клиент имеет сильную позицию, строительной компании выгодно рассчитаться до судебного разбирательства. В ином случае размер выплат может увеличиться.

Кроме того, судебная практика показывает лояльность представителей фемиды к дольщикам.

Обращение в суд

При отказе застройщика решить вопрос мирным путем взыскание неустойки происходит через суд. В таком случае пострадавшая сторона собирает доказательства, подтверждающие нарушение закона дольщиком, и оформляет исковое заявление. При составлении иска учитываются требования ГПК РФ (статей 311 и 312).

В них сказано, какие данные должны быть отражены в документе:

• наименование суда
• ФИО заявителя
• данные об ответчике
• сведения об объекте ДДУ
• пункты договора, которые были нарушены
• требования
• размер финансовых претензий
• список прилагаемых документов (чеки, квитанции и т. д.)
• дата и подпись

Исковое заявление рассматривается в суде по месту проживания истца, по адресу застройщика или месту выполнения соглашения. Обращаться необходимо только в городской или районный суд. Если сумма требований больше 1 000 000 рублей, лучше оформить несколько исков за разные периоды.По закону дольщик вправе потребовать компенсацию морального вреда.

При вычислении этого параметра учитывается сумма искового заявления, а также физические и нравственные страдания дольщика.Перед подачей иска нужно собрать следующие бумаги:

• ДДУ и его приложения (копии)
• квитанции об оплате обязательств по ДДУ (копии)
• соглашение переуступке (если имеется)
• бумаги, свидетельствующие об отправке претензии
• документы, подтверждающие дополнительные расходы
• переписка со строительной компанией (при наличии)
• иск с приложением пакета бумаг и т. д.

При рассмотрении дела суд должен видеть, что дольщик попробовал решить вопрос до суда путем подачи претензии. Отказ строительной компании решить вопрос мирным путем укрепляет позиции покупателя и повышает шанс взыскания неустойки с застройщика. При наличии трудностей в вопросе оформления иска или сбора документов можно привлечь юриста.Процесс судебного разбирательства длится около трех месяцев.

В дальнейшем застройщик подает апелляцию, рассмотрение которой занимает еще несколько месяцев. Общая продолжительность работы составляет где-то 2-3 месяца.

Варианты взыскания неустойки — до или после передачи квартиры

Процесс взыскания неустойки и успех дела в борьбе с застройщиком зависит от времени, когда человек обратился в судебный орган — до или после получения квартиры. Рассмотрим правовые особенности для каждой из ситуаций.

Жилье уже передано

Если дольщик получил квартиру, суд рассчитывает продолжительность просрочки и сумму, которую должна выплатить строительная компания. Адвокаты застройщика будут давить на ГК РФ (статью 333) и просить о снижении размера неустойки. Во многих случаях суд идет навстречу заявителю и уменьшает величину выплат.От неустойки зависит и размер штрафных санкций.

К примеру, если она уменьшается, это влияет и на размер штрафных санкций. В результате дольщик недополучает крупную сумму.

Квартира еще не передана

Если на момент судебного разбирательства дольщик еще не получил жилье, суд будет считать неустойку и другие платежи на момент заседания. Как и в прошлом случае, адвокат застройщика может потребовать уменьшения суммы неустойки, и представители фемиды могут пойти навстречу.Далее работник ФССП будет стягивать с застройщика положенную сумму. При этом пристав пересчитает цифру на момент взыскания, что приведет к ее увеличению.

По закону доначисленную сумму уменьшить не получится. Это правило прописано в ГК РФ (статье 333). Следовательно, неустойка выдается в полном объеме без уменьшения.

Апелляция на решение суда

При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело.

Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.

Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.

Апелляция застройщика

Если покупатель квартиры получил положительное решение суда первой инстанции, подать апелляцию может и застройщик. Чтобы не платить неустойку, строительные компании стараются максимально затянуть процесс. Как правило, они несколько раз подают неправильные заявление и «забывают» приложить тот или иной документ.Каждый раз рассмотрение дело затягивается, что и необходимо строительной компании.

В среднем продолжительность апелляции может составлять до полугода. В результате дольщики вынуждены пойти на «мировую» и соглашаются на минимальную компенсацию. Иногда застройщик за этот период устраняет недостатки, и тогда актуальность судебного разбирательства отпадает.Если застройщик решил апеллировать к решению первого суда, нужно получить документ в судебном органе и написать отзывы.

На каждый из приведенных аргументов рекомендуется написать ответ. В таком случае можно добиться отклонения апелляции. Как результат, решение суда 1-й инстанции останется без изменений.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Ответ:

Любимое развлечение российских Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.

Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.

Разберем этот случай по порядку.

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику. В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже). Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см.

ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?

Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока). В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.

Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты. Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика. Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к специализированным юристам.

Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
4. предварительное слушание по делу;
5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

• возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
• компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
• штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
• возмещение судебных расходов.

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без специализированных юристов не обойтись.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.

Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.